房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

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房地产开发项目可行性研究报告

目 录

一、 概论

二、 项目建设的必要性与可行性

三、 建设地址及建设条件

四、 建设规模与主要建设内容

五、 总平面布置图

六、 公用工程与辅助工程

七、 环境保护

八、 开发经营方案与项目实施计划

九、 投资估算及资金筹措

十、 经济效益分析

十一、 结论与建议

房地产开发项目可行性研究报告

第一章 概 论

一、项目承办单位及项目负责人

1、项目承办单位：福建******建设集团有限公司

2、项目负责人：

二、项目概论：

****开发项目，位于上杭县二环路南侧，东临规划道路，南临规划道路，西临规划道路，北临二环路。交通便捷、环境优美、视野开阔，是高品质、高档次的园林式住宅小区。该宗地规划用地面积5000㎡。总建筑面积（地上）81000平方米，地下建筑面积15000平方米。项目建设主要为普通住宅，小区由四幢高层住宅建筑、五层商业裙房等配套设施组成。其中北面两幢住宅为31层，南面两幢住宅为31层，共400户住宅，所有住宅单位皆是南北通透。裙房一层为店面,二～五层为商场、办公，与西面规划路与附近迅速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。小区内实行人车分流，地下一、二、三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。项目的建成，将成为本县商住一体的又一高品质的住宅小区，其能够极大地拉动我县经济，满足我县人民群众日益增长的住宅需求，更加突显我县园林城市特色，同时为城市人口增容提供优美的居住环境。

三、编制依据及研究范围：

（一）编制依据：

1、根据中国建筑北京设计研究院的“****”建筑设计方案。

2、福建****房地产开发有限公司关于编制《****开发项目可行性研究报告》有关材料；

3、上杭县国土资源局、县财政局提供的成交确认书及土地使用权出让房地产开发项目可行性研究报告

金缴交发票；

4、上杭县城乡规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》；

5、上杭县城乡建设规划局划定的红线图。

（二）研究范围：

本报告研究范围为：项目建设的必要性及可行性、建设条件、建设规模和内容、总平面布置、公用工程及辅助工程、环境保护、投资估算及资金筹措、经济效益评价方面的内容，并提出相应的对策和建议。

四、主要经济技术指标。

1、总规划用地面积5000㎡。

2、总建筑面积96000㎡。其中住宅52283㎡，共400套，地下室15000㎡，店面1872㎡，商场21010㎡，写字楼面积5800㎡，车位11594.11 ㎡。

3、规划建筑层数：高层三十一层四幢。

五、项目承办单位情况：

****集团前身系福建**建筑工程有限公司，成立于1997年6月。是以建筑、房地产、贸易、傢俬、物业为一体的跨行业、多元化经营的集团公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包一级、钢结构工程专业承包一级、土石方工程专业承包一级、体育场地设施工程专业承包二级、堤防工程专业承包三级资质的企业，注册资本金5568万元。集团通过多年的艰苦创业，实施引进优秀人才和外企管理模式，建立了一套适应本企业的管理制度，已通过ISO9001国际质量管理体系、ISO14001国际环境管理体系、OHSAS18001国际健康安全管理体系认证。公司现有员工780人，具有技术职称人员342人，其中高级工程师18人，中级职称148人，初级职称164人，经济管理人员12人。壹级建造师21人，贰级建造房地产开发项目可行性研究报告

师85人。集团在各级主管部门和社会各届的关心支持下，通过全体员工的拼搏奋斗，多次被部、省、市、县相关部门授予了多项荣誉：2005年被中国施工企业管理协会授予“全国优秀施工企业”； 2005年被省建设厅、省统计局评为“福建省建筑综合实力民营二十强企业”； 2004年被国家工商总局授予全国“重合同守信用企业”；2003-2005年，连续三年被福建省建筑业协会授予福建省“先进建筑业企业”；1998-2005年连续八年分别被省、市、县工商局评为“重合同守信用企业”； 2003-2005年，公司十九名项目经理被福建省建筑业协会评为“优秀项目经理”；2003-2005连续三年被上杭人民政府授予纳税大户企业。公司承建的“**大厦”被评为“省优工程”；“东方明珠”住宅小区被评为“省级文明工地”，“****豪庭”商住小区被评为“国家优质工程”。

第二章 项目建设的必要性与可行性

一、项目建设必要性分析

该项目地处我县万人居住小区规划区，根据《上杭县城市总体规划布局方案》上杭县城市建设今后二十年的发展目标是：面向二十一世纪把上杭县建设成为经济发达、文化繁荣、高度文明、环境优美的现代化园林城市，该项目临近规划实验小学，空气清新、环境优美、教育学习氛围深厚，项目建成后，将为居民创造一个“人与自然和谐发展”的精品小区。

二、项目的可行性分析

（1）政府有序控制，土地一级市场严格按年度供应计划和县城用地总房地产开发项目可行性研究报告

规划实施；

（2）居民对住房消费投入增加，消费观念已明显改变，由原来“有天有地”的独门独院到现在的“单元套房”，购房置业积极性大大提高，房地产作为新的消费热点已逐步形成；

（3）住房公积金制度逐步完善，公积金可贷35万左右，住房消费信贷迅速发展，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场助推器。

