恭和苑的奢华养老

恭和苑：奢华养老？ 在你白发苍苍之际，你会考虑卖掉房产，五年支付近百万以 迈入顶级养老院？

很难将这里同传统的养老院”联系在一起：位于寸土寸金的京城 CBD南区，甫一 走进便是宽敞的酒店式大堂，影音室、书画室、图书馆、健身房、康复室、电脑室、 艺廊等一应俱全，这些公用面积约占到总面积的 40%-50%。房型有单人间、双人间、 卧床老人间等，均是为老人量身打造。

房内处处能看到专为老人设计的细节：柜门特殊的高度为照顾老人不便弯腰或乘 坐轮椅;每个房间门口都装有夜灯，方便晚归的老人寻找钥匙；走廊的扶手也经过专业设 计，既方便老人随时搀扶，又不至于明显到让敏感的老人觉得像是在医院里。

这是计划于明年3月正式运营的恭和苑北京双井老年健康生活中心。 79岁的金阿 姨刚刚在此试住了一周， 我们感觉这里比家里还好 ”

养老警报 相关数据披露，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势。 到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国 家;到2050年，60岁及以上老人占比将超过 30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。

人口老龄化加速发展， 但国内的养老产业和服务却严重滞后。 我去过政府办的养 老院登记过。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看过。但是住不进去，我登记 了好几年也住不进去。”金阿姨说。

据新生代市场监测机构副总经理、资深消费者行为学与营销专家肖明超透露，截 至2009年底，全国各类老年福利机构包括社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和 老年护理院等有38060个，床位266.2万张。从国际经验来看，发达国家的养老服务 机构每千人拥有的床位数在 50-70张。而在中国，65岁以上的老人每千人拥有的床位 数不过23.5张。保守估计，全国养老机构的床位缺口数量在 300万张以上。 银发商机 2007年，有意转型从事养老产业的乐成公司请专业的调查公司针对北京、上海、 杭州和海口等四个比较发达的城市，就老年人的服务需求、生活习惯、地区消费能力 进行细致的调研，得出的结果不是那么乐观。

调研结果显示，受调人群主要关注的是价格， 他们当时能接受的价格是每月 3000 多元。另外，有90%的老人还是喜欢在家里养老。

乐成养老营销总经理高峰认为，虽然居家养老一直会是社会的主流，但机构养老 必然会是一种有效的补充。 专业机构养老的出现与发展将会带动居家养老水平的提升， 如果养老不成为一个专门的行业，当整个供应链体系、价值链体系都不存在的时候， 居家养老就会停滞不前”。

然而，如果以调研所得出的人们可接受的仅为每月 3000多元，那么养老产业的 市场化运营就会比较困难。乐成养老投资总经理高峻松认为，按照这样的消费水平， 公司不可能提供高品质的服务，经营将不可持续。

作为探索者，我们应该做出一个引导消费者的产品模式。比方说，我们现在做调 研的时候，先请目标客户参观一下我们这里，然后再让大家给出价格，这样就会高出 很多了，能够达到10000多元。这证明我们的战略和选择是对的。 ”

结合调研结果，从长远来看，乐成养老规划建立三级城市养老服务设施体系： 第一级是社区日间照料中心，建在老社区或者传统社区里面，以服务半自理老人 为主，提供上门日间照料、短期 24小时照料等服务，即所谓的社区养老。

第二级是城区老年健康生活中心，即恭和苑业态，平均每个项目有 300张左右的 护养床位，能提供长期照料和特殊护理，可以覆盖自理、半自理甚至完全不能自理的 老人。 第三级则是城郊持续照料社区，这种业态则既包括第二级中的老年健康生活中 心，也包括部分老年住宅售卖，社区内建有医院、商业、休闲中心、公共交通等配套 设施。

在这三级业务体系中，乐成养老目前的重心还是在第二级，即恭和苑业态。恭和 苑选择在城市的核心地段而非青山绿水的郊区，主要是基于三个方面的考虑：其一， 老人越上年纪就越喜欢热闹，越怕被社会抛弃，在郊区其实会加重老人的社会隔离感 其二，优质的医疗资源通常分布在城市中心的大医院里，在郊区，万一遇到老人紧急 的医疗需求，可能耽误救治；最后，也最重要的是，核心市区交通环境较好，子女亲朋 探视就更加方便。

恭和苑初步的收费模式是按房间收费。以普通一居室为例，一位老人入住的费用 将在每月1万元左右，如果是夫妻共住一室，仍是 1万元。根据入住前对每位老人身 体健康状况的评估，恭和苑将为他们提供相应等级的护理服务，不同等级护理服务会 有不同的收费标准。除月租金和护理费用外，根据房型的不同，入住的老人还需要缴 纳几十万到100万元不等的押金。

在养老行业，做地产是最简单的事情，而给老人提供高品质的养老服务，才是真 正的难题。以养老服务为主，养老地产为辅，这是乐成养老为自身定义的、与其他养 老地产公司的差异之处。

