我国房地产业市场的泡沫经济问题
姓名:王世尊班级:建筑工程技术1001班学号:201022303034
【文章摘要】
近些年空置率、房价收入比的失衡证明了我国房地产的“泡沫”化,这给房地产、银行、国民经济带来了巨大的潜在风险。面对美国的次贷危机,我国也对房地产实施了全面调控。本文从房地产泡沫表象入手,对我国的房地产泡沫进行了研究,并以国十一条为基础提出了一些遏制泡沫的想法。
【关键词】泡沫的表象泡沫破灭的影响消除泡沫的措施
一、我国房地产“泡沫”表象
纵观国际市场,房地产泡沫是每个国家都不可避免的经济通病,之所以说我国的房地产已经是“泡沫经济”主要的表象来自以下两点:
1、空置率高
目前,证明我国房地产经济已经成为泡沫经济的重要指标就是空置率的居高不下。据统计我国一线城市的商品房空置率高达15%以上,但租金的收入仅为2%,这些数据显示出来的就是“楼市”当中炒作投机的因素占主导地位,这是一种不正常的市场化行为,这种消费基础带来的房价上升和供需关系是畸形的市场需求,是没有牢固基础的需求。值得注意的是在金融危机前,美国的房屋空置率也没有超过3%,可见我国的房地产市场刚性需求与炒作之间的矛盾已经激化到了顶点。
理论界认为,我国的房地产之所以已经成为“泡沫”其重要的标志就是这些空置率,因为这些空置的房屋不是拿来使用的而是用来囤积期涨的,所以当这部分需求推动了房地产价格的时候,真正的需求者群体却因为房价而不断的萎缩,一旦打破临界点,造成刚性需求中断,那么房地产市场将出现真空,楼市将跳水,这时一切建立在高房价上的空中楼阁将没有基础可言,而炒房者将会出现租不抵贷的经济危机,进而引发
银行的房贷坏账,这些连锁反应将势必冲击整个国家的经济基础,所以说目前我国的房地产行业已经是泡沫经济。
2、房屋价格和收入比失衡
中社会科学院在对房地产经济进行研究并在2010年的《经济蓝皮书》中总结,房价收入比,也就是房屋价格和家庭年收入的比,应当在3-6倍之间,超过6倍将导致居民购买房屋的困难,也就会产生房价过高的市场认同。在这个标准的衡量下,我国在2009年的统计数字是全国的居民收入房价比已经达到了8.3倍,很明显已经超出了人们对房价的承受能力。同时应当注意的是,这个8.3只是一个平均值,如果将一线城
市的房屋单独统计,将大大超过这个指标。在这个失衡的市场价格面前,普通居民已经望房兴叹了。大多数的居民不能以合理的方式参与房地产市场,这也是房地产泡沫的一个重要标志。
二、房地产泡沫破灭的影响
1、整体经济失衡
房地产的价格对某个区域的经济增长、产业结构、产业链的形成和发展,产业合作等都有着重要的影响,因为人们的衣食住行都要以居住为核心展开,所以住房带来的后续消费是影响整个地区产业的重要推动。当房价不断升高的时候,所有的相关产业的价格和利润空间也随着不断的上升,这就使得相关的产业不断的膨胀,甚至某一地区的产业全部倾斜,房地产及相关产业成为该地区的唯一产业,这就导致了GDP的增长也越发的依赖于房地产的发展。当房地产的价格突破了临界点而转为下滑的时候,与其相关的产业链将受到巨大的冲击,各种相关产业会随着楼市的跳水而萎缩,这就导致了整体经济的下滑,将引发股市、金融市场、产业市场等与之相关的市场出现混乱,从而导致国民经济的整体下滑。
2、信贷危机
目前银行的信贷支持着两种矛盾市场,其一是房地产企业。其二是购房者。这二者在市场中应当是对立的,也就是购房者需要的是低廉的房屋价格,以获取居住的基本权利。房地产企业需要的是高房价以保证利润来应付信贷成本。而在房地产泡沫不断扩张的时候,银行却成为了这两个对立阵营的唯一支持者,一方面贷款给房地产企业,使之不断的扩大经营,这种经营在高房价的影响下是很难理智进行的。一方面贷款给炒房者,信贷成本的低廉使的众多的炒房者可以利用有限的资金购买更多的房屋,而且在租赁市场上的获利也使得寻租盛行,以此转嫁了炒房者的信贷成本。不难看出,银行所作的事情无异于饮鸩止渴,当房地产的刚性需求不断萎缩后,房地产行业的资金链条将出现断裂,这时房地产信贷将成为银行的最大风险,楼价跳水,企业和炒房者的资不抵债,作为唯一的受害者,银行面对所形成双重打击将是致命的。
3、行业危机
