看房前中后

上海预看房制度
中国上海市于2017年推出的预看房制度，是保障房屋购买者的权利，它赋予消费者
从自拍房、网上委托房屋中选择到物业公司地段、业主状况等多项信息。

预看房前，顾客
应及时备案，并完成报名程序，每个预看客户可免费预约一张门票（预约房产时携带身份
证明文件），以及科目最高为1000元的押金，以抵消不正当停留、强行占用房屋等情况
发生后可能造成的损失。

购房者在预定后会收到一份确认函，函中标明了预定的房屋类型、预定的日期-时间，以及押金的交付以及退还方式，另外，函中还需要清楚记载购房者的身份信息，以便双方
处理因预看引发的纠纷。

在面对物业公司、销售担当者或者产权人的任何形式的试探与承诺时，购房者应当保
持理性心态，做出合理判断。

在购买行为前，购房者可以细致地观察房屋情况，申请物业费、房屋使用权、住宅层级分类等信息，综合考虑房屋的户型、配套、周边环境及社区政
策等要素，严格评估购房人本身的需求。

预定过程中，销售担当者或者产权人可以明确要求购房者承担手续费、违约金或者任
何额外的费用，因此购房者在进行签约前，应提前询问有关费用及约定。

购房者可以使用业主出售房源信息可靠性评估指标对房屋进行实物质量评估，如楼层、房屋交付时间等，以及房屋选购进行初步确认，避免产生不确定或不合理的购买行为。

购买房屋前，购房者还应该查询有关部门的房屋资质以及居民拆迁相关的情况，如果
不符合国家和上海市的规定，就不能购买。

上海市推出的“预看房制度”，为消费者提出了对房屋购买的完整监督，以免出现不
良行为，保护消费者的合法权益，维护社会的和谐稳定。

带客户看房子的技巧带客户看房子的技巧1.在看楼前的半小时左右必须再次落实客户是否记得这个约会。

(确认及提醒业主及买家看楼，以免任何一方误约)2.约顾客等待地点不能是〔管理〕处、看楼现场、四周环境混乱的地方或者中介公司。

(今天的房地产市场竞争激烈，万一客人先到了预定地点，在上述地点易被对手"抢走')3.随机应变，依据现场状况灵活处理。

(应对顾客不同的购房目的，不仅必须要随机应变，更必须要个性化促进)引导策略现实中的工作不同于在机构考试，在机构考试60分就及格了，而现实中的工作，只有100分才会及格，任何差错都有可能导致全盘皆输的局面。

100-1=0讲的就是这个道理，即细节的重要性。

看楼过程中，上述看楼细节大多数人都能做到，并且很多其他细节也都能做到，但这并不代表物业顾问把全部细节都做到了，但是工作的要求是我们必须全部做到。

物业顾问看楼过程中要注意的细节主要有看楼前的准备、看楼中的注意事项、看楼后的必选动作，以及在整个过程中防止买卖双方跳单，防止竞争对手抢走顾客或业主等。

这些细节，我们必须全部做到、做好。

话术范例顾客:"这套房子售价40万元，请问贷款可以贷到多少钱?'(顾客提问，关于银行可以为顾客贷多少钱出来，物业顾问是无法知道的，只能说个大概，然后咨询按揭贷款人员)物业顾问:"正常来说24万元左右，不过，具体得等评估人员评估后才干确定。

'(这在看楼中也是一个细节间题，即"看楼过程中如果客户问到一些自己不会回答的问题应该怎么办?'一般来说不能用肯定的语气向顾客说，而只能向顾客说明为什么不能肯定，要什么时候或什么状况下才干确定，以免给顾客乱承诺的不良印象)物业顾问必须要注意的其他一些看楼细节有:1.出发前检查衣着是否整齐，是否带了看楼纸及其他相关资料。

