时寒冰：剖析楼市真相与趋势（万字长文）
写在前面：杜鹃泣血建言，遮掩不了一个民族的伟大光环，多一点包容性，让民生的疾苦也能发出来一点吧。
现在，能够坚持泣血建言的人日益稀缺，而这，难道不是一个民族前行最需要的吗？珍惜最后的杜鹃吧！
真相与趋势：剖析中国楼市
时寒冰1.引子：疯狂与衰弱
准备写这篇文章的时候，北京知名媒体刊发了一篇题为《楼市拍案惊奇：房价无人看空，炒房远胜实业》的报道，文中提到：今年房地产一个耐人寻味的现象是：虽然房价屡创新高，但鲜见有人对楼市做出有分量的预警。
曾经的“空头部队”和“空军司令”，几乎销声匿迹。
结果就是“房价继续上涨已逐渐成为了共识”。
同时，《经济观察报》刊登了另一篇报道，题目是《当实业家遭遇高房价：努力十几年，不如一幢楼（赚得多）》。
里面提及多位企业家的心声，摘录其中两位企业家的言论如下：江苏润山精密机械科技有限公司总经理郑泽山：“如果房地产高，实体就难做；如果房地产便宜，实体就好做。
实体经济是中国的立国之本，中国离不开实体经济。
如果房地产价格太高，会造成实体（企业）没办法生存下去，一旦房地产价格太高，工人会承受不了这个房价，成本又都会间接地落在
实体经济上……因为他（工人）会要求加工资来应对高涨的房价。
”
浙江台州从事电动车制造的企业家应洪波：“我做企业十几年，说得不好听，中国经济发展当中很多所谓创富的机会，其实是对实体企业，或者说制造业，是有打击的，特别是对我们心灵上有打击。
做实业老老实实养活几千号工人，创造就业，生产产品，为社会做贡献，然而努力了十几年，却不如人家一幢楼赚得多。
你说这弄得我们心态会不会产生变化？这肯定会弄得我们的心态不平衡。
国家的竞争力不在房地产，必须在实业。
但是改革开放这么多年了，实业企业家还没有真正地被社会认同，不被认可。
”
2.追溯：那年发生了什么
当我们越过眼前疯狂的楼市，追溯到2014年，看看那时在
发生什么——这将有助于我们看清真相，看清未来。
新华网2015年1月4日刊发的题为《2014年全国房地产市场持续低迷》的报道称：2014年中国百城房价在连月下跌
之中收尾，从涨跌城市个数看，同比下跌的城市有85个，
比上个月增加了3个，接近九成的城市房价跌回了一年前。
中国社科院《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12（2015）》指出：2014年商品房销售面积12.1亿平方米，
比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49个百分点，商品房待售面积已经达到6.22亿平方米，创历史新高。
2014
年我国房地产市场出现了较大幅度的变化和调整，总体来说处于低迷状态，主要表现在销售面积显著下降，待售面积大幅增加，一些大中城市的房价出现下跌。
是的，这正是2014年的现状，房价的持续下跌与库存的持
续上升，形成鲜明的对比。
2014年，最被媒体关注的，是一生在商场上几乎百战百胜
的传奇人物李嘉诚抛售内地房产的报道：2014年1月，李
嘉诚旗下公司在南京、北京、上海相继出售3个写字楼，累计套现金额达到97.8亿元。
2月10日，李嘉诚旗下长江实业参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心，买家为江苏省最大的多元化民营企业之一三胞集团。
4月8日，李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元人民币将北京盈科中心售予泰国大型海外房地产私募基金公司基汇资本。
8月12日，李嘉诚持股7.84%的亚腾资产管理拟15.4
亿元，出售位于上海虹口区北外滩四川北路商圈的甲级写字楼盛邦国际大厦。
11月7日，李嘉诚旗下和记黄埔公司，以38.2亿港元(4.93亿美元)的价格，将旗下的房地产开发公司和记港陆有限公司71.4%的股权，出售给中国泛海控股集团。
11月10日，李嘉诚旗下的香港汇贤产业信托宣布，将以39.1亿元向主要股东和记黄埔及长江实业，收购重庆大都会广场全部权益。
许多人挂牌出售房屋，市场却显有人问津。
这就是2014年
的真实状况。
这种状况是房地产连年透支国民财富和实体经济持续衰退共同导致的结果。
3.艰难的抉择
房地产低迷，使得靠卖地维持财政收入的地方政府陷入困境，也让许多银行忧心忡忡。
2015年5月23日的《21世纪经济报道》刊发了一篇题为《土地财政预警：地方政府卖地全盛时期已经结束》是报道，指出：过去10年来，土地出让金一直是地方政府财政收入