房地产的价格不断的畸形上升,也导致了国民经济产业结构的畸形发展。一些与房地产相关的企业、产业不断的扩展其生产规模,从而带动了上下游企业的盲目扩张和经营。在房地产市场空前“向好”的时候,这些企业当然也能够获取一些利益,但是房地产市场一旦失衡,这些盲目扩张的企业面临的只有亏损和倒闭,这时整个与房地产行业相关的行业将出现大起大落的经营变化,过剩的生产能力不得不推出市场竞争,
从而造成行业性的萧条。
4、民生质量的下降
当前住房条件的改善也是民生水平提高的一个重要标准。但是过高的房价使得人们生活的基本支出大部分都消耗在了过高的房价上,而在生活中却节衣缩食,降低了消费的水平。这种日常生活成本的降低无疑是降低了居民的生活水平,这与我国建设小康社会的总体目标显然是背道而驰的。三、“国十一条”的基本控制作用分析今年年初,国家出台了一系列的调控政策,以此来遏制房地产价格的过快畸形增长,业界统一称之为“国十一条”。这一系列的调控措施通过时间的验证已经产生了一定的作用,其作用的根本就是指导思想的正确和具体手段的准确。具体的分析如下: 1、
国十一条的指导思想:归纳这些调控政策的中心思想就是让房子卖到真正需要房子的人手上。这个目标看似简单,但是这个目标的背后的真正含义就是要激发居民的刚性房地产需求,使之成为市场的主导消费力量,真正的还房地产市场给市场,而不是控制在投机者手中。这时给房地产发展指明了一个方向,回归了房地产市场的真正市场面目,使一切围绕房地产的产业投资回归理智。
2、措施的准确:其一,收紧信贷政策。
在房地产市场增长过快的时候,信贷的宽松成为了房价的推动之一,这就给房地产的投机者可乘之机,利用少量的信贷低获
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房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险
管理学概论结课论文 关于行政管理 摘要:在如今行政管理实践追求以人为本理念的条件下，行政管理理论中出现 的解释方法和批判方法对推动行政管理学学科的发展有着极为重要的作用。该文对建筑在实证主义认知论之上的传统研究方法，尤其是结构一功能主义方法的局限性进行检讨的同时，提出解释理论和批判理论对行政管理研究各理论和方法的相互吸收与借鉴，并共同促进行政管理理论的发展有着突出的贡献，特别是对完善行政管理者和公众之间的有效沟通，以及改进行政管理实践有着积极的意义。 关键词:实证论，解释视维，批判视维。 在行政管理和工商管理领域，学者们经常使用“典范”(Paradigm)这个词，也许是作为引起人们注意力的一种方法，此词经常出现在各类专著和文章的标题中。但是，由于缺乏创造性，许多学者所揭示的典范架构常令人失望。这类典范通常是一些旧的观念的再包装，再加之植根于传统的结构一功能主义、开放系统理论(或新系统理论)，因此，只注重于对人的行为和组织现象做一种决定论的阐释。这类典范之认知力实质是一种实证论的探究方法，目的是把人们的组织经历加以客观化，由此来证实科层制的工作绩效。需要说明的是，该文在此决不隐含这样的意思:观念重组和经验资讯的呈现在本质上并不重要。相反地，只要能够对社会情境之中的各类涵义予以清晰划分，只要能够对人类的沟通、管理活动和公共福祉进行改善的话，那么这类工作就是重要的。 尽管存在着理论视维的分裂状态，但是可以说，公共政策和行政管理现象研究中的以宏观或中观为取向的制度方法和功能方法仍占有主导地位，因为其范围和方法能够为行政管理学者和实践者所接受。事实上，实证论和管理取向的思想在行政管理研究和著说中是显而易见的。更进一步说，这类思想方式与主流行政管理中的
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与计算机技术应用等领域的工作。电气自动化在工厂里应用比较广泛，可以这么说,电气自动化是工厂里唯一缺少不了的东西，是工厂里的支柱。 2国家工业转型的必然性 国家需要发展，农业是必然不行的，只能是靠工业发展。而现在我国的工业发展还是主要以纺织，玩具等轻工业为主。此类产品人员密集度高，污染大，效益低。当前，中国工业确实面临着前所未有的挑战：一是严峻的资源环境形势与资源利用率低下并存。中国经济快速发展付出了很大的资源环境代价。不少地区主要污染物排放总量超过环境承载能力，环境污染事故时有发生，呈现出污染从城市向农村转移的态势。同时，资源利用效率低下。