住房保障政策效应评估

探索住房租赁REITs底层资产价值摘要：党的十九大报告中指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

租购并举，全面发展住房租赁市场，已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要内容。

我国住房市场已迈入存量时代，盘活存量资产就需要提升其运营管理，而REITs是其重要工具，其运行过程中资产评估机构将发挥关键的作用，本文主要从住房租赁行业政策及市场状况，影响估值的因素，住房租赁REITs底层资产的价值三方面展开论述。

关键词：住房租赁REITs、影响因素、底层资产、物业评估一、住房租赁行业政策背景当前，住房租赁行业正处于热点，为支持租赁住房建设，促进行业健康发展，政府多部门推行各项政策促进市场发展，出台符合自身发展的各类权益保障政策，详细内容梳理如下表：二、住房租赁REITs住房租赁REITs是专门投资于住房租赁的投资基金，它通过发行股票或单位收益凭证来募集资金，交给专业投资管理机构运作，并将资金投资与住房租赁来获取投资收益和资本增值，然后以红利方式分配给投资者。

项目的底层资产主要为租赁用途住房，其处置的收益或者损失，均由REITs 项目自行享有或负担。

住房租赁REITs不拥有物业产权，以租金收益权或应收账款作为基础资产的证券化产品，能够在一定程度上加快资金的周转效率、降低融资成本。

三、影响住房租赁REITs估值的主要因素（一）资产规模未来中国住房租赁 REITS资产包的核心要素就是降低成本，第一要大幅降低土地成本。

第二，要大幅降低资金成本。

所以资产规模方面，与存量资产改造相比，获取住房租赁专项用地，将是住房租赁企业提升规模效应更好的策略。

（二）资产布局资产布局方面，资产规模及成长性仍是企业生存的王道。

同时，布局一线城市和新一线城市的核心区域的住房资源，也将成为资产质量的重要保障。

（三）资产管理水平估值的高低主要取决于底层资产的规模、成长性、质量、布局，最重要的是资产运营管理水平。

政策效果评估的双重差分方法政策效果评估在政府工作中至关重要，它可以帮助政策制定者了解政策的实际影响，从而做出更为有效的决策。

双重差分方法（Differences-in-Differences，DiD）作为一种常见的政策效果评估方法，具有诸多优点，但也存在一定的局限性。

本文将详细介绍双重差分方法在政策效果评估中的应用，并通过实际案例分析其优势、挑战及改进建议。

双重差分方法是一种广泛应用于政策效果评估、医学、社会科学等诸多领域的方法。

该方法通过比较政策实施组与对照组在政策实施前后的变化差异，来评估政策的实际效果。

近年来，随着大数据技术的发展，双重差分方法在政策效果评估领域的应用日益广泛。

数据来源主要包括政府部门、调查机构和相关研究机构等。

在收集数据时，需要确保数据的准确性、可靠性和时效性。

同时，还需对数据进行必要的处理，如清洗、整理等，以保证数据分析的质量。

因变量即政策效果评估的指标，应根据具体政策的不同进行选择。

例如，教育政策的效果可以通过学生成绩、升学率等指标来评估；环境保护政策的效果可以通过空气质量、水质等指标来评估。

在选择因变量时，应注意选择具有代表性、可操作性和可比较性的指标。

自变量即影响政策效果的因素，包括政策实施前后的时间趋势、地区差异、人群特征等。

在选择自变量时，需要充分了解政策实施的背景和影响因素，并对自变量进行合理控制和分析。

例如，在评估教育政策效果时，需要考虑不同地区的教育资源、师资力量等因素。

双重差分方法的核心是通过比较政策实施组和对照组在政策实施前后的变化差异来评估政策效果。

需要确定实施组和对照组；需要对其在政策实施前后的数据进行比较和分析。

在应用双重差分方法时，应注意选择合适的对照组和处理潜在的混淆因素。

以某城市推行垃圾分类政策为例，采用双重差分方法评估其效果。

收集该城市在推行垃圾分类政策前后的相关数据，包括垃圾产生量、分类投放情况、回收利用率等。

数据来源包括政府部门、研究机构和社会调查等。

上海市、区两级政府财权事权划分:效应评估与政策引申田发1周琛影2(1.上海理工大学200093..东华大学200051)摘要：上海市、区两级政府财权事权划分演变根植于分税制改革实践中，主基调是通过财力的频繁调整来寻求财力与事权相匹配，以确保区级公共服务财政能力，而对事权清晰划分缺乏实质性进展。

立足上海"十四五”时期经济、社会、财税发展新环境，结合财政体制改革取向，上海市、区两级政府财权事权划分改革可细化市、区财政事权和支出责任划分清单，促进市、区财权与财政事权动态匹配，优化市对区的转移支付机制。

关键词：市、区两级政府财政事权支出责任财权配置中图分类号：F812.2.51文献标识码：A文章编号：1005-1309(2021)04-0065-010"权责清晰、财力协调、区域均衡”的财政体制顶层设计刻画出如何合理划分政府间财权事权，确保各级政府的财力与财政事权相匹配,成为深化财税体制改革的重点。

