城市老街区的商业开发的改造模式比较分析一、城市老街区商业改造的背景随着中国城市化的高速发展,各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾,尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市,必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时,保留遗产的精神实质;实现文化的有机演进,使城市文脉得以传承、延续,发挥其巨大价值;历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分,是城市演进历程的见证和传统文化的体现,其保护具有十分重要的现实意义;出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性,对城市老街区历史街区进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用,并在许多城市引入了商业开发的改造模式;实践证明成功商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上,满足居民生活需要,提供历史建筑、文物的保护资金,提升历史街区人气,带动旅游业发展,使地段重新焕发生机和活力;二、老街区商业改造项目保护模式比较早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发,加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长,此类项目往往成为烫手的山芋,主动请缨接手改造的开发商甚少;众多项目大打文化继承及城市文脉牌,但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感,最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼,无法实现预期的经济收益和社会效益;上海新天地改造后口碑叫好收益叫座,成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益,一时间全国兴起老街区改造热潮,开发商、政府、投资商对此类改造趋之若鹜,各地城市历史街区的改造及保护更是各施各法,归纳总结基本可划分为外在的穿衣戴帽式,内在的功能置换式及内外兼修的文化复兴式;三、老街区商业改造项目发展模式的界定3.1老街区商业改造项目发展模式的划分对于历史老街区,启动保护改造只是第一步,后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点;这个过程中面向市场的商业化是项目发展不可避免的模式;单纯的封闭式冻结保护无法将历史文化传承,也无法服务更多的市民;因此如果将商业化和历史文化结合,既为当地提供文化保护土壤和意识,也为当地创造经济效益,是未来老街区商业改造项目发展模式的研究重点;根据近年市面已有的商业形态及具体案例情况,老街区改造项目发展模式一般有三种模式,即依托商业中心发展模式、依托旅游资源发展模式、双重依托发展模式;不同的发展模式在区位、商业业态经营品种、区域特征、依托资源和消费群落等方面都呈现不同的特征;类型依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式双重依托发展模式区位特征城市商业中心非城市中心,临近旅游景点商业中心,并与旅游景点结合依托资源城市商业中心区位的商业价值强势旅游资源城市中心商业价值以及旅游资源商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街,附近有大型购物中心商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮以及休闲娱乐等为主以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、现代商业历史文化、古建筑,本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民+游客典型案例广州上下九、深圳东门、上海新天地、香港1881黄山屯溪老街、阳朔西街、成都锦