山东临沂房地产市场投资分析报告完整版

山东临沂房地产市场投资分析报告标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]【最新资料,Word版，可自由编辑！】本报告主要意图是：根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值；提纲：第一部分临沂宏观环境研究…………………………………………………………………………………………… (2)第二部分临沂房地产一级市场研究…………………………………………………………………………………………… (15)第三部分临沂房地产二级市场研究…………………………………………………………………………………………… (20)第四部分投资价值研究…………………………………………………………………………………………… (35)第一部分：临沂宏观环境研究本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节：城市概况要点概述：临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远；山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达；以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气的良好历史、人文环境。

一、地理位置及城市性质：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏是鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市二、行政区划及面积临沂总面积17250.98平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。

全市土地总面积为1718992.74 公顷（亩），占全省土地总面积的10.93％。

三、人口状况2007年末临沂县总人口为1022.7万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。

其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。

四、交通状况临沂市交通便利。

临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。

境内以4条过境国道和14条省道干线为主。

兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。

京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。

五、历史与人文环境临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。

几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。

临沂市是着名的革命老区。

良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。

立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。

在"十五"计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的"沂蒙好风光"战略，旅游开发突出了"绿色沂蒙"、"红色风情"、"文韬武略"三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出。

第二节：经济概况要点概述：临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市；三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速；财政实力与税收进一步加强；城市房地产投资逐年加大；一、国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP非常低临沂资源丰富，工业较强。

食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。

（一）临沂GDP排名城市GDP总量增长率排名城市人均G1青岛3206.58亿15.71东营805722烟台2402.10亿17.02威海547413济南2185.09亿15.73青岛400824潍坊1720.88亿16.54淄博391705淄博1645.16亿15.85济南370356济宁1456.09亿16.46烟台369557东营1450.31亿17.07莱芜229838临沂1404.86亿16.38滨州224059威海1368.53亿15.99枣庄2048310泰安1012.17亿16.510潍坊2001011德州1003.38亿16.411德州1824312聊城839.45亿17.312泰安1807413滨州829.02亿17.413日照1806614枣庄757.88亿16.414济宁1797615菏泽537.68亿17.115聊城1472716日照505.87亿16.916临沂1363917莱芜287.29亿16.117菏泽6041元（资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》）临沂经济持续高速增长。

2003年以来,临沂经济发展高出全省平均水平2个百分点。

2007年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，经济总量位居全省第8。

（二）人均GDP2007年临沂人均GDP-13639元，在山东省18个市中排名16位，人均GDP远落后于省内其他城市。

二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速2007三次产业增加比例为12.4：51：三、财政实力增强，税收进一步增加资料来源：《临沂2007、2006年国民经济和社会发展统计公报》2007年实现地方财政收入68.7亿元，增长18%，其中税收收入51.1亿元，占地方财政收入比重为74.3%，比2006年提高5.5个百分点，财政支出128.1亿，增长29.2%。

四、房地产投资进一步加大（一）临沂固定资产投资与房地产投资额资料来源：『临沂历年政府部分统计公报』2001年以来，房地产投资平稳增长，2007年度投资规模达到56亿元小结：近几年，临沂经济发展迅速，三产比例日趋合理，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资近年来持续加大。

第三节：居民生活要点概述：居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。

一、居民收入有大幅提升资料来源：『临沂政府部门统计公报、年鉴』2002年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07年1-3季度高达20%以上;2004年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07年也有接近27%的增长;二、银行存款继续增加2004年2005年2006年2007年760亿元910亿元1014.6亿元1156.1亿元2007年，临沂居民存款额达到1156.1亿元。

这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明临沂市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。

小结：临沂人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。

而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；第四节、城市规划功能分析1、规划基本概况一河五片、组团发展的空间发展结构规划区范围规划区总面积：1962.93平方公里行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区人口规模近期（2005—2010）：145万人远期（2010—2020）：200万人城市建设用地近期（2005—2010）：168平方公里远期（2010—2020）：219平方公里远景（2020年后）：300平方公里2、城市功能定位（1）临沂市的政治、经济、文化中心、鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市）（2）区域性交通枢纽、区域性商贸中心（3）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）、历史文化名城、滨水生态、宜居城市3、城市空间结构临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。

（如上图）4、城市功能分区发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地骨架，大力发展高新技术产发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地1010.5依托临沂机场和铁路编组站力发展仓储转运业和商贸批场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提高环境质加快文体、休疗养设施建设合计7573.5形成“三区一片”的城市格5、近期开发重点南坊新区、兰山北部地区、经济技术开发区及高新区为近期开发重点第五节：本部分小结临沂良好的人口与土地要素条件和快速的经济增长趋势促使临沂快速成为鲁东南城市的中心，三产比例日趋合理，居民收入水平不断提高，奠定了临沂房地产发展的经济基础。

导致近年来临沂房地产市场投资快速增长；同时我们认识到，临沂的人均GDP在全省范围内处于非常低的水平，临沂的组团城市发展规划形成城市发展的不平衡，提示临沂的房地产投资存在一定的风险。

第二部分：临沂房地产一级市场分析一、近期土地交易深度剖析1、土地成交分布区域2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米；兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。

结论：市场总体供应量一段时期内将得到大量的激增，短期内销售抗性将不断加剧2、土地成交用途结构住宅用地占47%，商业综合达到26%，所占比重明显有所上升。

结论：住宅用地不断增加、城市人口相对有限，整体去化能力受到一定的制约性3、各区域土地成交价格市区土地成交均价约80万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩。

结论：市区土地成交价位相对较低，土地开发量过热，短期内整体供应量远大于市场去化量4、各类用途土地成交价格5本部分小结市场土地供应量十分巨大，2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米；土地供应区域分布明显，兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后;住宅用地供应占据主力，住宅用地占47%，商业综合达到26%，商住混合占27%;市区土地成交均价约60万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩;住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩;第三部分：临沂房地产二级市场分析一、开发投资状况分析、房地产投资状况房地产投资额不断加大，投资增速： 2001年以来，房地产投资持续快速增长，2007年度投资规模达到55亿元。

结论：一定时期内房地产市场投资开发过热，整体楼市发展缓慢罗庄板块南坊板块河东板块城西板块 滨河板块城中板块二、 市场供求及价格分析市场放量加大，总体供求关系保持平衡房地产开工竣工面积增加，放量较大：施工、竣工、销售面积稳步增长，总体供求关系基本平衡。

商品房均价（元/平方米）1、城中板块大致范围：沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域；区域环境：临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中；楼市特点：商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例；代表楼盘：富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等；供求关系：楼盘供应过少，无法满足消费者的需求；客群特征：城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广。