2.约客看楼要准时，不能迟到。

3.合理安排好整个看楼的程序和时间。

4.看楼过程中，如果经过其他房地产公司门口时，应该通过谈话等分散顾客注意力。

房产经纪人带看房技巧房产中介带看是房地产中介与客户直接沟通的过程，在交易中占很大比例。

因此，带看不仅是给客户看房看一看，更是向他们展示带看技巧。

1、在联系客户看房前，除了增加微信外，还需要将自己的手机号码发送给客户，以便客户及时通知您是否迟到。

2、在看之前，您需要与房东和客户再次确认展会的时间和地点，然后以短信或微信的形式通知双方。

3、根据客户的喜好和顾虑，调整房子的顺序。

4、房源匹配必须准确。

只有满足顾客需求的商品才能激发顾客的购买欲望。

房软在线软件可根据客户的需求，快速准确地匹配房源和房产中介的在线需求。

5、带更多的客户看不同的房子，不带客户去看，房子类型、装修都差不多，我们提供的房子足够多样化，可以给他带来足够的新鲜感。

6、在看房过程中多问多听，了解客户的经济能力、背景、兴趣爱好等，从而判断对方是否是房屋的目标客户。

7、客观地展示房子的优缺点，在介绍过程中，避免使用过多的专业术语或谈话。

8、每一个功能空间、阳台露台等延伸空间都要力求有针对性的演讲，并应利用每一个机会打开阳台和房间的门窗、橱柜等，最大限度地让客户体验生活场景或亲眼看到美景。

9、避免在业主面前夸奖或批评房源，以免引起业主的过度自信或不满。

10、注意观察客户。

如果顾客有兴趣，介绍过程也应相应延长，如卫浴品牌、软装建议等11、给客户留有适当的时间自由看房，以及思考和比较的空间。

注意观察顾客的言行，看顾客是否有不安的情绪，是否用手触摸房间内的东西，是否留下或不想离开等。

12、让顾客提问表达意见，认可顾客的问题，用反问或双重否定的方式回答顾客的问题。

13、顾客越挑剔，越有可能购买。

关键在于房地产中介如何帮助客户解决问题。

14、专业和信任也是达成交易的关键。

在看的过程中，我们打算让客户关注您的房软在线经纪人微商店。

一方面，让客户看到你的特长，另一方面，让客户有更多的选择和良好的体验。

15、看房要双向沟通，言行要得体。

16、看完房子后，他们应该尽快还给房主。

业主进入施工现场实地看房免责声明一、前言为了鼓励业主加强对房屋装修的了解和监督，提高对工程质量的认知和保障，本公司特开放施工现场实地看房服务。

为了更好地保护业主的合法权益，特此制定本免责声明。

二、免责声明本公司鼓励业主进入施工现场实地看房，但同时应当认识到，施工现场是工地，存在很多安全隐患和风险。

因此，业主进入施工现场实地看房过程中，应当遵守以下规定：1.业主进入施工现场实地看房，应当提前与本公司的工地负责人沟通并获得同意。

2.业主进入施工现场实地看房，应当严格遵守安全规定，如佩戴安全帽、安全鞋等。

3.业主进入施工现场实地看房，应当保持警觉，注意自身安全，并避免走动施工区域以及触碰危险物品。

4.业主进入施工现场实地看房，若有家人或他人陪同，应该向其提醒注意安全。

业主进入施工现场实地看房所遇到的所有问题和危害由业主本人及其家人自行承担。

本公司在提供施工现场实地看房服务的过程中，尽到了告知义务，如业主未严格遵守安全规定所导致的任何事故，本公司对此概不负责。

三、注意事项1.进入施工现场前，应确保自身安全，并遵守施工现场的规定和安全要求。

2.进入施工现场后，应在工人的带领下参观，避免擅自闯入施工区域。

3.严禁拿取或触碰任何施工现场的工具和材料。

4.如遇到施工现场的风险和隐患，应第一时间向工地负责人报告并离开现场。

四、结语本公司欢迎业主进入施工现场实地了解房屋装修过程，同时也提醒业主安全第一，遵守施工现场的规定和安全要求，避免任何安全事故的发生。

我们相信业主能够理解并支持本免责声明，共同维护好大家的权益和安全。

带看一、带看定义：意向客户提供符合或类似其要求的房产，并约见客户实地看房的一个过程。

首先要分析理解意向客户。

其次是提供的房产。

二、带看的目的1、观察、确定客户对所带看的房产的意向程度。

2、通过带看前、带看中、带看后的交流、观察、再交流来进一步了解客户信息和明确客户具体需求情况。

3、通过带看过程中的交流来分析、判断客户的类型。

三、带看前的准备1、准备好所要带看房产的物业资料客户选房的十六要素（现房、期房、地理位置、价格面积、楼间距、装修标准、朝向、楼层、付款方式、物业管理及收费、年代、周边环境、社区设施、开发商声誉品牌效应、安全设施。

2、确定带看顺序及带看路线：一次带看不要超过四套把房子好坏分类按abcd顺序则可以c-a-b-c。

3、确定看房时间。

原则：先确定时间相对紧张的一方的时间段，然后再让另一方从这个时间段定一下时间。

4、房价走势分析。

5、嘱咐买方不要当场谈价格，以免导致价格降不下来；6、嘱咐卖方不要和买方谈价格以免被杀价。

最好让买卖双方把谈价的事情都委托给我们。

7、带看前要提醒客户带相关证件（带看前一小时在和双方确定一下时间并提醒客户带身份证）。

8、和客户约好带看地点。

带看地点要易到易找，带看地点的选择要对我们所从事的带看活动有利：（1）见面地点一定要是一个醒目易见的地方，可以是某一车站牌处或小区的标志性建筑处或门店；（2）见面地点最好不要离所带看的房产太近，以免发生客户和房主碰面的情形。

