下载文档原格式
陕西省物业管理条例陕西省物业管理条例第一章总则第一条为了规范城市居住区物业管理，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内住宅及附属的共用部位、共用设施设备和场地。
本条例所称业主是指物业的所有权人。
本条例所称使用人是指物业的承租人和其他实际使用人。
第四条物业管理实行业主自治原则。
物业服务企业受业主的委托，依据本条例规定和物业管理委托合同的约定提供物业管理服务。
第五条城市人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第六条省建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作。
市(地区)、县(市)建设或者房产行政部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，负责物业管理的监督管理工作。
其他有关行政部门按照各自的职责协同做好物业管理的监督管理工作。
第二章业主、业主组织与管理第七条业主依照本条例规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
业主的权利：(一)参加业主大会，行使对物业管理的决定权;(二)享有选举和被选举为业主委员会成员的权利;(三)监督业主委员会的工作;(四)享有与交纳物业管理服务费相符的服务;(五)监督物业服务企业的管理服务活动;(六)法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：(一)执行业主大会和业主委员会的决定;(二)遵守业主公约和业主自治章程;(三)遵守物业管理制度;(四)交纳物业管理服务费和维修基金;(五)法律、法规规定的其他义务。
第八条居住区内全体业主组成业主大会。
居住区内业主人数较多的，可以设立业主代表大会。
业主代表的产生和具体比例由业主自治章程规定。
居住区由所在地县级物业管理行政主管部门会同有关部门划定。
陕西物业管理条例物业管理与我们的日常生活息息相关，它关系着每一个居民的生活质量和居住环境。
陕西省为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，制定了。
这部条例首先明确了物业管理的定义和范围。
物业管理，不仅仅是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，还包括维护相关区域内的环境卫生和秩序。
它适用于本省行政区域内的物业管理活动，无论是新建的住宅小区，还是老旧小区的改造，都在其规范范围之内。
在业主的权利和义务方面，条例给予了清晰的界定。
业主作为物业的所有者，有权参加业主大会，行使表决权；有权选举业主委员会成员，并对其工作进行监督；有权监督物业服务企业履行物业服务合同等。
同时，业主也需要履行按时交纳物业服务费用、遵守管理规约等义务。
对于业主大会和业主委员会的成立与运作，条例也做出了详细规定。
符合条件的小区应当成立业主大会，选举产生业主委员会。
业主大会的职责包括制定和修改管理规约、选举或更换业主委员会成员、决定物业服务内容和标准等重大事项。
业主委员会则要代表业主与物业服务企业签订合同，监督其履行情况，协调业主与物业服务企业之间的关系。
物业服务企业的选聘是物业管理中的一个重要环节。
条例规定，选聘物业服务企业应当通过公开招标、邀请招标等方式进行，保障选聘过程的公平、公正、公开。
物业服务企业应当按照合同约定提供服务，包括但不限于做好小区的安全防范工作、维护小区的环境卫生、对物业共用部位和共用设施设备进行维修养护等。
在物业的使用和维护方面，条例强调了业主不得擅自改变物业的使用性质。
例如，不能将住宅改为商业用途。
对于物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造，条例规定了专项维修资金的筹集、使用和管理办法，确保这些重要设施设备能够得到及时有效的维护。
同时，条例还对物业管理区域内的车位、车库的使用和管理做出了规定。
明确了车位、车库应当首先满足业主的需要，不得出售给非业主。
对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
西安市城市居住区物业管理条例()物业管理纠纷物业管理维权物业管理费物业管理员物业管理条例物业管理职责物业管理服务第一章总则第一条为了加强本市城市居住区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条第一章总则第一条为了加强本市城市居住区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施，相对独立的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关的设施设备和场地。
本条例所称业主是指居住区内物业的所有人。
本条例所称使用人是指居住区内自用、承租、借用房屋的单位和个人。
第四条业主依据本条例规定成立业主委员会。
业主委员会代表居住区全体业主实施自治管理。
物业管理企业受业主委员会的委托，依照本条例的规定和物业管理服务合同实施管理服务。
第五条居住区物业管理实行业主自治与物业管理企业服务相结合的原则。
第六条西安市房产行政管理部门是本市城市居住区物业管理的行政主管部门，负责本市城市居住区物业行政管理工作。
阎良区、临潼区和市属各县房产行政管理部门负责本辖区内的城市居住区物业行政管理工作。
建设、规划、市政、公用、民政、市容环卫、园林、公安、物价、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。
第二章业主自治组织与管理第七条居住区商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具备物业管理条件的，物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位，组织召开第一次业主大会。
业主大会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
西安市最新物业管理法规一、引言为了加强物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合西安市实际情况，制定本法规。
本法规适用于西安市行政区域内物业管理活动。
二、业主大会和业主委员会1. 业主大会的组成和职责业主大会是物业区域内最高决策机构，由全体业主组成。
业主大会的主要职责包括：- 制定和修改业主大会议事规则；- 制定和修改管理规约；- 选举和罢免业主委员会成员；- 听取和审查业主委员会的工作报告；- 决定物业服务企业的选聘和物业服务费的确定；- 决定业主共有部分的经营、收益分配；- 决定专项维修资金的筹集、管理和使用；- 决定业主大会的其他重大事项。
2. 业主委员会的组成和职责业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主委员会的主要职责包括：- 执行业主大会的决议；- 负责物业的日常管理工作；- 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；- 监督物业服务企业的服务质量；- 代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；- 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，并向业主大会报告；- 业主大会赋予的其他职责。
三、物业服务企业1. 物业服务企业的条件从事物业管理活动的企业应当具备以下条件：- 具备企业法人资格；- 具备相应的专业技术人员和管理人员；- 具备必要的经营场所和设施；- 具备相应的物业管理经验。