我国的能源利用效率为33%，比发达国家低约10个百分点。我国工业用水重复利用率要比发达国家低15至25个百分点。我国矿产资源的总回收率大概是30%，比国外先进水平低20个百分点。二是产品处于全球产业链低端与庞大的生产能力和巨大的出口压力形成对比。我国长期存在产品技术含量和附加值低的突出问题，拥有自主知识产权核心技术的企业仅占约万分之三，99%企业没有申请专利，60%企业没有自己的商标。中国GDP约占世界5.5%，能源和矿产资源却被大量消耗，消费的原煤、铁矿石、钢材、氧化铝、水泥，占世界25%至40%。我国规模以上制造业全员劳动生产率与发达国家相比差距明显。三是不断的产能过剩与推动新型工业化进程的矛盾。我国一些传统制造业产品的需求已趋于饱和，甚至供大于求，但我国的工业化进程仍处于中期阶段，一
企业管理概论课程论文 Revised as of 23 November 2020
《企业管理概论》课程论文 题目：论企业创新及创新管理 必要性和现实矛盾 无锡太湖学院汉语言文学专业 班级：汉语121 学号：1232026 学生姓名：周凯 二〇一五年六月 论企业创新及创新管理必要性和现实矛盾 在市场竞争条件下，企业取胜的一个重要因素是创新。通常讲的“人无我有，人有我新，人新我好，人好我快”便是企业创新的重要表现。 按照熊彼特的观点，经济活动有两种类型：一种是经济循环，在这种状态下，企业的总收入等于总支出，整个生产过程循环往复，周而复始，企业没有发展；另一种是经济发展，它的基本动力便是创新。其实，追求发展是企业创新的主要动力。 随着经济与科技全球化进程的加快，企业技术创新已经成为企业提高核心竞争力与发展速度的重要动力和源泉。企业技术创新过程包含多个环节，受到企业资源、时间等诸多限制。在不同环节面临不同选择。事物的主要矛盾是推动事物发展，尤其是实现企业创新的动力源。因此，掌握企业技术创新活动过程中的主要矛盾问题，并提出相应的解决方法对促进企业创新具有重要现实与指导意义。我国企业对于技术创新的认识与开展尚存在很多不足，尤其在解决技术创新过程中的矛盾问题方面更是存在
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在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
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管理概论课程论文题目： 系名称： 专业： 班级： 学号： 姓名： 年月日
论××公司的企业文化 （三号，居中，加粗段前0.5行，段后0.5行） 摘要：近年来，×××××××××××××××××××××（200字以上） 关键词：企业文化管理×××（不少于3个） 1 引言（四号，加粗, 段前0.5行，段后0.5行，顶格） 近年来，☆☆☆☆☆☆☆☆☆（小四号、行间距1.25倍，中文字体宋体，西文用Times New Roman） 2 一级标题（四号，加粗, 段前0.5行，段后0.5行，顶格） 2.1 二级标题（小四号，加粗, 段前0.5行，段后0.5行，顶格） 正文：☆☆☆☆☆☆☆☆☆正文（小四号、行间距1.25倍，中文字体宋体，西文用Times New Roman） 表1 ☆☆☆（宋体五号，居中，位于表上） ××××××××××××（宋体五号）××× ××××××××× 与正文空一行
图2 ×××组织结构图（宋体五号，居中，位于图下）与正文空一行 3 一级标题 正文：☆☆☆☆☆☆☆☆☆（小四号、行间距1.25倍，中文字体宋体，西文用Times New Roman） 4 结论 正文：☆☆☆☆☆☆☆☆☆（小四号、行间距1.25倍，中文字体宋体，西文用Times New Roman） 参考文献（不少于8篇） [1]胡彪，高廷勇，萍．物流配送中心规划与经营[M]．：电子工业，2008． [2]媛，胡玉玲．基于煤炭调运途径优化的省煤炭物流基地建设[J]．人文地理， 2008，4：64-68． [3]利军，关晓吉．浅谈我国煤炭物流的发展模式[J]．工商学院学报，2009，1： 26-29． [4]一列，周兵．建立华南煤炭配送中心的设想[J]．中国水运，2001，8：6-7． [5]吕水金．论贵港煤炭配送中心的建设[J]．