人口结构与中国房价

目录摘要 (1)关键词 (1)一、绪论 (1)（一）研究背景 (1)（二）研究目的和意义 (1)（三）国内外研究现状 (2)二、概念界定及房地产市场相关理论 (2)（一）人口结构 (2)1.人口年龄结构 (2)2.人口教育结构 (2)（二）房地产市场相关理论 (3)（三）人口结构对住宅市场的作用机制 (3)1.人口年龄结构与住宅价格关系的分析 (3)2.人口教育结构与住宅价格关系的分析 (3)三、我国人口结构变化与住宅市场 (4)（一）我国人口结构变化历程 (4)1.我国人口年龄结构变化 (4)2.我国人口教育结构变化 (4)（二）我国人口结构对住宅市场的影响 (4)1.人口年龄结构对我国住宅市场的影响 (4)2.教育结构对我国住宅市场的影响 (5)结论 (5)参考文献 (6)人口结构与中国房价摘要：中国的房价自2004年开始就呈现出持续走高的态势，范围波及全国，其上涨的速度之快，影响范围之广，是房价上涨的主要特点。

住房问题，在百姓的生活中，一直是一个亘古不变的问题。

众所周知，住房和百姓的生活息息相关，高价房的出现已经严重影响了百姓的生活，构成民生问题。

其对社会经济的平稳、可持续发展也有着较大的影响。

在实际生活中，人们已经产生了买房难的困扰，房价也成为了住房问题的主要困难之一。

近几年，经济学者和社会学者们不断从货币、金融、土地等多方面对房价高、买房难的问题作出学术研究和理论假设，但各抒己见，没有统一的定论。

本文，将通过人口结构的角度，即：人口年龄结构和教育结构对中国房价居高不下的原因作出分析。

关键词：人口结构；教育结构；作用机制；影响一、绪论（一）研究背景我国在70年代和90年代末实行了计划生育政策和住房分配货币比的重大改革，使得我国每年独生子女的数量日益增多，在一定程度上，推进了我国人口结构的变化。

而房改对于我国的经济增长和拉动也起到了重要的作用。

03年，国家明确指出，房地产是我国经济快速增长的一个重要部门，是我国国民经济的支柱产业，对我国市场经济的发展起到了至关重要的推动作用。

也正是在国家大力推进房改和政策支持的情况下，房价开始不断升高，经济飞速增长，少儿抚养比例降低。

我国在30年前，作为一个刚刚起步的发展中国家，这两项政策带来的效益是显而易见的。

（二）研究目的和意义随着房价的不断高升，买房难、房价高显然成为了全民关注的问题，也成为了主要的民生问题和社会经济问题。

高房价，其波动和高升对于社会经济存在着经济发展隐患，对于人们的社会认同感和归属感都起着绝对的影响。

随着国家政策的调控，我国高学历的人群越来越多，根据数据分析结果显示，11年的大学生毕业率比99年高出了就六百个百分点。

我国青少年的受教育程度显著提高，同时二十五岁至三十岁的人群成为了购房的主要人群。

我国的学者在货币政策、土地改革方面做了较多的研究，也为国家实施房改政策提出了重要的理论参考，虽然其研究面较广，研究深度较深，对住房问题和人口问题都作出了全面的分析。

但是其研究中忽视了收入问题和学历问题对购房需求的影响，因此，导致其无法解释高、低收入以及高、低学历的购房消费者的隐形需求与国内房价之间的关系。

本文基于人口年龄结构和教育结构的差异，分析了不同人口结构下，人们对房价的看法和影响。

（三）国内外研究现状国外对于人口结构与房价之间关系分析的研究有，Mankiw和Weil提出的人口规模对房价的影响理论，他们是美国最早使用数据统计法对人口结构和房价做出模型分析的学者，并对美国在未来会产生房价下降的趋势提出了自己的看法和观点。

