2019年郑州市房地产市场调研报告

2019年郑州市房地产市场调研报告郑州轻工业学院数学与信息科学系数学与应用数学专业杨新亮目录1 前言介绍 (1)1.1 调查背景 (1)1.2 调查目的 (1)1.3 调查过程 (1)1.4 调查对象 (1)2 描述性分析 (1)2.1 住房现状 (1)2.1.1 住宅产权 (1)2.1.2 居住面积 (2)2.1.3 户型类型 (2)2.1.4 现居住地方便与不方便之处的分析 (2)2.2 住房需求 (3)2.2.1 购房目的 (3)2.2.2 购买户型 (3)2.2.3 购房面积 (3)2.2.4 理想客厅面积 (3)2.2.5 理想卧室面积 (3)2.2.6 厅房分布 (4)2.2.7 住宅类型 (4)2.2.8 购房最理想区域 (4)2.2.9 具体购房区域 (4)2.3 小区环境 (5)2.3.1 建筑风格 (5)2.3.2 小区必备条件 (5)2.3.3 小区配套设施 (6)2.3.4 住宅功能设计 (6)2.3.5 装修标准 (7)2.3.6 喜欢每层户数 (7)2.4 付款方面 (7)2.4.1 购房承受价格 (7)2.4.2 购房支出 (7)2.4.3 付款方式 (7)2.4.4 按揭比例 (8)2.4.5 按揭期限 (8)2.4.6 最高首付 (8)2.4.7 月供款 (8)2.4.8 购房者租房所愿意负担最高月租金 (8)2.5 购买者的相关决策 (8)2.5.1 未来房价预测 (8)2.5.2 投资方式 (9)2.5.3 获知楼盘信息方式 (9)2.5.4 对开发商的判断 (10)2.6 未来三年郑州市的购房者 (10)2.6.1 购房者的年龄 (10)2.6.2 购房者的职业 (10)2.6.3 购房者的学历 (11)2.6.4 购房者的个人月收入和家庭月收入 (11)2.6.5 购房者的家庭人数 (11)3 深度相关分析 (11)3.1 被访者选择建筑风格与性别的相关性 (11)3.2 被访者选择建筑风格和学历的关系 (12)3.3 被访者选择的建筑风格与性别、学历的相关性 (12)3.4 被访者选择投资方式和学历的关系 (12)3.5 被访者家庭人数和选择购买户型的关系 (12)3.6 被访者家庭月收入和购房目的的关系 (12)3.7 被访者职业和选择购买住宅类型的关系 (13)4 总结和建议 (13)1 前言介绍1.1 调查背景2019年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

郑州地块可进入评估报告Land development assessment report of Zhengzhou策研院-刘霄独立工作室郑州市城市综合价值评估区域地块优劣势评估010203地块综合价值估算目录交通/经济/产业/人口区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估郑州市城市综合价值评估01交通+经济+产业+人口四个维度分析郑州发展存在的机遇区域发展潜力郑州——国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。

国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。

是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。

2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线72条BRT线路21条轨道交通11条过境高速公路郑州6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线⏹铁路（高铁）网是郑州发展的生命网⏹郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的☐郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。

☐郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。

☐郑州北站：亚洲最大的火车编组站。

☐郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。

☐郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。

☐郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。

☐两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原，☐三小时：北京、武汉、青岛、天津，☐四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆，☐六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都☐八小时：哈尔滨、长春。

从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系郑州站郑州东站郑州西站郑州北站郑州南站圃田西站按照《中原经济区规划》、《中原城市群城际轨道交通网规划》☐已经建成运营郑州—焦作（30分）、郑州—新郑机场（19分）—许昌（22分）、郑州—开封（30分）、☐规划建设郑州—新乡、新郑机场—登封—洛阳、聊城—济南、许昌—平顶山、洛阳—平顶山、阜阳—六安、宿州—淮安城际铁路。

郑州房地产市场8月市场报告（简报）土地市场概要：８月，郑州市土地供给再次放量，供给高达19幅，供给土地面积59.63万平方米。

累计成交土地5幅、46.94万平方米。

供给走势剖析8年8月-09年8月郑州市土地市场供给走势8月，郑州市土地供给再次放量，供给高达19幅，与09年4月持平；供给土地面积59.63万平方米，位居09年1月到现在的第三位。

供给量的大幅爬升主要受郑东新区土地集中供给、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。

7月，建设路北、工农路西19轮竞价，8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度，09年3月份以来，商品房市场求过于供态势明显，尔后续供给不足，在此情况下，政府加大土地供给力度，将在必定程度上克制价钱的连续爬升，调整市场供求现状。

成交地块剖析郑州市8月土地成交明细表8月1日至9月4日，郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。

长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地，此幅土地惹起五家企业34轮竞价，最后以395.94万元/亩的单价成交，成为“新科地王”，其总价溢价幅度达到240%。

依据容积率、建筑限高、绿化率等要求，建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等花费，房价成本约为4403元/平方米，“非理性”竞价再次出现，彰显开发商拿地激情，估计后市土地成交单价将逐渐上升。

金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交，但面积高达33.84万平方米，均为无底价挂牌、一锤成交，用途均为商务金融和城镇住所，容积率均大于4。

此中，文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩，创09年到现在城中村改造单价峰值。

经动工业用地成交两幅，成交面积11.80万平方米，成交单价均为25.60万元/亩，与09年1-7月份较为靠近。

商品房市场概要：8月，郑州市商品房新增供给量为11.03万平方米，同比降落了90.77%，环比增添了8.56%。

一、土地市场1、本月土地供应环比6月小幅下跌图1-1郑州市2019-2019年7月土地市场供应情况数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同）自2019年第四季度土地供应达到顶峰后，2019年前两季度土地供应整体相对疲软，一直呈现下滑趋势。

但随着楼市成交量的逐步回暖，土地市场也逐步呈现回暖趋势。

进入6、7月份，郑州土地市场一改4月、5月供应面积低于10万㎡的态势，供应面积均超过30万㎡。

6月份，土地供应面积为32.8万㎡；7月份土地供应面积为30.034万㎡，环比下降8.4%。

充足的土地供应为后期楼市房源入市提供了保障，也为房地产的未来发展提供了动力。

随着楼市成交量的增长，开发商资金逐步宽裕，土地市场在未来一段时间内仍将保持活跃状态。

本月供应4幅地块相对分散，其中3幅为普通商品住宅用地，1幅为商务金融用地。

其中体量最大的地块位于梧桐街南、西四环路东，占地面积为155亩，规划容积率为3.5,起拍价为20787万元，土地开发程度为“七通”。

表1-1 2019年7月郑州市供应土地信息表数据来源：中国土地市场网2、本月土地成交环比6月回暖图1-2郑州市2019-2019年7月土地市场成交情况数据来源：中国土地市场网在6月份土地市场成交陷入低谷后，7月份土地市场成交迅速增长。

7月份郑州市共成交地块13幅，总成交面积为27.2万㎡，环比6月份上涨68%。

上涨幅度明显。

依据地块规划容积率，本月出让地块总规划建筑面积为86.2万㎡。

从区域市场来看，7月份成交地块集中于惠济区、郑东新区、二七区、管城区。

其中惠济区成交的三幅地块、二七区成交的三幅地块分别为“刘砦村城中村改造”、“齐礼阎城中村改造”项目，全部为协议出让。

本月最值得关注的是郑州新区龙湖地区的第一块普通商住房用地入市，该地块位于九如路东、龙湖中环南路北，总占地面积为56.6亩，容积率小于1.7，建筑限高24米，绿化率大于35%，挂牌起始价为37400万元，加价幅度为500万元。