重庆土地储备项目研究报告

1 / 1 重庆市云阳县都市规划区域土地储备项目可研报告 目 录 第一部分 概述 …………………………………………….6 第一章 项目概况…………………………………………..6 一、项目简介…………………………………………..6 (一)项目名称……………………………………………6 (二)项目范围……………………………………………6 (三)项目任务……………………………………………6 (四)项目目标……………………………………………6 二、项目背景……………………………………………6 三、项目可行性研究的依据……………………………7 四、可行性研究结论……………………………………9 五、专门讲明事项………………………………………9 第二章 双洞子都市副中心待储备地块概况……………..10 一、双洞子都市副中心待储备地块位置……………..10 (一) 双洞子都市副中心待储备地块概况…………….10 (二) 地形、地质状况………………………………….10 (三)储备地块面积的地上物概况……………………..10 1 / 1

(四)础设施、市政建设条件 ………………………….10 第三章 土地储备流程……………………………………..10 第四章 区域条件 ………………………………………….11 一、区域差不多情况……………………………………..11 二、区域自然环境……………………………………..12 三、区域经济条件与社会条件………………………….12 四、区域基础设施及交通条件………………………….13 第二部分 规划与市场……………………………………….14 第五章 规划分析…………………………………………….17 一、都市定位…………………………………………….17 二、都市规划分析……………………………………….17 三、待储备地块规划条件……………………………….17 四、规划分析结论……………………………………….19 第六章 市场分析…………………………………………….19 一、房地产市场总体态势……………………………….20 二、土地市场分析……………………………………….22 三、竞争分析…………………………………………….22 1．待储备地块竞争分析…………………………………23 2．项目SWOT分析……………………………………….23 1 / 1

第三部分 成本收益与财务分析…………………………….24 第七章 成本分析…………………………………………….24 一、征地拆迁成本……………………………………….24 (一)土地征用成本…………………………………………25 (二) 房屋拆迁及安置成本……………………………….26 (三)基础设施补偿费………………………………………27 (四)相关税费………………………………………………29 二、土地整治成本 ……………………………………….30 三、其他成本 ……………………………………………31 (一)不可预见费……………………………………………31 (二)经营治理费用…………………………………………31 (三)财务费用 …………………………………………….32 第八章 收益分析…………………………………………….33 一、假设开发法预估出让地价……………………………33 二、市场比较法预估出让地价……………………………33 三、待储备地块出让价格估算结果………………………34 四、土地开发成本回收 ………………………………….34 第九章 财务分析…………………………………………….35 一、资金平衡分析………………………………………..35 1 / 1

二、现金流量分析 ……………………………………….35 三、不确定性分析 ……………………………………….35 (一)成本的不确定性 …………………………………….35 1、政策变动造成的不确定性…………………………… 35 2、双方协商的不确定性………………………………….35 (二)收益不确定性………………………………………… 35 1、出让价格的不确定性………………………………….36 2、规划的不确定………………………………………….36 3、财务费用的不确定性………………………………….36 第四部分 结论 ……………………………………………..37 第十章 项目结论…………………………………………….37 第十一章 建议……………………………………………….37

图 表 目 录 表1 云阳县城总体规划（2005—2020）用地平衡表……….17 1 / 1

表2 都市总体规划用地汇总表……………………………….18 表3 待储备地块用地平衡表 ………………………………..19 表4 云阳土地出让交易情况………………………………….23 表5 待储备地块征用整治成本估算结果…………………….25 表6 待储备地块地上房屋面积估算………………………….27 表7 待储备地块地上基础设施情况及补偿费用…………….28 表8 假设开发法估算土地出让价格………………………..33 表9 云阳县2000—2005年土地出让情况 ………………..34 表10 待储备地块可能出让价格估算结果…………………..34 表11 资金平衡分析 ………………………………………….35 表12 现金流量表……………………………………………..36

