梅溪湖项目初步开发计划(开发商版)
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• 电子信息 • 生物制药 • 创意设计 • 。。。 • 先进制造 • 新材料 • 新能源与节能环保
雄厚产业基础
人才资源：高校及重点技术企业集中区
梅溪湖创研基地
• 东邻梅溪湖片区的岳麓山区域集中了长沙市乃至湖南省的 主要高校，中南大学、湖南大学、长沙理工大学等。拥有 大量高等学历人才储备，智力资源优势明显 • 北部目前是岳麓区高新技术工业园区，拥有大量基础技术 人才
3、阿特金斯方案1介绍 — 土地利用规划
3、阿特金斯方案1介绍 — 功能分区图
本规划的主要功 能分区包括：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 滨水区 创新研发区 中央商务区 山水生态社区 邻里社区
3、阿特金斯方案1介绍 — 视觉廊道
规划遵循原有规划限定的 三条绿色廊道。 在此基础上，整合梳理湖 体周边连通水系，形成通 往湖边的视线通廊，将都 市景观与南部山体自然风 景相融合。 通过研究滨水主要的人群 逗留点，设置穿越水面的 主要视廊和相互间的视线 联系，成为环湖景观节点 序列。
为环保高科技企业提供低碳技术研发中心，同时展示最新低碳技术产品，以高科技低碳建筑 为载体，打破传统观高新技术的冰冷感、生硬感，带动项目片区发展。
高科技 低碳园
上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整
2、潜在导入产业设想三 — 新设计
导入新设计产业，以体验、展示为主，打造研发中心亲身体验、近距离接触的亲和性。
统一管理
开 发 进 度 施 工 建 设 营 销 推 广 社 区 服 务 品 牌 建 设
住 宅
办 公
商 业
招 拍 挂
房地产 二级开发商
4、梅溪湖新城的总体操作思路
土地出让策略的创新
引入国内外一流大型企业共同高水平打造高品质社区 灵活设定竞购企业条件，既成功提升了区域价值，又保证了一流房地产企业加盟
组织管理和业务管理的创新
规划遵循原有规划限 定的三条绿色廊道。 在此基础上，整合梳 理湖体周边连通水系， 形成通往湖边的视线 通廊，将都市景观与 南部山体自然风景相 融合。 通过研究滨水主要的 人群逗留点，设置穿 越水面的主要视廊和 相互间的视线联系， 成为环湖景观节点序 列。
4、阿特金斯方案2介绍 — 城市设计
5、阿特金斯两方案比较
组织结构创新
• 引入市城建档案馆管理档案 • 委托街道管理城区部分职能 • 引入外来专业策划推广机构 • 引入专业法律法务机构
城区管理创新
• 城区实行大包围式全封闭管理 • 建立城区突发事件处置、防汛防台等 预案体系 • 建立专业保安队和社区治安协管队
PART 2. 关于规划优化与城市设计
1. 规划的方向和原则 2. 中国国家级绿色低碳示范新城构想 3. 阿特金斯方案1介绍 4. 阿特金斯方案2介绍 5. 阿特金斯两方案比较
新材 料产 业
高新技术产业
电子信 息产业 以工程机械 为主的装备 制造业
上游
下游
大河西先导区产业定位
2、潜在导入产业设想一 — 新传媒
在新传媒大产业方向下，通过整合湖南现有文化传媒优势资源，打造研发中心新媒体产业。 可整合导入的龙头企业：湖南卫视、金鹰卡通、快乐购等。
文化创意 设计
企业孵化 中心
数字媒体
地铁1号线 2014年通车
营盘路过江隧道 2012年通车
河西
河东
梅溪湖片区 地铁2号线 2014年通车
长沙城市发展版图
1、长沙大板块分析 — 梅溪湖片区，长沙大河西先导区的中央片区
滨江板块：地理位置优越，但因拆迁等原因成片高水平开发难度较大，难以迅速改变城市面貌； 洋湖垸板块：离市中心较远，相对缺乏快速交通等的支持； 梅溪湖片区：处于河西片区的中心区域，山水自然环境优美，交通便利。
3、阿特金斯方案1介绍 — 概述
原则上遵循现有开发框架和控制性规划，主要路网结构维持不变 引入全新的、市场驱动的开发框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境 湖泊水域面积及岸线不变的情况下，强化公共景观空间的利用 引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点 引入针对8个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用
