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商业地产根底知识商业类型从行业构造来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向外买卖型延伸，各类经纪代理与交易中介效劳机构，如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。
商业地产正是这种交易效劳机构。
业态模式地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与、为生产与消费提供交易平台而进展商业活动。
地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区效劳市场等相关商业运作；产权式商铺产权式商铺是国际流行所有权与经营权别离一种房地产商铺产品形式，这种投资方式也被业界称为“以稳妥方式实现个人资金资本化扩张〞。
其主要表现为商铺业主出于投资目，将业权商铺通过开展商或第三方公司整体委托品牌经营商进展统一经营，商铺业主获得定期定额投资回报。
商圈概念：所谓商圈，是指店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以次距离为半径，形成一圆形之消费圈。
商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆 500M为主商圈，方圆1000M为次商圈。
商圈形态：商圈形态一般有以下几种即：商业区、住宅区、文教区、办公区与混合区。
商铺分类：1、按照开发形式进展分类〔1〕、商业街商铺商业街指以平面形式按照街形式布置单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧铺面及商业楼里面铺位都属于商业街商铺。
〔2〕、市场类商铺在这里，我们所说'市场'是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面铺位即我们所谈市场类商铺。
比方，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
〔3〕、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内商用铺位，其经营对象主要是住宅社区居民。
、住宅底层商铺住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层〔可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中局部搂层〕商用铺位。
、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面铺位。
、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途商业空间。
商业地产的专业知识商业地产是指用于商业经营的地产，包括商业办公楼、商场、酒店、餐饮等各类商业用途的房地产。
商业地产的专业知识涉及到多个方面，包括市场调研、项目开发、资金运作、租赁管理等，下面将对商业地产的一些专业知识进行介绍。
市场调研是商业地产项目开发的第一步。
通过市场调研，可以了解目标市场的需求、竞争对手的情况、租金水平等信息，为项目开发提供决策参考。
市场调研应包括区域经济发展状况、人口流动情况、消费水平、竞争格局等方面的内容。
商业地产项目开发需要综合考虑土地资源、政策环境、市场需求等因素。
首先需要对土地资源进行评估，包括土地的位置、规模、承载能力等。
其次，需要了解相关政策环境，包括土地使用权、规划要求、建设标准等。
最后，还需要根据市场需求确定项目的功能定位和规划布局。
商业地产项目的资金运作是项目开发的重要环节。
资金运作涉及到项目的融资、投资回报、风险控制等方面。
融资方式包括自筹资金、银行贷款、股权融资等，需要根据项目的特点和市场环境选择合适的融资方式。
投资回报方面，需要通过对租金收入、资本增值等进行评估，以确定投资的可行性。
同时，还需要对项目的风险进行评估和控制，包括市场风险、政策风险、技术风险等。
商业地产项目的租赁管理是项目运营的重要环节。
租赁管理涉及到租户招募、合同管理、租金收取等方面。
租户招募需要根据项目的定位和市场需求，进行租户调研和招募工作。
合同管理包括合同起草、签订、执行等环节，需要注意合同的法律效力和风险控制。
租金收取是项目的主要收入来源，需要建立规范的租金收取流程和制度。
商业地产项目的运营管理是项目的持续发展的保障。
运营管理包括物业维护、设施管理、客户服务等方面。
物业维护包括对建筑物的维修保养、设备设施的维护保养等工作。
设施管理包括对公共设施的管理和维护，如停车场、电梯、空调等。
客户服务是提供给租户和访客的服务，包括安全保障、信息咨询、投诉处理等。
商业地产的专业知识还包括项目评估、市场营销、法律法规等方面。
地产理论之商业地产基础资料商业地产基础资料商业地产是指用于商业目的的不动产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业地段。
商业地产在现代经济中起着重要的作用，为商业活动提供了必要的场所和设施。
本文将介绍商业地产的基本概念、分类、市场特点以及投资策略。
一、商业地产的基本概念商业地产是指用于经商、办公、投资的地产项目，其主要目的是通过租赁或出售使投资者获得稳定的回报。
商业地产可以是单独的建筑物，也可以是整个商业综合体。
其特点是具有投资性、产权性和流动性。
二、商业地产的分类商业地产按用途可以分为购物中心、写字楼、酒店、餐饮等。
购物中心是最常见的商业地产形式，可以提供各种零售服务以及休闲娱乐设施。
写字楼主要用于办公和商务活动。
酒店是提供住宿和餐饮服务的场所，通常分为星级酒店、经济型酒店等。
餐饮业在商业地产中也占有重要地位，包括餐厅、咖啡馆等。
