我国房地产税费制度存在的主要问题有哪些

当前房地产业面临的问题及对策研究关键词：房地产；问题；对策；直接融资住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。

”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。

如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。

因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。

1 当前中国房地产业存在问题1.1 土地供应环节不够规范１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。

同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。

从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。

虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。

1.2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。

其中预收款也间接地来自银行贷款。

不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。

据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。

这个数值是偏危险的。

银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。

关于房地产企业税务风险的几点思考摘要随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。

但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。

本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。

关键词房地产企业税务风险策略房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。

随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。

基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。

税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。

另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。

另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。

最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。

由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。

笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：一、建立管理税务风险的专设机构房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。

房地产企业业财融合存在的问题及应对举措房地产企业，是指从事房地产开发、运营、管理和服务等经济活动，并以营利为目的、进行自主经营、建立独立核算体系的经济效率组织。

房地产企业具有项目前期投资金额大，开发周期较长，成本费用种类多、成本管控难度较大，资金管理难度大、融资需求高，涉税种类多、税负较重等的行业特点。

从目前我国房地产企业现状看，国内百强房企规模增长分化持续，行业竞争加剧，随着市场资源向优势房地产企业集聚，中小规模房企的增长空间也将会大大受限，房地产企业整体规模持续放缓趋势已定。

继2020年突发事件频发及经济下行的影响，加之“三道红线”政策出台、“贷款比例控制”全面实施，降负债、稳流动将成为房地产行业发展首要任务，迫使房地产企业放慢开发速度。

此外，当前无论是拿地、动工建设或是营销宣传建设费用投入压力都将增大，房地产企业货币资金状况对于整体业绩实现影响程度也将随之加深。

提高管理水平，管控成本，防范风险是房地产企业增强企业竞争力的必经之路。

面对将来变幻莫测的房地产市场环境，房地产企业必须做出较其他行业更敏捷的反应，无论是产品定位、售价调整、应对突发事件变化的经营计划等都需要更快、更准确的财务数据做支撑。

基于此，业财融合是房地产企业发展的必然趋势。

一、房地产企业业财融合的重要性所谓业财融合，是通过对企业经营过程中产生的所有财务数据及非财务数据进行提取、提炼、分析、价值挖掘，从财务视角发掘业务问题并提供优化改进建议，帮助企业建立数据驱动决策的智慧经营决策体系，从容应对瞬息万变的市场环境。

业财融合被看成企业将日常主要业务活动与财务管理密切的融合过程，根据企业各自的实际情况，通过高精准的财务管理，促进企业业务发展，使企业在运营中不断纠偏，在竞争市场中始终保持优势地位。

在业务和财务管理融合过程中，业务数据信息通过信息平台等介质传输到财务系统，由财务专业人员进行整理、合并、删减与分析，为企业发展提供保证，实现业财双方互补的目标，对企业提效增质具有非凡的意义。

我国房地产市场调控的难点与对策1.引言上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。

以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。

同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。

与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。

美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。

因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。

本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。

2.房地产市场调控的难点2.1目前房地产市场现状(一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。

特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。

根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。

在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。

像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。

(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。

房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。

但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？2.2我国城镇化发展带来的刚性需求最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。

我国房地产税收制度改革的探讨【摘要】当前我国正处于城镇化快速发展时期，为了加强房地产市场调控，运用税收手段实现公平和效率的统一，我国房地产税收体系改革势在必行。

针对我国现行房地产税收制度存在的问题，通过借鉴国外房地产税收制度的经验，本文提出了调整税基和税率、优化税费结构、完善征管体系、加强监控力度等房地产税收改革的建议。

【关键词】房地产；税收制度；改革一、现行房地产税收体系的构成我国在1994年全面的结构性税制改革后，形成了现行房地产税收体系基本框架，涉及的税种主要有12种，包括直接以房地产为课税对象的6种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税；与房地产紧密相关的税种6种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税。

按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。

二、房地产税收制度存在的问题通常，税收制度应当遵循效率、公平、财政三个基本原则，但当前我国房地产税收制度并未在土地资源优化配置和调节社会贫富差异上起到相应作用，相反则暴露出税收负担不合理、税收流失严重等问题。