上海较早启动市与区事权和支出责任划分改革，适度加强市级财政支出责任,并对市区财权配置和财力分配进行相应改革,加大财力向基层倾斜力度。

但当前市、区财权与事权仍呈现出不协调性,亟待全面评估财权事权划分效应,抓准问题症结，顺应“十四五”时期财政体制取向来设计市、区两级政府财权配置与事权划分的改革方案，促进财权事权相匹配,为上海建立健全的现代财政制度奠定坚实基础#一、文献梳理国外关于政府间财权事权划分的研究文献主要贯穿于财政分权理论发展中。

传统财政分权理论中，Musgrave(1959)、Tresch(1981)等考察政府事权在不同层级政府间的配置及相应的财政资源分配+Shah(1994)归纳了典型市场国家政府间事权划分，明确财产税作为地方公共服务融资的主要来源;/10-ahi(1998)提出了政府间事权及税收划分的12条基本原则第二代财政分权理论融合了激励相容与机制设计,Mckinnon(1997)、Weingast(2009)等认为财政分权有助于激励地方政府提供选民所期望的公共服务,但同时也会引发地方间财力差距扩大和公共服务非均衡发展。

公共政策评估的理论与方法公共政策评估是对公共政策实施效果的研究和评价，以促进政策的改进和提高，其理论与方法涉及多个学科和领域。

下面将介绍公共政策评估的理论与方法。

一、公共政策评估的理论1. 政策理论：公共政策评估基于对政策目标、政策制定过程和政策实施的理解。

政策理论主要有制度理论、利益群体理论、实用主义理论等。

评估者需要了解政策背后的动因和目的，以便更好地评估政策的有效性和可行性。

2. 评估理论：公共政策评估依赖于评估理论，包括价值评估、效果评估、成本效益评估等。

价值评估关注政策的公平性、正义性和道德性；效果评估关注政策的实施效果和目标达成情况；成本效益评估关注政策实施的经济效益和社会效益。

评估理论提供评估的基本原则和方法，有助于评估者进行科学、全面的评估。

3. 系统理论：公共政策评估需要考虑政策实施的系统性和复杂性。

系统理论提供了分析和理解政策实施过程中各要素之间相互关系的方法和工具，如因果关系模型、路径分析、综合评估等。

系统理论为公共政策评估提供了整体思考和综合分析的方法。

二、公共政策评估的方法1. 问卷调查：通过设计问卷，广泛征求政策影响的受益者、实施者、相关群体等的意见和反馈，获取社会大众的意见和观点。

问卷调查能够量化评估对象对政策的认知和满意程度，提供客观数据支持。

2. 实地调研：通过实地调研，观察和采集政策实施过程中的情况和问题，了解政策实施中的困难和挑战，从而提出改进建议。

实地调研可以对政策的有效性和可行性进行实证研究，帮助评估者更准确地评估政策的实施效果。

3. 统计分析：运用统计学方法，对政策实施的数据进行分析和处理，发现其中的规律和问题。

通过建立模型和进行回归分析，对政策的影响因素和效应进行量化，为政策评估提供具体的指导和参考。

4. 成本效益分析：通过对政策实施的成本和效益进行比较和评估，研究政策的经济效益和社会效益。

成本效益分析可以帮助政策制定者在有限资源下做出最优的决策，提高政策的效率和效果。

简述效应评价的常用指标效应评价是指对已实施的政策、项目、计划等进行综合分析和评价，以了解其效果和影响。

常用的指标是评价指标体系的一部分，用于定量或定性地度量和衡量政策或项目的效果。

以下是一些常用的效应评价指标：1.成果指标：成果指标反映政策或项目实施过程中所取得的具体结果。

例如，在教育领域中，成果指标可以是学生的成绩提高或毕业率的增加。

在医疗领域中，成果指标可以是患者的康复率或生存率的提高。

2.赢家指标：赢家指标用于评价政策或项目对少数受益人的影响。

这些指标可以是基于收入、就业或福利的数据，衡量政策或项目对特定群体的积极效果。

3.负面效应指标：负面效应指标用于评估政策、项目或计划可能带来的负面影响。

例如，环境污染、资源浪费、社会不平等等都可以用作负面效应指标。

4.效益成本比率：效益成本比率是衡量政策或项目效果的经济学指标，它将政策或项目的效益与其成本进行比较。

该比率可以用于确定政策或项目是否值得投入资源。

5.社会回报率：社会回报率是评估政策或项目对社会经济效益的影响的指标。

它包括直接和间接效益，如就业机会、生活质量提高和社会稳定等。

社会回报率可以用于决策者判断政策或项目的可行性和优先级。

6.可持续发展指标：可持续发展指标是评估政策或项目对环境、社会和经济方面的影响。

它通常包括能源效率、碳排放、物种多样性等方面的数据。

7.过程指标：过程指标用于评价政策或项目实施过程中的效率和执行情况。

