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资产评估计算题

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资产评估计算题{例4-8}估价对象概况:估价对象是一栋出租的写字楼;土地总面积12000平方米，总建筑面积52000平方米;建筑层数为地上22层，地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用权年限为50年，从2000年5月15日起计。

估价要求:评估该对象2005年5月15日的市场价值解:估价过程如下:1、选择评估方法。

该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选择收益法。

2、搜集有关资料。

通过调查了解搜集到的有关资料总结如下: (1) 租金按净使用面积计。

可供出租的净使用面积总计为31200平方米，占总建筑面积的60%。

(2) 租金平均为35元/平方米.月(3) 空房率年平均为10%。

(4) 经常性费用平均每月为10万元。

(5) 房地产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

(6) 其他税费为租金收入的6%。

3、测算年有效毛收入:年有效毛收入=31200*35*12*(1-10%)=1179.36(万元) 4、测算年运营费用:(1)经常费用:年经常费用=10*12=120(万元)(2)房产税:年房产税=1179.36*12%=141.52(万元) (3)其他税费:年其他税费=1179.36*6%=70.76(万元)(4)运营费用:年运营费用=(1)+(2)+(3)=332.28(万元) 5、计算年净收益:年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847、08(万元)6、确定折现率。

在调查市场上有相似风险投资所要求的报酬率的基础上，确定折现率为10%。

7、计算房地产评估值。

根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的计算公式为:P=A/R{1-1/(1+r)^n}=A(P/A,r,n)上述公式中的收益期限n等于45年，因此:P=847.08/10%*{1-1/(1+10%)^45}=8354.59(万元)依据计算结果，根据估价人员的经验，确定本估价对象于2005年5月15日的评估价值为8355万元，单价为1607元/平方米。

{例4-9}估价对象概况:某写字楼2004年5月建成，钢筋混凝土结构，地上16层，地下1层，工程造价为3000元/平方米，建筑面积1200平方米，占地面积4000平方米，土地使用权性质为出让，使用年限为50年，2002年5月起计。

目前该写字楼用于出租，每月平均租金收入50万元。

经评估人员调查、分析，得知该建筑物经济耐用年限60年，现重置成本为3200元/平方米，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米60元，空置率为10%，每年需支付的管理费用为年租金的3%，维修费为重置成本的1.5%，其他税费为租金收入的5%，土地资本化率8%，建筑物资本化率10%。

估价要求:根据上述资料评估该写字楼所占土地使用权2006年5月的价格。

解:估价过程如下:1、评估方法的选择。

由于估价对象有收益，适宜采用收益法进行评估，因此选择收益法进行评估。

2、计算总收益。

总收益为客观而不是实际收益，因此: 年总收益=60*12000*(1-10%)*12=7776000(元)3、计算总费用。

(1) 年管理费用=7776000*3%=233280(元)(2) 年维修费=3200*12000*1.5%=576000(元)(3) 其他税费=7776000*5%=388800(元)年总费用=(1)+(2)+(3)=233280+576000+388800=1198080(元) 4、计算房地产纯收益:年房地产纯收益=年总收益-年总费用=7776000-1198080=6577920(元)5、计算建筑物纯收益。

(1) 计算年综合性贬值额。

由于土地使用年限小于房屋耐用年限，根据现行《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。

这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。

因此，房地产使用者可使用的年期为50-2=48年。

这样:年综合贬值额=建筑物重置价/使用年限=3200*12000/48=800000(元)(2) 计算建筑物现值。

建筑物现值=建筑物重置价-年综合性贬值额*已使用年数=3200*12000-800000*2=36800000(元)(3) 计算建筑物纯收益。

建筑物年纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率=36800000*10%=3680000(元)6、计算土地纯收益。

土地年纯收益=年房地产纯收益-建筑物年纯收益=6577920-3680000=2897920(元)7、确定土地使用权剩余年限:土地使用权剩余年限=50-4=46(年)8、计算土地使用权价格:评估价格=2897920/8%,1-1/(1+8%)^46,=35173240(元) 单位价格=35173240/40000=8793(元/平方米)【例4-14】估价对象概况:估价对象是一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地总面积6000平方米，土地形状规则，规划允许的用途为办公，容积率<=3,j 建筑覆盖率<=30%，土地使用权出让时间为2006年6月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。

估价要求:需要评估该宗地2006年6月出让时的单位地价和楼面地价。

解:估价过程如下:(1) 选择估价方法。

该宗地属于待开发土地，适用假设开发法进行估价，故选择假设开发法进行估价。

(2) 确定最佳的开发利用方式。

通过市场调查分析，该土地的最佳利用方式为建设写字楼;容积率达到最大的允许程度，即为3，因此总建筑面积为18000平方米;建筑覆盖率为30%;建筑物层数确定为9层，每层建筑物面积相等，均为2000平方米。

(3) 预测开发完成后的房地产价值。

根据对该地区房地产市场调查分析，预计该楼建成后即可售出，预计售价为20000元/平方米。

这样，总楼价为:楼价=20000*18000=360000000(元)(4) 预计开发期。

预计开发建设期为两年，即2008年6月建成。

(5) 估算建筑费和专业费。

建筑费预计为6000元/平方米，专业费为500元/平方米，建筑费和专业费在开发建设期内均匀投入。

这样，建筑费和专业费为:建筑费=6000*18000=108000000(元) 专业费=500*18000=9000000(元)(6) 计算销售费用和销售税费。

销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，“两税一费”和交易手续费等为售价的6%。

销售费用和销售税费=360000000*9%=3240000(元) (7) 估算开发利润。

预计开发商要求的投资利润率为20%，则:利润=(地价+建筑费+专业费)*20%=(地价+108000000+9000000)*20%=(地价+117000000)*20%(8) 计算利息。