5、均采用了低碳可持续规划理念，将混合利用、TOD、 JD模式等思想融入到两方案中
5、用地混合：方案2南岸混合部分商业用地
PART 3. 研发中心的进度和设想
1. 产业导入的深化研究 2. 潜在导入产业设想 3. 开发及运营策略 4. 我们的希望
1、产业导入的深化研究 — 外在动力的一般性描述
产业基础：高新技术产业集中区
3、梅溪湖新城总体定位 根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，我们形成 的梅溪湖新城总体战略定位如下：
中国国家级绿色低碳示范新城 华中地区两型社会的新城典范 湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、 以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城
3、梅溪湖新城总体定位
国际化新城 • 具有国际水准规划设计、山水景观、创 新运营管理的国际新城 科技创新城 • 汇聚企业精英、成为科技创新研发的平 台，塑造新城的增长引擎 绿色生态城 • 低碳环保科技的建筑、公共设施，传递 低碳理念，打造一个生态宜居之城
开发主体
方兴实质性投入，率先启动引领性项目和研发中心示范区；并 充分吸引国内外著名大型开发商共同高水平打造
4、梅溪湖新城的总体操作思路
“五个统一” 新城运营策略的创新
统一规划
结构性规划 控制性详规 各项专业规划 实施性设计 土 地 开 发
统一开发
功 能 开 发 形 态 开 发
统一推广
统一招商
规 划 设 计
政府支持：引导产业重组和资源整合
• 政府主导产业定位及基地建设标准 • 整合开发商、企业、人才等多方资源 • 政企合作的建设和开发模式
1、产业导入的深化研究 — 内生动力分析
拟导入产业既符合城市产业升级的需要，也与大河西先导区的整体产业定位相契合 导入产业的上下游都需要与园区产业的理念相契合
新能源与 节能环保 产业
可持续发展之城 • 融入了产业导入、产业培养和功能复合， 成为一个具有内生活力的可持续发展之城
4、梅溪湖新城的总体操作思路
新城定位
从战略的高度出发；国家级绿色低碳示范新城，华中地区两 型社会的新城典范
开发战略
国际化；绿色生态；可持续发展
开发模式
坚持五个统一：统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、 统一管理
2、潜在导入产业设想四 — 装备研发
充分利用长沙本土装备制造业的国内领先优势，引进全球工程机械制造商50强、三一重工 集团和中联重科等知名企业，同时整合湖南大学，国防科工委等业内知名装备机械科研机 构，打造装备研发高地，成为研发中心的技术和创新引擎。
软件设计 平台
产品展示 平台
试验检测
装备研 发中心
4、阿特金斯方案2介绍 — 土地利用规划
4、阿特金斯方案2介绍 — 功能分区图
本规划的主要功能分区包括：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 创新研发区 文化娱乐区 TOD混合利用区 高端居住区 混合利用区 中央商务区 低碳邻里社区 码头混合区 混合居住区
4、阿特金斯方案2介绍 — 视觉廊道
3、阿特金斯方案1介绍 — 城市设计
4、阿特金斯方案2介绍 — 概述
原则上遵循现有开发框架和控制性规划 引入全新的、市场驱动的发展框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境 引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点 调整了研发中心用地位置，更有利于研发中心的利用和展示 引入针对9个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用 建立一条新的南北连接通道（桥梁或隧道方案），满足交通能力需求的前提下，同 时形成一座视觉景观廊道
