选址理论知识

理论课教材选址技巧一､选址的重要性（一）什么是选址？* 通过对项目的的属性了解，回到家选择一个属于该项目的适合位置。

* 店面分为理想店址与不理想店址两种，不同店址为我们带来不同的效果。

（二）理想店址与不理想店址①理想店址* 促进利润倍增（客流量大，增大营业额，促使利润翻倍）* 具备增值性（店面因周边地段发展而使其价值更高，转出费用比转入费用高，使店主从中获取利润）* 开店成功重要性50%（开店比率占50%说明非常重要，好的店面会给我们带来客流量，增加营业额）②不理想店址* 不易转手进退两难（店面转手困难，继续经营也困难，陷入僵局）* 严重影响后期经营（造成后期的经营不善）* 成店面巨额损失（在没有盈利的情况下，还要去支出日常消耗，甚至连成本都赚不回来）（三）商圈分类①城市综合体②大型医院③文教商圈④小吃街⑤步行街⑥大型商超⑦美食城⑧大学食堂⑨农贸市场⑩工业区11 大型交通枢纽（四）分析商圈1 城市综合体优势：人流量大，餐饮消费群体集中，消费能力高。

劣势：同类产品竞争大，成品类别有所限制。

2 步行街优势：有很好的地理位置，商业密度高，消费群体广泛，人流量大，消费能力高,节假日人流量非常大。

劣势：租金相对较高，产品定位相对较高，同类产品竞争大,受天气因素影响较大。

3 美食城优势：消费群体比较集中，高峰期比较固定，翻台率高。

劣势：品牌较多，竞争力大，出餐速度要求非常高，就餐环境比较拥挤喧闹。

4 大型医院优势：竞争对手较少，消费较为集中，外送增值空间高。

劣势：目标消费人群较少，就餐环境要求高。

5 交通枢纽优势：人流量较大，消费能力高，营业时间长。

劣势：高峰期不稳定，回头率低，一般为一次性消费。

6 写字楼优势：人流量比较稳定，高峰时间比较固定，人均消费中等，外送增值服务高。

劣势：非工作时间人流量较少，出餐速度要求非常高。

7 文教区优势：目标消费群体比较集中，有固定高峰期。

劣势：部分学生的消费能力有限，有群体效应，产品好坏直接影响二次消费，寒暑假期会有空档期。

8 工业区优势：人流量大，租金相对较低。

劣势：消费能力低，产品类别有所限制。

9 大型社区优势：目标消费群稳定，讲究便利性、亲切感，回头率高。

劣势：消费模式单一，消费突破力较弱，产品口味和服务要求高。

10 农贸市场优势：首次投资费用相对其它商圈较低，人流量比较固定，高峰期比较固定。

劣势：消费能力比较低，产品口味要求高。

（五）商圈评估* 不同角度评估有预选店面时，可以从店面不同角度进行拍摄去分析周围都是哪些商圈分类 * 聚客点能够聚集人流的地方，在人来人往的地方，却每天部分人都能在这个位置停留三五分钟。

* 同行业店面同是餐饮行业，但是产品线并不冲突的品牌* 竞争对手店面同一行业，产品线相同，与其形成一种竞争力案例分析在不同位置，不同环境里面，您怎么去选择店址？二、选址流程与方法（一）理想店面六要素➢良好的经营环境周边店内的环境、干净、卫生是餐饮行业的必备条件。

➢稳定的客源目标消费群体大。

➢齐全的店面硬件看该店面是否具备上下水（水龙头、下水道）设备硬件是否合适做餐饮。

➢稳定的租期租期最好3-5年，因为前期投进去的装修费、成本费要一定时间去盈利填补，如果租期太短有可能还没回利。

➢便利交通店门口最好保留能停自行车，电瓶车的位置，而且店位置不能过于偏僻。

➢房租性价比要高物超所值，地理位置带来的利润远比租金高。

（二）选址渠道✧朋友帮忙✧实地考察✧报纸✧房源网✧中介✧求租广告（三）选址方法✧出租✧转租✧毳租✧拼租（四）选址流程（签约前工作）聚焦商圈寻找店面评估店面确定签约* 聚焦商圈：在各大商圈分类中结合项目情况、锁定适合商圈* 寻找店面：锁定商圈后在该范围内寻找店面* 评估店面：找到合适店面后进行评估* 确定签约：评估通过后进行合同签约签约注意事项➢承租之前一定要查证商业用房情况，确认对方为该商铺产权人。

