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房地产开发成本核算管理办法

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房地产开发成本核算管理办法 1. 总则 1.1 目的：为规范集团房地产开发企业成本核算，统一有关房地产开发成本费用（以下简称“开发成本”）核算、归集、分配的会计处理方法，正确计算房地产开发产品成本，加强成本费用的比较分析和管理控制，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等国家法律法规及《公司会计政策、会计估计及管理办法》有关规定，结合公司实际情况，制定本办法。 1.2 职责：集团公司及各城市公司的开发项目必须严格按照本办法的要求，组织公司开发成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的漏洞，不断寻求降低成本的途径，同时对在本办法实施过程中发生的问题及时向集团财务管理部反馈。 1.3 适用范围：集团公司、下属分公司、全资子公司及控股子公司等。

2. 开发成本核算基本原理 2.1 开发成本核算的基本程序： 2.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象； 2.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用； 2.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准； 2.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配； 2.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本； 2.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转销售开发产品成本； 2.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(按政府相关部门确定的面积提供)，根据有关规定计算可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本； 2.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 2.2 开发成本成本核算对象的确定原则： 2.2.1 满足成本费用计算的需要； 2.2.2 便于成本费用的归集； 2.2.3 利于成本费用的及时结算； 2.2.4 适应成本费用监控的要求。 2.3 开发成本核算对象的确定方法：各项目可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 2.3.1 成片分期（区）开发的项目，应以各期(区)为成本核算对象；各期(区)下分标段等的则不 再以各标段为成本核算对象； 2.3.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的或有高层、多层、复式等不同结构的，也不再划分成本核算对象，通过成本核算软件的有关建筑合同分析核算； 2.3.3 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 2.4 成本费用项目包括下列八项：土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费等。 成本项目及其内容与公司建设管理部门的项目成本分类一致。