里、文殊坊、宽窄巷子杭州清河坊,绍兴仓桥直街、泉州中山路鉴于依托商业中心模式及依托旅游资源发展模式之间截然不同的模式特征,下面将对此两种模式的代表案例作详细分析;3.2依托商业中心发展模式的案例分析——上海新天地、香港18813.2.1上海新天地项目概况投资商：香港瑞安集团物业地址：上海卢湾区太仓路18号占地面积：30000㎡建筑面积：60000㎡容积率：项目投资：14亿元改造成本：2万元/㎡拆迁安置成本：亿元项目定位：上海新天地是一个“Mall”本质上新天地就是一个Mall英文全称“shoppingmall”;新天地现在的经营定位是在开发过程中,在开发的不同阶段,逐渐深化而最终确定的,这一深化过程经历了三个阶段;第一阶段：综合性时尚场所第一阶段由于认识上的局限性,主要强调综合性,目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所;这一目标的参照物是以特色着称的衡山路,但由于衡山路是不A太平桥人工湖绿地/ B上海新天地/ C翠湖天地/ D企业天地/ E瑞安总部大楼同的个体组成,没有一个整体的投资者和管理者;对比之下,瑞安认为新天地应该是一个大型完整的综合性的商业场所;但这一阶段定位较浅,没有深刻挖掘与利用石库门的历史价值;第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”随着项目逐步经验,瑞安重新将项目主题定为上海市具有历史文化特色的“都市旅游景点”成为游客来上海必到之地;第三阶段：顺应潮流与国际接轨最后瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点;层层深化的定位使得项目在保留原始历史风貌底蕴的前提下,成功地穿上时尚文化外衣,抓住人们眼球,脱颖而出;项目商业布局及业态分布新天地分为南里和北里两个部分;从业态来看,这种依托商业中心发展的街区主要以餐饮、酒吧、服饰配饰等为主,满足市民和游客休闲、购物、旅游的目的;从规划来看,新天地没有完整的保持石库门风貌旧建筑,而是采用南北不同时代建筑融合的思路,将南里现代建筑和北里石库门旧建筑结合,新旧对话,实现了交相辉映,相得益彰的改造目标;南里业态组合北里业态组合项目经营情况：只租不售,实现高投入与高产出上海新天地采用整体持有、只租不售战略,实现商业整体运营；这种模式有利于运营商有足够的空间和力量集中资源,调控商业业态与装饰风格,最大限度的凸显老街区历史特色;开发商的收益主要来源于保底租金以及租户利润分成;上海新天地的投资较大,总投资额近10亿元,但由于“新天地”的品牌效应,带动了周边房地产地价的提升,从最开始的每平方米8000元～10000元,到后续的每平方米5-8万元;“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元,最高时每平米接近100000元;综合来看,开发商实现了高投入、高产出的目标;以“新天地”品牌效应带动周边房地产地价的提升,成为“新天地商业模式”的重要特色;3.2.2上海新天地商业模式复制的成功因素分析上海新天地项目的成功创造了老街区改造后发展的新模式,这种发展模式成为很多城市老街区改造或者房地产项目的借鉴经验和复制对象;上海瑞安集团自身就将这种项目经验直接复制到杭州、重庆等地,但项目本身发展却差别较大,这其中成败关键与这种模式所需要的特殊因素有关;目前杭州西湖天地、佛山岭南天地已经成功开发,但重庆新天地目前却处于困难时期;从几个案例对比中可以发现,此类发展模式最重要因素是依托商业中心,具有历史积淀的老街区,交通便利,处于居住区,如果没有这些因素,这种项目开发将会处于比较尴尬的发展境地甚至有可能失败;重庆新天地不是老街区改造,也不处于商业中心,它仅是建筑物的仿古创造和包装,在缺乏历史文化底蕴的前提下,项目发展难度可想而知;案例1：西湖天地西湖天地是上海新天地最正宗的姐妹篇,仍由瑞安集团投资;首期投资10 