三、商业地产市场特点商业地产市场具有一些独特的特点。
首先，商业地产的投资周期相对长，一般需要多年才能获得较好的回报。
其次，商业地产的价值往往与地理位置密切相关，优越的地理位置可以带来更高的租金收益和投资回报率。
再次，商业地产的租赁合同通常较长期，能够为投资者提供稳定的现金流。
四、商业地产投资策略在进行商业地产投资时，投资者需要制定合理的投资策略。
首先，要进行充分的市场调研和尽职调查，了解所投资地区的商业环境、人口结构、竞争情况等。
其次，要根据自身资金和风险承受能力确定投资规模和项目选择。
再次，要选择优质的物业开发商或运营商，对其信誉和实力进行评估。
最后，要关注商业地产市场的动态变化，并及时调整投资策略。
总结：商业地产作为经济发展的重要组成部分，对于促进商业活动和城市发展起着重要的作用。
在进行商业地产投资时，投资者应了解其基本概念、分类、市场特点以及投资策略，以提高投资回报率和降低风险。
商业地产定义：商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产在开发和运营中涉及的三个层面：返租销售概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。
实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。
对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。
可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。
风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。
公式：租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率6% - 10%是合理的回报率，商铺投资大部分都是在10-12年收回投资成本商业地产的主要硬件和软件：硬件软件地理位置销售策略周边商业市场进驻品牌交通状况优惠政策周边居民水平未来前景建筑形式推广力度铺位划分运营管理配套设施商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。
商业地产基础知识一、商业房地产的含义：人们适应上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能知足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能知足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有专门大区别的房地产产品。
在现实生活中，咱们接触最多的即是社区商业、大卖场和此刻新兴的shoppingmall三种业态。
2．商业地产的类型分类方法种类按市场形式分类大型商厦专业市场小区商铺按物业用途分类购物中心小区配套商铺专业市场批发及商贸中心餐饮及美食广场按建筑特征分类商业大厦住宅区商铺临街商铺步行街露天商铺地下商城按物业区位分类商业区物业住宅区物业近郊物业按经营方式分类统一经营物业分散经营物业按经营类别分类综合经营物业单一经营物业按销售方式分类销售物业租售物业出租物业按物业产权分类产权物业非产权物业3、商圈:是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一按时刻内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客散布区域范围。
商圈一样按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈的组成商圈大致由三部份组成，即主圈、次圈、边圈。
4、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
零售业态：是指零售企业为知足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
这一概念包括了两方面的含义：其一，确信的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价钱策略、商店设施、效劳方式等。
5、CBD ：全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
www.ssfdy.com商业地产基础知识总结
一、商业与住宅的区别投资性与实用性从销售的角度上说：作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。
商铺则反之商铺使用者——商户或个体经营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。
由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。
服务对象和需求住宅地产是为业主服务的，商业地产是为大众服务的。住宅项目一旦业主入住，自己就不会轻易搬家，对项目的需求是配套和服务；商业地产是为公众服务的，投资者需要的是回报，公众来此消费需要的是服务和价格，而且客户可以选择消费场所，客群不稳定，对外来因素的抵抗力不如住宅；
开发阶段和内容住宅开发建设销售完毕开发工作基本就告结束；而商业开发，建设完毕仅仅是整个开发工作的一部分，招商和经营才是开发成功与否的关键；
投资回报方式和周期www.ssfdy.com住宅开发销售完毕，投资回报即可实现，资金回收快；商业地产则不同，建设完毕如不
完全销售的情况下，需要靠租金获取收益，投资回收期比较长；
开发商的专业要求住宅开发只要求开发商有一般的房地产开发经验就行；而商业地产开发不仅要求开发商有一般房地产开发的经验和知识，按目前的开发模式还要求开发商有商业经营管理经验.