其他的学者，如Poterba、McFadden等人分别运用实证分析法和结构估计法对美国的人口结构进行了系统化的分解和分析，推断出人口结构的变化会给房价带来的影响。

[1]根据国外的著名学者的理论研究，虽然其研究方法和研究过程有所不同，但其都得出了人口结构不论是在过去还是在未来，都是房价的重要影响因素之一。

国内的学者虽然从货币、土地、人口等多方面进行了实证分析、数据统计、理论研究，也得出了人口结构对房价的影响。

[2]国内的学者徐建祎等人以人口结构变化为主要突破口，对我国房价持续不下的原因和现象做出了分析。

我国对这一问题的研究表明，不论从微观还是宏观的角度来看待中国房价问题，人口结构都是其重要影响因素之一，也表明“婴儿潮”的出现是我国房价开始持续走高，迟迟不下的一个主要转折点。

二、概念界定及房地产市场相关理论（一）人口结构1.人口年龄结构人口结构主要是指特定年龄层次内的人口占到总人口的比例，它的定义不仅仅是社会发展和人口发展所决定的，是基于不论是过去还是现在的人口出生、死亡等对人口发展起到的整体影响和作用所决定的，也是综合了社会发展和经济发展的结果，[3]同时对未来人口的变动和再生有一定的参考价值和起到了基础的作用。

在未来人口的发展速度、发展类型、发展趋势上，人口结构都有着重大的价值和影响，对社会经济的发展也有一定程度上的作用。

2.人口教育结构人口教育结构，指的是，个体教育机构在整体中的比例和构成方式，即：在纵向的教育系统中，其级别与级别之间的联系和横向的教育系统中类别与类别之间的联系，以及它们之间的比例关系和作用关系。

（二）房地产市场相关理论市场的作用是联结社会需求和商品销售的重要环节，是在社会分工，即：供方和需方的产生情况下进行商品有价、无价、等价等交换的结果。

[4]具体的房地产市场指的是，房产交易所或者为房屋交易专门设立的场所，社会定义上的房地产市场是对房屋产生交易、买卖、转让等行为的综合管理场所。

房地产市场的特点也是十分鲜明的。

第一、区域性。

以房屋所处的地理位置和房屋的性能差异所决定；第二、代替性低。

因为房屋的地理位置不同，所以对于购买者来说不同地理位置的房屋其的需求度也不同；第三、交易复杂。

房屋的买卖不同于其他商品的交易，其设计土地、产权等多方面因素；第四、政府干预。

基于房屋的自身属性较强，在金融、市场、财政等多方面均有涉及，所以政府在房屋交易中也承担了一定的角色。

（三）人口结构对住宅市场的作用机制1.人口年龄结构与住宅价格关系的分析人口的总体是由不同年龄段的个体组成的，人口年龄结构能反映出每一个个体在总体中所占据的比例和其与总体之间的关系，[5]然而，每一个个体所组成的年龄段，在社会经济发展和社会发展中所处的地位，以及其对社会产生的影响也是不同的。

国际标准把0-14岁的人口定义为少年儿童人口，15-64岁的定义为劳动人口，60-65岁及65岁以上的人口则定义为老年人口。

在住房消费问题上，各年龄段不同的人口对住房购买的需求和要求都是不同的，尤其是二十岁至五十九岁的人口，其对住房的品质、环境等仍旧存在一定的要求，因此，这个年龄段内的人群是购房的主要人群。

所以，假设20-59岁的人口占人口总体的比例上升，那么房地产市场也会因此产生波动，即：20-59岁的人群基数越高，对房屋的需求量自然更大，那么房价则会被哄抬得越高。