（4）随着本县经济的发展，农村人口不断的拥入，城市人口已突破8万人。特别是上杭南岗工业园区的逐步建设，吸引了大量外来人口。人口的增长经济收入的增多，自然促进了对住房的有效需求。

（5）从房地产行业特性及该项目地段来看，由于土地的稀有和不可再生性，所以其作为消费、保值、增值的属性越发明显起来，该项目优越的地理位置及经济区位和区内的基础配套设施、生活环境，为客户提供一个完美的综合性小区。

（6）从地方的消费群体来看，该项目周边环境的形成，预示该项目将凭借优越的地段位置和区位优势赢得相应的市场份额，能满足原经济适用房登记户、旧城改造的被拆迁户及商品房升级换代、先富者等群体。

第三章 建设规模及主要建设内容

一、建设规模

根据拟建场地使用情况，地形地势进行规划设计，本项目总规划用地面积5000㎡，总建筑面积96000㎡。其中住宅52283㎡，共400套，地下室15000㎡，店面1872㎡，商场21010㎡，写字楼面积5800㎡，车位11594.11 房地产开发项目可行性研究报告

㎡。规划建筑层数为四幢高层三十一层。

二、主要建设内容

项目建设主要为普通住宅，小区由四幢高层住宅建筑、五层商业裙房等配套设施组成。其中北面两幢住宅为31层，南面两幢住宅为31层，共400户住宅，所有住宅单位皆是南北通透。裙房一层为店面,二～五层为商场、办公，与西面规划路与附近迅速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。小区内实行人车分流，地下一、二、三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。

第四章 建设地址及建设条件

一、建设地址

****开发项目，位于上杭县二环路南侧，东临规划道路，南临规划道路，西临规划道路，北临二环路。该处地势较为平坦，基地交通便捷，自然环境优美，场地及周围未曾受污染且周围无任何化学污染源。

二、建设条件

（一）施工条件

本项目建设条件较好，三通一平已经形成。

（二）地质、地震条件

工程场地位于上杭盆地中部，场地地下末埋管线等其它地下物，也无地下洞穴。场地抗震设放烈度为6度，设计地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，特征周期0.35s，场地类别为2类。

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第五章 总平面布置

一、总平面布置原则

随着中国经济的不断发展及科技的进步，人们对于居住的要求已不仅满足于单纯的居住面积的扩大，而是升华到对环境品质、阳光、空气、社区的综合配套，生活的便利，高科技的运用，高尚的娱乐健身场所等新的诉求。在这个大前题下，本项目设计有以下几个重点：

1、住宅区内强调高质量的居住环境，六层为屋顶花园，配以适当的绿化设计及公众活动场所，务求为住户创造一个舒适惬意的环境。

2、尊重城市文脉，与周围环境相协调，创造高品质商业空间。

3、在房型设计上力求创新，功能布置上讲求先进、全面及完善，以景观为布局要素兼顾居室朝南的地方性居住习惯。

4、总平面布置应以创造良好的商住房条件，充分体现社会效益和环境效益，使之成为商店、住宅为一体的商住小区，更能突出我县园林城市风貌。

5、总平面布置突出经济实惠的原则，在满足使用功能的前提下，尽量做到简单实用，以共同降低建设成本，布局合理适用，减轻住户经济负担。

6、符合消防、人防、给排水等规范要求，提高居住安全感和创造文明卫生洁净环境。

7、符合上杭县城市总体规划，充分提高城市品位，展示城市新貌、美观、实用、经济结合。

二、总平面布置

1、基地环境及条件

****位于二环路以南，规划路以东，地处上杭县建筑企业总部用地的房地产开发项目可行性研究报告

中心位置，周围均为企业总部用地，潜在商业价值极高。

2、总体布局

根据基地的特点和规划要求，本方案充分考虑了极佳的地理位置，并以与周围环境整体和谐为前提，分别设计了南北两排四幢板式住宅。其中北面两幢住宅为31层，南面两幢住宅为31层。所有住宅单位皆是南北通透。

裙房一层为店面,二～五层为商场、办公，与西面规划路与附近迅速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。地下一、二、三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。

3、交通组织设计

本方案小区内实行人车分流，另有地下车库出入口设在南面规划路直通地下停车场。地下车库与住宅相连，住户可不经过室外直接从通道进入住宅。屋顶绿化中庭设有盖行人步廊连接各住宅。本方案交通系统简洁明了，车行与人行区分明确，大部份车辆停放在地下车库，减小了车辆对地面交通的影响，改善了公共活动空间。由于两排高层住宅皆靠近市政道路，基座部位无突出裙房，道路坡度亦不大于8％，所以住宅利用市政道路作为消防车道及消防登高场地。

4、环境设计意图

本工程地段完整，四面临街，因此在建筑与人行道之间尽量安排布置绿化，入口绿化加以重点处理，将绿化、喷池、灯饰及商业的广告橱窗结合为一个整体来设计，从而创造出一个优雅和多姿多彩的室外绿化环境。裙房屋顶为规模宏大的空中花园，亦作为小区活动场所，创造了高品质的小区空间。