利用均衡价格理论分析房价

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房价调控：中央政府与地方政府的博弈

烟海，因为 “ 房难 ” 住问题同 “ 病难 ” “ 学难 ” 看、上问题一道，称为中国的 “ 难 ” 被三问题，引起了国家和
缓城市化进程，大贫富差距，低居民生活质量，拉降社会各界的强烈关注。在 “ 住房难 ” 面，关的文加大通货膨胀压力，致经济资源配置效率低下。方相导献研究了房价狂飙的现状、害、因及对策。归纳危原在调控对策方面，谓 “ 花齐放，家争鸣 ” 可百百、起来，乎所有的文章均认为，几目前的房价太高，泡 “ 仁者见仁，智者见智 ” 可整合为六类。第一类，，杨
沫太多，出了老百姓的经济承受能力和心理承受孟泽（０６等认为，超２０）应该制约地方政府的 “ 地 ” 卖行
能力，响了国民经济的平稳健康发展。影在房价 “ 理性上涨 ”的原因方面，景彤非周因，煜（００和陈志勇（００认为，土地财政 ” 孔２１）２１） “
出让金改物业税会侵害地方政府的利益，而遭致其屋” 从的愿望化为泡影。
消极对待。从我国的调控实践来看，堵 ” 行不通 “ 是
的，疏” “ 才是正确的选择，平衡各方利益才是可行
表１
房改以来历年全国的房价收入比
之举。然而，如何 “ 正是难点所在，疏” 如何平衡利
主要原因；褚艳宁（００认为，２１）开发商的垄断和暴利有可取之处。是主要原因。事实上，上述学者分别从不同的视角在房价狂飙的现状、害及原因方面，述文献危上阐述了房价上涨过快的原因。这些原因可以归结为的分析和理解综合起来是全面中肯的。但近５年的四类，一类是地方政府的 “ 地财政 ” “ Ｄ第土和ＧＰ情宏观调控效果却微乎其微，关键问题在对策和办法结” 第二类是开发商的垄断，，第三类是投资性需求，上。上述文献的办法有一定的局限性。主要表现在第四类是供需失衡。在房价的构成中，土地出让金两个方面：一是不具有可行性。比如集资合作建房和开发商利润分别约占３％和２％，００因而是主要原和价格规制的对策与现行政策和社会主义市场经济

从经济学理论看房地产价格居高不下——对房价持续变化的研究

多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧
且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧ｒ房地产开发
需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心坦倾向，它是有机体自身和外部生活
一
涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中，必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。
２、实际分析我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而
认清原因是途径，解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上，探索解决房地产价格居高不下的途径。１、认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能，需求才会创造市场。因此，应该分清房地产市场上的需要与需求，以需求为基础来对商品房进行定价，避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高
由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高。
（三）土地的稀缺性
（一）需要与需求１、理论分析
房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而
程中，要改变 “ 唯ＧＤＰ论” 的方法，更加注重地方政府的综合执政能

“限房价”、“限地价”和“竞配建”的调控机理及政策效果

第35卷第2期2021年2月Vol.35No.2Feb.,2021中国土地科学China Land Sciencedoi：10.11994/zgtdkx.20210218.142405“限房价”“限地价”和“竞配建”的调控机理及政策效果王雪峰(江西财经大学旅游与城市管理学院，江西南昌330032)摘要：研究目的：探讨新土地出让规则的调控机理，比较其调控效果、城际差异及背后原因。

研究方法：比较静态分析和计量经济分析。

研究结果：理论上“X+竞配建”类和最高限价类出让规则均能有效降低地价,但条件和成本不同；在样本城市中，前者降地价效果在统计上均显著，因“竞配建”能更有效地加大拿地成本、减少土地需求；后者效果不佳,其中“限房价、竞地价”均无效，因市场均衡价格的高度不可见性导致难以设定合理的最高限价。