以汽车 设计为例
总部大厦
引入公司总部办公处，丰富研发中 心功能，实现园区工作、居住生活 的自给自足。
研发中心
借助于周边人才、智力资源的支撑， 在园区设置研发中心，实现产学研一 体化。
汽车博物馆
讲述汽车发展史，展示各种古董 车型，近距离接触不同年代汽车
体验中心
展示新款车型，实际操作，亲身感受， 增强兴趣感。
文化创 意产业群
动漫制造：集聚动漫创意产业企业 群，打造中部特色动漫基地 版权交易中心：各种影视作品版 权交易、沟通平台
31
2、潜在导入产业设想二 — 低碳技术
打造以低碳科技研发为主的低碳产业科技园
低碳产业技术园
研发 企业
低碳新城
政府
方兴
上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整
2、潜在导入产业设想二 — 低碳技术
2、潜在导入产业设想五 — 生命医药
通过引入张江生物医药基地的概念， 打造生命医药研发中心，促进园区内 生命医药企业间业务整合，提升湖南 省生命医药产业发展水平。
科学研究：吸引各类科研人员的进入 技术开发：生命医药技术的 交易中心：建立生命医药行
业产权交易中心
1、规划的方向和设想 优化居住区和商务区的比例 – 构建和谐的宜居环境
围绕地铁站点，适当提高开发强度 – 构筑城市多中心布局
绿色TOD交通体系 – 创建低碳交通体系
紧凑的方便步行的混合型社区 – 以人为本的绿色新城
滨水混合型社区 – 营造充满活力的绿色山水洲城
2、中国国家级绿色低碳示范新城构想 可持续的城市功能 可持续的景观环境 可持续的能源利用 可持续的水资源利用 可持续的固废处理 可持续的绿色交通 可持续的建筑设计
梅溪湖片区 洋湖垸片区
滨江新城
河西：先导区三大片区
梅溪湖片区
2、梅溪湖新城概述
梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东 起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里。而梅溪湖新城正是处于梅溪湖 片区的核心位置，定位为梅溪湖国际服务和科技创新城： 占地面积为7.6平方公里，约11452亩 片区内包括约3000亩的湖面，4360亩的桃花岭景区 经营性用地约4214亩，包括约3910亩住宅及商业公建用地、304亩研发及配套用地； 总建筑面积约945万平方米，综合容积率约3.36
雄厚产业基础
人才资源：高校及重点技术企业集中区
梅溪湖创研基地
• 东邻梅溪湖片区的岳麓山区域集中了长沙市乃至湖南省的 主要高校，中南大学、湖南大学、长沙理工大学等。拥有 大量高等学历人才储备，智力资源优势明显 • 北部目前是岳麓区高新技术工业园区，拥有大量基础技术 人才
3、阿特金斯方案1介绍 — 土地利用规划
3、阿特金斯方案1介绍 — 功能分区图
本规划的主要功 能分区包括：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 滨水区 创新研发区 中央商务区 山水生态社区 邻里社区
3、阿特金斯方案1介绍 — 视觉廊道
规划遵循原有规划限定的 三条绿色廊道。 在此基础上，整合梳理湖 体周边连通水系，形成通 往湖边的视线通廊，将都 市景观与南部山体自然风 景相融合。 通过研究滨水主要的人群 逗留点，设置穿越水面的 主要视廊和相互间的视线 联系，成为环湖景观节点 序列。
为环保高科技企业提供低碳技术研发中心，同时展示最新低碳技术产品，以高科技低碳建筑 为载体，打破传统观高新技术的冰冷感、生硬感，带动项目片区发展。
高科技 低碳园
上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整
2、潜在导入产业设想三 — 新设计
导入新设计产业，以体验、展示为主，打造研发中心亲身体验、近距离接触的亲和性。
统一管理
开 发 进 度 施 工 建 设 营 销 推 广 社 区 服 务 品 牌 建 设
住 宅
办 公
商 业
招 拍 挂
房地产 二级开发商
4、梅溪湖新城的总体操作思路
土地出让策略的创新
引入国内外一流大型企业共同高水平打造高品质社区 灵活设定竞购企业条件，既成功提升了区域价值，又保证了一流房地产企业加盟
组织管理和业务管理的创新
