北京CBD概念与房地产深度行销

CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。

图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。

也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。

- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。

¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。

- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。

¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。

丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。

- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。

北京cbd 调研报告北京中央商务区（CBD）调研报告一、CBD概述北京中央商务区（CBD）位于北京市朝阳区，是中国乃至亚洲最现代化、最国际化的商务区之一。

CBD总占地面积超过30平方公里，以簇拥数家全球500强企业的总部、国内外金融机构和国际知名品牌为特色。

二、CBD地理位置北京CBD位于东二环与东三环之间，毗邻长安街，地理位置优越，交通便利。

许多重要的政府机构和商业中心都聚集在该区域内。

三、CBD建筑CBD区域内有许多现代化的高楼大厦，如中国国际贸易中心、国际贸易大厦和国际媒体中心等。

这些建筑都采用了最先进的科技和设计理念，成为北京市区重要的地标之一。

四、CBD发展历程北京CBD始建于上世纪90年代初，当时的状况是一个废弃的火车站和一片官僚机关的残余楼宇。

经过多年的规划开发，如今的CBD已经成为一个现代化的商业中心，吸引了许多国际公司和金融机构入驻。

五、CBD的优势CBD作为北京市的商务区，有着独特的优势。

首先是地理位置优越，方便各类交通工具的到达，为企业和机构提供方便的商务活动环境。

其次，CBD提供了一流的商务和金融服务，拥有许多国际知名品牌和金融机构的总部，为企业提供了丰富的合作机会。

此外，CBD也拥有完善的基础设施和生活配套设施，为居民和企业提供了舒适和便利的环境。

六、商业活动和产业发展CBD区域内的商业活动非常活跃，各类企业和金融机构纷纷入驻该区域。

同时，CBD也吸引了众多的创业者和高科技企业，成为了国内创新创业的热门地区。

七、CBD的挑战与展望虽然CBD已经取得了很大的发展，但仍然面临一些挑战。

首先是人口过度拥挤和资源短缺，CBD地区的人流量和车流量非常大，给城市交通和资源供应带来了一定的压力。

此外，随着城市化进程的加快，CBD将继续扩张，需要解决土地开发、环境保护等问题。

展望未来，CBD有望继续发展壮大，成为更具国际影响力的商务区。

综上所述，北京中央商务区（CBD）作为中国乃至亚洲最现代化、最国际化的商务区之一，具有独特的优势和发展潜力。

房地产客户细分及项目定位经典案例解析房地产客户细分及项目定位是房地产行业中最重要的一环。

通过了解消费者需求，分析市场竞争和社会趋势，房地产开发商可以在项目定位和营销策略上做出明智的决策，提高销售效率和产品市场份额。

本文将介绍一些经典的房地产客户细分和项目定位案例，以帮助开发商更好地理解市场和消费者需求。

1. 上海万达广场项目定位上海万达广场是一家大型综合商业和住宅项目，位于浦东新区的陆家嘴金融中心区。

项目占地面积达40万平方米，包括商业、办公和住宅区域。

该项目主要定位于中高档客户，以高端购物、商务交流和高品质生活为主题。

通过为客户提供高端购物、餐饮和娱乐设施，以及优雅时尚的住宅环境，万达广场成功地吸引了一批富裕买家和商务客户，为开发商带来了可观的利润。

2. 北京CBD地区高端公寓项目定位北京的CBD地区是中国最重要的商务中心之一，吸引了大量的高端人才和企业。

在这个市场上，高端公寓成为了一个重要的房地产产品。

针对这个市场，不少开发商选择了定向买家的方式来推广产品。

例如，世茂国际公馆是一家针对海外华人和外籍商务人士的高端公寓项目，该项目主要定位于那些寻求优质生活和高品质居住环境的特定客户群体。

3. 深圳“自住房”项目定位深圳市政府为提高住房保障工作质量和水平，推出“自住房”项目，主要针对普通百姓和低收入者。

这个项目的主要特色是通过公开、透明的方式，为百姓提供优惠的购房条件。

同时，为了增强项目的吸引力，开发商也在绿化、配套设施等方面进行了大量投资，使得该项目成为了该地区炙手可热的“宜居社区”。

4. 广东省省会城市中高档别墅项目定位在广东省省会城市，别墅市场一直非常活跃。

由于该地区的人口素质和经济水平较高，不少开发商选择在中高档别墅领域推出产品。

例如，富力银盘是一款大型、高端、配套齐全的别墅区域，标榜客户可享受高品质生活和优质社区环境，是广东省内居住品质最高的别墅产品之一。

以上几个案例展示了客户细分和项目定位是如何对房地产市场产生影响的。

CBD区域市场调研分析CBD（中央商务区）的地理范围界定如下：西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠运河以北，北至朝阳路。

