物业管理基本基础知识物业管理的基本概念1、物业物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
2、物业的分类（1）居住物业：如小区、公寓、（2）商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心（3）工业物业：工业厂房、仓库（4）其它用途物业：医院、学校3、物业管理物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
4、物业管理的目的物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。
5、物业管理的性质社会化、专业化、企业化、经营型。
（1）社会化是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。
（2）专业化是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。
物业管理企业有专业的人员配备；专门的组织机构；专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
(3)企业化指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理过程。
其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。
(4)经营型物业管理的属性是经营,所提供的商品是劳务和服务,它推行的是有偿服务、合理收费。
6、物业管理与传统的房地产管理的区别•管理体制不同•管理内容不同•所关房屋的产权结构不同•管理机制不同7、物业管理的基本特点(1)业主自治自律首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主的自治。
其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着相互之间的邻里关系，既有全体业主共同利益，即公众利益；又有单个业主各自的利益。
公众利益和单个业主利益间有时会发生矛盾，因此，要正确处理好这两者之间的关系。
很显然，单个业主的利益要服从公众利益。
(2)业主自治自律有两个关键环节首先，要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉地维护公众利益和公共环境。
业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。
其次要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。
业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。
(3)物业管理企业的统一专业化管理物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性、技术性又强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。
8、物业管理的作用(1)可以延长物业所有年限及确保其功能的正常发挥。
（2）能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。
（3）有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。
（4）完善的物业不单是使物业保值，而且可以使物业增值。
9、物业管理中三大服务（1）常规性服务。
这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。
（2）针对性专项服务这是指物业企业为改善和提高住用人的工作、生活条件面向广大住用人，为满足其中一些住户群体和单位需要而提供的各项服务工作。
（3）委托性特约服务特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人，使用人有提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下，尽量满足其需求，提高特约服务。
如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。
10、物业管理的十大概念（1）零干扰服务（2）氛围管理（3）个性化服务（4）管理报告制（5）产学联手（6）一拖N管理（7）打分制（8）一卡制（9）噪音等约束性管理（10）首问负责制物业管理的产生与发展1、物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。
香港的物业管理香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代,为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。
2、物业管理在我国的产生我国的物业管理于80年代由沿海地区逐渐兴起。
1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。
1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。
1990年建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。
接着又颁布了《全国文明住宅小区标准》。
1992年建设部发出了［［全国城市文明住宅小区达标考评办法］］和《关于印发〈全国文明住宅小区达标考评实施细则〉的通知》。
1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。
建设部又连续发布了〈〈城市住宅小区竣工综合验收办法〉〉等一系列法规文件。
1993年4月建设部颁布了33号令，即〈〈城市新建住宅小区管理办法〉〉，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。
由物业管理公司统一实施专业化管理”。
1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉〉，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。
1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知〉〉，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。
2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。
3、物业管理的发展趋势1).规模化、集约化是物业发展的方向。
2).信息化、多元化是发展的必然趋势。
3).市场化、双向选择是物业发展的必然结果。
4).规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。
5).创品牌、树形象是物业发展的基本要求。
6).法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标。
物业管理的基本环节物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介绍物业管理工作的基本环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段;物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。
1、物业管理的策划阶段这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业。
(1)物业管理的前期介入物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。
(2)制定物业管理方案前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有：・物业基本概况・物业公司简介及管理优势・质量方针及管理目标・物业管理模式计划・机构设置・工作方案X前期介入工作X管理规章制度制定XI文件资料的管理XII人员培训X质量保证措施XIII依法管理大厦物业・管理费用测算・物业管理物资配备计划・提请委托方解决的事项（3）确定管理档次根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。
物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。
♦确定服务标准；♦财务收支预算。
包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。
（4）选聘或组建物业管理企业2、物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业的租售4个基本环节。
（1）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。
其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。
岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少员。
物业管理的组织架构副总经助理总经理(2)物业管理人员的选聘和培训岗位培训是对物业管理人员的业务培训I,及物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。
选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。
招聘得人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训的时间应选在开展管理工作前3—6各月为佳；培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训的目的以胜任所担负的工作为主。
(3)规章制度的制定首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。
如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。
物业管理的四大公共管理文件，包括《物业管理服务协议》、《管理公约》、《业主公约》及《业主委员会章程》。
(4)物业租售的代理物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作，合理确定租赁价格，制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益。
3、物业管理的启动阶段物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的成立4个基本环节。
(1)物业的接管验收①.物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。