规划遵循原有规划限 定的三条绿色廊道。 在此基础上，整合梳 理湖体周边连通水系， 形成通往湖边的视线 通廊，将都市景观与 南部山体自然风景相 融合。 通过研究滨水主要的 人群逗留点，设置穿 越水面的主要视廊和 相互间的视线联系， 成为环湖景观节点序 列。
4、阿特金斯方案2介绍 — 城市设计
5、阿特金斯两方案比较
组织结构创新
• 引入市城建档案馆管理档案 • 委托街道管理城区部分职能 • 引入外来专业策划推广机构 • 引入专业法律法务机构
城区管理创新
• 城区实行大包围式全封闭管理 • 建立城区突发事件处置、防汛防台等 预案体系 • 建立专业保安队和社区治安协管队
PART 2. 关于规划优化与城市设计
1. 规划的方向和原则 2. 中国国家级绿色低碳示范新城构想 3. 阿特金斯方案1介绍 4. 阿特金斯方案2介绍 5. 阿特金斯两方案比较
新材 料产 业
高新技术产业
电子信 息产业 以工程机械 为主的装备 制造业
上游
下游
大河西先导区产业定位
2、潜在导入产业设想一 — 新传媒
在新传媒大产业方向下，通过整合湖南现有文化传媒优势资源，打造研发中心新媒体产业。 可整合导入的龙头企业：湖南卫视、金鹰卡通、快乐购等。
文化创意 设计
企业孵化 中心
数字媒体
地铁1号线 2014年通车
营盘路过江隧道 2012年通车
河西
河东
梅溪湖片区 地铁2号线 2014年通车
长沙城市发展版图
1、长沙大板块分析 — 梅溪湖片区，长沙大河西先导区的中央片区
滨江板块：地理位置优越，但因拆迁等原因成片高水平开发难度较大，难以迅速改变城市面貌； 洋湖垸板块：离市中心较远，相对缺乏快速交通等的支持； 梅溪湖片区：处于河西片区的中心区域，山水自然环境优美，交通便利。
3、阿特金斯方案1介绍 — 概述
原则上遵循现有开发框架和控制性规划，主要路网结构维持不变 引入全新的、市场驱动的开发框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境 湖泊水域面积及岸线不变的情况下，强化公共景观空间的利用 引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点 引入针对8个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用
5、均采用了低碳可持续规划理念，将混合利用、TOD、 JD模式等思想融入到两方案中
5、用地混合：方案2南岸混合部分商业用地
PART 3. 研发中心的进度和设想
1. 产业导入的深化研究 2. 潜在导入产业设想 3. 开发及运营策略 4. 我们的希望
1、产业导入的深化研究 — 外在动力的一般性描述
产业基础：高新技术产业集中区
3、梅溪湖新城总体定位 根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，我们形成 的梅溪湖新城总体战略定位如下：
中国国家级绿色低碳示范新城 华中地区两型社会的新城典范 湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、 以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城
3、梅溪湖新城总体定位
国际化新城 • 具有国际水准规划设计、山水景观、创 新运营管理的国际新城 科技创新城 • 汇聚企业精英、成为科技创新研发的平 台，塑造新城的增长引擎 绿色生态城 • 低碳环保科技的建筑、公共设施，传递 低碳理念，打造一个生态宜居之城
开发主体
方兴实质性投入，率先启动引领性项目和研发中心示范区；并 充分吸引国内外著名大型开发商共同高水平打造
4、梅溪湖新城的总体操作思路
“五个统一” 新城运营策略的创新
统一规划
结构性规划 控制性详规 各项专业规划 实施性设计 土 地 开 发
统一开发
功 能 开 发 形 态 开 发
统一推广
统一招商
规 划 设 计
政府支持：引导产业重组和资源整合
• 政府主导产业定位及基地建设标准 • 整合开发商、企业、人才等多方资源 • 政企合作的建设和开发模式
1、产业导入的深化研究 — 内生动力分析