研究结论：“竞配建”规则调控效果佳、弹性高、成本低和正外部性强，宜作为常备调控工具推广使用；最高限价类规则实施的技术难度较高、刚性大且成本高，宜在极端市场条件下使用，且时间不易长。

关键词：土地经济；机理；政策效果；拍卖一特征价格模型；最高限价；竞配建中图分类号:F301.3文献标志码：A文章编号:1001-8158(2021)02-0041-101引言2016年12月的中央经济工作会议强调了“房住不炒”的定位及综合利用金融、土地、财税、投资、立法等手段促进房地产市场平稳发展的理念。

2017年,为贯彻中央精神,《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明确要求各地结合实际和土地出让的具体情况，灵活确定土地竞价方式，从而开启了全国多地通过“限房价、竞地价”、“限房价、限地价”及“竞配建”等新土地出让规则调控地产的序幕。

“土地出让规则”成为继限购、限贷和限售等之后政府房地产调控工具中的又一利器①。

学术界对土地出让规则的研究有两类，一类是关于传统“招拍挂”等“价高者得”的出让规则的研究，另一类是对“限房价、竞地价”、“限房价、限地价”及“竞配建”等“调控类”新土地出让规则的研究。

运用“均衡价格理论”分析中国房价未来走势

经济学基础作业•请根据以下信息，运用“均衡价格理论”分析中国房价未来走势。

对以下每条信息，均请分析其对供给和需求的影响，进而分析均衡价格变化趋势。

•分析结果形成一份分析报告，该报告字数不限，但务须言之有物，能体现出对均衡价格理论的正确灵活运用。

•作业于一周后以书面形式提交。

•一、地方政府财政越来越依赖卖地收入，因此不断设法推高地价。

•二、2008年的四万亿刺激计划以及历年国际贸易顺差，这两方面原因导致货币超额供给，通货膨胀日益严重，物价飞速上涨。

消费者收入增加缓慢，造成实际购买力越来越低。

•三、中国人民银行数次加息，造成贷款成本增加。

同时高利息导致消费的机会成本增加。

•四、中国在高通货膨胀下，开始实施紧缩的货币政策，限制货币供给。

包括数次提高存款准备金率，限制贷款发放额度等。

•五、国家规定房地产开发商必须在获得土地后数年内开发，否则国家将收回土地。

房价高涨时期开发商所得土地，纷纷将于近期到期。

•六、国家推出强硬的限制购买房产政策。

各地政府均严格实施。

•七、新闻披露，房产税征收将加速实施。

•八、银行高利息以及贷款紧缩，导致房地产开发所需资金获取困难，开发商纷纷转向民间高利贷借贷。

同时，炒房大军也有相当部分炒房资金来自于民间高利贷。

•九、全国各主要城市已经连续数月成交量远低于房产供给量。

•十、人民币比美圆汇率持续升高，国外热钱退出趋势明显。

学生：姚艺班级：市场一班一、地方政府财政越来越依赖卖地收入，因此不断设法推高地价。

现在人口不断增多，房屋的需求量也有所增大，地方经济的发展和城市规模建设的扩大，土地在政府手上，他们肯定想卖高价，因此地价的高昂，商品房成本的增加，所以房价的价格会越来越高。

二、2008年的四万亿刺激计划以及历年国际贸易顺差，这两方面原因导致货币超额供给，通货膨胀日益严重，物价飞速上涨。

消费者收入增加缓慢，造成实际购买力越来越低。

因为通货膨胀，物价上涨，相反人们的收入却没有增加，所以人们的购买力也不够，造成房屋的堆积，很难卖出去，这样的话开发商会想尽各种办法来销售他们的商品房，因此房屋的价格应当有所下降。