一、市场供给分析CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京目前国际水准甲级写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。

1、高档物业集中，写字楼供应比例过半按照刚出台的CBD总体规划的规定，北京商务中心区4万平方公里内将建设1000万平方米的各类物业，写字楼为50%的比例，应该有500万平方米，目前已建成并投入使用的53个，其中甲级写字楼22个，总建筑面积584348平方米，乙级写字楼16个，总建筑面积208126平方米，丙级物业7个，总建筑面积56000平方米，商住项目3个，总建筑面积115500平方米。

今年，在国贸商圈尤其是规划中的CBD地区，中央电视台新址，银泰中心、北京电视台新址、华贸中心全面开工。

此外，新建待建写字楼项目包括建外SOHO，金地国际花园，万达项目，旺座中心，财富中心，国贸三期，京澳中心，理想世界，华远上都国际等。

其建成年大都在2003，3004年。

CBD 商圈写字楼供应量还会有大幅度的上升。

2、供应量增加，未来市场竞争激烈CBD规划建筑规模800万-1000万平方米，其中写字楼约占50%。

500万平方米的写字楼供应量，是目前该区写字楼存量的三倍。

CBD将是三年内写字楼市场的热点，更是难点，产品及价格战将是日后竞争的重点。

3. 建筑设计水平较高，独特有个性CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。

4. 配套设施齐全，智能化水平高CBD写字楼打都具有良好的商服设施，楼宇智能化水平较高。

二、市场需求分析CBD区域写字楼是外资公司进驻北京首选的办公场所。

世界500强中的许多企业选择了CBD地区作为其办公场所。

但国际经济还没有明显的复苏迹象，并且大量外资公司都已经进入国贸商圈办公，外资公司对写字楼的需求潜力不是最大。

北京CBD商业地产市场前沿调查报告随着央视大厦、国贸三期、财富中心二期、万达广场二期等极具现代建筑风格的项目大体完工，现代交通路网体系、地下行人系统等市政基础设施进一步建设，商业配套设施继续升级……北京CBD中央商务区的商业环境已经愈来愈成熟，以后那个地址的商业进展也将迎来新的顶峰。

为了给有志于在北京CBD开店的商家、投资商铺的投资者提供详实的市场数据，为了给北京CBD商业地产项目的开发商提供全面的市场信息，也为了给国内各地的CBD提供参照，全世界最大的中文商铺门户网站--易铺网属下易铺研究院于2020年6月对北京CBD区域，西起东大桥路，东至西大望路；南接通惠河，北到朝阳路、朝阳北路，区域面积约四平方千米范围的商业地产项目进行了详实的调查。

调研方式要紧通过深度访谈、调研、网络信息和实地勘探。

第一部份北京CBD区域商业地产前沿市场报告北京CBD区域内的商业地产项目众多，易铺研究院从商业地产项目的整体供给量、项目数量、业态、空置率、租金水平等方面对CBD商业地产项目进行了全面的调研。

一、基础市场数据报告一、供给量截止2020年6月底，依照易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业整体供给量已经达到110万平方米，若是加上周边500米之内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，和部份在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房主郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名不虚传的北京第一大商圈。

商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等。

详细见图一、各类体量商业占CBD区域总供给量比例图。

资料来源：易铺研究院由图1可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营的项目在CBD商圈已经占据了主流模式地位。

一万平方米到五万平方米之间的商业所占比例%，其他面积在4%—7%之间。

二、项目数量北京CBD区域内已建成商业项目总数量在35个以上，其中已经营业纳客的有29家，即将开业的有十几家，其中很多项目是冲着奥运商机而来，可是部份由于各类缘故不能按打算开业，大体要推延到年末，例如金地中心项目确实是如此的情形。

中央商务区CBD的理解及发展概念中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。

其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。

随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。

世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等CBD是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、深圳福田CBD等。

中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。

集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。

具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。

例如，悉尼设有悉尼商业中心区，香港的商业中心区位于中环和尖沙咀。

美加等地称商业中心区为“Downtown”（城市商业区；闹区），因为过去的住宅区都在山上，而商店街都在山下。

而日本和韩国称中心商务区为“都心”或“繁华街”。

广州珠江新城CBDCBD大多设于一个国家或地区的主要核心地区，区内有各种一流的建筑和完善的公共设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。