银行年贷利率为6%，则:利息=地价*[(1+6%)^2-1] +117000000*[(1+6%)-1]=地价*0.1236+7020000 (9) 求取地价。

地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润=360000000-108000000-9000000-(地价*0.1236+7020000)-32400000-(地价+117000000)*20% 则地价=180180000/1.3236=136128740(元) (10) 估价结果。

综上所述，此宗地2006年6月出让时的单位地价和楼面地价为:单位地价=136128740/6000=22688(元/平方米)楼面地价=22688/3=7563(元/平方米)【例4-15】估价对象概况:估价对象是一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地面积2000平方米，土地形状规则，规划允许的用途为商往混合，容积率<=5，建筑覆盖率<=50%，土地使用年限为50年，出售时间为2006年3月。

估价要求:需要评估出该宗地2006年3月出售时的市场价值。

解:评估过程如下:(1) 确定估价方法。

该宗地为待开发建设用地，可选择假设开发法进行评估。

(2) 选取最佳开发利用方式。

根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发利用方式为建造商业居住混合楼。

总建筑面积1万平方米，总层数10层，单位建筑面积均为1000平方米，1-2层为商业用房，3-10层为住宅。

(3) 预计开发建设期为两年。

(4) 预计售楼价。

根据该地区房地产市场状况，预计建造完成后，商业用房即可售出，预计售价每平方米建筑面积8000元，住宅的70%在建造完成后即可出售，其余在年后方可出售i，预计售价建筑面积4500/元/平方米，折现率取12%。

总售楼价为: 楼价=(8000*2000)/(1+12%)^2+(4500*8000*70%)/(1+12%)^2+(4500*8000*30%)/(1+12%) ^3=12755102+20089286+7687227=40531615(元)(5) 估算开发费用及利润。

预计总建筑费为1300万元，专业费用为建筑费的10%，总税费预计为楼价的8%，销售利润率为15%。

在未来两年的建设期内，开发费用的投入情况为:第一年投入65%的建筑费及相关的专业费，第二年投入剩余的建筑费及相应的专业费，则:建筑费=(13000000*65%)/(1+12%)^0.5+(13000000*35%)/(1+12%)^1.5=7984499+3838702=1182320 1(元)专业费用=11823201*10%=1182320(元)税费=40531615*8%=3242529(元)利润=40531615*15%=6079742(元)由于在估算建筑费，专业费用以及售楼价时均已考虑了货币时间价值，上述各项评估参数都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此不必再单独计算投资利息。

(6) 求取地价。

地价=40531615-11823201-1182320-3242529-6079742=18203823 (元)单独地价=18203823/2000=9102(元/平方米)楼面地价=9102/5=1820(元/平方米)。

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计算题 资产评估

计算题 资产评估

四、计算题(本大题共5小题，共45分)1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。

加权更新成本＝2996500（元）（3分）加权投资年限＝2996500÷339900＝8.8（年）（1分）成新率＝5÷（5＋8.8×50%）×100％＝53％有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分）功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×3.791＝30479.64≈30479（元）（2分）经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。

（1分）被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗＝339900－339900×47％－30479＝149 668（元）（2分）2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。

资产评估计算题答案

资产评估计算题答案


交易日期
价格（元/平方米）
A
4100
2007.7.15
9000
B
4300
2006.7.23
8800
C
4600
2006.11.10
8850
D
4700
2008.6.7
9900
ห้องสมุดไป่ตู้
经调查得知，实例 A、D 为正常交易，实例 B、C 价格分别偏低 3%和 5%，2006 年 7 月以 来，房产价格平均每月上涨 2%。若将待评估营业用房的状况为基准定为 100，交易实例 A、 B、C、D 的状况评分数值按顺序分别定为 90、95、100、105，运用市场法计算该营业用房 的评估价值。
= 30 × 0.9091 + 40 × 0.8264 + 45 × 0.7513 + 500 × 0.7513 = 469.79(万元）
（2）总寿命期 20 年情况下
P = 30 × (1 + 10%)−1 + 40 ×（1 + 10%）−2 + 45 ×（1 + 10%）−3 + 50 × 1 − (1 + 10%)−17 × (1 + 10%)−3 10%
解： 交易案例修正计算：（按复利计算）
A:
9000 × 100 × 164 ×100 = 12913
100 127 90
B:
8800 × 100 × 164 ×100 = 15661
解： （1）计算总收益 总收益应为客观收益，而不是实际收益，故按每月 45 元/平方米计算
总收益 = 45 ×12 ×1200 ×（1- 8%）= 596160(元）
（2）计算总费用 房租损失准备费 27000 元
资产评估计算题

资产评估计算题

资产评估计算题1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。

例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。

解：前三年的收益现值P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2）+ 300×(p/s,10%,3）=675.8万元第四年开始的收益折现P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）= 3906.8万元P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元2 市场法书本P26 第三章习题最后一题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

（3）计算参照物修正后的地价解（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）（万元）3 国产单台（件）设备计算某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。

经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

试评估该机床原地续用的重置全价。

资产评估计算题

资产评估计算题

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。

假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。

[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）（1）企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。

该专利技术的开发成本为400万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。

该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为60万元。

转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。

试评估确定该无形资产转让的最低收费额。

解：400×[3/（3+5）]×[400/（400+800）] +60 + 20 = 130（万元）（2）甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。

该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。

专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。

通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。

折现率为10%，所得税税率为33%。

试确定该专利的评估价值。