带看地点的远近以5分钟路程为佳，以便于带看前在路上的沟通，我们可以利用这段时间了解客户的工作、生活地点、购房经历、意图及迫切度9、带看前准备好相关工具：（1）看房单；（2）计算器；（3）鞋套；（4）名片10、带看前的报价要留有余地。

了解客户需求应该问的问题：初次登记应该了解的问题：①您想在哪个区域买房子？②您需要多大面积的房子？什么户型？楼层？③您买房预算是多少钱？④您看房子一般什么时间比较方便？⑤您的电话？我们一般什么时间给您打电话比较方便? （要尽量多留联系方式）带看时及带看后回访应该了解的问题：①您以前看过房子吗？都是在哪些中介看的？②您看过哪里的房子？了解需求③以前的房子都哪里没有看好？进一步了解客户的真正需求④您买房子多久了？判断客户的性格，是否适合逼定⑤您打算什么时候买到房子？是否符合A类客户标准之一⑥您对房子有什么特殊要求吗？了解真正需求⑦您买房子是自己住吗？⑧您现在住什么地方？判断客户层次和经济实力⑨您为什么要买房子啊了解真正需求⑩您现在的房子卖吗？一定要问⑾您买房贷款吗？贷多少款，商业贷款还是公积金？以前贷过款吗？都还清了吗？以前有不良还款纪录吗？⑿如果房子买下了，您想什么时候住进去？⒀您在什么地方上班？⒁您如果看好房子还用家人再看一遍吗？10、签署看房单。

怎样做到有效带看带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。

一、带看前：1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。

约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）约客户A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。