此外，区内的交通可达度极高，公路干线、铁路、港口、机场均设于区域周边的便利位置，市民在各区间往来极为方便。

CBD占地面积一般在3至5平方公里，有的甚至更大，其总建筑面积少则五六百万平方米，多则上千万平方米，CBD既是一个城市的功能核心，也是现代化大都市的一个重要标志，其中心地价往往远远高于CBD 周边地区。

北京CBD核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。

规划的商务办公面积为141.1万平方米，文化娱乐设施面积为2.4万平方米，公共绿地面积为1.53公顷。

主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。

1.北京CBD将建立体之城08年前路网建设完成80% 2008年前,CBD区域内的东三环两侧和长安街延线地下人行通道及跨三环地下通道(不含核心区内部通道)将全面完工；CBD重点规划区内的商务办公建筑及地铁由南向北进行连通，完成地下空间人行系统的60%，地下人行系统主框架将基本形成。

2008年前，CBD将累计建成道路34公里，完成规划道路总长度的约80%。

2008年以后，CBD将陆续建设城市道路共8公里，逐步完成全部路网建设。

2.智能交通系统帮你解堵最近，朝外大街上多了几块显示屏。

这就是即将开通的CBD停车诱导系统。

该系统将会及时发布CBD停车位信息，让你在最短的时间内解决停车问题。

CBD停车诱导系统是CBD 智能交通管理系统中的一部分。

这套CBD智能交通管理系统以4平方公里的CBD为中心，周围36平方公里进行智能交通规划的试点区域建设。

它包括交通信号控制、交通信息诱导、交通流信息检测、交通电视监控、交通违章行为自动监测以及CBD智能交通管理指挥控制中心六大部分组成。

2008年前，CBD智能交通指挥控制中心将建成使用。

届时，一个智能、人性化的交通管理系统将全面应用于CBD的交通管理中。

同时，CBD配建的63450个停车位将极大程度地解决停车难问题。

3.2008年前完成地下人行系统60%根据“CBD地下人行通道”规划方案，CBD将建成一条长达7000米的地下人行通道，形成连通地铁和公交站点的地下连廊，贯穿整个CBD地区。

截止到2006年年底，CBD区域已建成地下通道总长约3300米，占全部地下空间人行系统规划的45%。

北京CBD写字楼市场分析CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里,距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。

北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。

现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。

区内共有居住人口约5.4万人。

东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。

西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。

商务中心区建设遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进〃的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以〃金十字“区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。

国内外投资发展商十分看好这片商务热土。

一、CBD发展背景及区域规划分析1、CBD投资背景从2001年CBD新规划正式出台起，CBD就始终没离开人们的视线，随之带来的是大量资金的涌入。

据成交统计，2004年包括建外SOH0、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大、通用国际等11个CBD项目全年成交金额近110亿元，其中属于投资用途的比例超过50%o北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资金涌入。

以建外SOHO项目为例，在2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。

1）、功能布局规划北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD 的基础上，提出建筑规模控制在IoOO万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。

房地产热门英文概念一、最成功的区位概念CBDCBD是Central Business District的缩写。

CBD肯定是一个标准的舶来品,最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期,一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD 的概念,文中提到:若纽约没有曼哈顿,伦敦没有道克兰,这两个城市将会什么样?然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征。

这是一篇极为隐含的软文章,作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊,其考查过诸多专着后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区,并证明说:传统商务区的价值很高,二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高,就实施所谓“大伦敦规划”,但最后的结果依然是失败,不得不重新回头来规划老商业区。

此文当时影响还比较大,所以后来有很多区域都将自己说成是CBD,但最后还是被建国门外地区抓到了先机。

1998年,在媒体一通乱炒CBD作后,我们终于等来了首规委关于CBD的定义,以国贸为中心方圆两平方公里的土地,然后又变成四平方公里的土地。

但CBD无疑是最成功的英文概念之一。

二、SOHOSOHO是Small Office & Home Office的缩写。

1999年底,许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是“SOHU”的错拼。

2000年初,SOHO现代城热卖时,还是有很多人将SOHU与SOHO混淆,但这并不影响SOHO现代城的热卖。

因为本来的SOHO与SOHU不仅拼法相当接近,内含上也有很多相似之处。

但就Small Office & Home Office”本义而言,SOHO的正宗来源应该是日本。

至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合。

在中国,SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。

1999年底,现代城二期启动之前,潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民公社”,当时担心SOHO一与红灯区相联,二与SOHU相混(都先后在市场中应验),但最后还是洋压土,现代城选择了SOHO案名,放弃了人民公社的想象空间。