2. 物业服务企业的义务物业服务企业应当按照合同约定和国家有关规定，履行以下义务：- 严格执行物业管理法规和业主大会的决议；- 负责物业的日常管理工作；- 维护物业区域内的环境卫生和秩序；- 保证物业的安全和消防设施的正常使用；- 接受业主、业主委员会的监督；- 及时向业主、业主委员会报告物业管理情况；- 法律、法规规定的其他义务。
四、物业管理1. 物业管理的内容物业管理主要包括以下内容：- 物业共用部位的维修、养护和管理；- 物业共用设施设备的维修、养护和管理；- 物业共用部位和共用设施设备的大修、改造；- 物业区域的清洁、绿化和安全保卫工作；- 物业服务合同约定的其他物业管理事项。
《西安市物业管理条例》修正案（草案）根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》的规定，对《西安市物业管理条例》作如下修改：一、将原条例第五条修改为：“市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
区（县）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当按照其法定职责协同实施本条例。
”二、增加以下内容作为修改后条例的第六条：“物业管理行业协会应当加强行业建设，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法诚信经营，促进物业管理行业科学、规范、和谐发展。
”三、将原条例第七条修改为：“物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
业主较少，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
”四、增加以下内容作为修改后条例的第九条：“划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素，具体划分原则如下：（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府处理。
本条例实施前已实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。
”五、增加以下内容作为修改后条例的第十条：“新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理房屋销售许可证前，应当向所在地区（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
西安市新物业管理制度一、总则1. 本制度适用于西安市范围内的住宅小区、商业楼宇及其他物业管理区域。
2. 物业管理应遵循合法、公正、公开、诚信的原则，保障业主和使用人的合法权益。
二、组织机构1. 成立物业管理委员会，由业主代表、物业管理公司代表和社区代表组成。
2. 物业管理委员会负责制定和修改物业管理制度，监督物业管理公司的日常工作。
三、物业管理公司职责1. 负责物业管理区域内的清洁、绿化、安全、维修等工作。
2. 定期向业主公布物业管理费用的收支情况。
3. 接受业主的监督和合理化建议。
四、业主的权利与义务1. 业主有权参与物业管理委员会的选举和决策。
2. 业主应按时缴纳物业管理费，遵守物业管理规定。
五、物业使用与维护1. 业主和使用人应合理使用物业，不得从事违法活动。
2. 物业管理公司应定期对物业设施进行检查和维护。
六、公共设施管理1. 公共设施包括但不限于电梯、楼道、停车场等，由物业管理公司统一管理。
2. 任何单位和个人不得擅自占用或损坏公共设施。
七、紧急事件处理1. 物业管理公司应建立紧急事件处理机制，包括火灾、地震等自然灾害的应急措施。
2. 在紧急事件发生时，物业管理公司应及时通知业主，并采取有效措施减少损失。
八、纠纷解决1. 业主与物业管理公司之间的纠纷，应首先通过协商解决。
2. 协商不成的，可以向物业管理委员会申请调解，或依法向人民法院提起诉讼。
九、附则1. 本制度自发布之日起生效，由物业管理委员会负责解释。
2. 对本制度的修改和补充，应经物业管理委员会讨论通过，并报相关部门备案。
请注意，以上内容是一个简化的模板，实际的物业管理制度应根据具体情况和法律法规进行详细制定。
（管理制度）西安市物业管理条例修正案（草案）《西安市物业管理条例》修正案（草案）根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》的规定，对《西安市物业管理条例》作如下修改：壹、将原条例第五条修改为：“市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
区（县）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当按照其法定职责协同实施本条例。
”二、增加以下内容作为修改后条例的第六条：“物业管理行业协会应当加强行业建设，负责制定且监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法诚信运营，促进物业管理行业科学、规范、和谐发展。
”三、将原条例第七条修改为：“物业管理区域内的业主能够设立业主大会，选举业主委员会。
业主较少，经全体业主壹致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
”四、增加以下内容作为修改后条例的第九条：“划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素，具体划分原则如下：（壹）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；（二）分期建设或者有俩个之上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为壹个物业管理区域；（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，且已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，能够合且为壹个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府处理。
本条例实施前已实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。
”五、增加以下内容作为修改后条例的第十条：“新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位于申请办理房屋销售许可证前，应当向所于地区（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