同时，该人群也是国际定义中的劳动人口，实际中其也存在劳动行为和收入，那么该人群的增长也会带动市场经济的发展，随之而来的是个人收入的提升。

[6]以此而来，最终会落在生活质量改善和住房要求提升上，在某种程度上，他们也带动了商品房的市场。

2.人口教育结构与住宅价格关系的分析自古以来，人们更倾向于让自己的子女受高等教育，愿意在教育方面进行投资。

[7]每一个家庭会在生存稳定的情况下，尽可能多重视子女的教育，希望子女能够接受更加优质的教育，以及受到更高等的教育。

人口教育结构的变化对房价而言，有两个方面的影响，一是受教育的程度越高，其劳动所得的报酬和薪资越高，其对生活质量和住房要求也随之升高，从而影响房价；二是人群的迁移导致的劳动力转移引起的消费市场的扩大，当青壮年不断从其他地区向同一地区集中时，在无形之中扩大了房地产市场的需求，因此影响房价。

三、我国人口结构变化与住宅市场（一）我国人口结构变化历程1.我国人口年龄结构变化在我国科学医药事业不断发展的情况下，人口因病的死亡率和患病率持续下降，对于我国人口结构也发生了更大的变化。

因治病几率和医疗保障水平的不断提高，老年人因病死亡和患病的几率大大降低，老年人口的比例在总人口比例中长年持上涨趋势。

[8]而对于新生儿的出生率来看，国家支持优生优育，在岗青年享有国家的生育补贴和政策支持，更是在住房问题上，国家的政策也对新婚购房、首购房等方面加大了扶持力度。

这便使得人口在一定时间内快速的增长，令人口结构的金字塔呈现出两端大的现象。

但随着时间的推移，凸出的两端又会带动中国的人口从青年和壮年向老年移动。

图3-1-1 来源：2014年中国指数研究院调查结果从数据调查中，反映出我国人口年龄断层的现象，人口的年龄的两端较大，即：青年人口和老年人口。

这样的人口结构变化势必会对市场经济带来不可忽视的影响。

2.我国人口教育结构变化1977年，是一个令所有读书人都兴奋的时代，因为这一年国家恢复了高考制度。

这是国家在教育改革中最重要的一个举措，是教育改革征途上的里程碑，标志着我国将大力培养高素质人才，以推动国家发展和社会进步，促进国家经济和社会经济发展。

[9]但是当社会经济过度的快速发展的情况下，出现了教育产业化的问题，批量的中等教育学子被政策送进了高等教育学府的大门接受高等教育，国家实施这一政策的目的一方面是为了缓解就业的压力，另一方面是为了培养高尖技术和高学历的人才。

（二）我国人口结构对住宅市场的影响1.人口年龄结构对我国住宅市场的影响根据国家发布的人口数据统计显示，在20世纪90年代，我国的抚养比呈现出下降的趋势，直到21世纪初，我国自从98年出台了房改政策后，抚养比下降了近十个百分点。

这一切都源于我国在20世纪80年代爆发的第三次婴儿潮，21世纪时，他们已经成长为青年，带动了社会经济的发展，以及加大了人均收入，从而提高了生活质量和住房要求。

因此，在商品住宅的消费者群体中，第三次婴儿潮的人口加大了商品住宅的需求，以此推动了我国房价的上升。

图3-2-1 来源：2014年中国指数研究院调查结果从来自中国指数研究院的调查结果中，我们不难发现，在2014年的数据调查中显示，年轻人是主要的购房人群，其占据了总购房人数的50%，是购买房屋的主力军。

2.教育结构对我国住宅市场的影响在我国99年发布的“扩大高等教育规模”的政策后，这一重大的国家决策使得我国受高等教育的人口飞速上升，受教育人口中接受过高等教育的人口比例快速上涨。

[10]直至2012年，高等学府中培养出来的人才高达近六百万人，无时无刻的面临社会就业和定居的问题。

因此，这些人口对住房的需求和住房的要求不断提高，在购房人群中，他们是购房的主力军和主要人群。

随着我国高等教育政策的进一步完善和落实，受高等教育的人口会不断的增长，对我国的房地产市场也将进行快速的推动和发展。