用均衡价格理论分析

用均衡价格理论分析“上海房价上涨问题”在市场经济中，资源配置合理用由竞争性市场中的价格机制来解决。

微观经济学常常被称为价格理论，因为他如此多的何如此直接的同价格体系的运作相联系。

因此，此次我用“均衡价格理论”对“上海房价问题”进行分析。

首先，我们先了解一下相关的资料：尽管从1到10月份的总体情况来看，预售登记面积3500元/平方米的商品住房占预售登记面积的25.9%，6000元/平方米到9000元平方米的753万平方米；9000元/平方米以上的355.7万平方米，占13.8%。

换句话说，9000元/平方米以上房价所占成交总量占到13.8%，14%不到，而每6000元/平方米以下的商品房占预售登记总面积的60.8%。

有关部门认为“目前商品房价格上涨过快的趋势已经得到了一定的遏制，预售均价上涨幅度已经明显趋缓，内外环线之间房产的价格涨幅也小了一些。

”但事实上3500元/平方米的商品住房实际是政府实施的配套商品房，包括重大工程配套商品房和农民动迁配套商品房，这些配套商品房的价格都是政府指令性的，一般重大工程配套商品房在3000—35000元，农民配套商品房约在2000元。

从12月1日起，上海房地产交易中心网上房地产将配套商品房纳入。

一下子拉低上海商品房价格，平均约有1000元幅度.上海目前内环线以内平均房价已经超过15000元，其中，市中心九个区的已超过20000元；内中环接近10000元；中外环7000—8000元；一城九镇房价除个别地区外几乎都超过5000元。

自2004年年初，国家采取宏观调控措施以来，连续几年持续攀升的上海房价涨幅逐渐趋缓，10月份起又开始全面大幅度上涨，市中心区的房价更为突出。

我认为：上海房价持续攀升是由需求拉动的。

故控制土地供应量不但不能解决问题，且只能激化矛盾。

而且要解决某些不正常因素，确切地说有投机因素。

根据需求规律，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格存在着返乡的依存关系——当商品价格上升时需求量下降；当价格下降是需求量上升，即需求曲线是向下倾斜的。

镇江市近五年房价分析

镇江市近5年房价分析谈房价之前先来了解一下现阶段的经济发展状况，在我看来，一个经济较为发达的社会，或许百姓手中才会有点点钱来购置一些房产，房地产的升温红火又像经济的一剂强心针，助推着GDP蹭蹭蹭的往上蹿。

引用今年3月6日国家发改委主任张平就“经济社会发展与宏观调控”相关问题时的说法，“我们的经济获得了持续的增长。

我们上了三个大台阶，2008年经济规模超过了30万亿，之后有超过了40万亿，去年的经济规模超过了50万亿。

我们的经济发展速度，无论是与发达国家，还是与发展中国家相比，都是最快的。

”而贡献了10%GDP的房地产市场，不可谓规模不宏大，影响面之深，房价的变动则牵动了亿万老百姓的神经。

虽然还远不能和一二线大城市相比，但经济的影响是全局性相互促进相互发展的，镇江的经济在这几年也是有了长足的发展。

镇江GDP总量2007年为1213亿元，2008年达1421亿元，经济发展迅速，逐年稳步提升，人均GDP已经超过5500美元，用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况，根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元区间，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。

本文就以2009年至2014年的镇江房地产价格变动来分析其中牵扯的方方面面，并且提出一些简单的意见。

据全国房地产市场数据中心提供的相关数据来看，2008年末，镇江房价均价在3150元/㎡左右，08到09年的前三个月房价尚处于平稳波动状态，2009年明显是一个转折年，从1月份开始，镇江房价开始一路高歌，2010年逼近4600元/㎡，在2011年初又迎来一个小高潮，一下子逼近6900元/㎡，至此开始进入6900元线下稳定波动中缓缓上升的阶段，在2013年3月份的时候均价终于突破6900元进入7000元以上的新高度。

据了解，今年11月份润州区的均价达到8831元/㎡的水平。

总体来看，镇江市的房价在近五年是呈上升趋势，大概从3150元/㎡涨到7137元/㎡,五年间涨幅126.57%，不和苏州南京无锡相比，这也是个挺大的飞跃。

我国房地产市场结构与房价分析(正文完整版)