盈利之困 按高峰的话说，恭和苑就是要做国内高端、 顶级的养老社区， 一定要摘中国养老 服务皇冠上最亮的那颗明珠 ”。

但恭和苑高昂的费用着实让很多老人发怵。 我的退休金也就是 3000元左右，离 休的老同志可能是 5000元。就目前中国的国情来讲， 对于大多数老人来说， 这都是很 难承受的。”金阿姨说。

不过高峻松却算了另外一笔账：一位老人住一个单间，一年的总花费大约是 15 万到20万元。假设老人75岁（许多生理指标开始衰退的年龄 ）左右住进来，按照北京 的人均寿命大概是 82-83岁，老人在这里住 7-8年，总的养老金基本在 150万-200万 元之间。而押金多为子女代付，过后也能退还给子女。

他认为，实际上北京资产总额在 150万到200万元的老人非常多。 许多老人完全 有能力自己支付这笔费用。另外，老人基本上有自己的住房，如果观念比较开放，老 人甚至可以将住房卖出，用这笔钱来支付恭和苑的费用，更不用提子女比较富裕，愿 意也有能力为父母付这笔养老金的家庭。

而对于很多人觉得侍奉父母在家颐养天年才是尽孝，高峰认为这种观念正在改 变。老人不愿去养老院更多的是出于对价格的敏感，而越来越多的家庭发现无法在家 为老人提供足够好的照顾。如果有养老院能提供高品质的服务，让老人生活得更好， 那么送入养老院反而更显孝道。

高峰预期，恭和苑双井项目正式运营第一年入住率有望达到 40%，第三年入住率 有望达到90%。当然，这只是乐成养老单方面相对乐观的预期。一方面，高端的定位 使客户群体局限性非常强，也无法保证那些具备支付能力的老人或家庭一定会选择入 住；而更为重要的是，即便入住率高，也不一定能保证利润。

老年社区这种商业模式，美国早已有成例在前，很多案例说明，老人家的养老钱 并不好挣（详见后文《养老社区：看上去很美》 ）。对于国内的养老机构而言，一方面， 需要尽可能提高入住率。老年社区的生意类似酒店业，边际成本较低 ；同时，建立老年 社区往往需要持有一定量的物业资产，如何为部分资产找到稳定和低廉的融资渠道， 从而实现持续的业务扩张，是个非常现实的考虑。国内老年社区普遍采用一次性缴纳 高额押金的做法，其实就相当于无息贷款，这不是偶然的。

高峻松也认同这一点。他认为恭和苑选址市中心，地块面积小，靠近医院，靠近 子女，因此项目经营本身风险不大，但如何提高盈利水平却是个问题。养老产业投入 大，收益周期较长，如果入住率不够，市场反映不活跃，资产的流动性就会有影响。 乐成养老的策略就在于怎样快速输出服务，让老人住进来。

他认为，目前来看，做养老服务产业收益不是很高，但其优势是收益长期稳定。 在美国的次贷危机中，做养老服务产业的企业所遭受的损失都比较小。 这是因为养老 服务产业不像旅游业，经济形势一旦不好，居住率立刻下降。老人只要住进老年服务 机构，就不会因为经济环境不好而马上搬家。所以，养老服务的经营受经济波动影响 小，收入比较稳定。”这可能正是许多大型地产机构选择进入养老地产的原因之一。

几种养老产业模式的比较 1•社区居家养老 特点：老年人选择居住在家庭中安度晚年生活的养老方式。它以社区为平台，整 合社区内各种服务资源，为老人提供助餐、助洁、助浴、助医等服务。这是一种介于 家庭养老和机构养老之间的新型养老模式，以上门服务和社区日托为主要形式。

目标客户：老年人群体普遍适用，尤其是失能、半失能或者高龄患慢性病、老年 病的群体更为合适。

发展概况：由于对这部分群体的研究不够，以及获取相关信息存在困难等原因， 居家养老服务市场曾经一直处于被忽视的状态。现在有不少养老机构开始探索这种模 式，能否形成一套完善的居家养老服务体系是关键。

2.高档公寓式养老 特点：以高水平的软硬件环境为老人提供全方位的五星级养老服务。 目标客户：家庭经济基础较好的老年人群体。 发展概况：定位于高端养老市场，收费高，也因此而需要提供高质量的服务，这 对养老机构的服务水平和管理水平提出了较大的挑战。目前在北京、上海等大城市开 始出现，如北京恭和苑、上海亲和源，但发展前景如何还有待验证。

3.候鸟式养老 特点：根据不同季节，老人选择度假式异地养老，住在异地养老院，短则 15天, 长则两三个月。养老院提供居住、生活、娱乐、保健的养老场所和服务设施。

目标客户：身体健康，喜欢外出旅游，有一定经济基础和文化程度，年龄为 55 岁以上的退休老人。

发展概况：我国社会医疗保险目前还存在地域限制，这给候鸟式养老带来了一定 的不便。全国养老连锁机构可以联网互动。目前北京、上海、海南等地的养老机构在 探索这一新的养老模式。