的主要来源之一（这在整个国际范围内来看，也是非常绝无仅有的现象，因为在任何国家地方政府的财政收入都是税收为主体。
两者的区别是：靠卖地是直接增加企业与居民负担的，而税收则主要源于企业与国民创造的财富。
从1995年
到2014年，地方政府的土地出让收入从420亿元，暴增到4.29万亿元）。
但2014年房地产市场疲弱却大大抑制了拿地需求，4月土
地使用权出让收入下跌38.2%，而土地使用权出让支出下降22.3%，持续维持大幅下跌态势。
财政部数据显示，2014年1-4月份，国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。
俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年这一数据曾
接近60%。
显然，如果地再卖不出去，地方政府的财政收入就难以为继。
银行的日子同样不好过。
2015年，中国银行业的利润增长
放缓至10年低位。
银行不良贷款快速上升。
根据官方数据，截至2015年9月底，中国银行业的坏账上升至1.2万亿元，创下七年新高。
与此同时，做实业的人到处借钱，整个国家做实业的人似乎都在缺钱，许多人不惜借高利贷来维持企业的生存。
这种情况下，政府面临着两大选择：救房地产还是救实业？如果要救实业，就需要向实体企业投放贷款，解决企业的燃眉之急，帮助企业艰难中求生，维持就业，维持民众的收入，等民众的收入增长上来，再带动房地产需求的增长，并依此慢慢消除金融隐患。
但是，这样做，短期受煎熬的是地方政府、银行与房地产中的强大利益集团。
如果救房地产，就需要把资金继续投放房地产领域，从而，导致实业部门更加缺钱，实体企业倒闭增多，失业率上升，民众收入下降，实体经济更加凋敝。
这样做，受煎熬的，是普通民众、实体企业。
众所周知，这些力量在决策中缺乏真正有力量的代言人，他们的声音无法及时准确地传导给高层。
还有一种可能是，有关部门希望借助房价上涨，盘活银行，使其向实体企业贷款——假如是出于这种考虑，这种思路本身显然是错误的，因为房地产赚钱，银行更不愿意向实体企业贷款，别忘了，资本永远是逐利的。
事实也如此。
2016年8月14日的《21世纪经济报道》指出：7月人民币
贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575
亿元。
有网友给出以下神评论：7月的金融数据恐怖啊！新增贷款，几乎全部都是房贷。
企业已经不贷款了。
最搞笑的是，老板们不敢贷款了，他们的员工们却在拼命贷款，难道，员工们认为企业前景好，不失业，还能涨工资，他们比老板还有信心啊……
4.拯救房地产
最终，有关部门还是选择了拯救房地产。
多部门联合发布“330新政”。
2015年3月30日，中央发布
三大房地产政策：1.对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；
2.使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；
3.个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
二套房首付比例的调整、门槛的降低、公积金首付降至二成，都是为了推动购房需求。
2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系——实际就是强化土地的稀缺性。
也正是在“330新政”发布后不久，在政府拯救房价的决心越
来越大的情况下，在股市涨到4500点后，我开始连续提示
风险。
在股市到达5000点后，我让跟我学投资的学生全部
清仓股票。
因为，如果要救房地产，就不可能让股市的赚钱效应如此明确地延续下去，这将对拯救楼市的核心政策产生釜底抽薪的效果。
作为我当时判断股市见顶的15个指标之一，当中国70个大中城市的房价开始企稳后，我们退出了股市。
道理非常简单，有关部门急需把资金驱赶向楼市！2015年8月27日，住建部、商务部、发改委、央行、工商总局和外汇局等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，通知称境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)，以及在中国境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
