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写字楼招商方案目录一、前言 (2)1.1 编写目的 (2)1.2 预期效果 (3)二、市场分析 (3)2.1 行业概况 (5)2.2 市场需求 (6)2.3 竞争格局 (7)三、目标客户定位 (8)3.1 客户群体特征 (9)3.2 客户需求分析 (10)3.3 客户价值分析 (11)四、招商策略 (12)4.1 产品策略 (13)4.3 渠道策略 (15)4.4 推广策略 (16)五、招商执行计划 (17)六、风险评估与应对措施 (19)6.1 市场风险 (19)6.2 竞争风险 (20)6.3 法律风险 (21)七、招商效果评估 (22)7.1 招商成果量化 (23)7.2 招商过程监控 (24)7.3 招商效益评估 (24)八、招商策略优化建议 (25)8.1 调整产品策略 (27)8.2 优化价格策略 (28)九、总结与展望 (30)9.1 实施效果总结 (31)9.2 发展战略展望 (32)一、前言随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，写字楼市场日益成为投资领域的热点。
为了满足市场需求，提高写字楼的招商效果，本方案旨在明确写字楼招商的目标、策略和实施步骤，为项目的顺利推进提供有力保障。
本方案将围绕写字楼的市场定位、目标客户群、品牌形象等方面展开，通过深入分析客户需求、优化产品品质、提升服务水平等手段，实现写字楼的高效运营和可持续发展。
本方案还将关注行业动态和市场变化，及时调整招商策略，以应对各种挑战和机遇。
通过本方案的实施，我们期望能够为投资者创造更大的价值，为租户提供更优质的服务，为社会经济发展做出积极贡献。
1.1 编写目的本招商方案的编写目的在于明确阐述写字楼的招商策略和目标，确保招商工作的顺利进行，实现写字楼的商业价值和经济效益最大化。
通过本方案的制定和实施，旨在吸引优质企业入驻，共同打造高品质的商务环境，提升写字楼的知名度和竞争力。
本方案还将详细阐述招商的具体步骤和措施，为招商团队提供明确的指导方向，确保招商工作的有序开展。
南昌西广场规划方案南昌市是江西省省会城市，其西部地区发展迅速，城市建设也日新月异。
其中南昌西广场是南昌市重点规划的一个区域，且是南昌市向西发展的重要门户之一。
本文将着重介绍南昌西广场的规划方案。
建筑规划南昌西广场将建设高端商务写字楼、高端酒店、高档别墅住区、商住楼及娱乐中心等。
其中商务写字楼占地面积最大，整个南昌市的多家著名企业和机构将迁入南昌西广场，形成南昌西部城市中心区的现代化商务集群。
酒店方面，南昌西广场将建设数家五星级酒店，以充分利用其地理位置和自然风光优势，吸引高端旅游人群，为南昌市的旅游业发展注入新的活力。
住区建筑方面，将精心设计高档别墅及商住楼，居住环境优美，社区内部布局合理，在保证居民休闲娱乐的同时，也提供高品质的工作、学习和生活环境。
娱乐中心方面，南昌西广场将建设多功能会议中心、文化展示中心和娱乐中心。
会议中心可举办大型国际会议、展览及商业活动；文化展示中心向公众开放，展示南昌市的历史、文化和未来发展方向，增强市民文化自豪感；娱乐中心将是南昌市休闲娱乐的新宝地，提供游乐设施、电影院及高级餐饮等服务，方便市民和游客的休闲娱乐需求。
交通规划南昌西广场周边道路建设的完善和完备交通设施的支持是南昌西广场能够成为城市新中心的关键。
在交通规划上，南昌西广场将建设地铁、公交及出租车停车场。
