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日本环境共生住宅的
发展状况与趋势
１．日本环境共生住宅的概念 与特征 （１）环境共生住宅的概念 目前，世界各国普遍重视生 态建筑研究，许多国家和组织都 在节能、环境、生态和绿色建筑 等方面制定了相关政策和评价方 法，有的已着手研究编制可持续 建筑标准。生态建筑的主要宗旨 是注重以人为本和可持续发展． 建造一个满足人类居住的室内环 境，强调健康舒适。它“不仅包 括适合的温湿度、通风换气效 率、噪音、自然光、空气品质等 物理量，而且包括建筑布局、环 境色彩、照明、空间利用、使用 材料及工作的满意度和良好的人 际关系等主观性 ｔ２，理因素，最终 目标也是节约能源，科学有效地 利用资源 ” 日本在生态建筑方面，使用 的较多的名称有环境共生建筑、 环境共生住宅等。日本环境共生 住宅推进协调会关于环境共生住 宅的定义为： “环境共生住宅． 是从保护地球环境的观点出发、 李 钟
充分考虑能源、资源和废弃物等 各方面的因素，实现与周边的自 然环境亲密和谐，居民作为主体 参与并享受健康、舒适生活的住 宅及其地域环境。”从上述定义可 以看出，环境共生建筑与生态建 筑的基本内涵是相通和一致的 （２）日本发展环境共生住宅 的社会背景 日本发展环境共生住宅，主 要有如下的社会背景： 能源压力。在过去的１００年 间，地球上的人口增加了约４倍， 能源消费则扩大到约２５倍，其中 ６０％以上是难以再生的化石能 源。日本是能源极端依赖进口的 国家，生活方式又是能源大量消 费的类型，ｌ９６５—１９９４的３０年间 日本居民家庭的能源消费量增加 到４．５倍，并且每户家庭的能源 消费量还在继续增加中 全球变暖的压力。二氧化碳 是造成全球气候变暖的主要温室 气体，日本二氧化碳排放量的近 ４０％来自于住宅和办公楼。日本 每３０年要进行重建．与之相比． 英国为１４１年，美国为１０３年，法 国为８５年，德国为７９年 日本建 筑学会因此提出，日本必须建筑 寿命１００年以上的节能型住宅，来 适应减少二氧化碳排放的要求一 资源、废弃物的压力一日本 的废弃物分为生活垃圾和产业废 弃物。其中产业废弃物每年为４ 亿吨左右，为生活垃圾的８倍． 这其中的１５％是建筑垃圾，主要 是由于住宅的重建造成的 大量 的废弃物产生，带来严重的非法 投弃和环境污染，另外，处理成 本也不断上升。 （３）环境共生住宅的主要特 征 据日本环境共生住宅推进协 调会的相关资料，环境共生住宅 的基本目标与技术方法归纳如下： 基本目标一：保持地球环 境。要求在住宅的生产、建设、 维护、废弃的各个阶段，节约资 源与能源．充分利用自然能源和 未利用能源，以保护地球环境： 住宅的建筑寿命相对较短，平均 主要方法包括：一是减少能源消 ２００６年第９期总第２４９期
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日本住宅租赁立法的启示
作者：徐寅
来源：《法制与社会》2014年第21期
摘 要 住宅租赁与国民的生活密切相关，租赁关系事实上联系着整个社会的安定与发展。日本历经多年，逐渐将原先民法典中的“所有权绝对”和“契约自由”原则在房屋租赁领域进行了突破，租赁关系在事实上成为半永续化的权利，住宅承租人的权益受到比较充分的保障。但是最近的立法则呈现出向出租人一方有利的态势。
关键词 日本住宅租赁 所有权绝对 契约自由 正当事由
作者简介：徐寅，日本广岛大学法学硕士，华东政法大学外语学院助教，研究方向：中日比较法、法律语言学。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）07-156-02
一、 日本民法关于租赁权的一般性规定
日本现行民法典在继受法国民法典的同时，进一步参考了德国民法典的体系和立法技术，其内容奉行传统民法理论中的“所有权绝对”和“契约自由”两大原则。根据现行民法典的规定：（1）法典将租赁分为定期与不定期两类。对于不定期的租赁关系，出租人或承租人均可随时提出解除；而定期租赁的房屋在租赁期限未满之前不得收回，但其最长期限不得超过20年，且出租人可以在契约中特别约定解除权，由此随时终止租赁。（2）买卖可以击破租赁。（3）除非出现房屋部分灭失的情事，不得要求增减租金。
可以说，日本民法典虽然充分贯彻了契约自由但忽略了对社会弱势群体的关注，注目于保护所有权但轻视了承租人的使用权。民法典关于租赁的一般规定并没有考虑处于弱势地位的房屋承租人的特殊利益。在结构上，用有关租赁的一般性规定调整住宅租赁关系，缺乏对住宅租赁关系中双方社会地位和交涉能力差别的重视，这个缺陷不可避免地随着日本社会情势的变化，导致了房屋租赁双方利益的失衡，从而引发了房屋租赁立法的不断修正。
各国房地产发展史
一、中国房地产发展史
中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史
美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史
日本的房地产市场经历了不同的阶段。在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史
英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。然而，英国的房地产市场一直保持着较高的活跃度，尤其是伦敦地区的房地产市场，吸引了大量的投资者和购房者。
］建设部住宅产业化促进中心产业发展处于萍
进入２１世纪，人们的生活消费理念日趋个性化，尤
其是百年住宅需要适应四代人的需要，今天再权威的建
筑师也无法预测子孙们的生活方式和居住消费理念，即
应如何实现百年住宅的使用价值和商品价值呢？日本可
持续发展型集合住宅的五个设计准则或许可以给我们一
些启示 维普资讯 日本人口密度是中国的２．４８倍，人均资源和能源的占有量比中
国还贫乏，可是通过战后５０年的发展，日本的住宅建设已居于世界
先进水平的行列，这与日本政府的政策引导和和重视住宅产业化密
不可分，对我国目前住宅业的发展也提供了很好的借鉴。
一日本住宅建设的基本情况
日本政府十分重视住宅建设，战后日本存在严重缺房户数４２０
万户，随着住宅五年计划的实施及政府所推行的各项金融政策、技
术政策等。到１９６８年基本上达到每户一套住宅，从１９７３年起全国
住宅数量超过住户数量。目前，住房存量大约为６００万套。日本住
宅建设的经验可以归纳为以下几点：
一是体现在立法上，日本是制定有关住宅建设和推进住宅产业
发展的相关法律最多的国家。第一次立法始于１９５１年，出台了《公
营住宅法》、《住宅金融公库＋法》。之后，又相继颁布了《住宅地区改
良法））（１９６０年）、《新住宅市街区开发法））（１９６３年）、《住宅建设计划
法））（１９６６年）、《住宅质量确保促进法））（１９９９年）、《关于促进供应优
质出租住宅的特别措施法》、《关于确保高龄者居住安定法））（２００１
年）等十多部法律，明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的
责任，有效地保证了住宅建设和推进住宅产业化各项制度的建立和
实施。
二是在行政指导方面。日本从１９５５年开始制定、实施“住宅建
设十年计划”．１９６１年实施“住宅建设五年计划”。１９６６年日本正式
制定颁布“住宅建设计划法”，制定、实施《住宅建设的五年计划》