取消“限外令”，目的是进一步提振购房者的信心、刺激房地产需求。
组合拳中更重的拳出来了：2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。
这是中央十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。
11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。
12月8日，房地产税划归地方。
作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。
房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。
房地产税划归地方是一个重大信号！在房价低迷的时候，增收房产税势必会遭到巨大阻力，而当房价上涨如火如荼，民众争相疯抢房产的时候，才能真正推出房产税，因为，在这种情况下，民众就会失去痛感。
就像高涨的房价会让人们失去对货币持续贬值的痛感一样。
而且，房价一旦上涨，地方政府又可以名正言顺地以天价拍卖土地，可谓一房多吃，从吃到骨头到汤……
2015年，货币流动性持续释放，央行5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。
连续5次降息，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，调整幅度达1.25个百分点。
直接利好购房者月供下降、利息直减”，信贷成本已降至最低。
同时，降准增加资金流动性，有助于推动房价。
2016年2月份以后，中央为了加快楼市的去库存，密集出台了一系列政策。
2月2日，非限购城市首套房商贷最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2 月17日，中央出台了提高住房公积金利率的政策，等于每年送给全国住房公积金缴纳者160亿元的收益；2月21日“买房减税”新政再出台，个人购买家庭唯一住房，90平方米以下的契税降至1%，90平方米以上的唯一住房契税降至1.5%。
5.蹊跷的高价地王
要推升房价，最关键的指引信号是土地拍卖价，土地拍卖价
越低，购房者越期待房价下跌，而土地拍卖价越高，购房者越担心未来房价疯涨，越容易去疯狂抢房。
问题是，谁来扮演这个至关重要的角色？
在房价低迷的时候，许多地方政府突然一致地收紧了土地出让，像挤牙膏一样吝啬，这当然容易推升地价。
而这并非仅仅是地方行为——2015年3月27日，国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。
推升地价必须靠娘家人。
2016年6月2日，上海某报总结了一个神秘地王的轨迹：6月1日，隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。
而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价，更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。
被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。
2015年7月至2016年6月1日，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及昨天的上海顾村地王。
“地王”出现，谁与争锋？蹊跷之处在于，当“地王”的钱从哪里来？
2016年6月19日，《21世纪经济报道》指出：市值不过几
十亿却频频拿下数百亿“地王”，这便是信达。
作为承接四大行万亿呆坏账的四大资产管理公司（又称“四大AMC”）中唯一一家直系上市地产公司，自2015年以来，信达地产携天量资金高调入局一二线城市土地市场，以高溢价率地价横扫其他房企，将多块地王收入囊中。
信达地产通过公开竞价的方式获得房地产项目总耗资高达352.03亿元（土地溢价率最高达到了303%），而其2016年的营业收入只有81.3亿元，总市值截至6月17日仅为74.1亿元！
后来，有新闻报道指出，一些地方所为的“地王”，得到了地方政府的“返佣”，即所为天价成交的“地王”，在完成了抬高房价的使命后，会得到地方政府返回的买地钱。
这种相互协助的关系，最终抬高了房价。
