如何经营城市

如何经营城市进入新世纪的XXX正面临着一系列历史性的重要选择：最大的机遇是承办奥运帆船项目和招商引资，最严峻的挑战是加入世贸组织和对外出口，最紧迫的问题是人才和优化投资环境，最具潜力的是经营城市和税源经济。

毫无疑问，无论抓住办奥机遇，提升城市品质，扩大招商引资，还是积极应对加入世贸组织，进一步扩大对外出口；无论是普遍提高市民的整体素质，解决人才不足的问题，还是加快行政管理体制创新，进一步优化投资软环境，都必须把经营城市作为一个关键性的环节来抓，进一步提高运作水平，充分释放其潜能，从而推进城市各项事业的大发展。

尽管目前对经营城市理念有多种理解，包括广义的、狭义的、宏观的、中观的、微观的。

但其基本要义是显而易见的，那就是城市的管理者必须适应市场经济发展的要求，努力将市场机制全方位、全过程地引入到城市管理工作中，渗透到城市规划、建设和发展中，渗透到政府对城市经济、社会、文化等各方面工作的整体驾驭中。

因此，经营城市应该是一种城市发展模式的转变和创新。

这种转变和创新应该至少具备以下几个基本特征：大资源或者说是泛资源观念的确立。

即把整个城市看作一个资源的聚合体，在城市之中没有什么不是资源的。

城市资源不仅包括物质的、有形的，也包括精神的、无形的；不仅包括现存的、供给的，也包括潜在的、需求的。

特别是要将政策的、智力的、居民注意力等作为十分重要的因素纳入资源的范畴。

只有确立了大资源观念，经营城市才有了可靠的基础。

更多地采用资本运作的方式。

资源是有价值的，但只有将其价值进行量化才能使其得以显现，形成资本，这是对资源进行资本运作的基本点。

资源也只有进行量化形成资本，才能灵活地流动、有效地组合。

因此，要通过各种方式保持资本的高度活化，不断优化配置，加快资本的聚集、增值、再聚集、再增值的循环过程，产生“滚雪球”的运作效应。

积极推动各类投资主体参与城市发展。

城市空间和功能的载体是开放式、公众式的，多种投资主体参与、社会化运作是其基本属性。

因此，必须彻底摆脱过去计划经济的模式，改变以政府为主、财政拿钱的僵化方式，通过资本运作，吸引个人、企业、中介组织等各类社会主体参与城市发展，努力形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营城市模式。

广泛引入竞争机制。

在市场经济条件下，竞争是解决很多问题的最好办法。

必须打破国家垄断城市建设特别是公用事业、基础设施建设和经营的旧模式，将更多的行业、领域的建设经营推向市场，以竞争性打破垄断性，在竞争中改进社会服务与管理。

甚至在一些管理领域，也可以通过公开竞标、双向选择、等价交换等市场经济通行方式，推动企业竞争，进一步提高建设与管理的效益和效率。

在廓清经营城市基本理念的基础上，就必须明确其基本的实现途径，也就是说要将经营城市的理念落实到工作推进中去，找到有效的切入点和工作中心，这样才能取得理想的效果。

经营城市的焦点是城市建设，其核心内容是运作好城市土地资本和地域空间最大限度地利用好土地及地域空间，使之升值，以地生财，推进建设。

最基本的出发点就是，要改变单纯行政划拨土地或协议出让的做法，通过建立土地储备制度，由政府垄断土地一级市场，对规划用地先行投资，完善基础设施，优化开发环境，将生地养熟，再以拍卖方式出让地块使用权，收益归政府财政。