➢承租期间物业费、管理费是多少，由谁承担。

➢把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租，房租的调整额度最好不要超过10%。

➢确认商铺整修期是否免租，费用由谁来负担。

➢装修期间，如果改水改电或者有大面积的装修，房东能不能允许，并写在契约里。

➢确认租赁期间租押金与收取日、租约终止、转租限制，租期中途解约应如何处理，要提前多久告知，确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知。

营建理论营建主要内容：①装修②设备③人员④物料一、装修（一）营建与店面经营的关系* 提升店铺的醒目度把店内的灯光布置得明亮，吸引客户注意力以免被客户忽略掉。

* 提高进店率通过搞活动等方法吸引客户进店，增加客源、有客流才能增加营业额。

* 提升舒适度舒适度与灯光、布置、桌椅、店内音乐都有关，在店内明显位置摆放杂志、休闲读物也可以提高舒适度。

* 提高客单价通过引导客户消费，为客户推荐、二次销售、连带销售促使消费金额提高。

*提高项目的品牌知名度品牌知名度指在当地1公里范围内客户听到某品牌名字清楚该品牌位置，店内产品以及外卖电话。

（二）店面设计图设计图流程：原始结构图→平面设计图→3D效果图①原始结构图测量事项1 量店面长、宽、高2 测量楼层高度3 测量墙面长度及宽度4 测量柱子长度及宽度5 标记柱子、门口、卫生间及楼梯位置6 测量门头高度7 测量楼梯所占面积8 测量卫生间所占面积（注：以上单位均为厘米CM）②平面设计图设计师根据原始结构图3-5天内设计出平面效果图，平面效果图内包括：店内区域划分、店内桌、椅设备摆放、灯饰摆放3D效果图3D效果图是根据实物做出的立体图案，效果逼真，如同实体店面：(三）营建工具包——宣传品工具包分为：VI版（广告公司用专用软件打开）、KT版（手机直接打开）、工具包内容为模板，均可改动（内容：LOGO和吉祥物、菜单、侧灯箱、代金卷、海报、会员卡、积分卡、价目表、门墙带、商超进场手册、形象墙、宣传单、展架、桌牌）（四）营建注意事项1 合同书（法人、限期、联系电话、工程款支付方式）2 设备进场布局3 轻装修、重装饰4 注意环境保护、控制施工噪音二､设备（一）柜体* 产品冷藏柜* 1.2M收银机* 0.8收银机* 转角柜* 装饰板（二）不锈钢操作台* 1.8/1.5冷柜* 1.8/1.5操作台* 1.8/1.5水吧操作台（三）桌椅* 椅子* 桌子* 靠背枕（四）灯饰* 铝合金吊灯* 玻璃吊灯* 橡胶亚克力吊灯二､人员（一）招聘渠道及其优劣势* 人才招聘会（招聘岗位受局限、同行竞争较大、选择性多）* 网络（真实性低、流失率大、资讯丰富、足不出户方便快捷）* 中介（需检验真实性、收取费用、效率高）* 同行业挖人（难度高、周期长、上手快）* 员工介绍（裙带关系、到岗周期短）* 亲朋好友介绍（不好管理、稳定性强、可信度高）* 兼职学生钟点工（时间受限、头脑灵活、应变能力强、要求少、成本低）（二）招聘人员要求* 服务意识* 团队意识* 应变能力* 有责任心* 态度和经验（三）面试技巧3小句*问：发现食品上有不明物体，你会怎么处理？答：先道歉，再解决，最后再次道歉。

