重庆房地产市场分析报告

重庆市房地产市场分析报告学校：郑州大学西亚斯国际学院院系：工商管理系专业：房地产开发与管理作者：杜林铭目录一．1998—2004年，国家对房地产市场管制措施二．2009—2011年，国家对房地产市场管制措施三．1998—2004年，重庆市房地产市场发展状况四．2009—2011年，重庆市住宅房地产发展状况五．2011年，国八条与重庆市房地产新政解读六．重庆市五大商圈及房地产开发企业前10强一．1998—2004年，国家对房地产市场管制措施1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：1.取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；2.促进住房消费信贷；3.取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；4.促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；5.制定鼓励居民购房的税收政策。

房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。

国家出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。

2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设臵，加强信贷管理。

央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。

发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。

国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。

这些政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。

在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下，房地产企业很难从银行以外的渠道获得开发资金，紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链，实力不强的开发商面临较大的困难。

融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。

有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大的生存空间，并获得更多的政府的支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高、盲目扩张的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。

二．2009—2011年，国家对房地产市场管制措施2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。

主要措施如下：1.进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

2.加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

努力增加公共租赁住房供应。

3.调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

4.强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

5.严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲臵一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

6.合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

8.坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。

同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。

2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。

由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。

房产税出台在新“国八条”之后，相较两大政策，不但没有产生叠加效应，房产税的作用反而被削弱了。

新“国八条”中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的成交量或将出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而买房的人群更多为首次购房或中低端消费需求。

当然，新颁布的对房地产中介机构整改的《房地产经纪管理办法》，对房地产中介机构产生的影响同样不容忽视：住建部8号令《房地产经纪管理办法》发布机关：中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国人力资源和社会保障部发布日期：2011/01/20实施日期：2011/04/01中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国人力资源和社会保障部令第8号中华人民共和国住房和城乡建设部2011年01月26日《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。

住房和城乡建设部部长姜伟新国家发展改革委主任张平人力资源社会保障部部长尹蔚民本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。

第二十条房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

第三十三条违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；重庆市三．1998—2004年，重庆市房地产市场发展状况长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。

80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。

近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空臵面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。

房地产开发投资资金来源：自有资金投入、金融机构贷款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。

而金融机构的贷款特别是银行的贷款，占重庆市房地产行业资金来源的50%以上。

重庆市政府进一步加强了对房地产市场的规范化管理，并出台了一系列调控措施：其一、清理整顿土地市场：其二、规范拆迁工作；其三、提高房地产开发资本金比例：其四，从严控制房地产开发信贷。

通过以上手段，提高了房地产开发的准入门坎，从而导致了新开工房屋面积的减少，房地产开发投资速度开始回落。

一．销售情况：2004年1-9月份，随着宏观调控政策的集中出台，重庆市商品房交易整体保持增长态势，交易量同比上升，销售呈放缓趋势。

1、主城区商品房销售成交面积925317万平方米，成交金额214.01亿元，分别比上年同期增长20.8 %、38.9%。

住宅的销售仍是主力占90%，其中以经济适用房的销售为主；商业用房的销售面积为6.5%；办公用房的销售非常有限，其成交面积和成交金额分别下降11.4%和21.4%。

2、主城核心区的住宅交易所占比重呈连续下降，消费热点向周边区域扩散，北部新区逐渐成为高品质住宅聚集区，渝中区办公用房交易量居于榜首。