在地铁方面，将建设1号线和8号线，方便市民和游客从南昌市中心区到达南昌西广场。
公交停车场将建设在南昌西广场旁边，以便市民和游客方便地乘坐公共交通工具。
出租车停车场将设在南昌西广场的商业楼下，方便市民和游客租取出租车。
环境保护规划南昌西广场的规划方案同时也充分考虑到环境保护，实行“保护自然，绿色发展”的理念，旨在缓解南昌市的交通压力。
南昌西广场将建设大型绿化带，包括绿地、公园和自行车道等，以提高居民的环境品质和生活质量。
同时，南昌西广场还将采用节能环保技术建设，为南昌市的可持续发展贡献力量。
发展前景南昌西广场的规划方案将使得该地区从原来的农业地区变为现代化的商业中心，为南昌市的发展注入新的能量。
1 .从工作进度上来看，由于商业部分的招商工作且杂程度较高，需要的筹备时间和实际招商时间相对较长，因此，从目前的时间角度分析，没有充足的时间做好前期的招商准备和市场预热工作，不具备商业推广相应的条件。
2 .从市场准备方面看，本项目商业部分目前在市场上没有开始进行市场预热，市场心理准备不足。
3 .从商业的聚集效应来看，主力店的招商难以在短时间内完成，而在主力店不确定的条件下，其他纯市场化出售的商铺一方面不容易成功销售，另一方面，容易受到没有核心经营方向，而将商铺低于预期价格出售的情况。
4 .从工程进度上看，项目期房销售，投资者对项目商业部分缺乏直观判断的依据，投资心里难以把握，容易流失部分投资心理准备不足的客群，而期房对写字楼客群的心理影响力相对较小。
5 .商业部分的投资客群一部分看中的是写字楼客群的日常消费能力，以此来决定自己的投资决策；因此，先推商业部分的策略，容易让客户对商业未来的经营状况产成顾虑。
6 .写字楼部分先低价入市，前期价格可适当降低一定幅度，迅速汇集人气，吸引各方面的关注力度，加快写字楼的销售速度，形成旺销局面，塑造旺铺的形象，从而带动商业部分的销售。
7 .写字楼购买客群的企业性质和经营方向在一定程度上影响商业的经营业态。
第一章推盘总体思路一、推盘总体思路1、写字楼打整体形象＞写字楼体量较大，建筑风格协调，能突出我们东西轴线规划的特色。
＞商业服务于区域、服务于项目，项目集办公、商务、休闲、娱乐于一体的、智慈的、体验型服务基地，从产品定位、建筑规划、建筑形态、产品结构上商业、写字楼相互支拴。
2、写字楼先行，商业稍后＞我们项目商业定位为服务型商业，发挥和实现分割灵活、业态规划灵活的特点，我们的商业无须“一条路上华山”，可以“随后上山”，“看看再走”，可以根据市场情况，发挥上述项目优势。
＞商业仅滞后1・2个月去销售，之前进行预售（如业务员推荐的方式），并不是完全的“不推”、“不动”，只是方式不一样而已，比如在第一次推盘的半年时间里，放在后四个月，并不影响整体周期，也不影响资金回笼等，从时间的角度虽有滞后，但从周期到的角度是不变的、不影响的，但是是可取的、策略的。
地产项目5大推盘策略在地产项目中，推盘策略是影响项目销售的重要因素之一、通过采用合适的推盘策略，开发商可以提高项目的知名度和吸引力，增加销售量。
下面是地产项目的5大推盘策略。
1.市场调研和定位在推盘之前，开发商需要进行市场调研，了解目标顾客的需求和偏好，以及当前市场的竞争情况。
通过市场调研和定位分析，开发商可以确定合适的产品类型、定价策略和推广方式，并将项目定位为能够满足目标顾客需求的高品质住宅项目。
2.多样化产品组合为了吸引不同需求和预算的潜在购房者，开发商可以提供多样化的产品组合。
例如，可以推出不同户型、面积和价格的住宅单元，以满足不同人群的需求。