西安市物业管理条例(2024修正)文章属性•【制定机关】西安市人大及其常委会•【公布日期】2024.07.05•【字号】西安市人民代表大会常务委员会公告〔17届〕第66号•【施行日期】2024.07.05•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】物业管理正文西安市物业管理条例（1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第一次修正根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第二次修正2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修订通过2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准2016年10月25日西安市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议第二次修订通过2016年11月24日陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准根据2020年10月21日西安市第十六届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过2020年11月26日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《西安市人民代表大会常务委员会关于修改〈西安市保护消费者合法权益条例〉等65部地方性法规的决定》第三次修正根据2024年4月26日西安市第十七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过2024年5月30日陕西省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）目录第一章总则第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会第一节业主大会第二节业主委员会第三节物业管理委员会第四节其他规定第三章前期物业管理第四章物业服务与管理第五章物业的使用与维护第六章物业保修与住宅专项维修资金第七章监督管理第八章法律责任第九章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》及有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。
西安市城市居住区物业管理条例第一章总则第一条为了加强本市城市居住区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
二条本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施，相对独立的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关的设施设备和场地。
本条例所称业主是指居住区内物业的所有人。
本条例所称使用人是指居住区内自用、承租、借用房屋的单位和个人。
第四条业主依据本条例规定成立业主委员会。
业主委员会代表居住区全体业主实施自治管理。
物业管理企业受业主委员会的委托，依照本条例的规定和物业管理服务合同实施管理服务。
第五条居住区物业管理实行业主自治与物业管理企业服务相结合的原则。
第六条西安市房产行政管理部门是本市城市居住区物业管理的行政主管部门，负责本市城市居住区物业行政管理工作。
阎良区、临潼区和市属各县房产行政管理部门负责本辖区内的城市居住区物业行政管理工作。
建设、规划、市政、公用、民政、市容环卫、园林、公安、物价、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。
第二章业主自治组织与管理第七条居住区商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具备物业管理条件的，物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位，组织召开第一次业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
第八条业主大会由居住区内全体业主组成。
业主人数超过二百户的，按全体业主人数百分之五至百分之十的比例，以所住区域为单位由业主推选业主代表，组成居住区业主代表大会。
业主代表每届任期三年，可以连选连任。
业主大会或者业主代表大会作出的决定，应经全体业主过半数票或者业主代表过半数通过。
业主大会由业主按照一定产权计票行使表决权。
陕西省物业服务管理条例陕西省物业服务管理条例第一章：总则第一条：为规范陕西省物业服务管理，保障物业权益，提高物业服务水平，促进社区和谐稳定，制定本条例。
第二条：本条例适用于陕西省范围内的物业服务管理活动，包括住宅小区、写字楼、商业综合体等各类物业。
第三条：物业服务管理应遵循公平、公正、公开的原则，提供安全、便利、高效的物业服务。
第二章：物业管理机构的设置与职责第四条：小区物业管理应设立物业管理机构，负责小区内的物业服务管理工作。
第五条：物业管理机构的职责包括小区环境维护、安全管理、设备设施维修等方面。
第六条：物业管理机构应科学合理安排工作人员，并定期进行培训，提高服务水平和管理能力。
第三章：物业费的征收与使用第七条：物业管理机构有权按照法律规定，对物业业主征收物业费。
第八条：物业费的使用应公开透明，用于小区环境改善、公共设施维护等方面。
第九条：物业管理机构应定期向业主公示物业费的收支情况，并接受业主监督。
第四章：物业安全管理第十条：物业管理机构应加强小区安全巡逻，确保小区安全。
第十一条：小区应建立健全安全管理制度，提供消防设施和应急预案等。
第十二条：业主应配合物业管理机构开展安全检查，及时报告安全隐患。
第五章：物业纠纷处理第十三条：物业管理机构应设立完善的投诉处理机构，及时处理物业纠纷。
第十四条：物业纠纷可以通过协商、调解、仲裁等方式解决，也可以向有关部门投诉。
第十五条：物业纠纷处理应依法公正，维护各方合法权益。
第六章：监督与管理第十六条：政府部门应加强对物业服务管理的监督，定期进行检查和评估。
第十七条：业主委员会应履行监督职责，维护业主权益。
第十八条：物业管理机构应主动接受社会和业主的监督，并及时反馈工作情况。
第七章：附则第十九条：对违反本条例规定的行为，依法给予相应的处罚。
第二十条：本条例自公布之日起施行。
附件：1. 物业费收费明细表2. 物业管理机构工作人员职责分工表3. 安全检查记录表法律名词及注释：1. 物业费：指物业管理机构按照法律规定从物业业主所征收的费用。
西安市物业管理条例 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。 第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条 市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。 区（县）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当按照其法定职责协同实施本条例。 第六条 物业管理行业协会应当加强行业建设，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法诚信经营，促进物业管理行业科学、规范、和谐发展。
