土地储备制度重大改革

土地收购储备的目的及实施过程中的问题探讨摘要：土地收购储备制度是城市土地使用制度改革的一种创新，随着土地收购储备制度在我国的建立，各地纷纷成立了土地储备机构，开展土地储备工作，目前已取得明显效果，截至2009年底，全国共建立土地储备机构2420个。

为更好地做好土地储备工作，本文对土地储备的目的进行了阐述，并对其存在的问题进行探讨。

关键词：土地储备；目的；制度实施；问题中图分类号：f301 文献标识码：a 文章编号：1001－828x(2011)07－0258－01目前我国实行土地储备制度大致流程就是政府使用强制性的行政手段或者采取谈判形式通过收回、收购、置换、征收、转制等方式将存量土地或农用地从分散的土地使用者手中集中起来，经过前期开发整理达到“三通一平”或者“七通一平”的建设条件后进人政府土地储备库。

一、实施土地储备的目的在我国，城市土地储备机制的建立是城市政府为培育和规范土地市场，盘活企业等存量土地资产，促进存量土地及新增国有建设用地进入市场，优化土地资源配置，理顺政府与企业等之间土地收益分配，有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题等而主动进行制度创新的产物，是政府加强垄断城市土地供应新的政策工具，是政府调控城市土地市场、优化配置城市土地和保证国有土地资产保值增值的重要机制，我国实行土地储备制度的目的主要体现在以下几个方面：(一)实施土地供给总量控制，促进土地市场供需平衡从新中国成立以后的相当长的一段时间里，我国一直实行的是土地供应的双轨制，出让与划拨并存，协议出让与公开出让并存，土地审批权限下放，结果导致的是土地的多头供应及土地市场的极度混乱，土地使用审批程序非常不规范，全国与土地审批相关的违法行为屡禁不止并且有逐年上升的趋势，为此，国务院在1992年11月下发了《关于发展房地产业若干问题的通知》，强调在深化土地使用制度改革的同时，加强出让土地使用权的集中统一管理，并要求各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性，同时提高土地的供应效率。

城市土地收购储备制度与土地市场建设摘要：城市土地市场的发展，使得政府对其进行垄断，而在这一过程中出现了一系列问题。

由于我国市场经济体制不断完善、改革力度加大以及城市化进程加快等因素影响下导致地方政府为了提高自身利益和政绩要求获得更多的资金投入到房地产领域来谋取更大额利润空间；另一方面也因为相关法律法规不健全、监管体系不够全面造成土地市场交易混乱现象，使得部分城市以低价转让或高价出租获取超常规盈利能力而引发了一系列恶性竞争。

关键词：土地收购；储备制度；市场建设一、引言城市土地市场是我国经济发展的重要组成部分，在当前市场经济条件下，政府对其进行宏观调控是必不可少的。

而作为一个国家最基本、最有效的管理手段之一的是建立起以公开化为基础以及公平竞争为原则前提之下的土地使用权交易制度。

随着中国城市化进程不断加快和房地产业飞速增长等因素影响导致了大量资金涌入城市市场使得我国大部分地区出现“楼市”现象严重扰乱金融秩序，造成经济泡沫，甚至引发金融危机。

二、土地储备制度的理论基础（一）土地储备制度的概念界定土地储备制度是指国家为了促进城市发展而对一定区域的特定地区进行规划和管理，通过政府干预或者行政手段，将有限的土地上资源配置到需要被使用到目的为目标对象所设置。

在我国现行体制下土地市场化改革进程中也存在着许多问题。

首先就是地方政府对于相关法律法规认识不够。

其次便是政府部门缺乏必要监管机制以及相应制度建设不足等方面因素导致了一些暗箱操作现象和违规行为出现而引发一系列的社会矛盾，影响了城市发展战略的顺利实施与实现[1]。

（二）土地储备制度的一般原理土地储备制度是政府为了实现经济发展目标，根据自身的管理需求和市场情况对国家所拥有的土地进行合理配置，在法律允许下由相关部门按照一定程序批准后实施。

其一般原理包括三方面：第一，保障性原则；第二，弹性要求；第三，公开性原则是指通过招标或者拍卖等方式确定出让方，以保证公平公正透明为前提条件来决定收购价格以及政府对于收购主体资格和范围的选择与限制。

土地储备三年滚动计划一、指导思想以贯彻落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求为方向，以科学发展观为统领，牢固树立“发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本”理念，以xx县发展振兴工作为抓手，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用。

确保土地储备从注重新增向盘活存量转变，从注重效益向质量和效益并重转变，显示出土地储备的新价值、新作用。

提高土地储备的前瞻性、规范性、科学性，指导土地储备稳定、有序、高效开展，避免盲目扩大储备，不断创新土地收储工作机制，优化土地收储工作方法，重点突破实物收储，有效增加土地收储可支配总量，充分发挥xx县国土资源宏观调控作用。

