合肥市滨湖新区房地产市场分析

合肥市滨湖新区房地产市场分析集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-毕业论文学院经济学院班级学号姓名题目指导教师（姓名及职称）[总评成绩：良]合肥市滨湖新区房地产市场分析内容摘要：当前国内房地产市场发展进入了一个新的阶段，在复杂多变的现代市场中，制定一种有效的经营战略，能够在实践中起到积极的作用和效果，文章利用实践案例分析的方式，明确了合肥市滨湖新区房地产发展现状，明确了在实际经营中存在的问题和不足，之后对相应的问题进行针对性的应对，对相应的发展战略进行明确，并且从宏观和微观层面进行实质性的应对，对滨湖新区房地产市场能够起到积极的应对作用。

关键词：合肥；滨湖新区；房地产AnalysisoftherealestatemarketinBinhuNewDistrictofHefeiAbstract:Currentdomesticrealestatemarketdevelopmententeredtheanewstage,aneffec tivemanagementstrategyisformulatedinthecomplexandchangeablemodernmarket,canpla yapositiveroleandeffectivenessinpracticeto.Inthispaper,usingpracticecaseanalys is,clearHefeiBinhuNewDistrictrealestatedevelopmentpresentsituation,clearthepro blemsanddeficienciesexistingintheactualoperation,afterthecorrespondingproblemsareinresponsetothecorrespondingdevelopmentstrategyclearly,andfromthemacroandmi crolevelsweresubstantialcoping,BinhuNewArearealestatemarketfieldcanplayapositi veroleincoping.Keywords:Hefei;Binhunewdistrict;realestate目录一、导言5（一）选题背景和研究意义4（二）文献综述4二、滨湖新区房地产市场swot分析5（一）滨湖新区房地产市场概况5（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析7三、滨湖新区房地产市场的发展战略12四、结论及政策建议12（一）宏观管理层面13（二）微观层面14参考文献15一、导言（一）选题背景和研究意义据报道,国家统计局公布了2015年11月国内70个大中城市的最新房价,环比价格下降的城市有69个,可以直观得出我国楼市去库存化正在加快。

2016年3月楼市再度上涨引起了国民的关注。

2006年11月15日,合肥市市委市政府抓住这一机遇,将滨湖新区作为合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区”），正式启动滨湖新区建设。

一个坚持基础设施优先、坚持社会事业优先、社会事业初具规模、人民群众安居乐业、人气逐渐汇集的新城区在三到五年内傲然崛起。

滨湖新区是合肥市“141”战略的排头兵，在近十年的发展中为环巢湖生态文明示范区做了一个良好的示范,靠着创新与敢为天下先的精神从无到有,由弱到强。

但是在发展的过程中也产生了一些问题。

合肥市从2002年起房地产价格上涨幅度明显，至2015年，房屋销售均价上涨了将近2倍，部分区域甚至上涨了3倍左右。

为了避免合肥市因房地产价格过快上涨所带来的潜在危害,合肥市政府积极实行国家限购令等一系列房价抑制措施。

合肥市房地产价格的波动受多种因素影响，每种因素的影响程度也不一样。

笔者通过对滨湖新区房地产市场进行swot分析以及影响因素分析,剖析滨湖房地产市场发展存在的问题并提出可操作性的建议。

更希望可以以滨湖新区为例，延伸到其他地区乃至为安徽省房地产市场发展提供建议。

（二）文献综述国内学者对房地产市场进行过不同角度、不同程度的研究。

张弛(2005)研究了中国一二三线城市房价影响因素，认为影响一线城市房价的主要因素是地价和人均GDP，影响二线城市房价的主要因素是地价、购房者预期、地方政府财政收入及汇率，影响三线城市楼价的主要因素是三线城市人均GDP、购房者预期及汇率。

因此二线城市地方政府应当减少对房地产市场的干预。

此外，袁平和吴杰在《中国房地产泡沫测度及其影响因素分析》一文中认为土地价格的上涨推动房价的上升,根据其研究成果，中国房价与地价的关系长期两者互相影响,短期，房价决定地价，而地价对房价的影响不大。

熊璐瑛(2009)从房地产供求角度出发，分析人民币升值为房地产市场带来的财富效应和收入效应;财富效应增加国内投资者对房地产的需求，资金流入效应刺激国外投资者对房地产需求，同时人民币升值将增加开发商的土地储备，在建工程和存货价值，同时降低房地产行业建筑材料，住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，从而推动供给增加。

王菊(2016)提出，短期内货币政策对房价波动和银行信贷都有显着的正向影响;从长期来看，房价波动与银行信贷之间的正向影响程度更加显着，而货币政策对房价有明显的负面影响。

大部分经济学家站在供需平衡的角度，认为房地产价格上涨的根本因素在于供求结构失衡。

一方面地区和国家的房价变动的影响因素存在一致性，另一方面地区房价波动还受到人口转移、失业率和人均可支配收入和消费者心理预期等因素的影响。

二、滨湖新区房地产市场swot分析滨湖新区地理位置优越、区位优势明显，交通便利，人口基数大，并且通过合肥市的辐射带动作用，发展空间得以扩大。

（一）滨湖新区房地产市场概况（可以整合放在第一部分）近几年来，合肥市房地产市场持续火爆，随着合肥市经济的快速发展以及总人口的增多,合肥房价一路上涨,涨幅大大超过周边城市。