重庆市水利投资（集团）公司 云阳县土地储备项目可行性研究报告 第一部分 概述 第一章 项目概况 一、项目简介 1、项目名称 1 / 1

重庆市云阳县土地储备项目可行性研究 2、项目范围 云阳县待储备地块共计1520亩，位于双洞子都市副中心，是小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域，是集商贸、行政、文化为一体的都市副中心。规划都市建设用地规模1.42平方公里，人口规模3.0万人。 3、项目任务 完成上述土地的征地、拆迁、整理，达到“六通一平”，并完成其中经营性用地的出让。 4、项目目标 通过土地储备、出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利工程的资金缺口。 二、项目背景 重庆市水利投资有限公司于2003年11月28日经重庆市政府批准挂牌成立，是市人民政府出资的国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。2004年7月22日，市政府批准市水利投资有限公司更名为市水利投资（集团）有限公司（以下简称“水投集团”）。要紧职责是：履行大中型水利工程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程、供排水工程及中小水电 1 / 1

站的建设经营任务；实施水资源的统一开发和经营治理，推进水务一体化。 2004年12月1日，在重庆市政府“关于解决重庆市水利投资（集团）有限公司进展问题”的专题会议上，给予水投集团在项目所在区县（自治县、市）开展土地储备的职能，其土地储备收益全额返还市水投集团，用于弥补水利工程建设资金不足。 2005年，依照重庆市人民政府《关于重点水利工程土地储备有关问题的批复》（渝府[2005]70号）文件精神，重庆市水投集团土地储备整治有限公司（以下简称“土地储备整治公司”）正式挂牌成立。土地储备整治公司属于市水利投资（集团）有限公司全资二级法人，注册资金20000万元，要紧负责组织实施市水利投资（集团）有限公司（含全资、控股子公司）土地储备整治项目。 为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发有限公司在建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口，通过反复踏勘比选，拟储备土地1520亩位于双洞子都市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域。云阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整治有限公司作为操纵性储备用地。 三、项目可行性研究的依据 （一） 法律法规 1 / 1

1、《中华人民共和国都市规划法》 2、《中华人民共和国文物爱护法》 3、《中华人民共和国土地治理法》 4、《中华人民共和国环境爱护法》 5、重庆市征在补偿安置方法（重庆市人民政府令第55号） 6、重庆市人民政府《关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工作的通知（渝府发[2005]67号） 7、重庆市财政局、重庆市国土房管局转发《财政部、国土资部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等不的通知》（渝财建[2003]28号 8、 重庆市国有土地储备整治财务治理暂行方法 （二）地点政策 云阳县人民政府印发《云阳县征地补偿安置实施方法》的通知（云阳府发[2005]97号） （三）土地储备相关文件 1、重庆市人民政府《关于重点水利工程土地储备有关问题的批复》（渝府[2005]70号） 2、云阳县人民政府 重庆市水利投资（集团）有限公司关于用土地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金的 1 / 1

协议 3、《都市规划编制方法》、《都市规划编制方法实施细则》、《都市用地分类与规划建设用地标准》等技术规范、技术标准及部门规章； （四）重庆市云阳县城总体规划（2005—2020年） （五）重庆市云阳县土地利用总体规划（2005—2020年） （六）征地、拆迁、估价等行业标准 （七）重庆云阳水利水电实业开发有限公司提供的其他资料 （八）《重庆市市域城镇体系规划(2003—2020)》； （九）《云阳县城镇体系规划（2005—2020）》； （十）《重庆市规划局关于加强区县都市总体规划修编工作的意见》（渝规郊字[2004]17号）； （十一）《重庆市云阳县土地利用总体规划（1997—2010）》； （十二）《重庆市云阳县土地开发整理规划（2001—2010）》； （十三）《云阳县全面建设小康社会进展规划纲要（2003—2020）》； （十四）《重庆市港口岸线利用规划（2005—2020）》 （十五）《重庆市云阳县交通进展规划（2005—2020）》 （十六）《重庆市云阳县新城总体规划修编（都市总体规划时期）用地地质灾难调查评价报告（2004年）》。 （十七）实地勘查猎取的资料及搜集的市场资料