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个人住房贷款知识(doc 14页)

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个人住房贷款知识(doc 14页)../temp/...../更多资料请访问.(.....)更多企业学院：...../Shop/《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料...../Shop/40.shtml 《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料...../Shop/38.shtml 《中层管理学院》46套讲座+6020份资料...../Shop/39.shtml 《国学智慧、易经》46套讲座...../Shop/41.shtml 《人力资源学院》56套讲座+27123份资料...../Shop/44.shtml 《各阶段员工培训学院》77套讲座+ 324份资料...../Shop/49.shtml 《员工管理企业学院》67套讲座+ 8720份资料...../Shop/42.shtml(1)贷款金额大、期限长个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。

(2)以抵押为前提建立的借贷关系在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

(3)风险因素类似，风险具有系统性特点除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。

三、个人住房贷款的发展历程个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。

国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。

20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。

截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。

四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：①合法有效的身份或居留证明;②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤贷款银行规定的其他条件。

(2)贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。

中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。

(3)贷款期限个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。

个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。

对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。

符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。

(4)还款方式个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。

例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方法。

其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。

(5)担保方式个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。

贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。

在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。

抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。

(6)贷款额度个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。

从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。

中国人民银行决定自2008年10月27日起，将最低首付款比例调整为20%。

金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。

第二节贷款流程个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。

一、贷款的受理与调查1.贷款的受理(1)贷前咨询银行通过现场咨询、窗环球,网校口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务(2)贷款的受理程序①接受申请贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。

对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。

②初审。

贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。

2.贷前调查贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手环球,网校段落实情况等进行的调查和评估。

(1)对开发商及楼盘项目的调查(2)对借款人的调查本文二、贷款的审查和审批1.贷款的审查贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。

贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同环球,网校申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。

2.个人住房贷款的审批流程(1)组织报批材料(2)审批(3)提出审批意见①同意②否决表示不同意按申报的方案办理该笔业务。

(4)审批意见落实业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;②对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;③对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。

三、贷款的签约和发放1、贷款的签约经审批同意的，贷款银行与借款人环球,网校、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。

贷款的签约流程如下：(1)填写合同(2)审核合同合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。

同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。

(3)签订合同合同填写并复核无误后，贷款发放环球,网校人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订合同。

2、贷款的发放(1)落实贷款发放条件贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款发放条件。

(2)贷款划付四、贷后与档案管理个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷款本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。

它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。

1.贷款的回收银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。

借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。

借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。

(1)贷款支付方式贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

(2)还款方式本文借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。

常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。

2、合同变更(1)基本规定(2)合同主体变更(3)借款期限调整期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。

借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还。

期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。

延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应延长。

原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的要求;原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。

已计收的利息不再调整。

如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。

缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。

对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。

对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。

缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。

已计收的利息不再调整。

如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国家有关规定执行。

(4)分期还款额的调整(5)还款方式变更按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。

(6)担保变更3、贷后检查贷后检查是以借款人、抵(质)押物、担保人、担保物、合作开发商及项目为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。

(1)对借款人的检查(2)对保证人的检查(3)对抵押物的检查(4)对质押权利的检查(5)对开发商和项目以及合作机构检查的要点4、贷款风险分类和不良贷款的管理(1)贷款风险分类贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。

贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次(期)数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。

贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种贷款形态。

贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。

正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。

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个人住房贷款

个人住房贷款

个人住房贷款个人住房贷款是指个人向金融机构申请贷款用于购买自己的住房的行为。

在如今的社会，住房是每个人生活的基本需求之一，但由于房产价格的不断上涨，许多人无法一次性支付购房所需的资金。

因此，个人住房贷款成为了解决购房困难的一种常见方式。

一、贷款类型个人住房贷款主要分为商业贷款和公积金贷款两种类型。

商业贷款是指个人向商业银行等金融机构申请贷款，以购买住房为目的，贷款利率一般较高。

公积金贷款则是指个人向公积金中心申请贷款，以购买住房为目的，贷款利率相对较低。

根据个人的实际情况和贷款需求，可以选择合适的贷款类型。

二、贷款申请条件申请个人住房贷款有一定的条件限制，通常要求申请人具备稳定的收入来源，有良好的信用记录以及足够的还款能力。

同时，还要满足购房的相关政策规定，如符合首套购房、限购政策等。

不同的金融机构对申请条件可能有所差异，因此在申请前最好咨询相关机构以了解具体条件要求。

三、贷款额度和期限个人住房贷款的额度和贷款期限会根据申请人的贷款需求和还款能力而有所差异。

一般来说，商业贷款的额度较高，可以满足购房者的大部分资金需求；而公积金贷款的额度相对较低，一般只能满足购房者部分的资金需求。

贷款期限一般在5年至30年之间，具体期限还需根据贷款机构的政策规定来确定。

四、贷款利率和还款方式个人住房贷款的利率是购房者最关注的问题之一。

商业贷款的利率相对较高，一般参考市场利率，根据购房者的信用情况和贷款类型而有所浮动。

公积金贷款的利率相对更低，通常由国家政策来规定。

还款方式一般分为等额本息还款和等额本金还款两种。

购房者可以根据自身的经济状况选择合适的还款方式。

五、贷款申请流程个人住房贷款的申请流程相对较为繁琐，一般包括以下几个步骤。

首先，购房者需要提供相关身份证明和资料，如身份证、工作证明、收入证明等。

其次，购房者要填写贷款申请表，并提供购房合同等相关文件。

然后，购房者需要提交贷款申请材料并进行评估审批。

最后，一旦贷款申请通过，购房者可以与贷款机构签约并开始按照合同约定进行还款。

个人贷款知识概括

个人贷款知识概括

第一章个人贷款概述1.个人贷款是贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费生产经营等用途的本外币贷款2.借贷合同的一方是银行一方是自然人3.个人贷款的意义：对银行而言：为银行带来收入；为银行分散风险（银行最忌讳贷款过于集中）宏观经济方面：融资；催化促进消费市场；推动生产。