我国房地产市场结构与房价分析摘要：关键字：房地产作为国民经济的支柱产业，在经济发展过程中占有重要的地位。

同时房地产业也是关系国计民生的基础性行业，与社会生产和人民群众的生活密切相关，房产交易已经成为当今社会的热门话题，尤其是房价已成为人民关注的焦点。

但如今房地产业普遍存在着定价过高、中低价位住宅供给不足、高档住宅空置率较高等问题，已经在一定程度上影响到了产业的健康发展乃至社会稳定。

因此深入了解房地产业，分析房地产市场结构，并对房价进行研究可以为房地产业的发展、完善提供一些思路和借鉴。

1 我国房地产市场是区域性寡头垄断市场在产业组织理论中，产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形式。

它是一个反映市场竞争和垄断关系的概念。

根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：（1）完全竞争市场；（2）完全垄断市场；（3）垄断竞争市场；（4）寡头垄断市场。

寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。

在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。

根据产业组织理论，决定市场结构的主要因素有：市场集中度、市场进退障碍、产品差别化程度、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。

其中，前三项是影响市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主要因素。

因此，判断一个市场是否是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部分或者全部总产量、这个市场是否存在进入障碍以及产品的差别化程度。

我国房地产业区域市场集中度比较高，产品差异化明显，政策法律制度进入壁垒较大，属于区域性寡头垄断市场。

正是由于我国房地产市场的区域垄断性，房地产市场的价格竞争方式主要为垄断定价、价格歧视和价格合谋，而非价格竞争则以概念差异化、服务差异化和品牌差异化为主。

房地产市场的寡头影响了市场上正常的竞争活动，市场调节作用失灵，最终将影响房地产市场的长期健康发展和居民福利水平的提高。

上海市住宅价格的影响因素分析

上海市住宅价格的影响因素分析作者：李昂来源：《时代金融》2014年第09期【摘要】近年来房价高居不下已经引起社会的广泛关注，住宅市场价格的波动是多种因素共同作用的结果，但是各种因素的影响程度不同，本文应用软件STATA分析上海市住宅价格的影响因素，建立精简的OLS模型，得出影响房价的主要因素为GDP，利率和季度虚拟变量。

【关键词】住宅价格 OLS ECM一、绪论近年来，上海房地产市场的持续火热已经引起社会的广泛关注。

房价的飙升带来的蜗居式的生活以及还房贷的高压力持续地影响着人们的生活水平和社会的和谐发展。

但是，近年来房价的调控政策却收效甚微，房价一路高涨是不争的事实。

我们认为，上海市住宅市场价格的波动多种因素共同作用的结果，但是各种因素的影响程度是不同的。

因此，我们要识别那些会显著影响房地产价格的波动的因素，并且有针对性地制定房价调控的政策。

从供给与需求角度国内学者对房价的影响因素进行分析时基本都认为房价是由供求关系决定的。

价格理论认为，市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线交点所对应的均衡价格，而且所有影响房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。

所以，我们在研究价格时一般先从供给和需求的角度开始，找出达成价格均衡的因素，从而揭开价格谜底。

而且S.W.Decarlo（1997）指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等，他认为其中供求是最重要的因素。

我们预期房价（price）会受到国内生产总值（GDP）、贷款利率（Interest Rate）、房地产开发投资额（Investment）、人口数量（population）和季节（quarter）因素的影响。

我们用科布道格拉斯函数预计各个系数的影响，两边取对数可以得到回归方程为：在这个方程中，我们lnprice表示住宅价格的对数，lninv表示房地产投资的对数，lnGDP 表示上海国内生产总值的对数，lnpop表示上海市常住人口的对数，Interest_Rate表示贷款利率，Exchange_Rate表示汇率，q1，q2，q3表示三个季节的dummy variable，（以第四季度为base group）.我们可以看出，lninv、lnGDP、lnpopu前面的系数表示房地产投资额、GDP、人口每变动1%对房价变动的影响弹性，而interest_rate、exchange_rate表示利率和汇率每变动一个百分点，对于房价的影响。