第二章 业主及业主大会 第七条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。 第八条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主较少，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。 第九条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素，具体划分原则如下： （一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定； （二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域； （三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。 划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府处理。 本条例实施前已实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。 第十条 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理房屋销售许可证前，应当向所在地区（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。 区（县）物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。 第十一条 物业管理区域符合下例情形之一的，可以设立业主大会： （一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上的； （二）首套物业出售并交付使用满二年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。 物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。 街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区（县）物业管理行政主管部门应当予以指导。 第十二条 业主大会筹备组由5至9人组成。其中，街道办事处或乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表3至7名。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府提名，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。半数以上业主对提名提出异义的，由街道办事处、乡镇人民政府重新提名。 建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。 第十三条 业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份和核定业主人数、业主专有部分面积、物业总建筑面积； （四）拟定业主委员会委员选举办法； （五）确定业主委员会委员候选人； （六）首次业主大会的其他准备工作。 筹备组应当在首届业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。 第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首届业主大会。 首届业主大会选举产生业主委员会之日起7日内，筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组自行终止。 第十五条 业主大会分为定期会议和临时会议。 业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。 第十六条 下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当由物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数占半数业主参加。 业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其所有的专有物业建筑面积。 采用书面征求意见的形式召开业主大会的，应当在所在地街道办事处、乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 第十八条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会委员的人数应当为单数，但是不得少于5人，具体人数由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会议事规程规定。 业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和侯选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员。 第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案： （一）业主大会成立的情况； （二）业主大会议事规则； （三）管理规约； （四）业主委员会委员的基本情况。 第二十条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议： （一）有20%以上业主书面提议； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。 业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。 应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。 第二十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集。 街道办事处或者乡镇人民政府应当于业主大会召开会议15日前，将会议的议题、时间、地点区域以及表决事项在物业管理区域显著位置予以公告。 第二十三条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。 经1/3以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数同意。 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。 第二十四条 业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示，业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。 业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。 业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。 第二十五条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。 业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。 第二十六条 业主委员会组成人员不得有下列行为： （一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物； （二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作； （三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。 第二十七条 业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止： （一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的 （二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的； （四）被判处刑罚的。 第二十八条 业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止： （一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的； （二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的； （三）违反本条例第二十六条规定的；