二、商业地产所要掌握的知识商业：商业，以商品的交易为核心的行业。地产：房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。
金融：概念：利用各种可能的方法和工具为用作商业房地产用途的房地产项目筹资和融通资金的活动。
作用：1、商业房地产融资促进了商业房地产的开发建设；2、商业房地产融资促进了商业房地产市场的发展。
三、商圈介绍商圈的含义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。www.ssfdy.com主圈
主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，65%左右的顾客来自主要商圈。
次圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着25%左右的顾客。
边圈边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。
影响商圈大小的因素商场自身的特点两家商场即使坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有：商店的形象和信誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良好形象的商店，高圈规模相对地会较其他同行业商店大。
商场的经营规模商场因其经营规模不同，商圈大小也不相同。一般来说，商店的经营规模大、种类品种多，吸引顾客的范围也大。但因为规模越大，品种就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越大。应该指出的是，商圈总是有限度的，不会无限扩张。
商场的经营商品种类一般情况下，以经营日常生活用品为主的商场，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）为主，而以经营高档大件耐用消费品为主的商场，其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。www.ssfdy.com交通运输情况
交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便利地区的商店，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈的延伸。自然的和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在商场在界定商圈和进行商圈分析时，要考虑到影响顾客来店的交通条件，如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素，尽量扩大商圈，使商场有更宽的服务面和更广的服务群。
竞争对手的地理位置相互竞争的商店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间，各自在商店分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有此相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。根据有关专家的研究，两家同类型的商场相距在1.5公里以外，8公里以内，对顾客的争夺是激烈的，两家的商圈都会缩小，只有少部分的共同商圈。两家同类型的商场距离8公里以外，随着距离的扩大，竞争程度会逐渐减弱，以至形成各自的商圈。
商场的促销情况商场的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约，但它决不是固定不变的，商场经营者的主观努力也会影响商圈的变化，如商场通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之商店的商圈规模会骤然扩张。上书房信息咨询商业地产研究中心致力于地产物业研究10年之久，成功服务100多家商业地产企业，涉及了商业地产、高档写字楼、产业园区、特色小镇、商业综合体等商业地产形态，赢得了广大客户的信任和认可，受到业界的一致好评。
四、商业的分类从经营的角度上零售市场：零售市场为在购买商品时价格并非与所购买商品的数量关联紧密。在零售市场上消费者更加注重的是消费的环境及商品的质量。www.ssfdy.com专业市场：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售
后服务的零售业态。
批发市场1、批发市场的定义批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易，并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。
2、批发市场的特征（1）有固定的场所和商品分装、加工、储运配套设施；（2）陈列大量商品以供看样订货；（3）为吸引客户进场交易提供便利；（4）“市场”经营管理机构不参与商品经营；（5）进场客户有相当经营实力，长期驻场。综合市场：带有批发及零售性质的商业活动。从建筑形态的角度上单体、步行街、复合体在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。
特点：采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
超级市场supermarket(S．M)概念：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。www.ssfdy.com特点：采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。商品构成
以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。
营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店面积在500平方米以上目标顾客以居民为主。
大型综合超市generalmerchandisestore(G．M．S)概念：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。
特点：采取自选销售方式和连锁经营方式，商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)概念：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点：以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
专业店s9eciatitystore(S．S)概念：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