房地产市场房价波动供求关系河北省硕士论文

河北省房地产市场供求关系与房价波动研究土地资源管理， 2011，硕士【摘要】近几年,随着我国经济的发展,住房成为了民生问题的焦点,高涨的房价使许多民众买不起房,或者成了房奴。

这引起了政府的高度重视,然而任何事物的发展都有其自身的原因,房地产这种特殊商品也不例外。

商品价格的高低,一般都受供求关系的影响,房价的高涨与房地产市场的供求关系也密不可分。

研究房地产的供求与房价的关系对于稳定房价,促进房地产市场健康有序的发展有一定的实践意义。

本文以房地产市场供求理论,价格决定理论,均衡理论为基础,深入分析了河北省房地产市场的发展状况以及房地产市场供求关系对房价波动的影响,并进行了实证研究。

其中,河北省商品房平均销售价格作为因变量引入模型,而自变量则主要从供求角度搜集,分别为:竣工房屋造价,竣工房屋面积,河北省人均可支配收入,销售面积,河北省城镇人口。

对这些数据进行整理,在实证过程中,为了实现最优模型,根据计量经济学检验分析,首先剔除了对房价影响不显著的因素,即销售面积,将其它变量对房价做了回归。

回归结果得出了模型中各变量对房价的影响程度和方向。

其中,人均可支配收入对房价的影响较大而且与房价出现了正相关,其它变量对房价的影响出现了负相关。

结论部分则针对回归结果,结合河北省房... 更多还原【Abstract】 In recent years, with the development of economic in our country, housing problem has become a focal point in thelivelihood issues. Many people can’t afford to buy a house on account of the high house price, even some people became mortgage slaves. This situation attracts the government’s high attention. However, object has its own reason to develop, and real estate is no exception. Commodity prices are usually affected by the supply-demand relation, and the high house price also has a close re... 更多还原【关键词】房地产市场；房价波动；供求关系；河北省；【Key words】real estate market；house price fluctuation；supply-demand relation；Hebei province；摘要4-5Abstract 51 引言8-111.1 研究背景与意义8-91.2 研究方法与内容9-101.2.1 研究方法91.2.2 研究内容9-101.3 技术路线10-112. 文献综述11-142.1 国外研究现状112.2 国内研究现状11-143. 房地产市场相关理论14-203.1 房地产定义及属性143.2 房地产供给及特点14-153.3 房地产需求及特点15-163.4 房地产价格决定理论163.5 均衡理论16-183.5.1 单一市场均衡模式17-183.5.2 蛛网理论模式183.6 房价波动及特征18-204. 河北省房地产业发展状况20-234.1 河北省概况204.2 河北省社会经济发展背景20-224.3 河北省房地产市场发展概况22-235. 河北房价波动的供求因素分析23-355.1 供给因素对住房价格波动的影响23-265.1.1 供应数量对房价的影响23-255.1.2 住房供应结构对房价波动的影响25-265.1.3 住房区位对房价波动的影响265.2 需求因素对河北住房价格波动的影响26-315.2.1 支付能力对房价的影响26-275.2.2 人口数量对住房价格的影响27-285.2.3 人口结构对住房价格的影响28-295.2.4 其他需求方面因素对住房价格的影响29-315.3 实证研究31-355.3.1 模型建立与限定315.3.2 数据资料搜集与说明31-325.3.3 模型回归分析32-356. 结论与展望35-406.1 结论分析35-366.2 政策建议36-396.2.1 提高收入，加快经济发展36-376.2.2 优化户型结构376.2.3 合理引导住房需求37-386.2.4 加强保障性住房建设38-396.3 不足与展望39-40参考文献40-42。