此外，还可以考虑提供附带设施和服务的高级住宅，或者开发商还可以考虑提供豪华住宅或商业用地。
3.综合营销策略综合营销策略是地产项目推盘的关键。
开发商可以采用多种推广渠道和工具，如广告、传单、电视广告、户外广告等，借助互联网和社交媒体的力量，进行线上线下结合推广。
此外，开发商还可以与中介机构合作，利用他们的销售网络和资源，增加项目的曝光度和销售量。
4.优质服务和售后5.价格优势和优惠措施价格优势和优惠措施是吸引购房者的重要因素之一、开发商可以通过合理定价，提供相对竞争对手更有吸引力的价格，吸引更多的购房者。
此外，开发商还可以提供各种优惠措施，如购房补贴、首付分期付款、赠送家电和家居装修等，以增加购房者的购买意愿和决策。
综上所述，地产项目的推盘策略对项目的销售起着至关重要的作用。
通过市场调研和定位，多样化产品组合，综合营销策略，优质服务和售后以及价格优势和优惠措施，开发商可以增加项目的知名度和吸引力，提高销售量。
大型商场商业招商计划书目录1.铜锣湾挂牌仪式活动启动 (4)2.CEPA购物城挂牌仪式活动 (4)3.商业地产招商概述 (5)4.商业地产招商业态 (6)5.鹿鼎国际市调报告 (6)6.项目SWOT分析 (8)7.消费市场定位 (10)8.品牌形象定位 (11)9.业态规划定位 (11)10.招商品牌规划 (12)11.品牌规划布局 (13)12.招商实施方案 (14)13.主力超市招商 (15)14.招商策划推广 (16)15.项目招商原则 (16)16.项目招商策略 (18)17.招商人员配备 (19)18.办公场地要求 (22)19.招商工作安排 (22)20.招商政策确认 (26)21.招商资料准备 (27)22.招商进度要求 (28)23.租金收益预测 (29)24.项目开业筹备 (29)25.后续营运管理 (30)结束语 (30)（一）铜锣湾活动启动一、招商营运办公室到位。
二、招商人员招聘到位。
三、招商手册、名片等资料到位。
四、铜锣湾招商条件、政策确认。
五、铜锣湾百货经营定位。
六、铜锣湾企业形象展示。
七、商户资源积累。
八、邀请商户参加铜锣湾活动启动仪式。
（二）CEPA活动启动一、招商营运办公室到位。
二、招商人员招聘到位。
三、招商手册、名片等资料到位。
四、CEPA招商条件、政策确认。
五、CEPA百货经营定位。
六、CEPA组织形象展示。
七、商户资源积累。
八、邀请商户参加CEPA组织活动启动仪式。
（三）商业地产招商概述一、商业地产招商难？1、开发商未能较准确地进行业态和功能定位（商业策划的主要内容），便直接委托设计部门进行设计，建造后则很容易出现了这样的现象：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。
设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，不管由哪方出资，租金肯定成为谈判的瓶颈；对于项目所在商圈里不适合生存或再发展的业态，即使项目设施符合其要求，但谁愿意来呢？2、业态规划落后，市场定位不当。
中建三局南昌世茂项⽬D_3地块施⼯策中建三局第设⼯程有限责任公司世茂红⾕滩项⽬D-3地块编制⼈：刚、游建华、巍、罗先锋、亮、龙志勇、维、智、谌彦瑾、徐勇、吴亮、喻、梅斌、卢亚玲、⼩琳、勇、胡磊、孔垂江审核⼈审批⼈：2012年7⽉11⽇编制说明1、为保证全⾯履⾏⼯程合同，充分识别各项风险，圆满实现管理⽬标，提升项⽬管理标准化⽔平，特编制本策划书。
2、本策划书根据局《项⽬管理实施⼿册》和有关管理⽂件、⼯程承包合同及补充协议、招投标有关⽂件、项⽬设计⽂件等要求编制⽽成。
