房地产谈客流程及方法开场白（说好开场白是成功的一般） 1 、目的：先与客户认识，消除客户的防备心理，简单的拉关系。（X总，今天买不买没关系，咱们认识就是缘分，小邓把这边的一些发展和规划，简单的给您介绍一下），不要盲目的做下一步推荐。方法：赞美，赞美，再赞美，沟通，沟通，再沟通！（真诚自然的表情，热情礼貌的问候交流，出于内心的适度赞美，让客户认识你并相信你，；了解客户需求，提供客户想要的服务）。赞美的四大原则： A：发自内心，需真诚，不能虚伪，语言、表情、动作完全体现心灵的动向。B：赞美注重细节（比如领带的花纹、首饰、发质、头型、皮鞋、衣着、钻戒、所用的香水，越仔细感觉越是尊重对方，但不能说对方不好的，例如皮鞋破了，还赞美对方皮鞋破的好，破的有个性，就不切实际了）。C：不能溜须拍马。D：见好就收，不见好也收，适可而止。 2、了解客户的心理，寻求共同的话题。营销的九字真经： 1
摸、排、查、为什么、您、我们摸：摸底，摸清客户的购买能力。排：排除购买障碍，排除共买抗性。查：查客户资料，查清客户的购买意向。为什么：研究出他们的购买抗性，问、倾听，先赞同再解决，（您为什么会这样想呢？您为什么不喜欢呢？）您：您的含义有三种。①尊重对方②充分私有化（没买之前就假设是他的了，当对方觉得是他的时候，他就觉得美好的东西他想要，他会想方设法的去争取，舍不得放弃）③双方之间感情桥梁搭建的过程，双方融为一体（您的家，您是我，我是您）。我们：和客户一体化，站在客户的立场为他考虑。解析：先生/女士，您好，我是东鼎雍景别院职业顾问，免贵姓邓，先生/女士可以叫我小邓，请问先生/女士贵姓呢？可否赐一张名片，来我们交换一下名片。（如果对方不给或没有名片）没关系，一般成功人士是都不用名片的，像我们这样作服务的，因为要让您认识我，名片是我们必备的。（如果对方两人同行）先生/女士，您旁边这位哥哥/姐姐怎么称呼呢？（你自己问他）我叫小邓，不知哥哥/姐姐怎
么称呼？（记住：赞美，赞美，再赞美）先
生/女士这么年轻就自己买房子，真是年轻有
为啊！女士这么有气质，小孩一定活泼可爱
吧！ 2
沙盘介绍要熟悉沙盘，能贯通成一条流水
线，用说话技巧包装沙盘，从地段环境到就
医、购物、学习以及小区的大体概况，内部
环境，绿化、配套，物管等，让客户知道，
小区好在哪里。1、沙盘介绍：一句话给沙
盘定位，要熟悉沙盘，能贯通成一条流水线。
2、楼盘概况：建筑面积、占地面积、容积率、
建筑密度、物管等等，这些只是开发商拥有
的，而我们还有下面更具体的东西。目的：
向客户介绍优点和亮点，提升产品品质及在
客户心里的印象，为后面的价格作铺垫，从
外到内介绍，总分总介绍。方法：沙盘介绍
总分总，整体到局部（公共配套→产品规划→
内部配套→物业管理→总结）。总分总的方
法：从区域到地段；地点：是一个准确的位
臵，如雍景别院3栋301 位臵：是一个方位，是辐射开来的，周边的
环境区域：区域体现价值，利用整体区域对
他的吸引力公共配套：是市场、学校、医院、酒店等公用的地方产品规划：有多少套住房，停车场等内部配套：内部公用配套（酒店、会所、幼儿园、游泳池、羽毛球场等） 3
智能化配套（监控、红外线、宽带网、可视楼宇对讲、刷卡进门等）管理（物业）：三分建、七分管（房子好不好，在于建：好不好住，在于管）总结：这么好的房子，这么好的地段、环境，这么便宜的价格，看好了我们就定一套。试探性的逼定一下。给客户灌输好房子的概念，好房子不愁卖，如果现在不定，到时候只能选二手房，让客户觉得来的及时，还有一套适合他的。采用交谈和不停的发问方式摸清意图。
三、收集客户资料一般从开场白开始，沙盘介绍中进行，转换角色，以朋友的身份帮客户选房，在选房的过程中，了解客户姓名、职业、年龄、家庭结构、几个人居住、经济实力、能否做主，要以沙盘介绍结合起来，介绍中收集，收集中介绍。目的：准确了解客户需求，准确给客户定位。如客户喜欢习惯住左边还是右边，有钱喜不喜欢买大面积
的，喜不喜欢住高一点的，等等。方法：询问和倾听，不要太直接，含蓄一点，收集准了就定位。 4
推荐户型一定要从外到内，从入户门开始，从平面图到模型，再到现场，以手中掌握的资料，向客户推荐最合适他的户型，要么死推一套房，要么二者择一，注意两点①灌述感觉②控制时间。目的：让客户找到适合他的房子。如：X大哥，这套房子非常适合您，就像为您量身定做的一样。方法：给客户准确定位区域，第一印象很重要，要给客户造梦，用意念带着客户在户型里走一圈。指点江山样板房和工地进入园区，先开一下喷泉、小桥流水，水有灵气，也有财气，从小桥边经过，让客户感觉就像逛公园一样，到单元门时说说门厅，说说可视对讲，很有档次。走在前面一定要控制好步伐，慢慢走上去，让客户感觉到不累，进房后先讲优点，不好得一笔带过。目的：给客户强化沙盘的梦，让客户更深入的了解房子，喜欢房子。方法：强化客户的梦，走到哪里说到哪里，要结合前面的介绍，和前面的介绍
沙盘自理一样，不要打乱，打乱了会让客户产生错觉。现房 5
是实景，跟着介绍沙盘的思路介绍。如：这是您家的客厅，餐厅，卫生间，厨房，主卧，次卧，阳台，顺序也要一致。注意，看现房时间不易过长，在路上不谈房子，多拉关系，适当的赞美，描绘一种生活前景。进入样板房后，好东西重点讲，不好的一笔带过，因为房子都是残缺的艺术。看房子要按顺序进行。一定要把客户带回售楼部，再包装房子，全员促销。再次收集客户资料目的：我们的产品物有所值方法：看房回来，就不要再看房子，给客户一个轻松的空间，放松一下，因为前面的介绍，客户的思想都处于紧绷状态，回到售楼部和客户聊聊天，讲讲客户的感觉，可以再看看沙盘，户型缓和一下气氛，因为算价已经到了一个关键的时刻，是客户做决策的时候了，先放松，给他喘息的机会，有心理准备，这一步起决定性作用。可一直推销不算价，等他心急，然后一算就踢进去（不要过多谈房子）算价时，边算边解说，边聊天，先封死没有优惠。15