众所周知，房屋每年是有折旧的，它的价值每年是逐年缩减的，尤其对于中国这样一个所谓买房其实就是一次性交清70年租金的行为，唯一在涨的是地价，拉抬房价的实质就是拉升地价。
“地王”的作用是使人们对未来更高的房价充满憧憬，不，是确信不疑。
于是，抢房潮开始：国内一、二线城市的房地产市场异常火爆，“352套千万级新房一天内被抢光！”“北京南五环外地价近5万，上海库存仅剩3.7个月！”与此同时，2016年1月人民币贷款规模较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超出8900亿，创下单月纪录新高，大大
超出市场预期及历史同期均值水平。
这实际上强化了公众对货币贬值的预期，这种预期又产生出恐惧心理，促使人们买房保值。
央行放水，刺激个人住房贷款持续数月高位运行，支撑了房市的火爆。
6.房价上涨的惊人真相
任何一个经济体，当高房价涨幅远远超出做实业者的利润增长幅度时，就会吸引资金大规模流出实体经济而流向房地产领域——房地产属于虚拟经济。
国内许多媒体报道了这样一则新闻：1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%【这种涨幅中国一年内就完成了】，而同期个人收入已增长3倍【收入增长是房价涨幅的5倍】；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%。
扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。
《环球》杂志第六期封面的一个醒目的标题就是《德国房价缘何十年不涨？》。
全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊说：“以去年为例，德国人的平均月收入在2400到3000欧元之间，而房价是每平米1000到1500欧元之间（德国人每年的平均收入可以买20多平方米房子）。
和德国人的工资涨幅相比，即使不考虑通货膨胀的因素，德国的房价也是不涨反跌的。
”
原因是什么呢？
薛城俊说：原因很多，简单的说有以下几点：德国基本保证
了人人居有定所，这样也就实现了供求关系的平衡，遏制了房价上涨的市场因素。
第二点就是德国有一套专门针对房地产的法律，对投机性的房地产买卖做了严格的规定，并通过各种房地产税大大限制和压缩了房地产炒作的利润空间，甚至是让其无利可图。
同时德国的房屋出租市场非常健全，另外还有房客协会等组织机构，极大的保证了房客的利益不受侵犯。
全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊点出了最根本的
一点：德国基本保证了人人居有定所，这样也就实现了供求关系的平衡，遏制了房价上涨的市场因素。
我在《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》中指出：2010年，欧盟27国工程机械制造业产值约为250.7亿欧元，同
比增长19.2%。
其中，德国工程机械制造业产值82.6亿欧元，约占欧盟总产值的32.9%。
也难怪，德国何以稳坐欧元区老大的位置而无人撼动了。
试问，如果德国的房价也常年保持高速上涨，炒楼炒房的收入远远超过踏踏实实从事制造业的收入，德国人还能那么踏踏实实地做制造业吗？在高房价的重压之下，德国的青年一代的理想会不会也被拥有一套房子的更现实也更具体的目标所替代？下图摘自《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》P259页7.困局
以拯救房地产为核心的政策选择，顺利完成了它的历史使命，但这并非棋局的终点。
2016年9月10日的《北京青年报》
刊发了一篇令我万分震惊的报道：全球领先的机床制造企业——德克尔马豪吉特迈（上海）机床有限公司（以下简称“德马吉”）日前宣布上海工厂停产，员工解除劳动合同，引发网友唏嘘。
有人乘机吐槽，卖100台机床不如去离婚炒房。
对于停产的原因，德马吉公司在公告中给予了解释：近年来，由于国内外经济增长趋势下滑，市场每况愈下，公司一直面临低产能利用率、高通货膨胀率、日益增高的生产成本以及日益缩减的市场需求等众多严峻问题，这些问题已导致公司发生巨大的长期累积亏损。
鉴于此，公司股东已决定，自2016年8月29日起，公司开始停止生产。
公司将依照法律规定向员工支付劳动合同解除的经济补偿。
公告中还强调：自8月29日起，公司将关闭厂区，任何人员非经公司事先同意，不得进入厂区。