对均衡价格理论的及评价运用

对均衡价格理论的及评价运用摘要：微观经济学的中心是价格理论，即要说明价格如何决定，价格机制又是如何调节社会经济生活的。

在当代西方经济学中流行的价格理论是均衡价格理论，对均衡价格理论的分析和运用，特别是对当前房价的控制具有重要的现实意义。

关键词：均衡价格理论、均衡价格理论的运用、政府一、均衡价格理论的含义西方经济学借用物理学的“均衡”概念构建了微观经济学的“均衡理论”，“均衡”一词贯穿西方经济学的整个理论体系。

均衡价格理论，是当代西方经济学的基础理论和核心内容之一，它由马歇尔、瓦尔拉斯等人创立于与马克思同时代的19世纪后期。

均衡的最一般意义指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。

在微观经济分析中，均衡价格理论认为在其他条件不变的情况下，商品价值是由商品的供求状况决定的，是由商品的均衡价格衡量。

也称为均衡价值理论，是现代经济学价值理论之一。

最早由英国资产阶级经济学的杰出代表马歇尔所倡导，并在20世纪初期为经济学家们所广泛采用。

该理论认为商品的价值决定于供给价格（即生产者所要去的出售价格），和需求价格（即购买者所愿出的购买价格）相等之点，即需求与供给的均衡点；供给价格决定于商品的生产费，需求价格则决定于这一商品对购买者的“边际效用”。

均衡价格是指一种商品的需求价格和供给价格相一致时的价格，也就是这种商品的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。

所谓需求价格，是指消费者对一定量商品所愿意支付的价格。

在其他条件不变的情况下，市场上对某种商品的需求一般与其价格呈反方向运动。

即价格上涨，需求量减少;价格下跌，需求量增加。

所谓供给价格，是指生产者为提供一定量商品所愿意接受的价格。

在其他条件不变的情况下，商品的供给与其价格呈同方向运动。

即价格上涨，供给增加;价格下跌，供给减少。

当然，影响需求与供给变动的因素不仅仅是价格。

影响需求变化的其他因素还有消费者收入、替代品价格、互补品价格、对未来价格的预期等;影响供给变化的其他因素还有生产技术水平、生产要素价格、相关商品价格等。

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利用均衡价格理论分析中国房价
摘要：近年来，中国房地产业迅速发展，房价更是呈快速上涨、逐年攀升的态势。

为了稳定与百姓息息相关的房价问题，政府采取了许多措施来控制房价，其中便应用了均衡价格理论。

关键词：房价高涨、均衡价格理论、政府政策、供求关系
一、中国房地产现状
随着中国经济的发展和人们生活水平的提高，我国人均居住条件不断改善。

我国房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔在房地产业发展，在我国的经济建设和发展。

因为部分地方中起着不可忽视的作用。

近几年房地产业更是迅猛发展，房地产行业的竞争也日益激烈。

在次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨。

由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？
在政府、开发商、炒房族等因素干预下，国内房价涨势远远超出理性，以一边是无人购买的闲置房屋，一边是纷纷开盘的新工号，一边是飙升的房价，一边又是无房可买的尴尬…投资快速增长，项目遍地开花、供应结构失调、空置率居高不下、房价持续增长、收入房价比超出警戒线等问题使国内“房地产泡沫”的呼声日高。

有人指出中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。

无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。

这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳破。

房地产泡沫破灭会导致金融危机，引发社会危机，影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例。

有效需求不足，一味提升房地产的价格只能使中国房地产市场的泡沫越吹越大。

这一现象对百姓的生活也产生了巨大影响，百姓对房价问题也十分关心。

而中国各大城市不断走高的房价已然成为目前最受关注的政策问题。

二、政府干预房价
鉴于房价和房地产发展存在的问题，中国政府充分认识到房地产价格继续快速上涨的严重危害，因而政府不断采取措施来控制房价，谨防楼市泡沫增加。

在2010年里就有多项针对房地产的调控策略。

例如：一，四部委全面叫停第三套住房公积金贷款。

中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成；二，中国出台措施巩固房地产市场调控成果。

国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。

房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；三，国土部住建部出重拳，闲置土地一年以上禁拿地。

土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理
调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房；四，央行年内第三次上调存款准备金率。