房地产税收增长与地方经济增长表现出不协调的关系。

我国房地产税收制度本身存在如下主要问题[1，2，3，4]：（一）税种繁多，税费混乱房地产各个环节的税种繁多：房地产开发环节主要有耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税等税种；房地产交易环节主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税等税种；房地产保有环节主要有房产税、城镇土地使用税、房产税等税种；房地产出租环节有营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等税种。

税种繁多不但加大税收征管难度、增加征收成本，重复征收也加重纳税人负担。

税费混乱主要表现为：（1）以税代租，如城镇土地使用税带有明显的地租性质，采用定额税率，按实际占用土地面积进行征收，而不是按土地价值征收；（2）以费代税，如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

房地产企业财务成本管理存在的问题及对策探究【摘要】随着国家最新一轮的房地产调控的出台，中国楼市状况急转直下。

一二线城市在成交量低迷的情况下，大部分已经出现价格回落的情况。

并且政府做出了房价不下调绝不罢休的姿态，这对广大的房地产商都是坏消息。

所以房地产商当前最主要的任务就是管理自己的财务成本，尽量避免不必要的开支，争取度过这个房地产严冬。

【关键词】房地产；财务成本；管理；问题1.我国房地产企业发展现状自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。

特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。

房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。

给经济的运行带来了较大的影响。

目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。

少数人占据了大多数的资源。

并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。

所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。

随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。

但是房地产行业的利润空间是有限的，在土地公开招标的情况下，房地产商的利润率已经大不如前了。

面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。

2.房地产企业财务成本管理问题分析2.1房地产财务成本分析人们都认为房地产行业是一个暴利行业，但是开发商从拿地开始就要支付高额的资金这是不争的事实。

从购置土地前的项目调研开始一直到销售全部完成，期间的每一个过程都需要大量的资金支持。

任何一个环节的资金链断裂都会给整个房产项目带来不可估量的打击。

从大的方面来说，房地产开发的主要财务支出有以下几个方面：土地成本、政府规费、建安成本、配套设施成本、管理费用、销售费用、税费费用、隐性成本。

2.1.1土地成本房地产的开发离不开土地，但是由于我国国情的特殊性，土地作为一种稀缺性资源，直接受国家严格的限制，比如土地储备、土地招标拍卖挂牌出让等政策。

浅议房地产开发企业会计核算的难点和审计重点摘要：目前我国房地产财务核算逐步进入信息化、数据化时代，要求财务人员不断提升自身专业能力。

为此，文章分析了房地产开发企业会计核算难点与审计重点，以期为相关行业财务人员提供参考。

关键词：房地产开发企业；会计核算；难点；对策1.房地产开发企业会计核算的难点房地产企业会计是指在土地和房屋及配套设施的开发过程中，对其劳动成果及相应的劳动耗费进行计量的专门化会计。

1.1房地产企业确认收入是核算难点由于房地产存在多种产品类型，如住房、办公空间、商场和酒店等，其收入来源也呈现出多样性。

根据我国《房地产管理法》，开发商在推出房地产项目前，需要严格遵循合法的流程，从房管部门获得预售许可证，以确保其商品房销售的合法性。

鉴于房地产项目价值高、投资周期长，资金投入大，预售方式在销售中较为常见。

当项目开始预售或销售后，购房者支付时，多数会选择银行按揭分期付款。

根据我国税法的相关条款，无论购房者选择分期还是预付，房地产企业均应按照销售的标准进行会计核算，这与我国目前的会计标准中的收入确认方法相符。

但在实际操作中，由于收款时间与房屋交付时间的不同步，及销售房地产涉及的实物和产权转移双重交付，收入确认问题成为实践和理论中的焦点。

按照权责发生制，企业只有在项目全部完成并经相关部门或购房者验收后，才能确认其收入。

简言之，会计准则与税法存在的差异使得房地产企业的收入确认存在挑战，也是其在会计处理中的一个主要问题。

1.2房地产开发配套设施核算难点房地产企业在进行土地开发、建筑工程项目时，开发不仅仅是建造房子的框架和外表，在毛坯房完成后，还要对配套设施进行改进或者开通，室内的供水、供电和燃气设施的设计与启用；小区的绿化、道路建设、安全防范设备以及综合管理都被纳入考虑，还包括小区配备的幼儿园和休闲娱乐区域。