珠江水运，2004，11：13-14． [6]Mikael H??k，Werner Zittel，J?rg Schindler，Kjell Aleklett．Global coal production outlooks based on a logistic model[J]．Fuel，2010，89：3546-3558． [7]Aleksandar Zaklan，Astrid Cullmann，Anne Neumann，Christian von Hirschhausen．The Globalization of Steam Coal Markets and the Role of
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《现代企业概论作业》从东风——日产看企业的并购与整合 专业：********** 班级：******** 姓名：**** 学号：**********
从东风——日产看企业的并购与整合 摘要：自20世纪90年代中后期以来，世界著名汽车集团为了互补优势、降低成本、提高竞争力，纷纷进行兼并重组，着手产业结构的重大调整，属地生产、全球采购、世界营销、合作开发已成为战略合作的着力点。2002年9月19日，东风汽车集团股份有限公司（以下简称“东风公司”）与日本日产汽车公司（一下简称“日产公司”）签署了为期50年的长期战略合作协议，双方共同以50:50的出资比例，组建“东风汽车有限公司”。在近年来出现的并购浪潮中，越来越多的企业认识到并购后资源整合的重要性。 关键字：东风——日产企业并购整合策略 一、行业背景及参与并购的企业背景 1.行业背景 随着汽车技术的日益成熟，汽车企业之间的竞争优势越来越依靠规模经济。通过规模经济，降低生产成本和销售渠道成本，获取更多的利润。世界汽车工业的“巨头”企业陆续进行战略调整和整合，相继发生了戴姆勒奔驰与克莱斯勒、雷诺与日产、通用与菲亚特、帕卡与达夫、大众与斯堪尼亚联合重组等一系列汽车业的重要并购事件。目前这种兼并重组正在一浪高过一浪的进行，据有关专家预测，在乘用车领域，今后几年随着规模较小企业的破产和被并购，世界上将形成6~9家跨国汽车集团的新格局；在商用车领域，世界上大多数企业也将向梅赛德斯奔驰、沃尔沃——雷诺、帕卡——达夫等大企业融入与靠拢。 在这种背景下，我国汽车行业也取得了长足的发展。改革开放后，汽车工业得到了快速发展，建成了一汽、东风、上汽、重庆长安、福田等重点企业集团和一大批汽车零部件骨干企业，汽车年产销量已跃居世界第四位，实力明显增强。国际各大汽车集团都先后在中国建立了合资、合作企业。 2.参与并购企业背景 （1）东风公司的背景 东风公司创立于1969年，是中国政府明确重点支持的汽车行业三大集团之一，经营规模在中国工业企业500强中位居前茅。从20世纪80年代到90年代初，东风公司发展迅速，1993年产销汽车达21万辆。但紧接着，东风的事业开始滑坡。1996年，东风的产销量尚不足12万辆，虽然1997年开始有回复性增长，但1999年效益又再度下滑。进入新世纪之后，东风公司的眼光开始投向国
《企业管理概论》课程论文题目 1. 论述企业组织结构的基本模型，并用企业实例分析该企业组织模型的类型，结合企业分析其特点。 2. 企业管理方式具有多样性，如强硬管理、和蔼管理和理想折衷管理等，试简述其内涵，结合企业论述你对企业管理方式的看法。 3. 管理者是企业重要财富，试论述企业管理者的角色，并分析不同角色下管理者应该具备的工作素质。 4. 说明企业愿景与战略目标的内涵，用企业实例分析一个企业愿景（如惠普），讨论其优缺点。谈谈你的看法。 5. IBM建立有效服务体系主要是考虑与中国企业合资建立服务企业，以保证该企业与IBM 的稳定关系；服务站分布广，要求服务站业务流程程序化、规范化；同时在人员培训和信息资源管理上借助IBM的资源和经验。请对该案例所涉及的管理思想，进行剖析。 6. 海尔集团是以企业文化为软系统的现代型企业，其经营理念具有鲜明的个性——海尔特色。请试以此为背景，分析企业文化、企业创新，给出自己的观点。 7. 市场调查的类型有探测性调查、描述性调查、因果关系调查和预测性调查等等，试简述内涵，并实例分析其中的一种方法，比较优缺点。 8. 