这一运作方式目前已得到广泛认可，实践中也已取得明显效果。

XXX市去年推行土地储备制度，仅拍卖不足40亩地，就已获得7000多万元的收入，显示出这一运作方式的强大生命力。

在此基础上，更重要、更难以操作的就是通过调整土地存量使政府获得更大土地收益。

这要解决好两个问题，一是如何在旧城改造中通过经营土地，凝聚财力，加快改造步伐。

比较理想的选择是：将土地出让和旧城改造相结合，两类项目分别价值量化、拍卖招标、货币结算。

政府通过土地出让拍卖获得了最大的土地收益，然后以此收益对弱势旧城改造项目资金定额补贴进行招标，从而吸引开发商参加投标。

二是如何在城市道路建设中运作好两侧土地，增加政府收益。

目前对于城市道路，主要是由政府使用财政资金或贷款投入建设，建成后除高速路可通过收费实现投资回收外，其他投入均属无偿，而对道路建成后两侧的土地及房地产大幅度增值产生的收益却往往不予考虑。

从经营城市的角度看，这完全是政府收益的流失。

因此，要对城市道路两侧土地进行规划控制，纳入政府土地储备。

对易于开发、短期内升值预期较大的地块，由政府组织基础设施配套后，以拍卖或招标方式进行熟地出让，使政府成为道路两侧土地升值最大受益者。

在落实城市经营理念中，积极推进城市公用设施建设经营的市场化运作，也是一项十分现实的选择数量庞大的城市公用设施是城市政府的重要资源，应积极创造条件赋予其资本属性，加快其资本化经营、市场化运作进程，使其更具有流动性，更易于增值或变现，促进收益的最大化，再用于公用设施再建设再经营，形成良性循环。

其一，如何采取公司化的方式将更多的公用设施建设经营项目推向市场，使其自负盈亏。

一般来讲，除极少数必须由政府控制、不得不补贴的公用设施外，绝大部分公用设施项目都可以成为可经营的资源，纳入市场化运作的范畴。

这里面关键是加快公司化运作的进程。

XXX中水回用项目在推进过程中，由一家政府投资公司作为投资主体，以中水再利用作为资源，吸收其他有关投资公司、建设企业参股成立股份公司，实行项目法人制，由投资公司控股，以便全力推进项目建设。

但投资公司对项目公司仅是阶段性控股，一旦项目公司进入效益期，投资公司即可退出，转而进行其他投资项目。

这个过程可以简述为资源融资、项目法人制运作、阶段性持股、有效准备退出。

大多数公用项目进入市场，都可采取此种方式。

其二，如何采取资本化的手段拓宽融资渠道。

对部分国有资产进行优化重组，形成优势资本，直接进入资本市场进行融资。

这也就是公用事业企业上市。

还可探讨BOT、TOT等方式直接吸引外来资本。

目前XXX正在与法国威望迪通用水务集团就建设经营污水处理厂项目进行合作，中方以两个污水处理厂现有资产入股，法方投入现金改造其中一座旧污水处理厂设施、扩大一座污水处理厂能力。

待到污水处理等行业的收益超过平均利润率时，即可参照国际惯例通过公开招标的方式吸引外来资金直接投资，使经营权转让市场化，由投资者自筹资金、自负盈亏。

其三，如何采取多种方式多元化、多渠道筹集资金。

目前XXX开始实施的后海热电厂、虎山供热站、液化天然气化站、公交枢纽站等公用设施建设，全部资金来源均为社会投资。

投资10亿元的308国道改造工程，市财力投资仅占12％，其它资金由交通、电力、通信等部门和企业自筹。

这说明多元化的筹资方式是经营城市基础设施的一项基本策略。

产业资本是推动城市发展的核心力量，有效地运作产业资本也是经营城市本身应有之义经济发展需要不断的资本输入，这就意味着产业资本要保持高度的活化和易变现，能够及时迅速地向优势产业流动，同时其自身结构也能在不断调整中更加优化。

这里的关键是对产业资本进行综合运作。

首先，要保证集中优势资本投向优势产业。

XXX市近几年来通过增加技改投入、上市、优化土地价值等方式，集中了近500亿元的优势资本，投向优势产业和重点发展的产业，努力建设港口、海洋、旅游三个特色经济，构建电子家电、石油化工、汽车机车船舶集装箱制造、新材料四个产业基地，打造产业发展的核心竞争力。

