戴德梁行上海船厂国际滨江花园项目定位报告42页PPT课件

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211中心物业产品建议
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华

项目界定
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项目概况
临港新城主城区。50万方。74/90限制。低 密度现代欧式建筑风格。
谨呈：港城集团
临港新城主城区居住小区（街坊编号 WSW-C1地块）产品定位思路
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10.02.2020
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本报告是严格保密的。
临港新城是一 个规划立意起 点高的新城 临港新城建设 在世界范围内 都是具有唯一 性的、是独一 无二的
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项目属性界定
位于强势规划支撑，具备产业经济拉升的陌生新城， 依托轨道交通缔结的大规模低密度房地产项目
政府规划的滨海新区，未来的上海城市辅城
产业园经济强力支撑区域发展
轨道交通缔结城区
示范性
首个政府指导下的大规模7490项目。对于未来临港新城的 住宅发展模式起到模范的作用。
引领性
开创差异化的居住理念和生活方式，开启未来滨海居住新纪元。
标杆性
在规划、布局、产品品质、新技术、管理方式等综合方面 具备前瞻性。成为片区乃至上海的风向标。
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滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
创意产业LOFT
创意产业是智能型产业，是以创意、技巧及才华创造财富和就业能力的 知识密集型行业，
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
•购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％， 亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。
•07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。
区域市场简析
•以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，
与浦西同类项目持平，空置率低于10％。
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5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.10.2 020.10. 2006:1 1:4906: 11:49October 20, 2020
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6、意志坚强的人能把世界放在手中像 泥块一 样任意 揉捏。 2020年 10月20 日星期 二上午 6时11 分49秒0 6:11:49 20.10.2 0
•缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 •现有建筑形成南向遮挡
•周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围
复合型项目是区域市场空白
•高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 •商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。
•虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案 例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。
五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩”
“滨江新天地”
“小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑， 其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的

主要功能有： 室内恒温游泳池； 健身设施； 按摩池、桑拿/蒸气室； 儿童游乐室； 多功能厅； 饮品吧； 阅览室； 草坪露台。
陆家嘴核心区域——汤臣一品
客户分析：
■汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观 资源的不可复制性，目的在于传承。
■从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购 买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；
2
3.0％
复式 636.54㎡ 636.54 2.9％
1
1.5％
合计
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22321.94 100％
67
100％
总价段
备注
3790
39433957 41844273 4470
7824
地块共5栋楼宇， 2008年推出2栋 服务式公寓，案 名为鹏利辉盛阁 公寓；
11.28开盘，推出 1栋，共67套。
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本案于11月28日开盘，当月认购仅剩1套套，已签约5套，均价在12～13万，12月份以低 价签约3套，均价为9.7万/㎡；主力总价在3700～4400万。
上海陆家嘴黄浦滨江高端项 目户型与配套解析PPTXXXX
本案定位方向
类居住（销售） + 办公（持有） 如何做？
定位透视——类住宅
一线临江，拥有稀缺江景资源 与周边豪宅产品存在竞争 类住宅产品二手交易成本高
解决之道
研究周边豪宅市场，发掘项目机会， 寻找长期持有客户。
第一部分 滨江豪宅分析
滨江豪宅特征
面积 4377.6 3655.7 738.6 3868.2 779.2 4203.8 1474.3 13916 4587.4 8119.2 2550 1321 37066.6