3. 开发成本核算内容 3.1 土地获得价款，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 3.1.1 政府地价及市政配套费： A、地价(含市政配套费)：支付的土地使用权出让金(国有土地、划拨土地)、土地使用权租赁费、大市政配套费、土地变更用途和超面积补交的地价、河道人行道占用费等； B、土地税收：支付的契税、耕地占用税等； C、补偿费：支付的征地补偿费、征地管理费等； D、土地合作开发费：土地溢价款、补偿合作方地价、合作项目分给合作方的抵价房屋成本及相应税金等。 3.1.2 拆迁补偿费： A、补偿安置费：地上/地下建筑物或附着物的拆迁补偿费、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等； B、拆迁管理费：支付的拆迁管理费用等。 3.1.3 其他费用： A、权证办理费：土地证办理费、土地合同公证费、土地合同公告费； B、评估费：土地评估费、房屋评估费等。 3.1.4 土地周边环境提升费： A、红线外市政设施费：红线外道路及绿化、水/电/气/通讯等建改造费用及接口补偿费等； B、周边提升费：红线外涉及与土地提升有关的环境、教育、交通、生活配套等开发商所承担的费用。 3.2 开发前期准备费，是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 3.2.1 勘察设计费： A、勘测费：水文、地质、文物和地基勘察费及沉降观测费。 B、规划费： (1) 主体及各配套设计方案招标费、方案评审费、总体规划设计费等。 (2) 效果图设计费、模型制作费(用于规划设计研究)等。 C、设计费： (1) 主体施工图设计费、修改设计费及设计咨询费等； (2) 室内装修设计费(包括架空层、公共部位、配套用房、商铺立面、住宅户内精装修)等； (3) 园艺景观设计费(景观、小品、标识等)及设计咨询费等； (4) 配套设计费(市政、燃气、电力、供水、广电、电信、弱电智能化等)及设计咨询费等； (5) 专项设计费(基坑、加固、钢结构、部品部件等)及设计咨询费等。 D、其他： (1) 规划调研费等各项前期调研费用(含设备选型、成本调研等)、可行性研究费等； (2) 设计方案评审、图纸审查费等； (3) 制图、晒图费用等。 E、建筑研究用房费：包括材料及施工费等。 3.2.2 报批报建费： A、规划审批费： (1) 人防易地建设费、人防图审费、高教配套费、散装水泥保证金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设审批费等； (2) 日照分析、环境评估、交通评估、土地勘测费用(办理用地许可证)、规划面积审核费、房产预测绘等； (3) 交易中心手续费、专家评审费、招投标管理费(设计、施工、监理等招标)、招标代理费、合同签证管理费等； (4) 地名费、地名标准预缴幢号牌等费用等。 B、验收办证费： (1) 宗地复核确权测量、房产测绘（竣工实测）、规划竣工实测、消防设施检测、交通设施检测、环境检测费(噪声、污染等检测)等； (2) 安检费、质监费(主体、人防等)等政府性收费； (3) 房产产权初始登记费、产权交易费、远程网络联系费、物业维修基金(或初期物业管理费、绿化管理费、电梯维修费等)、档案服务费等。 3.2.3 工程建设前期费用： A、三通： (1) 临时道路建造费用、路口开设实施费等； (2) 临时用电(施工供电贴费、临时变压器安拆、移位换线费用)； (3) 其它(电信架空线改造移位、由开发商承担的施工发电机购置租用/柴油费等)。 B、场地清理：旧房拆除、基础障碍物清理、现场树木迁移及保护、池塘清淤回填、场地平整、基础开挖前整体土方回填、不良地基处理等。 C、临时设施费： (1) 临时围墙、围栏及围板的设计建造费、装饰等费用； (2) 临时办公室租赁、建造、装饰等费用； (3) 临时场地占道、借用租费等。 D、定位放线费：地形测量(定位、放样)费、施工放线验线费、定位费。 3.3 主体建筑工程费，指项目开发过程中形成土建主体的各项费用，包括： 3.3.1 基础结构及粗装修工程： A、基础结构及粗装修工程： (1) 基础及粗装修工程(±0.0以下)：土石方(开挖、短驳、外运)、桩基、基础及垫层、基坑及降水、±0.0以下楼地面、天棚、墙面粉刷； (2) 结构工程(±0.0以上)：砌体、钢砼结构(含钢砼雨蓬)、钢结构(指主体采用钢结构形式)； (3) 室内粗装修工程(±0.0以上)：楼地面(地砖、花岗岩、水砂)、天棚、屋面、墙面(内外粉刷、外立面涂料、面砖、石材、外墙保温等)； (4) 施工技术组织措施费：施工技术/组织措施费、总包管理配合费等。 B、零星：结构加固、地下车库地坪(地坪漆、耐磨金刚砂地面等)等。 C、甲供材料、设备：外墙面砖及勾缝剂、防水保温材料、钢材、水泥等。 D、检测费：桩基咨询检测费、基坑监测费、实体检测、防雷装置检测等。 3.3.2 部品部件工程： A、门窗工程：单元门、入户门、外立面门窗、天窗、幕墙、窗台批水板； B、栏杆：阳台露台等栏杆、空调百叶、网眼板； C、成品供应件：成品楼梯、信报箱、牛奶箱、晾衣架等甲供成品。 3.3.3 公共部位精装修费： A、室内： (1) 门厅、电梯厅等精装修、电梯桥箱装修； (2) 架空层精装修、架空层围栏。 C、室外： (1) 铝、木、钢结构装饰等外立面精装修、入口装饰； (2) 钢结构雨蓬、采光井； (3) 商铺钢楼梯制作、商铺外立面精装修等费用。 3.3.4 户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台精装修费用及精装修时的甲供材料、设备。 3.3.5 卖场、样板示范: A、售楼处装修：售楼处装修设计费、售楼处装修/家具饰品装饰费、甲供材料及甲供设备； B、样板间装修：样板间装修设计费、样板间装修/家具饰品装饰费、甲供材料及甲供设备； 3.4 主体安装工程费，指项目开发过程中形成安装主体的各项费用，包括： 3.4.1 室内水、电、暖通系统： A、室内给排水：室内给排水管线工程费、甲供材料及设备费等； B、室内电气：室内电气工程费（包括灯具、开关插座、弱电工程管盒预埋等）、甲供材料(多媒体箱、有线电视箱、电话箱、配电箱、户内箱等)、甲供设备费(包括发电机供货安装、机房降噪设备费等) 等； C、室内通风、空调：通风、空调系统费（包括空调、新风、通风系统设备采购及安装等）、甲供材料/设备费(中央空调、新风系统、除湿机、风机、风机电控箱、送风导流器等) 等； D、人防设备及安装：人防风机、气体过滤装置等、人防密闭门等； E、采暖设备及安装：燃气热水锅炉等。 3.4.2 电梯系统：电梯(包括自动扶梯、餐梯、贷梯等)设备及其安装费等。 3.5 社区管网工程费: 3.5.1 供水系统: A、室外给水配套费（包括小区内给水管道、检查井等）； B、一户一表安装费、远传水表主材费、水表检定费等； C、加压供水系统等； D、水泵房设备及安装、甲供设备费(变频泵、潜水泵等) 等； E、纯净水系统(安装及甲供材料设备费等)。 3.5.2 市政工程: A、室外道路工程； B、雨、污水系统、排水许可证费或接口费等； C、市政桥梁、河道驳坎、防洪排水、甲供设备(潜水泵等) 等。 3.5.3 消防系统：主要包括消防系统费（包括消防水、气体灭火、防排烟工程等）、消防自动报警、室外消火栓系统、结合器(包括消防水室外管线系统) 等。 3.5.4 采暖系统：采暖管道设备、热交换站、锅炉房等费用。 3.5.5 燃气系统：配套费(包括管道系统)或煤气立管施工费、调压站建设费用。 3.5.6 电力工程： A、高低压配电设备及安装费用（包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备）、室外沟体及电缆敷设等；