仅去年确定的重大技改项目总投资达到134亿元，已投入60亿元。

到去年底，通过上市企业新增融资额50多亿元，累计上市融资额超过100亿元。

还采取各种方式将价值近50多亿元的土地作为国有资本注入企业，使土地价值得以优化。

其次，就是采用市场手段，有进有退，盘活资产。

结合国有企业的改革、改造和国有资本的战略性调整、重组，综合运用破产、兼并、债转股、退二进三、退市进郊等手段，提高存量资本质量。

目前XXX市属国有及国有控股、参股企业存量资产已超过1000亿元，其中国有净资产超过220亿元，通过拍卖、协议转让、置换等资本运营方式退出或减持国有资本，可以盘活60多个亿的资产。

去年全市的债转股总额为27.1亿元。

通过上述运作，可以使国有资本质量得以进一步提高。

去年市属国有企业资产负债率为63％，其中工业企业资产负债率为56％，下降了6.6个百分点。

更为重要的是，通过产业资本的运作，XXX在产业发展上，形成了包括海尔、青啤、海信、双星、澳柯玛等在内的一批大产业集团，形成了一批后劲足、科技含量高的新经济增长点。

实践证明，对于产业资本的运作，在优化增量中关键是保持资本的高度活化和货币化，建立通畅的投入和退出机制，形成“投入——增值——退出——再投入”的良性循在滚动使用中实现增值；在盘活存量中则要大胆运用兼并、收购、股权置换、转让、改组等手段，达到资本有效流动，在流动中实现结构的优化。

大力推进无形资产的“有形化”运作，也会为经营城市提供共新的依托在城市可经营资产中，既有土地、道路、桥梁等大量的有形资产，又有从有形资产中衍生出来的大量无形资产，包括户外广告标牌经营权、公路汽车线路经营权以及公路、桥梁、雕塑冠名权等等。

对这些无形资产，要进行深入控制和深度开发，进行有形化运作，通过转让、拍卖、租赁等形式使其进入运营状态，达到盘活资产、优化资源潜在价值、筹集城市建设资金的目的。

XXX已在这些方面做了不少探索，九十年代中期以来，先后将一些交通干道和立交桥的冠名权向企业转让，将一些重要路段下的过街地道经营管理权向企业、个人转让，将市区主要道路的广告经营权向外资企业转让，将市区所有出租车和市区部分公交线路的营运权进行拍卖，为城市无形资产的资本化运作提供了范例。

今年还要将冷饮摊点、书报亭、自动售货机、治安亭、看车亭、网点亭、售票亭等零售服务设施的经营权全面推向市场，公开拍卖，收益用于弥补城区建设管理经济不足。

经营无形资产还有一个重要领域，就是进一步加强对居民注意力的“有形化”经营，这是一笔特殊的无形资产。

注意力就是需求，满足需求就形成产业，从而实现了无形资产的有形化。

当前随着人民群众物质生活水平的不断提高，城市居民的注意力已经发生变化，由单纯的注重物质消费到物质与精神文化生活的并重，由注重数量到更加注重品质。

特别是部分居民在消费需求基本满足的基础上，投资创业的愿望日益迫切。

准确把握注意力资源的这些变化，不断满足居民不断增长的多方面物质文化需求，既是贯彻“三个代表”重要思想的必然要求，又是深化经营城市实践的必然要求。

这些年来，XXX围绕满足市民的物质文化需求，大力兴办了XXX啤酒节、国际电子家电博览会、海洋节、时装周等名牌节庆活动和各种综合性经济文化活动，更好地凝聚了人气，扩大了需求。

通过落实扩大内需、促进消费的各项政策，带动了居民对住房、汽车等大额商品的需求，促进了消费新热点的形成。

积极塑造良好的企业发展环境，鼓励个体私企放手发展，进一步调动了社会富余资本的投资创业需求。