繁荣金融业4.个人贷款特征：贷款品类多用途广；贷款便利；还款方式灵活；低资本消耗（个人贷款最明显特征）5.2010年我国第一部．．．出台的个人贷款管理法规《个人贷款管理暂行办法》个人消费类贷款按产品用途分个人经营性贷款6.个人贷款款个人抵押贷款个人质押贷款按担保方式分个人信用贷款个人保证贷款（1）个人消费类贷款．．．．．．．：个人住房贷款、个人汽车贷款、个人教育贷款、个人住房装修贷款、个人耐用消费品贷款、个人旅游消费贷款、个人医疗贷款（2）个人住房贷款包括．．．．．．．．：自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款。

公积金住房贷款是专项住房贷款，不以盈利为目的，低进低出，是政策性个人住房贷款（3）个人经营性贷款．．．．．．．包括个人商用房贷款、个人经营贷款、农户贷款、下岗失业小额担保贷款（4）可以作为个人质押贷款的质物．．．．．．．．．主要有：汇票、支票、本票、债卷、存款单、可以转让的基金份额、股权、应收账款、财产权、商标专用权7、个人贷款产品的要素：贷款对象、贷款利率、贷款期限、还款方式、担保方式、贷款额度（1） 利率分为年利率00；月利率000；日利率0000（2） 1年以内的短期个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；一年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限（3）还款方式：到期一次还本付息、等额本息、等额本金、等比累进、、、、到期一次还本付息：此种方式适用于期限在1年以内（含1年的贷款 等额本息：利息逐月递减，本金逐月递增，每月还款额一样等额本金：指在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

2024住房抵押贷款计算公式

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2024住房抵押贷款计算公式一、住房抵押贷款计算公式相关知识。

（一）等额本息还款法。

1. 公式。

- 每月还款额=([贷款本金×月利率×(1 + 月利率)^n])/([(1+月利率)^n - 1])- 其中，n表示还款总月数。

- 月利率=年利率÷12。

- 例如，一笔住房抵押贷款本金为P元，年利率为r，贷款期限为m年。

- 首先计算月利率i=(r)/(12)，还款总月数n = m×12。

- 然后就可以根据上述公式计算每月还款额。

2. 推导过程（供深入理解）- 设贷款本金为P，月利率为i，还款总月数为n，每月还款额为A。

- 第1个月还款后，剩余本金P_1 = P(1 + i)-A；- 第2个月还款后，剩余本金P_2=P_1(1 + i)-A=P(1 + i)^2 - A(1 + i)-A；- 以此类推，第n个月还款后，剩余本金P_n = P(1 + i)^n - A[(1 + i)^n - 1+(1 + i)^n - 2+·s+1]。

- 当贷款还清时，P_n = 0。

- 根据等比数列求和公式S_n=(a(1 - q^n))/(1 - q)（这里a = 1，q=(1 + i)），可得A=([P×i×(1 + i)^n])/([(1 + i)^n - 1])。

（二）等额本金还款法。

1. 公式。

- 每月还款额=（贷款本金÷还款总月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。

- 每月还款本金固定为(P)/(n)（P为贷款本金，n为还款总月数）。

- 第m个月的利息= (P-(P(m - 1))/(n))×i（i为月利率）。

- 所以第m个月的还款额=(P)/(n)+(P-(P(m - 1))/(n))×i。

2. 特点。

- 等额本金还款法下，每月还款本金固定，但利息随着本金的减少而逐月递减，所以每月还款总额逐月递减。

《个人住房贷款管理办法》全文.doc

《个人住房贷款管理办法》全文.doc

《个人住房贷款管理方法》全文第一条为支持城镇居民购置自用普通住房,标准个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通那么》,制订本方法.第二条个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购置自用普通住房的贷款.贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保.借款人到期不能归还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承当归还本息的连带责任.第三条本方法适用于经民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行.第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人.第五条借款人须同时具备以下条件:一、具有城镇常住户口或有效居留身份;二、有稳定的职业收入,信用良好,有归还贷款本息的能力;三、具有购置住房的合同或协议;四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期会款;享受购房补贴的以个人承当局部的30%作为购房的首期付款;五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作业保证人;六、贷款人规定的其他条件.第六条借款人应向贷款人提供以下资料:一、身份证件(指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件);二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;三、符合规定的购置住房合同意向书、协议或其他批准文件;四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;五、申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;六、贷款人要求提供的其他文件或资料.第七条借款人应直接向贷款人提出借款申请.贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,应在三周内向借款人正式答复.贷款人审查同意后,按照《贷款通那么》的有关规定,向借款人发放住房贷款.第八条贷款人发放贷款的数额,不得大于房地产评估机构评估的拟购置住房的价值.第九条申请使用住房公积金贷款购置住房的,在借款申请批准后,按借款合同约定的时间,由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户.住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍.。