3、合同交底是整个项⽬策划的⾸要信息输⼊，包括招投标过程交底、合同谈判过程交底和合同主要条款交底，还包括各级评审过程中提及风险的对策。
4、本策划书各专业容由各系统按照⼿册要求进⾏编写，汇总后组织评审，经审批后执⾏。
5、本策划书由各专业策划组合⽽成，各专业策划之间相对独⽴，彼此相互⽀撑，共享管理成果。
可以作为项⽬部全⾯履约的指导性⽂件，也可成为各专业开展⼯作的指导⽂件。
6、商务策划部分的容按照《中建三商字（2010）349号》⽂件中的施⼯阶段商务策划要求进⾏编写。
7、本策划书采⽤每⽉记录和评估的形式，以保证策划容的指导性。
项⽬部及时记录各项对策完成的绩效，结合项⽬实际调整、更新策划容。
项⽬策划书⽬录1项⽬概况2项⽬主要管理⽬标3项⽬主要风险识别及对策4主合同需求及控制措施表5项⽬重要相关⽅沟通策划6施⼯策划部分6.1项⽬部组织机构图6.2项⽬部管理⼈员配置计划6.3项⽬总平⾯管理6.4项⽬⼯期策划6.5项⽬技术策划6.6项⽬劳务策划6.7项⽬材料及周转料具策划6.8项⽬设备策划6.9项⽬质量策划6.10项⽬职业安全健康策划6.11项⽬环境策划6.12施⼯策划动态管理表7商务策划部分7.1责任成本分解与“节流”策划7.2项⽬开源策划7.3项⽬分包管理策划7.4项⽬风险⼆次识别策划7.5资⾦策划7.6商务策划动态管理表8业主等相关⽅履约情况管理表9项⽬新增风险识别及对策1、⼯程合同概况：编制：亮⽇期：2012.7.10 说明：本表格描述未尽之处或后期增补要求可以增加。
同致南昌华东国际博览城商业项目整体推盘策略公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]逃离射程华东国际博览城整体推盘策略江西同致地产顾问有限公司2004-2-16前言经过前期的沟通，昌南大市场项目在周密的市场调查以后，确定了“华东国际工业博览城”的项目定位。
该项目定位得到了开发商及青云谱区政府的普遍认可，为了确保这一项目定位的顺利实施，同致为这一创新性定位量身定做了命名为“逃离射程”的整体推盘策略。
项目定位确定了项目本身的特性，同时也在一定程度上确定了项目的推盘策略。
前期调查表明，本项目用地作为商业性质却最不适合商业开发，相反调查显示本项目用地的住宅需求拥有较大空间。
在无法改变土地用途的情况下，相对项目地周边商业、社区氛围的极度淡薄，同致将昌南大市场定位为“依托青云谱区的工业产业优势，结合江西丰富的有色金属资源，工贸联动，将本项目建设成为辐射全省、周边省市乃至全国，以冶金制品、机器设备、建筑材料、辅助设备、运输工具、燃料、有色金属原材料、各种辅助材料、半成品及零部件为一体”具有展示、交易功能的大型工业生产资料博览城。
这一定位摆脱了传统零售业、商贸业引进的操作难度，结合政府的发展规划，在保持足够长的商品线的同时，为项目贯穿了产业主题，确保项目在政府支持以及后期招商方面受到最大程度的认可，同时有利于通过项目定位吸引媒体的广泛关注，在目标客户群中的传播也可事半功倍。
结合上述定位，同致将围绕“逃离射程”的核心策略，通过多种手段及应变措施，确保开发商投资价值的最大回报。
第一部分总体推盘策略一、策略提出的必要性在最不适合开发商业的区域进行商业开发，本项目在开发过程中最为重要的问题就是项目的定位以及对开发风险的有效回避。
华东国际工业博览城的定位确定，为项目的市场形象推广以及发展规划提供了工作目标，但不可否认的是，江西迎接沿海制造业梯度转移的工作还处于初级阶段，产业带以及华东国际工业博览城的市场需求尚未充分形成，因此准确的讲，华东国际工业博览城的定位是整个项目运作的发展目标，是赋予项目本身的核心竞争力。
