2020年哈尔滨房地产市场分析报告
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四、展望篇 1、 全国走向（来源：克而瑞地产研究） 1）2020 年房地产行业交易量仍将保持 15 万亿上下规模； 2）因城施策是主导思想，局部小松有戏，全局大调无望； 3）市场趋势重 区域联动，轻城市轮动； 4）消费者回归理性消费，性价比、功能性需求将重回市场； 5）现金流为核心，轻财务杠杆，重经营杠杆；
2）今后经营性房地产开发项目全市统一公开出让。
3）哈尔滨住房公积金管理中心连续出台十项便民举措。建立“新 市民”使用公积金制度。
4）省教育厅、省公安厅、省自然资源厅联合发布《黑龙江省中小 学校“四零承诺”实施细则》严查校区内假户口、假产权问题。
5）住建局下发《关于认真做好2019年农村危房改造的通知》。
2、 区域市场 1） 除松北区二手房均价有较大的上涨外，其他区域均处于缓慢上 涨阶段。
2）目前新房成交均价上涨空间较小，同比增幅已表现出收窄。
3）结合近两年房价细分市场情况来看，新房和二手房对比价格增 幅最快的是新房，增幅达到了12.88%；在新房和二手房之中增幅 最快的都是144㎡以上的户型产品。
2、 区域土地
1） 2019年哈尔滨区域商品房住宅用地成交60宗，共267.1万平 米，一级区域（市区）供应占78%，共200.3万平米，松北土地成 交较最为活跃，106.8万平米。
2） 通过近两年的数据对比发现，仅松北和南岗区域住宅用地成交 出现上涨，松北区以住宅用地成交增幅766%夺冠，南岗区住宅用 地成交增幅37%；
三、市场篇 1、 全国市场 1）目前19个典型城市下半年开盘周去化率情况并不理想，库存压 力较大。
2）全国2019年累计商品房住宅销售额12.17万亿，较去年累计增 长10.7%。
3） 通过全国近6个月的相关数据分析，2019年在销售方面金九银 十明显成色不足；也可以看出6、10月份为主要的竣工期，大体上 符合新房市场中的两大集交付期（年中、年尾），新增加施工增速 在6月份达到顶峰说明新房市场中寒带区域仍有较高参与和活跃 度，比如东北、内蒙等受严寒气候等条件制约一般项目仅在5月之 后开始施工！
２０２０年哈尔滨房地产市场分析报告
目录
一、政策篇 １． 全国政策 ２． 区域政策 二、土地篇 １、 全国土地 ２、 区域土地 三、市场篇 １、 全国市场 ２、 区域市场 四、展望篇
一、政策篇 1. 全国政策 1）金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先 降后升再稳；
除今年央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基 点”，尽管LPR利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。
来自网络
2）中央稳-紧-稳，防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手 段；
全国性各与房地产相关的国家级政策、通知共58项，其中和开发 企业与房地产开发相关的30项，占比达到了51.7%，其次为行政 管理优化12项，最后涉及养老和农村发展各6项；
3）地方松-紧-松，多城激励人才购房，紧盯房价红线加码调控；
3） 松北、南岗、道里商品房潜在供应新增增幅出现上涨，其中松 北区上涨910%，南岗区上涨65%，道外区上涨8%；
4） 整体上道里区的较2018年下降的幅度最大，住宅用地成交和 潜在供应新增的降幅分别是92%和93%。 5） 通过对土地整体容积率的分析发现，二级区域未来供应文旅属 性占比或高
4、道外未来或将以中高端产品供应为主，松北、香坊、道里将趋 向品质供应
6）哈尔滨新区召开江北一体发展区惠民聚才优惠政策新闻发布 会。
7）中国（黑龙江）自由贸易试验区建设工作正式启动。
8）《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》对土地购置资 金、房屋预售证等提出新要求。
9）《黑龙江省哈尔滨新区条例》对土地规划、人才服务等方面做 了规定。
二、土地篇
1、 全国土地
土地供应进入节制阶段，受限于金融政策收紧，各大房企开始抓回 款、缓投资！
地方调控历经三阶段变化：1-4月份，多城调降人才落户门槛，呼 和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月 份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力 打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；8月份以来，人才新 政不断发力，上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长 沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。据统计各类 相关政策、通知累计26项，其中广州一年内5次发文在这次抢人大 战中的号声最响。
（上图表资料来源：地产大白话）
4）棚改实际开工量已超额完成5.3%、货币化安置滞后效应。
2. 区域政策
2019年哈尔滨政策、条例中主要方向有三个，第一是针对房地产 开发、销售的管控，第二是关于人才及民生，第三是房产相关权益 的明确和甄别。
1）对于区政府及项目主体单位申请获批新增建设用地指标的土 地，满1年未启动征收供地的，一律收回纳入土地指标库。
2、 区域走向
1） 预计2020年土地供应将主要集中在松北区，其次为香坊区； 道外区主要以棚户区改造为主，群力西区或将有整体开发规划以及 零星的土地出售。
2） 随着品牌房企逐步进驻、发力，将占据哈市大半市场份额，消 费者对于地产品牌的认可和需求正在逐步上升，未来品牌房企将成 为市场的主力军。