二、总体目标强化政府对土地的宏观调控，将土地资源转化为资产、资金、为经济发展提供要素及资金保障，为确保土地供应的可控性、有序性、可持续性，经营性用途土地必须纳入储备，规范土地储备规模及出让计划，打造由“一个池子储水、一个龙头放水”的土地储备平台，统一规划、统一储备、统一管理、统一开发、统一供应、统一平台交易，严控收储成本，强化出让计划管控，确保出让收益，保证全州经济持续向好发展，并有效化解政府债务压力。

三、编制原则（一）规划先行原则。

土地储备计划的编制和实施，以全县土地利用总体规划、城市总体规划和城市近期发展建设规划为依据，在满足规划的前提下进行储备。

（二）节约集约原则。

纳入储备的土地必须符合相关规划和计划，控制增量土地的收储，加大存量土地的盘活力度，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，优化收储土地结构，提高土地利用率。

（三）服务调控原则。

积极贯彻落实土地调控的方针政策，做好土地市场监测，科学控制土地供应总量，不断优化土地供应结构，充分发挥市场配置资源的作用，合理确定新增储备规模及前期开发规模，保持土地储备开发总量与市场供应动态平衡，保障土地市场平稳运行。

2019年第07期（总第223期）百家论点我国国有土地出让政策的演变历程雷安琪（宁夏大学经济管理学院，宁夏银川750011）摘要：中国土地市场和房地产市场的形成和发展是一个持续的过程。

我国的土地政策经历了双重土地使用制度和土地改革的演变，展示了地方政府的权力集中和权威的逐步建立的过程，以及土地使用权从完全的行政分配到在开放市场中出让的转变过程。

本文回顾了中国土地改革的制度演变，包括土地储备制度和土地分配制度改革。

关键词：土地政策；转让方式；出让制度一、土地交易的概念新中国建立以后，国内逐步建立了二分法土地所有制，即国家拥有城市所有土地，农村集体拥有农村土地。

此外，我国将土地使用权与土地所有权分开，这意味着“土地分配”是指“通过土地租赁将土地使用权从国家转移，这构成了初级市场的土地交易”（Wong＆Zhao，1999）。

若将农村土地用于城市建设，该农村土地必须先由地方政府收购，将所有权改为国家之后，地方政府或开发商方可以将土地用于其他目的。

二、中国土地转让方式的变革与发展中国土地市场和房地产市场的形成和发展是一个持续的过程。

中国用了近20年的时间从一个国家垄断性的土地市场转变成一个以市场为导向的土地市场，从土地使用权不可转让转变为双轨制土地转让。

1949-1976年，中国实行中央集权的计划经济，土地分配是一种绝对的行政分配过程。

土地市场完全被中央政府垄断，包括土地数量的分配和土地发展的时间分配，地方政府在土地出让和开发方面发挥着极小的作用。

直到1978年邓小平提出改革开放政策，中国市场化的土地市场才重新出现。

三、土地出让制度的变化自改革开放以来，土地交易逐步市场化，我国土地市场发生了翻天覆地的变化。

1982年，《中华人民共和国宪法》第10条明确规定了土地所有权，但土地产权问题仍悬而未决。

1986年，中国第一部土地管理法的制定合法地明确了二元土地所有权制度在中国的确立。

同年，国务院设立国家土地管理局，主要负责制定有关土地保护、开发和利用的国家政策及法律法规。

经验推广土地收购储备是土地征用与土地储备两个概念的结合，是政府为更好的履行自身职能而开展的一种管理工作。

目前，随着我国城市化进程加快，土地使用制度改革逐渐深化，土地收购储备工作的原有环境发生变化，对各地区政府单位而言，如何建立、完善土地收购储备制度成为政府工作的重点内容。

而从当前土地收购储备工作的实际情况来看，受多方面因素影响，各地区在土地收购储备中存在问题，影响了土地管理工作的正常开展，本文将以此基础，对土地收购储备工作的相关内容做进一步分析。

1土地收购储备工作的动因1.1土地收购储备是促进土地市场化改革的关键相关学者在通过研究发现，我国土地市场化改革存在大量划拨土地的背景下起步但又是在对城镇增量土地的改革中通过实行土地出让制取得突破的。

在实际操作过程中，一旦土地出让取得成功，则会形成城市内部大量经营性存量划拨土地市场化的基本模式。

但在这种特殊模式的影响下，经营性土地存量划拨土地使用者在土地经营、管理方面具有优势，这对土地的市场化改革产生影响。

在这种情况下，若没有政府的干预，则会导致经营性存量划拨土地市场化改革的困难重重。

同时，面对市场诱致性的土地市场化改革中存在的局限，各地方政府在实践中开始尝试通过发挥以政府为主导的市场化改革方式，而这种改革方式的核心，就是完成土地收购储备，通过国家的行政手段，强制性回收土地使用者所占有的划拨土地的使用权。