亿元,取名“园林篇”;它延续了“上海新天地”的特色,老建筑结构没有变,融合进的现代元素主要是大而透明的玻璃;“西湖天地”商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准,园林绿化是主角,而掩映其中建筑反倒成了点缀,商铺虽少但特色明显;案例2：重庆新天地重庆新天地是瑞安集团在重庆地产项目的配套部分；整个项目位于重庆市主城区几何中心地段——渝中区化龙桥区域,东起嘉华大桥,西至红岩革命纪念馆,北临嘉陵江,背靠鹅岭,占地约1900亩,拥有约2公里江岸线;地上总建筑面积约为300万平方米,地上容积率约为,由高尚住宅区、休闲及娱乐区、国际商务中心以及人工湖及湿地公园景观区组成;但目前重庆新天地陷入商业招商困难以及缺乏有效客户支撑的困境,其根本原因是脱离了依托商业中心发展模式的特点,而且本身项目只是复古建筑,缺乏真正的历史文化涵义;案例3：宁波新天地宁波老外滩是南京条约开辟的五个通商口岸之一,保留着很多有价值近代建筑;借鉴上海新天地经验,保护原有历史风貌和街区格局的前提下,兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑;总规划6 大街区,基本包括了地产所有功能;6 大街区各有不同定位,沿江三部分包括城建展馆、国际酒店、世界美食,另一侧是行业会馆、生活天地和城市公寓;虽名为新天地,但实质上项目并非由瑞安投资开发,而是由宁波城投公司接手宁波老外滩项目后,借鉴了上海“新天地”商业区的经验,在保护原有历史风貌和街区格局的前提下,原状保留和复建了巡捕房、老商铺“宏昌源号”、民国商人私宅“严氏山庄”、“朱宅”等面积近万平方米的4处文保建筑,兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑;改造后的街区将成一个集居住、经商、展览和旅游于一体的历史文化街区;案例4：岭南天地总规上仍贯彻新天地的设计思路,商业街区则保留岭南建筑特色,将现代都市韵味与传统文化相融项目位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段,规划土地面积约650,000平方米,规划建筑面积约164万平方米;该项目将保留佛山风情风貌,充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色,同时融合时尚元素和现代化设施,为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目;参考“上海太平桥地区重建项目”的发展模式,其开发内容包括住宅、办公楼、零售、酒店﹑餐饮、娱乐、旅游等多功能设施;该项目还借鉴上海新天地石库门建筑的成功改造经验,运用现代化的手法保护改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑,使商业开发与历史建筑无论在外观形态和内涵等各方面都做到彼此呼应;3.2.3香港1881商业改造商业开发与历史建筑完美融合项目简介香港1881坐落于尖沙咀广东道,占地约13万尺,项目原址由1880年代开始直至1997年,一直为香港水警总部;以往香港城中名人最喜欢在IFC或置地广场喝茶购物消费,不过,自从由尖沙咀旧水警总部变身而成的古迹活化项目「1881 Heritage」于日前正式开幕后,一个地方就汇聚了酒店、国际品牌旗舰店、高级食肆以至古迹名胜;百年经典建筑与国际品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成,「1881 Heritage」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标;规划思想：以旧址的建筑风格指导新建建筑,整新如旧,古迹活化项目的规划思想是保存历史,见证历史的更迭；新旧建筑融合,让历史焕发活力;项目前身是由5幢建筑组成,包括前水警总部主楼、马厩、时间球塔、九龙消防局及九龙消防局宿舍,建筑以维多利亚式设计为主,充满殖民地色彩;李嘉诚旗下的长实于03年获得发展权后,耗资逾10亿港元,邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等,尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分,务求令新旧建筑融合;在保护方面,从前的防空洞、时间球塔等已作复修,让市民可一睹古物古迹的旧貌;业态规划：酒店餐饮及钟表珠宝为主,服装精品为补充,准入门槛高,均为国际品牌在项目业态选择上,租户组合中钟表珠宝占34%、服装精品占16%、酒店、餐饮及相关设施占50%;以百年名店伴百年建筑为主题思想,因此所有商户均为世界知名品牌,云集多家国际级品牌珠宝、世界名表、着名时装设计品牌、高级精品;国际级名牌包括卡地亚、Tiffany & Co、万宝龙、Piaget、Van Cleef & Arpels、IWC、De Beers 、劳力士、英皇钟表珠宝、溥仪眼镜及上海滩等已进驻商场,其中不少世界级品牌与「1881 Heritage」一样,已拥有逾百年历史;另外,「1881 Heritage」内亦有多家高级食府及古迹酒店Hullett House,提供各地特色美食;百年经典建筑与品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成,「1881 Heritage」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标;3.2.4依托商业中心发展模式小结无论是上海新天地,还是香港的1881 Heritage,一个“成功”的案例正魅力无穷地吸引着众多追随者的目光,衍生出无数个的无数个关于城市人文气质和商业地产的梦想; “新天地”正借机开创了新的商业模式,作为一种理想的既保留城市人文气质又宣扬繁华物质文明的案例,“新天地”已经成为一种时尚的符号象征;但是“新天地”这样的案例却不适宜大规模盲目复制;首先,上海“新天地”属于上海的黄金地段,本身地价就很昂贵;瑞安集团还要保持老上海风情,把占地3万多平方米的旧石库门建筑群改造为上海新天地,造价更是不菲;比如为了保持石库门建筑的原貌,需要从德国进口昂贵的防潮药水,注射进石库门墙体；比如石库门旧房没有地下排污管、煤气管等基础设施,新天地的每幢楼都要挖地数米,铺设下水、电、煤气管道,通信电缆,污水处理,消防系统;这比盖新楼的成本还要高很多;地价、成本之外,“新天地”从商业上获得的收入其实有限,其商业养活后,周边身价倍增的住宅开发为企业收益贡献重大;其次,新天地为吸引优秀商家进驻,不惜降低租金的要求,引进大量的优秀商户,聚集起了全中国瞩目的商业人气,但是项目本身没有达到直接盈利阶段前都是还在赔本赚吆喝,这对背后运作的开发商的资金要求较高;虽然瑞安可以新天地形象使地区地价升值,使得企业后续开发的物业身价倍增,但前提是开发商的前期真金白银实实在在的资本投入和较长投资回报期的预期等待,对于想靠营造一个类似于”新天地“的商业地产直接获得成功的城市或者开发商而言,必然要有长远的战略眼光,愿意而且有足够的实力支撑起这样的商业项目;正在不断涌现出的“新一代”的“新天地们”,还是不可盲目照搬复制;3.3依托旅游资源发展模式案例分析——成都锦里、文殊坊、宽窄巷子比较3.3.1项目概况及开发内容锦里锦里古街由旧民房改造而来,与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔,古街呈南北走向,蜿蜒曲折近400米,街道不宽,悠长而曲折；建筑面积6520平方米,高低错落,层高只有一二层,一黑、白、灰为主色调；青砖铺地,尤显古朴、典雅;项目民俗文化街与武侯祠博物馆一体规划,以蜀汉三国文化为背景,川西民风民俗为内涵．明清建筑风貌为外表,并融入当下时尚生活元素,将历史与现代有机融合,创造了崭新的休闲、体验、互动式旅游形态,形成了一条体现成都特有休闲文化氛围的旅游休闲街区;文殊坊文殊坊位于文殊院历史文化保护区内,与千年古寺文殊院仅一墙之隔;目前已完成的一期工程包含成都会馆和成都庙街两大部分;街区以佛禅文化、民俗文化为主题．传统川西街院建筑群为载体,力图保留老成都人文历史精髓;规划提出了打造以文化休闲旅游为主的城市“游憩商务区”RSD;与其南侧的城市中心商务区CBD相融合的想法,尝试区别于成都已有的武侯祠、杜甫草堂等纯历史文化旅游景点,而以古建筑、古遗迹、民俗景观为核心,开展可参与的现代体验式旅游;宽窄巷子由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及落群组成,是成都市三大历史文化之一,是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存,也是北方胡同文化和在南方的“孤本”;按规划,控制面积为479亩,核心保护区108亩,以“修旧如旧、保护为主”,“原址原貌、落架重修”为规划思路;3.3.2项目空间规划比较锦里的规划布局特点作为历史古街的缩影,锦里的空间格局相对简单：临街建筑围合成2-4m宽的线型空间;街道从入口处由南至北延伸;在中部集散广场处分为平行两路,于街区北端交汇,形成套索状的总体平面;为了营造古时街道尺度宜人的亲切感;临街建筑以二层居多,呈现出统一的川西风格,以灰、白为主色调,选用薄片青砖砌墙;木料装饰门窗,配以小青瓦和白石灰勾缝．