3） 通过分析发现哈尔滨房地产市场的主导正在由刚需向改善转 移，城市购房主力真刚需化色彩正在不断弱化，新的购房人群或将 呈现两大主体：改善的75-85后、伪刚需的95-05后，这两大主体 最大的共性需求，也许才是未来房地产开发企业或购（炒）房者关 注的又一重点！
2）今后经营性房地产开发项目全市统一公开出让。
3）哈尔滨住房公积金管理中心连续出台十项便民举措。建立“新 市民”使用公积金制度。
4）省教育厅、省公安厅、省自然资源厅联合发布《黑龙江省中小 学校“四零承诺”实施细则》严查校区内假户口、假产权问题。
5）住建局下发《关于认真做好2019年农村危房改造的通知》。
2、 区域市场 1） 除松北区二手房均价有较大的上涨外，其他区域均处于缓慢上 涨阶段。
2）目前新房成交均价上涨空间较小，同比增幅已表现出收窄。
3）结合近两年房价细分市场情况来看，新房和二手房对比价格增 幅最快的是新房，增幅达到了12.88%；在新房和二手房之中增幅 最快的都是144㎡以上的户型产品。
2、 区域土地
1） 2019年哈尔滨区域商品房住宅用地成交60宗，共267.1万平 米，一级区域（市区）供应占78%，共200.3万平米，松北土地成 交较最为活跃，106.8万平米。
2） 通过近两年的数据对比发现，仅松北和南岗区域住宅用地成交 出现上涨，松北区以住宅用地成交增幅766%夺冠，南岗区住宅用 地成交增幅37%；
三、市场篇 1、 全国市场 1）目前19个典型城市下半年开盘周去化率情况并不理想，库存压 力较大。
2）全国2019年累计商品房住宅销售额12.17万亿，较去年累计增 长10.7%。
3） 通过全国近6个月的相关数据分析，2019年在销售方面金九银 十明显成色不足；也可以看出6、10月份为主要的竣工期，大体上 符合新房市场中的两大集交付期（年中、年尾），新增加施工增速 在6月份达到顶峰说明新房市场中寒带区域仍有较高参与和活跃 度，比如东北、内蒙等受严寒气候等条件制约一般项目仅在5月之 后开始施工！
２０２０年哈尔滨房地产市场分析报告
目录
一、政策篇 １． 全国政策 ２． 区域政策 二、土地篇 １、 全国土地 ２、 区域土地 三、市场篇 １、 全国市场 ２、 区域市场 四、展望篇
一、政策篇 1. 全国政策 1）金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先 降后升再稳；
除今年央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基 点”，尽管LPR利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。
来自网络
2）中央稳-紧-稳，防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手 段；
全国性各与房地产相关的国家级政策、通知共58项，其中和开发 企业与房地产开发相关的30项，占比达到了51.7%，其次为行政 管理优化12项，最后涉及养老和农村发展各6项；
3）地方松-紧-松，多城激励人才购房，紧盯房价红线加码调控；
3） 松北、南岗、道里商品房潜在供应新增增幅出现上涨，其中松 北区上涨910%，南岗区上涨65%，道外区上涨8%；
4） 整体上道里区的较2018年下降的幅度最大，住宅用地成交和 潜在供应新增的降幅分别是92%和93%。 5） 通过对土地整体容积率的分析发现，二级区域未来供应文旅属 性占比或高
4、道外未来或将以中高端产品供应为主，松北、香坊、道里将趋 向品质供应
6）哈尔滨新区召开江北一体发展区惠民聚才优惠政策新闻发布 会。
7）中国（黑龙江）自由贸易试验区建设工作正式启动。
8）《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》对土地购置资 金、房屋预售证等提出新要求。
9）《黑龙江省哈尔滨新区条例》对土地规划、人才服务等方面做 了规定。
二、土地篇
1、 全国土地
土地供应进入节制阶段，受限于金融政策收紧，各大房企开始抓回 款、缓投资！
地方调控历经三阶段变化：1-4月份，多城调降人才落户门槛，呼 和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月 份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力 打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；8月份以来，人才新 政不断发力，上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长 沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。据统计各类 相关政策、通知累计26项，其中广州一年内5次发文在这次抢人大 战中的号声最响。
（上图表资料来源：地产大白话）
4）棚改实际开工量已超额完成5.3%、货币化安置滞后效应。
2. 区域政策
2019年哈尔滨政策、条例中主要方向有三个，第一是针对房地产 开发、销售的管控，第二是关于人才及民生，第三是房产相关权益 的明确和甄别。
1）对于区政府及项目主体单位申请获批新增建设用地指标的土 地，满1年未启动征收供地的，一律收回纳入土地指标库。
2、 区域走向
1） 预计2020年土地供应将主要集中在松北区，其次为香坊区； 道外区主要以棚户区改造为主，群力西区或将有整体开发规划以及 零星的土地出售。
2） 随着品牌房企逐步进驻、发力，将占据哈市大半市场份额，消 费者对于地产品牌的认可和需求正在逐步上升，未来品牌房企将成 为市场的主力军。
3） 通过分析发现哈尔滨房地产市场的主导正在由刚需向改善转 移，城市购房主力真刚需化色彩正在不断弱化，新的购房人群或将 呈现两大主体：改善的75-85后、伪刚需的95-05后，这两大主体 最大的共性需求，也许才是未来房地产开发企业或购（炒）房者关 注的又一重点！
