房地产投资分析
第一章绪论
一、房地产
1、法律《辞海》定义：物质构成上由房产和地产两部分组成，使用形态上房产和地产是不可分的，价值形态上房产和地产是可分割的。
2、金融《辞海》定义：房地产是房屋建筑与土地的总称；实体上，房依地建，地为载体；价值上，房因地价，地因房贵；房地产是人类最基本的生产生活资料。
3、房地产定义：指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产：实物：土地、建筑物（房屋、构筑物）、附着物
权益：所有权、处分
4、房地产特性：1、不可移动（位置固定性）
2、非同质性
3、相互影响性
4、保值增值性
5、消费、投资双重属性
6、数量有限性
7、长期使用性
8、难以变现性
二、房地产投资
1、投资：事先垫付一定资本，以获得资金的收益或增值为目的，用于开发或经营某项事业的行为。
2、房地产投资：以获得未来的房地产的收益为目的，预先垫付一定资本，直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。
3、房地产投资收益类型：1、现金2、避税收入3、无形的收益
4、主体：企业为主
投资对象：有形或无形（房地产债券、房产公司股票、投资房产中介）
双重含义：一、资金；二、行为
5、作用：
1）对经济发展有巨大的推动作用宏观
2）对相关产业具有推动作用中观
3）对投资者消费作用明显，挤压其他消费微观
三、房地产投资的特征：
1、对地段选择特别重要
2、资金量巨大
3、投资回收期长
4、受政策影响性强
5、房地产投资具有专业管理的依赖性
6、适应性强（适应市场环境变化，投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度）增
添设施、完善功能、多种用途
四、房地产投资类型（形式）
1、按投资对象分为：（1）土地投资：将投资所需的资金投入到土地开发经营当中，以获取
土地收益
（2）房地产开发投资（增量投资）：将资金投入到房地产开发中，以出售房、地产来获取
收益
（3）房地产经营投资：以房地产经营（写字楼出租）为投资对象，包括取得房地产的费用，经营房地产的费用，以经营房地产来获取收益
（4）房地产证券投资（间接投资）：投资主体不直接将资金投入到房地产实体，而是投入到房地产证券当中，间接地获取房地产收益
（5）房地产中介（经纪人机构）投资：将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资
（6）房地产管理服务投资：将资金投入到物业管理、组织机构中。
2、按投资的物业类型分为：（1）居住物业投资：公共住房、商品房
（2）商业物业投资：商铺、写字楼（经营型、具有收益性）
（3）工业物业投资：仓储、工厂
（4）酒店与休闲娱乐设施投资：会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村
（5）特殊物业投资：需要政府特殊许可才能进行的投资，加油站、机场
房地产投资利弊：利：（1）回报率高（2）高抗通胀能力（3）易于融资（4）可以避税所得税金额=收入总额-工商统一税-（经营成本+折旧+推销成本+贷款利息）
（5）潜在增值（6）可获得多重收益
弊：（1）资金量巨大（2）回收期长（3）技巧性强（4）合作性太强（5）变现性差（6）固定性
六、房地产投资资金来源
（1）自有资金
（2）银行资金（贷款）银行或非银行（信托、资金、保险公司、投资公司、担保）的金融机构
（3）集资：房地产投资主体通过吸收社会闲散资金，如债、股票
（4）利用外资（5）财政拨款（6）预售：未建成前预先销售
（7）承包商带资承包垫付工程款，获得项目承包权
房地产投资形成条件：（1）投资主体具有投资房地产的愿望
（2）投资主体具有足够的可以投放的资金
（3）投资者找到投资机会
（4）满意的投资回报
房地产投资原则：（1）满足市场需求的原则（针对开发主体）
（2）充分准备的原则（考察市场行情，可行性研究）
（3）注重投资规模程度的原则
（4）背靠大树好乘凉的原则（合作）
（5）风险收益适当原则（“一三”法则）
（6）优化投资结构原则（投资回收期长）20%-30% 后备资金（见效快、周期短、易变现）
（7）积极稳妥的投资原则（量财力而行）
（8）利用财务杠杆的原则（以小搏大）
（9）发挥特色的原则
（10）战略比战术重要原则（回收期长、不特定性）
房地产投资与投机：投机属于投资范畴，是投资的一种特殊行为
房地产投机：是在法律允许范围内，由于市场不健全，政府调控不灵，而对社会整体产生负
效果的房地产投资行为
区别与联系：1、转手倒卖行为发生频率不同
2、期望的利润不同（投机期望获得高于正常利润的利润）
3、风险区别
4、持有时间
5、心理
6、职责权利、合同规范
都需投入一定量的资本，研究市场，获取利润
房地产投资分析研究对象、范围、方法
对象：研究房地产投资的运动规律、经济效率、决策方法
内容（范围）：1、房地产投资的运动过程、规律（资金运动）
2、房地产投资市场分析
3、房地产投资经济效益分析
4、投资项目的可行性分析
5、房地产投资决策
6、投资风险分析（系统风险、系统外风险）
方法：定性分析：头脑风暴、德尔菲、外推、幕景法
定量分析：期望值、直观比较法
静态分析：简单动态分析：复杂
意义（作用）：1、研究房地产投资分析是对房地产投资进行科学指导，促进房地产行业健康发展
2、将房地产投资决策纳入科学轨道
3、房地产投资分析能够提高房地产投资的综合效益，使房地产能长期发挥其效用
4、房地产投资分析有助于协同建设
第二章房地产投资风险与防护
一、风险
人们对为行为决策和宏观条件不确定性可能引起的后果，与预定目标发生多种负偏离的综合风险R=F(P,C) P：不利事件发生概率C：出现不利事件产生后果
风险特征：客观性、不确定性、潜在性、可测性、结果双重性、相关性（同一时间，不同决策者，产生不同风险；同一风险，决策者采取措施不同，风险结果不同）
风险效应：内在机制、引发某种行为产生，或具有某种行为的趋势
诱惑效应：由于风险利益的存在，作为外部刺激，使得人们具有某种动机，从而做出奉献选择并导致风险行为的产生
诱惑效应大小与风险利益有关，风险代价有关
约束效应：当人们受到外界某种危险信号刺激时，做出回避风险选择，做出回避行为（威慑、阻碍抑制）
平衡效应：诱惑效应与约束效应相互平衡的结果
房地产投资风险：1、自然风险：由于自然因素带的不确定性，如地震，洪水
2、社会风险：由于不可预料到的集体行为或个人反常行为所导致的风险（暴动、骗、盗窃）
3、市场风险：由于房地产市场中的不确定性存在的风险
1）财务风险：购买者出现财务状况的恶化导致投资不能及时收回或无法全部收回
2）利率风险：利率变动而导致的风险
3）购买力风险：由通货膨胀引起的
4）变现风险
4、技术风险：有科技进步所带来的风险，折旧加快
实践中几类常见的房地产投资风险分析：
投资损失的风险性、预期收益为达到