企业合理组织生产过程的要求有哪些？通过文献检索，用实例分析汽车行业（如上汽通用五菱等）的组织生产过程特点，谈谈你的想法。 9. 质量是企业的生命，谈谈你对这句话的理解。并结合实例进行剖析。 10. 工业4.0下的企业经营同样需要体现智能化，如何在企业管理过程中，更好的实现管理的智能化？ 11. 企业价值链是以企业内部价值活动为核心所形成的价值链体系，分析其价值链构成？并说明。 12. 市场全球化，经济一体化，企业需要更好的快速响应市场，实现资源的优化配置，形成可持续发展的竞争力。动态联盟是一种新的模式，试谈谈你对它的理解。 13. 绩效考评关系到每个人的切身利益，分析绩效考评的常用方法，如果你是企业管理者，谈谈你对“绩效考评的最有效的方法”的具体想法。
四川理工学院学科论文 浅谈房地产开发项目管理 学生：代威 学号：07051019414 专业：工商管理 班级：2007.4 指导教师：梁刚 四川理工学院经济与管理学院二O一O年十二月
摘要 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 关键词：房地产定义，开发风险，管理措施
目录 1 前言 (1) 2房地产开发项目管理的意义 (1) 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 (1) 2.2 项目风险管理的薄弱 (2) 3房地产开发工程项目管理所存在的问题 (2) 3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善 (2) 3.1.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢 (2) 3.1.2决策机制不完善 (3) 3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多 (3) 3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施 (4) 4 房地产开发工程项目管理优化措施 (5) 4.1 加强房地产开发项目风险管理 (5) 4.2 全面完善项目成本管理 (5) 4.3 项目质量管理 (6) 5结束语 (7) 参考文献 (7)
四川理工学院学科论文 1 前言 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2房地产开发项目管理的意义 2.1 房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核
经济学概论结课论文 学生姓名张鸿飞 学生学号16104XXXXX 专业班级16104XX 手机号码XXXXXXXXXXX 2017年4月11日
郑州市房地产市场影响分析 摘要 城市经济的发展必然对城市的房价有一定的影响。GDP在一定程度上反映了一个地区的整体经济发展水平，而经济的快速稳定的发展势必会促进房地产业的快速向前发展。就郑州市经济发展的整个形势来看，GDP的增速都在10%以上，随着航空港区的日益兴起，郑州市未来的经济发展还是值得期待的。在这样的形式下，本来准备观望的人们，可能在这样的预期下真正的去购买房产，在需求的推动下，房价的持续增长将会继续下去。本文从房地产价格构成和影响房价因素两个大的方面来分析郑州的房地产市场，在此基础上对未来郑州市的房价作出一个合理的预测。 关键词：房地产；价格构成；供求关系；影响分析
引言 郑州，河南省省会，中国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽（国务院关于郑州市城市总体规划的批复）。作为一个人口众多的二线城市，近年来，郑州市经济稳步向前发展。郑州在中原经济区的枢纽作用不断加强，目前已经形成连接开封、洛阳、新乡、许昌的两小时经济圈，而且全国首个国家级航空港经济区也落户郑州。郑州的发展进入一个快车道。 城市经济的发展必然对城市的房价有一定的影响。GDP在一定程度上反映了一个地区的整体经济发展水平，而经济的快速稳定的发展势必会促进房地产业的快速向前发展。就郑州市经济发展的整个形势来看，GDP的增速都在10%以上，随着航空港区的日益兴起，郑州市未来的经济发展还是值得期待的。