* 问：当客户选择菜品犹豫时，你会怎么处理？答：先了解客户口味，再去推荐产品。

* 问：有两个同事在吵架，你会怎么处理？答：先分开，空闲时再单独调解。

(四）员工管理* 原则及宗旨人员管理以“尊重”为前提，以他人喜欢的方式对待他人。

* 人员的激励销售员业绩与员工薪资挂钩。

工资结构：底薪+提成。

* 人员培训与辅导采用一对一师傅代训的辅导方式。

二､物料(一）物料订购注意事项——运输方式、日期、收货（二）物料采购通过第一次采购，选择适合的供货渠道质量：选物料齐全的供货商，采购次数少服务：提供配送的供货商，完善的售后保障信誉：信誉度搞的供货商，保证采购质量付款方式：每月一结、滚动付款、货到付款（三）物料的验收* 核对价格* 盘点数量* 检查质量* 产地品牌（四）——原材料分类：* 干货：零上10--20都（常温） * 湿货：0--5度左右（冷藏）* 冻货：零下18--0都（冷冻）营运理论一､开业前准备（一）开店前具备哪些条件？1.证件齐全：《个体工商户名称预先登记申请书》《健康证》《餐饮经营许可证》《个体工商户营业执照》《税务登记证》。

2.料包充足：在当地购买的工具，材料。

3.水电煤，设备运转正常：把所有水电打开测试，所有设备同时打开看电压是否能正常供应。

4.原材料购买齐全：在本公司购买的物料是否已经收到。

5.人员培养到位：采购，收银员，操作员，外卖员6.收银系统：备用金，零钱7.宣传，营销方案准备：开业前营销方案落定，做好活动前的工作准备（定制宣传单，海报等）（二）定价四要素* 目标消费人群* 竞争对手* 食材成本* 期望利润率①目标消费人群分析：* 年龄特征→35岁以内* 消费能力→根据当地消费水平而定* 消费心理→某个时间段的消费人群比较多* 消费习惯→常用那种方式付款（支付宝，微信支付，现金等）②分析竞争对手:* 用餐环境→装修风格* 服务水平→服务态度及服务细节* 出品质量与价格→产品口感，产品价格* 优势与劣势→可取的地方与引以为戒的地方同行调差对店面位置周边的3~5家同行进行调查分析，主要针对：位置，经营面积，营业时间，人均消费，来客数以及预估该营业额来分析。

③分析成本可控成本：食材成本，员工工资，能源损耗等。

不可控成本：当铺租金，设备/装修折旧等。

可控成本开源节流* 原材料成本：根据标准的配方，使用最标准的工具来量取，达到最标准口感的同时也不多浪费原材料。

* 水电成本：非高峰期关掉一部分设备，每日登记水电表，耗电设备不要经常开关。

* 设备维护保养成本：设备定期维护，定期清洁，增长设备使用寿命。

* 人员管理成本：合理利用人力资源，不多浪费工资去聘请多余人员。

期望利润率理想利润比例：主食50%-60%小吃60%-70%饮品70%-80%关键因素：目标消费群体水平竞争对手二. 宣传与促销（一）促销方法1.打折让利2.赠品销售3.现金返现4.凭证优惠5.集点购买6.联合促销7.免费试用 8.抽奖销售9.参与有奖 10.捆绑销售11.限量供应 12.老顾客回访（二）产品推销扩大影响力：提高品牌在当地的知名度。

升级盈利模式：稳定老客户，发掘潜在客户。

促销：开业促销，产品组合，建议性消费，折扣促销，节假日促销。

（三）开业活动开业当天庆典：条幅，礼炮，花篮，红毯，彩虹门，锣鼓队等。

开业活动：打折，办理会员，礼品，代金券，抽奖。

（四）宣传方法宣传单：去哪做：广告公司格式：32开、16开等宣传单价位：因市场定发放：由谁去发发放时段：客流高峰期范围：1公里内内容：代金券、地址、实物图、简介、电话目的：不是让人来而是让人知道海报：通常贴于店门口，内容以实物和店面活动为主。

地贴：用途：店面指引。