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房地产开发成本核算规范措施

房地产开发成本核算规范措施

房地产开发成本核算规范措施随着社会经济的发展，房地产开发成了不可避免的领域，但是由于设计、建造、拆迁、规划、试验等一系列环节涉及众多不确定因素，导致房地产开发成本有时候难以掌握。

为规范房地产企业的成本核算行为，保障开发企业健康发展，加强房地产市场的合规管理，不断创新发展，楼市的开发成本核算规范措施显得尤为重要。

房地产开发成本核算规范措施，即以有效性、透明性、稳定性为导向，运用先进的理念、工具、管理模式，确保房地产企业的开发成本核算符合相关规定，防范风险，规范市场秩序。

本文将从四个方面进行全面分析。

一、规范开发成本的定义和范围首先，企业需要提高成本的认知，明确开发成本应该包含什么。

开发成本是指在开发项目中发生的，与既定目标相关联的经济支出。

开发成本应包括房地产的规划、建造、项目管理、销售等环节涉及到的全部费用。

常见的包括土地成本、施工成本、管理成本、推广成本等等。

因此，企业应该对设定房地产开发成本的范围从定义、核算口径、计算方法、核算周期等方面进行明确而准确的规定，并在内部推广实施，着力防止存在成本漏洞等不规范现象。

二、强化合规性和规范性开发企业应在组织内部建立专门的开发成本核算机构，确保各项细则都能够严格遵守。

同时，企业可以加强合规性和规范性的建设。

必须建立适当的管理制度，有系统的规定管理成本、材料成本、劳动成本等等，以保证核算完整、有条理性，并建立合理的成本标准，确保合规性次条的有效性在公司内外得到全面贯彻。

三、重视市场和风险因素在推进开发成本核算的过程中，开发企业应该充分考虑市场和风险的相关因素。

市场因素指开发项目开发后的市场走向和市场风险，开发企业应该制定相应的市场策略，进行合理分析，制订合理的成本标准方案。

风险因素指的是开发过程中面临的各种不确定性，例如，政策变动、天气灾害等。

因此，开发企业应该制定明确的风险管理策略，不断完善管理措施，降低不确定风险带来的影响。

四、加强核算管理和IT 支持房地产开发成本核算的主要目的是规范企业的核算行为，提高精算水平，促进企业经营发展。

房地产开发企业成本管理制度

房地产开发企业成本管理制度

房地产开发企业成本管理制度房地产开发企业成本管理制度一、制度目的本制度的目的是规范房地产开发企业成本管理，加强成本掌控和分析，确保企业在合规经营的情况下实现最大化利润。

二、适用范围本制度适用于房地产开发企业。

三、成本管理的基本原则1.依法经营：企业必须依照国家相关法律、法规和规章制度进行经营。

2.全面预算：企业必须制定全面的预算计划，确保在规定期限内完成项目开发，避免超预算。

3.精细核算：企业必须对每个项目的各项费用进行精细核算，对费用进行合理的掌控和管理。

4.合理节约：企业在开展经营活动的过程中，应该注重合理的节约，降低成本。

5.不可越线：企业不得超越法律法规的底线来节约成本，保证进项税额符合法规要求。

四、成本管理制度的内容1. 成本预算管理(1) 制定项目预算项目预算应包括工程建设、人员招募、物资采购等方面的各项费用，确保项目所有成本得到全面归纳。

(2) 财务预算审核和评定企业应该对提交的预算方案进行细致的审核，分析方案的可行性、合理性和经济性。

2. 成本核算管理(1) 编制标准化成本核算制度根据项目的具体特点，规定项目开发应该进行的各项费用，并制度化实施。

(2) 成本测算有关人员应当及时统计、核算，确保所有项目费用的统计、核算准确。

(3) 成本监测和控制工程建设中，物资采购及其他方面费用，应当进行精细的测算和监测，确保各项目费用的精细控制和管理。

3. 成本优化管理(1) 成本监控从关键的成本角度对项目进行监控和管理。

(2) 成本分析从价格、技术、物流和人力等不同角度对成本进行分析，发现问题的主要源头，制定有效解决方案。

(3) 成本控制针对成本分析提出的改进措施进行实施，确保成本处于可控制的范围内。

五、成本管理制度的执行本制度的实施应当按照《房地产开发成本管理制度》，明确各项职责和任务，实施标准化的成本管理工作，并根据企业实际情况进行细节调整和改进。

同时，制度实施应该与企业实际工作相结合，加强培训和管理，确保整个过程相互衔接，有序进行。

房地产开发成本核算程序及举例

房地产开发成本核算程序及举例

房地产开发成本核算程序及举例一、房地产开发成本核算程序房地产开发成本核算是指在房地产项目开发和管理的过程中，对开发过程中涉及到的各种成本进行确认、核算、管理和控制的过程，是实现房地产项目高效、有序、可持续发展的重要环节。