现代生活步调日益加快，为了满足人们对高品质生活的需求，同时也为了追求更高的商业回报，许多房地产公司开始提供精装修房屋，使得房屋装潢成为另一项核心业务。

区域经济与产业经济经济理论研究7地方税制弊端与改革的政策性建议梁小青(荆楚理工学院经济发展研究所,湖北荆门448000)摘要:地方税制直接决定着地方税收与当地经济的关联度,决定着地方政府对当地经济社会发展的调控能力。

本文从税权分置、地方主体税种二个角度分别探讨了目前的地方税制存在的弊端,提出了地方税制改革的政策性建议:建立三级分税体制以充分调动地方政府积极性,因势利导强化地方税源中营业税的主体地位,因地制宜培育新型地方税种。

关键词:地方税制;税权分置;主体税种;弊端;政策性建议一、地方税收体制的弊端1994年国家把税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共享税,建立起了中央和地方两套税收管理制度。

经过这些年运转,一些问题逐渐暴露了出来,新体制下的旧税制造成了地方财政收入规模过小,诱发了地方政府不规范的征收行为,影响了地方经济社会的科学发展。

[1](一)中央政府税权统揽与区域经济多元化中央政府与地方政府间税收划分一般受各自支出需求引导。

只有确定了政府间支出责任,才能确定各级政府的支出需要,也才能谈得上政府间的税收划分。

政府间支出责任划分的根据是:中央政府与地方政府应该各自对哪些职能负责。

中国经济体制改革是从计划经济向市场经济转型过程中实现的,经济社会发展必然要求中央政府有足够的财力支持。

因此,中国的税制一直就存在着强调收入、且要求集中的内在要求,而相对忽视税收作为经济调节功能的运用与实现。

1994年税制改革的主要目的就是为了增强中央宏观调控能力,提高中央财政收入集中度,几乎所有地方税税种立法权均由中央集中掌握,税收条例、实施细则以及税收优惠政策都由中央颁布。

随着国家改革开放的持续深入,区域经济多元化趋势日益凸显。

中央政府税权统揽的税制就开始暴露出其固有的问题。

中国地域辽阔,人口众多,区域间的地理环境、文化传统、经济实力、产业结构相去甚远,地区经济发展的差异很大;单纯依靠中央政府税权统揽,会因为信息不对称影响政策贯彻落实、派生出政策的 水土不服 ,不利于区域经济社会发展。

《房地产经营与管理》练习题库及答案房地产经营与管理练习题（⼀）⼀、单项选择题（本⼤题共20⼩题，每⼩题1分，共20分）在每⼩题列出的四个备选项中只有⼀个是符合题⽬要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均⽆分。