拟导入产业既符合城市产业升级的需要，也与大河西先导区的整体产业定位相契合 导入产业的上下游都需要与园区产业的理念相契合
新能源与 节能环保 产业
可持续发展之城 • 融入了产业导入、产业培养和功能复合， 成为一个具有内生活力的可持续发展之城
4、梅溪湖新城的总体操作思路
新城定位
从战略的高度出发；国家级绿色低碳示范新城，华中地区两 型社会的新城典范
开发战略
国际化；绿色生态；可持续发展
开发模式
坚持五个统一：统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、 统一管理
2、潜在导入产业设想四 — 装备研发
充分利用长沙本土装备制造业的国内领先优势，引进全球工程机械制造商50强、三一重工 集团和中联重科等知名企业，同时整合湖南大学，国防科工委等业内知名装备机械科研机 构，打造装备研发高地，成为研发中心的技术和创新引擎。
软件设计 平台
产品展示 平台
试验检测
装备研 发中心
4、阿特金斯方案2介绍 — 土地利用规划
4、阿特金斯方案2介绍 — 功能分区图
本规划的主要功能分区包括：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 创新研发区 文化娱乐区 TOD混合利用区 高端居住区 混合利用区 中央商务区 低碳邻里社区 码头混合区 混合居住区
4、阿特金斯方案2介绍 — 视觉廊道
3、阿特金斯方案1介绍 — 城市设计
4、阿特金斯方案2介绍 — 概述
原则上遵循现有开发框架和控制性规划 引入全新的、市场驱动的发展框架，创造可持续的生活、工作、休闲环境 引入可持续发展战略，充分利用地铁混合节点 调整了研发中心用地位置，更有利于研发中心的利用和展示 引入针对9个特色区域的多功能开发框架，以及市场驱动的土地混合利用 建立一条新的南北连接通道（桥梁或隧道方案），满足交通能力需求的前提下，同 时形成一座视觉景观廊道
以汽车 设计为例
总部大厦
引入公司总部办公处，丰富研发中 心功能，实现园区工作、居住生活 的自给自足。
研发中心
借助于周边人才、智力资源的支撑， 在园区设置研发中心，实现产学研一 体化。
汽车博物馆
讲述汽车发展史，展示各种古董 车型，近距离接触不同年代汽车
体验中心
展示新款车型，实际操作，亲身感受， 增强兴趣感。
文化创 意产业群
动漫制造：集聚动漫创意产业企业 群，打造中部特色动漫基地 版权交易中心：各种影视作品版 权交易、沟通平台
31
2、潜在导入产业设想二 — 低碳技术
打造以低碳科技研发为主的低碳产业科技园
低碳产业技术园
研发 企业
低碳新城
政府
方兴
上述产业方向仅为设想，将根据具体产业导入情况进行调整
2、潜在导入产业设想二 — 低碳技术
2、潜在导入产业设想五 — 生命医药
通过引入张江生物医药基地的概念， 打造生命医药研发中心，促进园区内 生命医药企业间业务整合，提升湖南 省生命医药产业发展水平。
科学研究：吸引各类科研人员的进入 技术开发：生命医药技术的 交易中心：建立生命医药行
业产权交易中心
1、规划的方向和设想 优化居住区和商务区的比例 – 构建和谐的宜居环境
围绕地铁站点，适当提高开发强度 – 构筑城市多中心布局
绿色TOD交通体系 – 创建低碳交通体系
紧凑的方便步行的混合型社区 – 以人为本的绿色新城
滨水混合型社区 – 营造充满活力的绿色山水洲城
2、中国国家级绿色低碳示范新城构想 可持续的城市功能 可持续的景观环境 可持续的能源利用 可持续的水资源利用 可持续的固废处理 可持续的绿色交通 可持续的建筑设计
梅溪湖片区 洋湖垸片区
滨江新城
河西：先导区三大片区
梅溪湖片区
2、梅溪湖新城概述
梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东 起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里。而梅溪湖新城正是处于梅溪湖 片区的核心位置，定位为梅溪湖国际服务和科技创新城： 占地面积为7.6平方公里，约11452亩 片区内包括约3000亩的湖面，4360亩的桃花岭景区 经营性用地约4214亩，包括约3910亩住宅及商业公建用地、304亩研发及配套用地； 总建筑面积约945万平方米，综合容积率约3.36