例如，项目的进展速度、资源使用情况和项目管理的有效性等。

8.创新指标：创新指标用于评价政策或项目对创新能力和创新环境的影响。

它可以包括专利申请数量、研发支出等方面的数据。

9.满意度指标：满意度指标用于评估政策、项目或服务对受益人或用户的满意程度。

这些指标可以通过调查问卷、访谈或其他方式进行收集。

10.影响度指标：影响度指标用于评估政策或项目对整个社会或经济系统的影响。

例如，政策或项目的就业效果、经济增长、社会稳定等可以作为影响度指标。

财政补贴政策的效果评估研究近年来，财政补贴政策在国内广泛实施，其大力度的资金支持和政策引导效果，成为了促进经济发展、调整产业结构、保护环境等方面的主要手段之一。

然而，虽然财政补贴政策引起了广泛关注和争议，但其真正的效果却鲜有系统的评估。

因此，本文就财政补贴政策的效果进行评估研究，并提出相关建议。

一、财政补贴政策的概念和分类财政补贴政策是指国家或地方政府通过财政补助金的形式，为促进经济发展、改善民生、保护环境等目的而对特定人群、企业或者行业提供的一种经济手段。

根据其提供补贴对象的不同，财政补贴政策可以分为企业补贴、社会福利补贴、环保补贴三大类。

企业补贴主要是政府为了扶持困难企业或促进产业发展而提供的资金补贴；社会福利补贴则是针对弱势群体的特殊补贴政策，具体包括医保、住房保障、养老保险等方面；而环保补贴则是政府为保护环境，鼓励企业或个人采取一些环保措施而提供的资金补贴。

二、财政补贴政策带来的效果1、促进经济发展财政补贴政策作为经济政策的一种，其主要的作用就是促进经济发展。

在我国，政府对于促进就业、促进创新等方面所制定的补贴政策，都能够切实地推动了相应的产业发展，为整个经济的发展奠定了坚实的基础。

举例来说，自2009年起，我国政府启动了汽车下乡、以旧换新等汽车补贴政策，使我国汽车销量快速增长，汽车产业链条也得到了进一步完善。

到2019年，我国汽车销量已经达到了2800万辆，汽车产业已经成为国民经济发展的重要支柱产业之一。

2、调整产业结构财政补贴政策不仅对于推动经济增长有所帮助，而且在调整产业结构方面也具有很强的作用。

政府对于不同行业或产业的补贴力度，实际上就是在引导企业加强或转型发展，使经济结构逐步优化。

例如，中国2012年启动了光伏扶持政策，大力推进光伏产业的发展，以此促进建筑节能、环保等相关领域的发展。

这项政策的实施，使得中国光伏产业连续多年走在了世界的前列，还成为中国控制温室气体排放、推进能源多样化等宏观战略的重要手段。

财政扶持政策实施效果评估财政扶持政策作为政府调节经济、促进社会发展的重要手段，在推动产业升级、支持创新创业、保障民生等方面发挥着关键作用。

然而，其实施效果如何，是否达到了预期目标，需要进行全面、深入的评估。

一、财政扶持政策的类型与目标财政扶持政策形式多样，包括税收优惠、财政补贴、贷款贴息、政府采购等。

这些政策的目标也各有侧重。

税收优惠旨在减轻企业负担，提高企业的盈利能力和市场竞争力，促进产业发展和经济增长。

例如，对高新技术企业给予所得税优惠，鼓励企业加大研发投入，推动技术创新。

财政补贴则直接为企业或个人提供资金支持，帮助其开展特定活动或项目。

比如，对农业生产者的补贴，有助于稳定农产品供应和保障农民收入。

贷款贴息降低了企业的融资成本，鼓励企业扩大投资和生产。

政府采购则通过优先购买特定产品或服务，支持相关企业的发展。

二、评估财政扶持政策实施效果的指标体系评估财政扶持政策的实施效果，需要建立一套科学合理的指标体系。

从经济层面来看，主要指标包括政策对经济增长的贡献、产业结构优化程度、企业盈利能力提升情况等。

例如，可以通过比较政策实施前后地区生产总值的增长速度、主导产业占比的变化以及企业利润率的高低，来衡量政策在促进经济发展和产业升级方面的成效。

在社会层面，重点关注就业岗位的增加数量、居民收入水平的提高幅度、社会保障覆盖范围的扩大程度等。

如果一项财政扶持政策能够显著带动就业，提高居民的收入水平，增强社会保障能力，那么可以认为其在社会领域取得了较好的效果。

创新方面，考察专利申请数量和授权数量、科技成果转化效率、研发投入占比等指标。

政策是否激发了企业和科研机构的创新活力，推动了技术进步，是评估的重要内容。

此外，还需要关注政策的可持续性，如财政资金的使用效率、政策对环境的影响等。

三、评估方法的选择常用的评估方法包括定量分析和定性分析。

定量分析依靠数据和统计模型，能够精确地测量政策的效果。

例如，通过构建计量经济模型，分析政策变量与经济指标之间的关系，从而评估政策的影响力。