2014年房地产投资开发额1125.35亿元，占固定资产投资总额的63.6%。

住宅用地交易价格6885元/平方米，同比涨幅15.7%，在全国35个二线城市中名列第三。

2016年3月合肥新建住宅价格指数同比上升11.2%,新建商品住宅价格指数同比上涨4.6%,二手住宅价格指数同比上涨23.6%。

作为一个中部内陆省会城市，合肥市2015年以来，尤其是2016年第一季度房地产价格的快速上涨已经引起社会各有关方面的关注。

经调查合肥近几年房地产价格见下图:图1：合肥房价表1：2008年-2014年合肥房价均价年份2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014平均价格/(元/m2 3592.00 4228.00 5905.00 6325.74 6155.91 6283.00 7157.00滨湖新区自2006年正式投入建设以来，经过九年的栉风沐雨已经发展成为合肥南部最重要的版块。

滨湖新区成为了合肥的新核心，相对的房地产市场需求持续增长。

滨湖新区的毛坯房源因为近几年土地价格的不断上涨,地价成本高,定价缓幅涨到了8000+,加之目前新区内开发商着重推出精装修楼盘,成本大幅提高,很容易就达到10000+的价格。

图2：滨湖新区房价走势前几年,滨湖新区开发伊始,开发速度快,新盘上市量大,库存量充足。

2015年，滨湖新区住宅成交量近200万平方米，占据合肥市区总量的34%。

而今年以来，合肥市区库存量持续走低，到11月份，市区住宅库存量不足2.5万套，刷新了五年来最低纪录。

分区域看，蜀山区、政务区、滨湖区的库存量相比上半年跌幅最为明显。

其中，滨湖区库存量相比年初下跌近5000套，跌幅超过5成。

数据显示，11月，滨湖区库存量为3600套，库存去化周期较短。

而最近几周来，滨湖区多楼盘入市，受到购房者青睐，“日光盘”再现，也客观上反映出市场供求关系。

进入12月后，合肥市国土部门加快了推地节奏，其中就包括多宗滨湖新区商住地块。

（二）滨湖新区房地产市场的SWOT分析根据国家最新房地产政策,结合滨湖新区实际情况与合肥“141”空间发展战略进程，利用SWOT的方式进行深入性分析，能够在动态性的发展中，形成一种稳定有效的现代应用模式。

[基于Swot模型的丽水房地产市场分析江金霞]1.优势(S)分析（1)国家与地方政策支持。

国家支持:滨湖新区吸引着省内外购房群体的关注，自2014年下半年开始，全国房地产宏观调控政策多管齐下，不论是住房补贴还是降准降息，都为潜在的消费者提供更优惠的购房成本。

地方政府优势:自合肥市政府“141”城市空间发展战略实施以来,滨湖新区作为组团重要部分,成立5年来，被称为安徽的奇迹所在。

昔日一片蛮荒之地，今日成为高楼林立城市新中心。

中国人在选择未来适居地点时，往往倾向于政治中心。

因为政治与经济密不可分，前瞻蜀山区政务区的建设以及万达的入驻就可以看出政治中心直接影响经济中心的形成。

2016年4月1日起，中共安徽省委机关(合肥市长江中路39号)、省人大常委会机关(合肥市屯溪路435号)、省人民政府机关(合肥市长江中路221号)、省政协机关(合肥市宿州路317号)搬迁至滨湖新区。

政策支持:滨湖区为非限购区,改善需求和学区房的投资置业者，都可以在此置业.（2)区位优势。

滨湖新区拥有独一无二的区位优势,襟三河而带一湖——派河、十五里河、南淝河川流其间,区南紧邻全国五大淡水湖之一的巢湖,借此与沿江城市相联系,可以使合肥从相对封闭的空间走向更为开放的滨湖发展城市。

区西紧邻国家级经济技术开发区,有利于产业的转移和承接。

(3)交通优势。

当滨湖新区的规划、设施、服务等因素，不断吸引着购房者的眼光时，也有人指出距离老城区直线距离远是其“硬伤”。

变革交通方式，促进城市发展的地铁1号线的推进，就使得滨湖的短板瞬间变为优势。

在预计完工的2015年到来之时，地铁会将老城区的人气直接分流到沿线，其中滨湖区作为1号线的起始站，也将会承载数倍于现在的人口聚集。

地铁1号线的交通配套，直接促进了滨湖区域内的楼盘销售。

从紫云路到中山路，短短三个街区内，就自北向南分布了利港银河广场、万科蓝山、佳源巴黎都市3个项目，依托着与1号线的“无缝对接”，使得“新省府版块”的关注度不断提高。

由于三盘侧重不同，所以在获得良好销售业绩的同时，能满足不同客群的需求。

(4)资源优势。

在发展的过程中，资源优势是非常明显的，无论是全市的东向发展战略,还是临江指向的城市布局,都有承接产业的空间优势。

此外,广阔的水面资源和优美的生态资源,也很有发展潜力,适宜发展观光旅游、商务居住。

城市发展时趋向具有水资源的地方。

教育资源优势:滨湖新区聚集了教育资源雄厚，师范附小、四十六中以及合肥一中等名校相继迁入滨湖新区，可享受12年一站式教育,区内学区房市场潜力巨大。