运用马头墙、歇山顶、飞檐角、二楼飘廊、木板墙裙等语汇真实地再现了成都明清时期的古朴建筑风貌;与武侯祠博物馆及园林取得了和谐的统一;文殊坊的规划布局特点文殊坊规模较大,由新老建筑、院落和街道共同组成;其街巷格局比锦里复杂得多,空间变化也更为丰富;街区北部保留的成都会馆经修复和改迁;形成了平行二合院、三合院、四合院、L形拐尺和大院套小院等传统形式院落;通过2—3m尺度宜人的道路纵横相联、院院相接：南部新建的成都庙街采用丁字型街道组织方式;形成富有趣味的转角空间,不同形态、功能的节点由4—6m宽的道路串联;南北结合重现了老成都“九街十庙、庭院艺坊”的街坊结构,塑造出走大街一穿小巷一进院落一上堂屋一入居室的空间序列体验;但两大区域之间宽达12m的主要道路显得尺度过大,削弱了空间的围合感,且因人车混行,在造成交通混乱的同时也阻碍了南北两区的紧密联系;在建筑风貌方面,文殊坊同样保持了川西民居小巧亲切的体量,采用穿斗结构,深色柱梁粉白墙;风格统一、古色古香;建筑细部的刻画尤为精致：线条简洁流畅的的磉蹬、挑枋、撑弓、挂落;精雕细刻的照面枋、连珠板、拴马桩、抱鼓石,各式镂花门窗、屋脊装饰等等,给人留下了深刻的印象;宽窄巷子的规划布局特点有着“千年少城”最后遗存之称的宽窄巷子是古代城池和兵营格局的完美结合,有中轴线和城墙;为我国极罕见的特殊形态的城中城;宽、窄、井巷子三条老街宽4—6m,形成东西向主轴,33条l一2m的南北向胡同沿其次第排列,形成极具特色的鱼脊骨形道路结构;改造后在街区东西两端新增的入口节点增强了区域的可识别性和吸引力,丰富多变的庭院与街道结合呈现出以线串点的总体空间结构,营造出休闲、惬意的历史文化氛围;改造后的宽窄巷子内部新旧建筑混杂,约有20％的老建筑得以保留,40％进行更新,其余40％均为新建;保留建筑为明清时代所建,多属合院式;青砖墙、高门楼、花墙裙,既体现了南方川西民居的的特色,也包含了北方满蒙文化的内涵;新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料;在总体上呼应了原有老建筑的特色：但有部分店铺出于商业需要设置了大面积的落地玻璃窗和钢结构支撑,虽然具有现代感,但在清雅、淳朴的民居风貌中稍显突兀;锦里的空间布局文殊坊的空间布局宽窄巷的空间布局3.3.3社会、经济效益分析锦里于2004年lO月正式开放的锦里,是成都首个古街旅游项目,创造了独具特色的文化旅游产业“四川模式”,被评选为全国文化产业示范基地和全国十大商业步行街;据2006年统计数据显示,锦里在不到两年的时间内接待游客近1000万人次,销售额3000余万元,统一的产业平台让进驻的商家收益颇丰,扩展的文化氛嗣使周边商业楼盘价格一路攀升,对城市经济发展的促进不言而喻；而民间工艺、习俗等活动项目的开展与武侯祠互为功能补充;复原、强化了三国古蜀文化,把非物质文化遗产融入现代生活;作为成都独有的地域资源,弘扬了民族传统文化,提升了城市整体形象,实现了社会、经济效益的3 开发模式与规划方法思考的双赢;文殊院2006年10月,文殊院历史文化保护区内的商业街区文殊坊建成并开始运营;客观地说,文殊坊在历史底蕴、投入资金和建造规模方面都具有赶超锦里的优势,然而其文化主题定位和活动项目设置却模仿锦里,没有深入研究自身的地域特色和使用者的特殊需求,以至没有达到预期的开发效果;除去刚开街时和节假日,每日一两千人流量使占地30余公顷的街区显得空旷、冷清,旅游及其相关产业的经济发展受到很大限制；而与文殊院缺乏紧密联系、对佛禅文化没有充分强调义使文殊坊的自身特色不够鲜明,不具备足够影响力以担当城市核心游憩区的重任;宽窄巷子同属三大历史文化保护区的宽窄巷子,将其街区开放时间定在了中国文化遗产日,并作为2008年5·12震后四川推出的首个旅游新景点,引发了极高的社会关注;吸引了大量游人到访,对恢复四JlI旅游的信心、重振四川旅游形象起到了积极的作用;由于引入了时尚生活的主题概念,宽窄巷子的招商项目中外资所占比例达到了10％,已签约的豪华酒店也将投入运营;这样的商业定位和操作手法无疑改变了该历史街区的使用人群,使其变为城市高价。