德马吉是由德克尔、马豪、吉特迈、森精机等四家著名的机床企业重组而成的一家国际品牌机床企业，是世界最大、最先进、机床种类最多的机床制造商，其在全球拥有21家工厂，年产机床超过20000台。
德马吉在全世界和中国的制造业具有最广泛的用户群体，改革开放以来，中国的现代化急需提高制造业水平，对德马吉机床的需求愈来愈大。
中国现代化的飞机、运载火箭、船舶、高铁及动车、汽车、各种家用电器、通讯设备、医疗仪器等的许多关键零部件都在使用德马吉机床制造，可以说德马吉的用户遍布中国每一个机械加工制造行业。
任何尖端的技术要变成现实的产品，不仅需要技术，需要尖端材料，更需要高精尖的机床。
当生产高精尖的机床的世界最顶级企业都能被几个炒房客轻易打败的时候，可曾有人想过中国正在面临的危险吗？
2016年9月2日的《第一财经日报》刊发的《利润低成本高公司长期亏损德马吉上海工厂停产》的报道指出：“德马吉正在调整中国在公司产业布局中的地位，德马吉上海工厂此时停产某种程度上意味着德马吉逐步放弃了中国作为全
球制造基地的作用，而是将中国重新定位为制造业市场。
”中国的高房价正在成为对实体企业最重要的驱赶力量——
这是形成全球第五次大产业大转移的根本力量之一，这种力量有别于推动前几次全球产业大转移的力量。
上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭，很多人在探讨这一个问题的时候，都忽略了，日本是主动刺破泡沫的。
这其实跟朱镕基总理在1993年主动刺破海南、北海房地产泡沫一样，都产生了一个良性的后果：把资源重新驱赶入实体经济！试想一下：如果日本房地产泡沫不破灭，日本还能靠技术的不断进步来维持它的强国地位吗？
8.症结与未来
房地产的困局如何收场？如何破解？
中国多家媒体曾经报道：国家发展改革委员会的一份报告指出，中小城镇迫切希望加速发展，全国县以上规划的新城新
区超过3500个，规划人口是目前中国14亿人口总量的逾两倍即超过28亿。
据美国人口普查局的估计，目前世界总人
口为74亿。
另有研究认为，中国县以上新城新区到2030年的规划容纳人口规模达34亿。
为什么还有很多需求者买不到房？
答案是由于不均。
我们通过媒体的报道可以得知，一些腐败分子被查的时候，动辄几十套、上百套住房，他们既不销售也不出租，等于人为减少了市场供应，强化了房屋实际供应过剩局面下的反常的稀缺现象！许多炒房客囤积居奇，也是发挥着同样的作用。
我想提几个简单的问题：当高房价对实体经济的抽血效应，使得整个棋局无法向前运转的时候，有关部门会否以抑制房价上涨之名推出房产税以促使资源流向实体经济？现在，地方政府尤其一二线城市的土地，已经卖得所剩无几，以打击投机之名开征房产税维持财政收入，可谓名正言顺顺理成章！再想想2015年股市在5000点位置的时候，政府需要把资金驱赶入楼市。
而现在，中国比以往任何一个阶段都需要把资金重新引入实体经济！
还有一个更为重要的问题，在大家疯狂抢购住房的时候，谁在抛售这些住房？只有人愿意卖才能真正成交啊！在中国不惜离婚炒房的时候，一个重要的数据就是在海外买房、海外投资的大量增加。
中国人在海外疯狂买房的新闻大家都司空
见惯了。
2016年1月20日，商务部发言人沈丹阳介绍，2015年，我国境内投资者共对全球155个国家/地区的6532家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现对外投资7350.8亿元人民币(折1180.2亿美元)，同比增长14.7%。
截至2015年12月底，我国累计对外非金融类直接投资5.4万亿元人民币(折8630.4亿美元)。
对比一下数据，就知道2015年对外投资规模之大了！
前天，一位移民美国的朋友打电话对我说，他刚刚卖掉了上海的房子，说他长出了一口气。
他对我说：“中国现在像集邮一样把美国、日本当年爆发金融危机的因素都收集齐了。
我实在感到后怕了，做什么都亏钱，房子却涨成这样，房子不出手每天睡觉都不踏实，太令人恐惧了。
”
是的，在国内许多人抢房的时候，另一部人在退出，把资产转换成美元资金。
现在，距离中国正式加入SDR的日期已无几日，大变局越来越近。
这让我不由自主地想到2015年，当股市越过5000点时候人们的疯狂，那种疯狂加杠杆蜂拥而进的场面令人心有余悸。
我当时在上海复旦大学总裁班给企业家上当年最后一次课，警告股市泡沫可能破灭，中间有人因不同意而离场……
美国是世界经济的火车头，如今，这个火车头在拼命地从全球各地召回自己的企业，重振自己的制造业，许多人忽略了，这意味着美国将提高产品的自给率，而由此必然会对全球经。