在这样的形式下，本来准备观望的人们，可能在这样的预期下真正的去购买房产，在需求的推动下，房价的持续增长将会继续下去。 据郑州市房管局最新的发布数据显示，2016年，郑州市区商品住宅累计销售均价为9736元/㎡，比2015年上涨了857元/㎡。而实际上，在郑州四环以内，已经很难买到每平方米1万元以下的房子了。由于城市价值提高、土地价格提升、节能环保材料的广泛应用以及其他因素的多重影响，郑州市房地产价格一直保持着较快的增长速度。由此可见，郑州市房地产市场不单单是由供需关系决定，是受多方面因素影响的。那么郑州市房地产市场究竟受哪些因素影响呢？本文从房地产价格构成和影响房价的具体因素两方面来分析，以期为未来准备在郑州买房的人做一点参考。 1. 房地产价格构成： 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里
《工程管理概论》课程论文 学院：_交通学院 专业：工程管理 学号：091366041 姓名：__ 洪翰霖 指导教师： 2011年 11 月 6 日
题目：建筑工程项目施工成本控制 正文： 工程项目管理中要求三控，包括投资控制、质量控制、进度控制，质量是甲方首要关注的方面，也是项目承包方必须达到的要求，在保证质量的前提下，投资的控制成为了大家最关心的问题，甲方希望能够再得到符合质量要求的建筑物同时投入较少的资金，承包方希望能够合格完成工程尽量减少成本获得更大盈利，所以，工程项目施工成本控制是甲方和承包方的共识。 工程项目成本的概念是承包单位在进行某工程项目的施工过程中所发生的 全部费用支出的总和，包括给工人的工资、奖金等；所消耗的材料、构配件费用等；施工机械设备的使用或租赁费；以及项目经理部为组织管理工程项目施工而发生的全部费用支出。它可以分为直接成本（施工过程中耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项费用）和间接成本（项目经理部为工程项目施工准备、组织施工生产和管理所需的各种费用），其中直接成本又包括人工费、材料费、施工机械使用费；间接成本包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工增加费二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费。此外，按照工程项目的特点和管理要求划分预算成本、计划成本、实际成本；按照费用与工程量的关系划分、固定成本、变动成本。 工程项目施工成本与施工企业成本的关系可以用公式简单表达为： 工程项目成本=施工企业成本－企业非生产性的费用支出; 施工企业利润=建筑安装工程造价－施工企业成本。 项目成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动，它主要通过技术（如施工方案的制定比选）、经济（如核算）和管理（如施工组织管理、各项规章制度等）活动达到预定目标，实现盈利的目的。施工成本管理的任务和环节主要包括：1施工成本预测2施工成本计划3施工成本控制4施工成本核算5施工成本分析6施工成本复核。 成本预测的程序是指通过取得的历史数字资料，采用经验总结、统计分析及数学模型的方法对成本进行判断和推测。它包括环境调查、收集资料、选择预测方法、建立预测模型、预测结果分析确认预测结果、提出预测报告。工程中常用到的方法有1定性预测方法 利用可能收集到的资料，根据专家个人的经验、知识进行综合分析、判断，对于未来的工程项目成本作出预测。 定量预测方法 根据已经掌握的比较完备的历史统计数据资料，运用一定的数学方法进行科学的加工整理，从而揭示各项因素之间的规律性，并推测未来工程项目成本的变化趋势。 施工成本计划，以货币形式编制施工项目在计划期间的生产费用、成本水平、成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。先根据目标成本、实施方案及预算等，确定人工费、机械费；再根据定额材料消耗量，确定材料费；根据项目责任合同确定项目现场经费。以上费用综合即为初步确定的项目内控成本计划。计算出的内控成本，必须确保责任成本降低率的完成。如达不到