好的成本核算程序可以帮助企业采取科学、合理的管理措施，最大限度地降低成本、提高利润，为企业发展提供有效的保障。

1. 建立成本核算体系房地产企业在项目开发前，应根据实际情况建立完整的成本核算体系，明确各项目部门的职责和权限，细化各项开支支出，合理分配预算，并建立成本台账。

2. 确定直接成本直接成本是指直接与开发项目有关的支出，主要包括土地价格、建筑设计费、施工费、建材费、安装费、物业管理费等。

房地产企业需要根据项目实际情况，逐一进行核算，确保直接成本的正确性和合理性。

3. 确定间接成本间接成本是指与开发项目相关的但不属于直接成本的支出，主要包括企业管理费、市场推广费、项目开发期间的利息费用、税费等。

房地产企业需要根据项目实际情况，正确地估计间接成本，并进行核算，确保间接成本的合法、合理性。

4. 成本控制成本控制是成本核算的关键环节，只有通过对各项费用的合理掌控，才能达到企业管理的目标。

房地产企业需要采取多种措施，包括节约支出、控制成本、管理垃圾处理、规范决策等，确保成本的合法性、合理性和效益。

二、房地产开发成本核算举例1. 土地成本在房地产开发过程中，土地成本通常是直接成本中的最大一项。

土地成本的确定不仅涉及到土地本身的价格，还关系到土地是否符合开发要求，是否存在风险等因素。

因此，房地产企业在进行土地成本核算时，需要根据实际情况进行细致的分析和评估，以确保土地成本的准确性和合理性。

2. 建筑设计费建筑设计费是指在建筑设计阶段，涉及到的设计人员的工资、提成、专利费、技术咨询费、设施维护费等支出。

在进行建筑设计费核算时，房地产企业需要根据项目实际情况确定预算，并控制成本，避免所投入的建筑设计费用超出实际需求。

房地产开发成本核算方法及成本控制对策

房地产开发成本核算方法及成本控制对策

房地产开发成本核算方法及成本控制对策随着城市化进程的不断推进，房地产开发成为了市场上一个极具潜力的行业。

房地产开发项目的成本核算和成本控制却是一个相当复杂的问题。

在如今这个竞争激烈的市场环境下，房地产开发商需要对成本进行有效的核算和控制，以确保项目的盈利性。

本文将探讨房地产开发成本核算方法及成本控制对策，帮助开发商更好地进行项目管理。

一、房地产开发成本核算方法1. 直接成本核算方法直接成本是指能够直接与项目相关的费用，包括土地购置费、施工费、装修费、设备购置费等。

直接成本核算方法是最基本的成本核算方法，可以通过明细核算各项直接成本，并与实际支出进行对比，从而及时发现成本偏差，及时予以调整。

间接成本是指不能直接与项目相关的费用，如管理费、销售费、财务费等。

间接成本核算方法需要将这些费用分摊到各个项目中，通常采用成本率法或者成本配比法进行核算。

通过间接成本核算方法，开发商可以更好地了解项目的整体成本，并制定相应的成本控制对策。

标准成本核算方法是一种通过事先设定标准成本，然后与实际成本进行对比，以发现成本偏差的方法。

通过标准成本核算方法，开发商可以建立起合理的成本预期，根据成本偏差情况及时调整项目进度和经营策略，确保项目的盈利性。

1. 精细化管理房地产开发项目的成本控制需要从管理上进行精细化，包括严格执行成本预算、加强项目内部协调与沟通、加强项目变更管理等。

只有做到精细化管理，才能有效地控制项目成本。

2. 供应链管理通过建立良好的供应链管理体系，开发商可以更好地控制原材料采购成本和施工成本。

可以通过招标采购、集中采购等方式来降低成本，确保项目的盈利性。

3. 资金管理房地产开发项目需要大量的资金投入，因此资金管理至关重要。

开发商需要合理规划项目资金，并根据项目进度进行合理的资金调配，确保项目能够按时按量地完成，并尽量减少资金占用成本。

4. 技术创新通过引入新的施工工艺、新材料等技术创新，可以有效地降低施工成本，并提高项目的质量和效率。