1.房地产也称为（）A.动产B.不动产C.固定资产D.流动资产2.根据建设部2000年3⽉29⽇颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发⼀级资质企业的注册资本不能低于（）A.6000万B.5000万C.4000万D.3000万3.地产经营管理个别风险属于（）A.系统风险B.⾮系统风险C.⾃然风险D.政治风险4.与其它筹资⽅式相⽐，利⽤发⾏股票筹集房地产资⾦所独具的优点是（）A.筹资成本低B.灵活性强，见效快C.不受市场利率变化的影响D.所筹资⾦⽆需偿还5.因国家建设需要，把农业⽤地变为城市建设⽤地时采取的⽅式是（）A.没收B.征⽤C.买卖D.⽆偿占有6.房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查⼯作后，下⼀步应当（）A.编制招标⽂件B.分发招标⽂件C.编制和送审标底D.制定评标、定标⽅法7.⼀项需要专门技术和设备的房屋装修⼯程，所采⽤的招标⽅式最好是（）A.公开招标B.半公开招标C.邀请招标D.议标8.中国⼟地市场是（）A.⼟地所有权市场B.⼟地收益权市场C.⼟地使⽤权市场D.⼟地占有权市场9.经过改建扩建的房屋，进⼊市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（）A.产权过户⼿续B.变更登记⼿续C.交易许可⼿续D.法律公证⼿续10.办理房地产⽴契过户的⼿续，必须遵循的程序是（）A.受理—验证—确权—调查—估价—⽴契—报批—归档B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—⽴契—归档C.受理—确权—调查—估价—报批—⽴契—归档D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—⽴契—归档11.承租⼈征得出租⼈的同意，可以将租⽤的房屋转租给他⼈，其房屋转租的最长期限不得超过（）A.政府规定的期限B.房屋所占⼟地的使⽤年限C.出租⼈指定的期限D.原租赁合同规定的期限12.⼟地出让的底价是指（）A.市场地价B.评估地价C.基准地价D.标定地价13.在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（）A.⼟地⾯积和形状B.地质和地势C.房地产坐落的位置D.建筑物的外观和质量14.国家对⼟地评估机构实⾏的制度是（）A.评估报告审查B.资格认证C.评估项⽬报批D.⼈员审定15.物业管理公司按照物业⾯积⼤⼩收取的物业管理费构成的基础是（）A.常规公共服务B.专项服务C.特约服务D.⽇常⽣活服务16.物业管理公司与业主管理委员会的关系是（）A.上下级关系B.管理与被管理的关系C.领导与被领导的关系D.委托⼈与被委托⼈关系17.房地产开发企业的营业收⼊是指G-W…P…W’—G’中的（）A.GB.WC.W’D.G’18.房地产买卖时买⽅所交纳契税的计税依据，是该房地产的（）A.评估价格B.市场价格C.理论价格D.抵押价格19.房地产收益分配体系的建⽴取决于（）A.房地产开发成本的构成B.房地产市场价格的构成C.房地产市场结构D.房地产产权结构20.城市规划是房地产经济调控的（）A.经济⼿段B.技术⼿段C.⾏政⼿段D.法律⼿段⼆、多项选择题(本⼤题共10⼩题，每⼩题2分，共20分)在每⼩题列出的五个备选项中有⼆个⾄五个是符合题⽬要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

房地产常见问题_房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及对策房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及对策随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活水平和人口城镇化率的不断提高，城市房地产业也快速发展，各地新建楼盘如雨后春笋般拔地而起，城市面貌日新月异。

但是也迎来了房地产开发领域涉稳矛盾纠纷的高发期，特别是近几年因城市征地拆迁、企业资金断链、物业管理不善等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现，涉及的问题纵横交错，纷繁复杂难处理，不仅严重损害了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，严重影响到社会和谐稳定。

一、存在的主要问题及原因分析：该领域出现的矛盾纠纷细分起来种类很多，原因也较多，归纳起来，笔者认为对社会影响较大、且处理难度较高的问题主要有如下几个方面：（一）征地拆迁问题。

从20__年高速公路征地拆迁开始至今，新晃县主要经历了教师新村、柏树林食品工业园、前锋工业园、八江口温泉、金橘佳苑、梅林春天、320国道改造、城东物流中心、城北风光带、沙湾滨水新区、舞水外滩等项目的征地拆迁工作，难易程度呈如下趋势：商业建设征地比国家重点工程建设征地难；交通便利地域征地比交通不便地域征地难；征收房屋、熟地、农田比山地难。

从个案来看：高速公路建设征地和柏树林食品工业园建设征地是最难的，这2个项目本人都经历参加过，征地难的主要原因各有不同。

高速公路征地一开始老百姓还是理解支持的，但为什么后来征地难到了由市领导亲自出面，出动武警公安、政府干部几百号人现场强征的局面呢？其主要原因是征地标准不一致，与紧临的贵州省各是一个价（贵州是1.2万元/亩，新晃才0.6万元/亩），出现大规模阻工后政府向百姓承诺补足后事件才得以平息。

柏树林征地前后经过了近6年时间，期间出现了多次上访和2此较大规模的阻工事件。

综其原因主要是：1、私自买卖土地严重，同等地块价格比政府征地的补偿价格高出许多，造成补偿标准不一致，百姓怨气大；2、受高速公路征地影响，百姓内心存着“不闹不得，多闹多得”的心理；3、所征地块是地处城郊且交通便利、水源充足的良田，产值或经济收入都很高，被征地户土地被征用后半数人完全失去土地，生活上失去保障，建房失去了宅基地，而当时政府暂时只能在口头上承诺今后解决，但事实上至今许多问题得不到解决；4、征地补偿款不能及时到位，征地时间拉得过长，滋生的其他问题不断涌现。