在这种改革模式的影响下，能够为政府创造足够的收人。

因此，在土地市场化改革的大背景下，我国土地收购储备是与土地市场化改革相匹配的一种改革方式，具有必要性。

1.2土地收购储备是完善土地使用制度的要求目前，我国土地市场化改革的主要目标，就是将所有存量、新增的经营性土地纳人有偿转染的范畴中，实现政府对目标土地资源的高效管理。

一般认为，我国城镇地区在土地转让过程中，明确了土地出让主体的唯一性，所有需要初次进人。

级市场的土地都需要以政府收回后予以统一出让。

在这种情况下，政府需要集中一级土地供应权，并按照相关规定统一完成一级土地市场供应工作。

城市土地储备体制存在的不足及完善路径探索摘要：城市土地储备制度是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。

城市土地储备体制在多个城市应用广泛，但确实存在一些不足之处，需探索完善路径措施。

关键词：城市土地储备体制；存在不足，完善路径城市土地储备体制在应用过程中有计划将集中的土地投入市场，有利于促进城市的经济发展，促进土地利用总体规划的实施，完善土地市场，调控土地供应，将土地资源集约利用，优化配置，具有重要的作用[1]。

但是城市土地储备体制中存在一些不足之处，还需要进一步完善制度。

本文主要讲解城市土地储备体制存在的不足及完善路径探索。

1 城市土地储备的重要性1.1对土地市场进行宏观调控城市储备土地在两个方面体现了对土地市场的宏观调控。

首先，通过增加土地储备，根据土地利用的总体规划以及城市规划，在根据法定程度合理补偿后，可以依法审批以及管理土地资源，将农用地转变为建设用地，征用土地后建设配套的基础设施。

这一过程使政府能够根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控了土地供应总量、结构和时序，提高了土地政策参与宏观调控的时效性和针对性。

其次，城市土地储备还可以将闲置或利用率较低的土地收回、收购，对于那些在出让后两年内未得到充分开发的土地，政府可以实行强制性收回，以保障土地资源的合法利用和社会公共利益。

这一环节体现了政府对土地供应的管控和监督，有效防范和遏制非法转让、违法用地以及土地买卖等不法行为，确保土地使用的合法性和合规性。

同时，政府根据城市规划和发展状况以及市场需求，通过土地储备中心统一出让这些土地，从而在宏观层面上控制和掌握土地的总投放量，加强对房地产市场的调控能力。

土地储备的发展、实践以及新时代背景下的思考摘要：土地储备制度起源于欧洲，发展于欧美地区。

我国自20世纪90年代末，在借鉴国外发展经验的基础上，相继成立了土地储备机构，建立了土地储备制度。

经过二十多年的发展，土地储备有效解决了土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题，为培育和规范土地市场、有效配置土地资源、优化城市空间布局、促进城市经济以及社会发展发挥了重要作用。

关键词：土地储备；管理制度；土地市场；发展与实践中图分类号：F193.2文献标志码：A1国外土地储备的发展沿革1.1国外土地储备制度产生的背景随着工业革命的兴起，城市发展和人口结构发生重大变化。

欧洲19世纪的古老乡镇被迫扩大——村庄演变为乡镇，乡镇集聚为小型城市，许多小型城市又变为大都市。

但是，这些区域都没有为应对这些历史巨变做好相应的准备，比如城市基础设施、廉价住房、清洁的环境等。

在此背景下，私人资本无法且无意愿承担相应的社会责任。

为解决社会发展过程中的突出矛盾，必须由政府出面，通过实施公益性的土地利用，化解住房紧张、基础设施建设以及生活环境改善等问题。

同时，随着城市规划理论与城市文化的蓬勃发展，勾绘出一幅幅美丽的发展蓝图，人们对美好生活的渴望更加强烈了。

于是，具有公益性特征的土地储备制度就随之出台，最初是作为土地利用计划其中的一部分被提出来[1]。

1.2国外土地储备的主要内涵首先，从土地储备制度的产生之初，就被深深印上“公共利益”的内涵，无论是解决工人阶级住房，还是城市基础设施改善、围海造地等方面，基本服务于城市大部分人群的需求。

第二，土地储备制度作为政策性工具，体现了政府主导的内涵，在城市公共空间开发、闲置低效土地购买或收回、内城复兴、铁锈地带再开发、新城建设等方面承担着重要角色，运作主体基本为政府公共部门、社会公益机构或者土地银行等。

第三，土地储备制度作为土地利用的先行环节，还会与其他规划政策紧密相连，尤其对空间规划的落地起到了关键性保障作用[2]。