2010年5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

这是央行今年第三次上调存款准备金率。

有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。

由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但结果可以说是收效甚微。

虽然增幅有所放缓，但仍然在大幅增长中。

以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;但在2009年中期，房价又出现直线飞涨。

进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。

三、理论应用
以上政府采取的措施中有许多都应用了经济学中的理论知识，例如均衡价格理论，在西方经济学中，均衡这个概念被广泛用运。

均衡的最一般意义是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。

在西方经济学中，一种商品的均衡价格是指该种商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。

从几何意义上说，一种商品市场的均衡出现在该商品的市场需求曲线和市场供给曲线相交的交点上，该交点被称为均衡点。

均衡点所代表的状态便是一种买卖双方都感到满意并愿意持续下去的均衡状态，它是在市场的供求力量的自发调节下形成的。

当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量和供给量不相等的非均衡状态。

当今中国房价的形势正是脱离了均衡，出现了非均衡的状态，虽然一般来说在市场机制的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐步消失，实际的市场价格会自动回复到均衡价格水平，但是房价在许多人为与隐藏因素的影响下，不断的高涨，没有下降的征兆。

对于商品房而言，要其价格在较大程度上能反映其生产成本而不是大大高于生产成本，这意味着，市场上供给是非常有弹性的、能对价格的上涨做出明显反映的，因为只有这样，长期中那个不存在超额利润的均衡点才能实现。

而这显然不是中国的现实。

认识到这一点即意味着，在中国目前的市场格局下——指供给缺乏弹性，因此不能随需求的增长而增长——商品房的价格与生产成本没有直接的关联性，而主要是由需求决定的。

消费者的支付意愿越强，市场上形成的均衡价格就越高，它与生产成本的关联性越小。

反映到开发商的利润上，则意味着更高的超额利润。

在我国很多地方，都把房地产当成支柱产业来发展，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税费收入巨大，因此，地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。

由此可看出，房价的高涨与购房者、开发商、地方政府有着密切联系。

郎咸平说过：中国楼市产生泡沫，是中国的投资商环境持续恶化早成的。

因此，政府为了保持社会稳定，保证人民生活，国民经济持续稳定发展，履行其职能，必须干预房地产行业的发展，用政策措施来控制房价飞涨，缓解因为房价而引发的一系列社会矛盾，促使房地产市场能重新回到均衡状态，令房价降到一个合适的均衡价格，达到供求相对平衡。

四、小结
中国的经济非常特殊，它是过热和过冷同时存在的。

过热的原因是我们的资金被误导到了某些特殊的工程，那么其他的就过冷。

你一旦走到这一步，就必然产生它的必然结果：一、宏观调控失控。

二、通货膨胀。

从供需双方的发展趋势来看，短期内，需求会受到一定的影响，房价下跌的可能性不大。

但在宏观调控下，投资者会更理性地区分析投资收益，这部分需求会有所下降。

从房地产市场主体的行为来看，目前房价下跌的动力不足。

因此，中国政府在制定更改新的措施时必须根据中国的实际，整顿房地产行业存在的不良问题，稳定房价，并合理运用供求关系、均衡的经济理论来改变中国房地产市场目前的情况，使房价与居民的收入水平相适应。

参考文献：
【1】高鸿业《西方经济学（微观部分）》中国人民大学出版社
【2】莫志宏《中国高房价问题：基于供求均衡原理的分析》北京工业大学学报
【3】梁学庆黄辉玲《我国房地产市场分析》东北农业大学学报
【4】郎咸平《房地产现状及发展趋势》
【5】中国统计信息网
【6】王世平钟长清《浅析中国房地产泡沫经济》（《当代经济》2010年12期）。