房地产毕业论文 Prepared on 24 November 2020
毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码： 学号： 分类号： 密级： 院（系）名称：工学院建筑系 专业名称：房地产经营与估价 学生姓名： ***** 指导教师： ***** 2012 年月日 目录 房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供
给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上 涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国 经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产 价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入 比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入 比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨 状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是 否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界 值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
土木工程概论论文 篇一：土木工程概论论文土木工程概论课后感土木1202 郭文彬20121611014 土木工程概论本来是一门很普通的专业介绍和认识课，旨在为大一新生介绍土木工程专业的起源，发展，以及它的现状，让大学生对该专业有一个整体的印象，熟悉本专业的本质，从而为之后的专业课程学习树立清晰而长远的目标，为成为新时代的土木工程师打下基础，同时也对一些基础概念，基础现象，基础设施有一定的介绍。作为一名土木工程专业的学生，我们必须深刻而全面的认识到自己所学专业的本质，以及现状和发展前景。更应该懂得如何从其他学科中选取与本专业有关的基础知识，学习并为专业知识的学习所用。如大学物理，微积分，线性代数，电子电工学等基础学科。土木工程概论的代课老师是于老师，如果单纯只是看完并自学完这本书，可能收获并不多，而且对土木工程专业的认识并不那么深。但听完于老师的课以后，你的感受绝不是仅此而已。于老师说话很温和，音调不高也不低，标准的普通话，这种淡定的说话方式不仅是对教学的自信，更深层的是于老师多年来的教学经验。在带过多届学生之后，于老师熟悉学生们的特点，和思考方式，知道学生感兴趣的方面，也能不时的说出一些对学生有启发的话，这也是责任感的体现。于老师还是土力学与基础工程专业课的代课老师，对于我们的作业他总是能提出一些中肯的意见，他要求我们在对待作业时要抄题，画图用铅笔，数字要写清楚，小事中却体现了于老师严谨的态度。在课程教学中，于老师总是很有条理，一个知识点接着一个，一个内容接一个内容，步步为营，从不忽视小的细节，也不会因为简单而不去多讲。他善于总结教材，将书上的内容以另一种方式呈现在我们眼前，例如，最令人印象深刻的是大工程观的概念，这个观点是在教材的基础上总结提出的，所以在这里有必要详细说明
企业管理概论课程论文 Prepared on 22 November 2020
《企业管理概论》课程论文 题目：论企业创新及创新管理 必要性和现实矛盾 无锡太湖学院汉语言文学专业 班级：汉语121 学号：1232026 学生姓名：周凯 二〇一五年六月 论企业创新及创新管理必要性和现实矛盾 在市场竞争条件下，企业取胜的一个重要因素是创新。通常讲的“人无我有，人有我新，人新我好，人好我快”便是企业创新的重要表现。 按照熊彼特的观点，经济活动有两种类型：一种是经济循环，在这种状态下，企业的总收入等于总支出，整个生产过程循环往复，周而复始，企业没有发展；另一种是经济发展，它的基本动力便是创新。其实，追求发展是企业创新的主要动力。 随着经济与科技全球化进程的加快，企业技术创新已经成为企业提高核心竞争力与发展速度的重要动力和源泉。企业技术创新过程包含多个环节，受到企业资源、时间等诸多限制。在不同环节面临不同选择。事物的主要矛盾是推动事物发展，尤其是实现企业创新的动力源。因此，掌握企业技术创新活动过程中的主要矛盾问题，并提出相应的解决方法对促进企业创新具有重要现实与指导意义。我国企业对于技术创新的认识与开展尚存在很多不足，尤其在解决技术创新过程中的矛盾问题方面更是存在许多亟需解决