C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！2.提前与客户房东沟通，防止跳单。

A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。

3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。

4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。

5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。

放盘注意事项
放盘注意事项包括以下几点：
1.选对平台：选择正规、信誉良好的房产交易平台，确保房源信
息真实可靠，避免遭遇虚假房源被骗。

2.房屋估价：在放盘前，建议对房屋进行合理估价，了解市场行
情和同类房屋的售价，以便制定合理的定价策略。

3.照片和视频：为了吸引潜在买家，提供高质量的照片和视频是
非常重要的。

确保照片清晰、美观，能够展现房屋的最佳面
貌；视频则可以展示房屋的全方位情况，让买家有更直观的了解。

4.描述详尽：在房源描述中，提供详细的房屋信息，包括户型、
面积、装修情况、家具设施等，以便让买家全面了解房屋的情况。

5.定期刷新：为了提高房屋的曝光率，定期刷新房源信息也是必
要的。

这样可以确保房屋信息始终处于首页或前列，吸引更多潜在买家的关注。

6.接待看房：对于前来实地看房的买家，要热情接待，并确保在
看房过程中遵守相关法律法规和交易流程，保护自己的合法权益。

7.协商价格：在交易过程中，如果遇到有意向的买家，可以与其
进行价格协商。

在协商过程中，要保持冷静，遵循市场规律，避免做出过于让步或过于坚持的决定。

8.签订合同：一旦双方达成一致意见，就可以签订正式的房屋买
卖合同。

在签订合同前，确保仔细阅读合同内容，明确双方的权利和义务，并确保合同内容符合相关法律法规和交易流程。

9.完成交易：在交易完成后，要办理相关的过户手续和物业交接
手续，确保房屋产权的合法转移和各项设施的顺利交接。

同
时，也要注意保留相关凭证和资料，以便日后查询和核对。

遵循以上放盘注意事项，有助于顺利完成房屋交易，保护自己的合法权益。

租房交钥匙流程解读租房是很多人生活中面临的一个重要环节，而交钥匙是租房过程中关键的一步。

本文将为大家详细解读租房交钥匙的具体流程，帮助大家更好地理解和应对。

一、租房前的准备工作在开始租房之前，租户需要做好一些准备工作，以确保选择合适的房源并与房东达成租赁协议。

具体包括以下几个方面：1. 寻找合适的房源：可以通过房产中介、租房网站或者个人推荐等途径寻找合适的房源。

2. 实地看房：在确定感兴趣的房源后，建议租户亲自前往看房，对房屋的环境、设施等进行实地考察。

3. 与房东协商租赁条款：租户需要与房东进行详细的沟通，商议租金、租期、押金、维修责任等各项租赁条款。

4. 签订租赁合同：当双方达成一致后，租户和房东需要签订正式的租赁合同，明确双方权益和义务。

二、交钥匙的过程在完成租房准备工作之后，下面是交钥匙的具体流程：1. 租房合同生效：根据签订的租赁合同约定，租户在入住前需要支付首期租金和押金。

一般情况下，租房合同生效时，租户需要支付首月租金和押金的一部分。

2. 办理交房手续：在支付租金和押金之后，租户需要与房东约定具体的交钥匙时间和地点。

通常情况下，房东会在交房前对房屋进行清洁和维修，以确保房屋面貌良好。

3. 检查房屋状况：在交房时，租户应仔细检查房屋的各项设施和家电是否正常运作，并注意记录房屋的现有状况和已有损坏。

4. 签署移交单：当租户确认房屋状况无误后，租户和房东应当共同签署一份移交单，详细记录房屋在移交时的情况，包括设施、家电的完好情况以及上一位租户未修复的损坏状况等。

5. 支付尾款和押金：在签署移交单后，租户需要支付剩余的租金和押金，并与房东开具相应的收据。

6. 办理入住手续：租户与房东完成交钥匙后，即可正式入住。

此时，租户应尽快办理相关的入住手续，如办理水电煤缴费等。

三、注意事项在进行租房交钥匙的过程中，还需要注意以下几点：1. 保留相关凭证：租户在交钥匙前，应保留与房东的沟通记录、租房合同、支付凭证等相关文件，便于日后出现纠纷时进行维权。

流程：中介——看房——第一次出价——面谈前查看——面谈——签合同前信息查询与确认——签合同——房子有贷款，业主解押——房产过户、办证、交税、付首付——物业交接、户口迁出一、中介1，经纪人是否为公司人员，能承担法律责任，营业执照，中介代理资格证书；2，中介费1个点，前期交2000元，所有过户等情况搞清楚后交尾款，写明具体时间；3，中介费包括什么责任，是否含代办费；二、看房与出价看房：1，确定以下基本情况：（1）房屋是否有不好的事发生过，有不要；（2）学位情况，锁定不要；（3）房产带租赁不要；（4）产权是否为独立产权，非独立产权不要；（5）抵押、封查，就纠纷情况，有不要；2，了解以下基本情况（1）是否满五唯一、满二（2）贷款是否还清3，使用看房表出价：1，商讨后再出价，不要当场出价2，价格定位：一般挂牌价-5万，再-10万；也可以参考其他房子呈交价出。

目前市场价：（1）丹桂苑：去年成交单价1.2万左右（2）碧桂苑，成交价在0.99-1.1之间（3）兆安现代城二期：精装成交价1.14万左右；但是最新一套120平方，出价125万，精装，预估117-120万可成交。

所以，毛坯房在110万左右价格较好，在115万可成交。

3，出价低于心里价4，三、面谈前。

走访小区，询问房子、小区等相关问题，查看周边情况四、面谈【全程录音】1，再次先确定以下基本情况：（1）房屋是否有不好的事发生过，有不要；（2）学位情况，锁定不要；（3）房产带租赁不要；（4）产权是否为独立产权，非独立产权不要；（5）抵押、封查，就纠纷情况，有不要；2，面谈价格。

首先咨询，买房过户前要出的费用有哪些？特别强调除确定的费用之外，没有其他费用要出，如果有新增的，业主不愿意出的，中介兜底。

（1）水电煤气费用业主方出（2）税费情况（3）交付状态（空房、是否带物品，带物品要有物品清单）五、面谈好价格后，谈其他事项【私下问中介要二手房合同模板，最好是电子版】1产权人有几个，需要几个人都签同意卖房的文书，已婚的，需要夫妻双方签；2是否签订有居住权相关合同或备案；3户口几个人，有哪些人户口是在这个房子；4贷款未还清的，等业主还清后再签合同，卖房不要先付首付款给他还贷款；5各项税费约定6各项生活各项费用约定：业主结清各项生活费用（物业费、水电气、电话、电视、无关、宽带、车位），交押金给中介；7房屋交付，产权办理、过户，房东户口迁出时间等，表明自己希望尽快8订金：5000元；9首付款在过户当天给；10因我方原因导致房子办不下来，退所有买房付出去的钱，订金归谁，；如果不退订金，那么如果是因业主原因导致房子办不下来，除了业主要退所有买房付出去的钱，业主或则中介需要支付什么样的违约金或类似订金的东西；注：其他细节回家后，想好后列表，主要是我方期待对方应履行的义务，及违约责任，找相关的二手房合同（权威律师的拟的合同）、二手房合同讲解视频，中介合同电子版修改，拟为我方合同。