的问题，并没有形成一套完整、健全的解决矛盾的方法。一方面缺乏对矛盾产生原因及影响因素的详细分析，一方面对矛盾问题的解决只是停留在定性分析及意见和策略指导方面，缺乏定性与定量相结合的解决办法。为此，本文运用系统分析的思想方法对技术创新以及矛盾的相关理论及动态研究进行了总结。对技术创新的内涵和特征以及矛盾的内涵、特征和技术创新过程中产生矛盾的原因进行了系统的分析。 知识经济时代，创新已成为企业谋求生存与发展的战略选择，创新资源是企业开展创新活动的基础与保障，对企业创新绩效具有重要影响。价值创造要将潜在资源转化为具体收益，资源本身并不会自然创造价值，需要组织将各种资源加以应用、整合。如何对企业创新资源进行有效管理，保障创新资源能够按照企业创新战略要求实现及时供给，以及根据任务性质实现创新资源的有效利用，成为企业当前面临的重要任务。 一、企业创新的含义 创新并不是新的概念，早在1912年哈佛出版的《经济发展理论》中，熊彼特就已经提出了“创新”的概念，并将其定义为“在经济活动中引入新的思想、方法以实现生产要素新的组合。”熊彼特指出：“创新活动是在经济活动本身中存在着的某种破坏均衡而又恢复均衡的力量。”熊彼特在创新理论的分析中，将企业的创新活动划分为以下五个方面： （1）引入一种新的产品或赋予产品一种新的特性。 （2）采用一种新的生产方法，它主要体现为生产过程中采用新的工艺或新的生产组织方式。这种新的方法绝不仅仅只是建立在新的科学发现的基础之上，它也可以是存在于商业上处理一种产品的新的方式之中。 （3）开辟一个新的市场，也就是有关国家的某一制造部门以前不曾进入的市场，不管这个市场以前是否存在过。
一、绪论 房地产业是我国经济发展过程中的重要组成部分，自从改革开放以来,我国的经济发展方式已经发生了很大的变化，在市场经济的发展过程中，我国的低成本制造的优势由于出口导向型经济的难以持续发展受到了严峻的挑战，在此背景下，我国的投资驱动机制随之发生了转变，以往的靠耗费能源来发展经济的发展方式已经过时，我国的经济发展环境进入了一个新时期。这种变化将构成新常态。在过去30年,中国已经变成“世界工厂”,变成世界第二经济大国。近几年来，我国经济发展逐渐趋于新的平稳期，房地产业作为经济发展过程中的重要组成部分，在新的经济背景下也进入了新的发展阶段，在发展速度，结构调整，政策的出台组织和整体水平的提高上都有显著进步。新常态下,中国经济在变,房地产行业也将发生深刻变化。而我国的房地产上市公司，是属于我国房地产行业的领军企业，它们的财务竞争力强弱对房地产行业乃至全国的经济都有着重要的影响。因此，对于房地产上市公司财务竞争力的研究在任何时期都有着重要的意义。 （一）研究意义 房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民
经济的发展具有十分重要的意义。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台了一系列政策对此状况进行引导维稳。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。 所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。 在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的 重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。 （二）研究对象及写作目的 本课题主要对房地产上市企业的财政竞争力的综合评价实 证研究等问题展开研究，主要的研究内容包括：对房地产上市企业的财务竞争力进行综合概括，并对房地产上市企业的财务竞争力概念及评价方法进行研究。 主要研究内容如下：