鉴于以上情况，在确定项目的发展目标的同时，非常有必要就项目的推进以及分期开发的相关步骤进行策略性规划，为项目的开发全过程进行相应的引导，整体推盘策略的必要性也就非同一般了。
二、策略提出的依据通过近年来房地产行业的高速发展，沿海制造业梯度转移的招商，南昌步入了高速发展期。
城市的高速发展加速了南昌的城市化进程，南昌在日新月异的同时，城市规模、规划也在不断的扩大、调整，在不断向市场发展方向靠拢的同时，南昌的城市规划也在不断的发生变化。
本项目借助于江西省政府的政策发展方向，提出了以制造业装备为核心的发展目标，但项目的发展必须围绕市场的发展方向，而不是政府的导向的全部。
在不断的碰撞过程中，同致地产提出了产业CBD、城市产业带以及城南商圈的概念，对本项目的定位寻找到了市场的支撑点。
同时，为了更好的适应市场变化，项目定位相应调整为“华东国际博览城”，有效的规避了项目的开发风险，确定了本项目在未来市场发展方向上的相对统一，为后期的开发创造了广阔的发挥空间。
三、总体推盘策略1、确定射程：在南昌的市场建设项目中，在城南板块的商贸发展表现方面，城南板块占据着承上启下的重要位置，众多市场项目均看好这一发展方向。
现时情况下，本项目相对其他市场，在交通便利性方面不占优势，主要原因有以下几点：包佛路属于非城市规划路，其主要功能是为昌南工业园提供交通必需，在周边居民眼中，属于“断头路”，在此路段兴建商业建筑，矛盾更为突出。
城区车辆沿井冈山大道进入包佛路属于左转弯，且进入包佛路至项目地时，需要通过洪都铁路专用线，一旦火车通过，就会形成长时间拥堵。
井冈山大道与包佛路交叉口在现实情况下，已经形成人流、车流的相对畅旺，未来随着周边的不断发展，该区域形成区域商业中心在所难免，对本项目来说，此举无疑是扼住了项目的交通咽喉。
项目首先开发范围确定为摩托车及电动车专业市场，占有一定的原始市场优势，但是后期市场业态的导入以及价值最大化的目标体现必须经过一段时间的市场培养。
如何规避后期开发的市场风险，同时保证在市场培养期间继续延展开发行为，是本项目提高资金使用率的关键问题。
分析上述情况，同致经过反复研究，确定了本项目必须脱离的“射程”：摆脱周边市场围绕专业产业以及未来井冈山大道、包佛路交叉口的传统零售业竞争层面，利用有效手段增加该项目的配套功能，相应减少大市场的功能面积。
2、逃离射程：当逃离射程定义为本项目的整体推盘策略时，如何逃离射程成为项目成败的关键，综合分析后，同致建议本项目在以下方面营造优势，从而摆脱直接恶性竞争的不利局面。
1)、项目定位：区域分析：项目定位分析过程中，以射程之外的业态组合作为竞争差距的具体表现。
本项目的最终定位正是基于以上条件，纵观南昌市的城市发展规划，在不断调整的过程中，城区范围扩大、引进常住人口以及红谷滩新区的开发始终是是恒定的规划原则。
南昌市属于一个历史悠久的老城，如图所示，现行的城市规划方案将城市居住区围绕老城市的周边进一步扩大，这一规范是所有城市在发展过程中的必然。
但是，在江西打造沿海制造业梯度转移基地的经济发展战略下，在作大作强南昌的中心思想下，南昌正在进入产业兴市的发展阶段，未来将有更多的制造业产业进入南昌。
选择距离城市中心相对距离较近，土地成本较低的区域迎接沿海制造业，是城市发展规划中的核心问题。
目前，南昌的产业园、开发区的建设发展较快，高新技术开发区、昌北开发区、昌南工业园、小兰工业园、银三角开发区都已经进入了实质性发展阶段，几大制造业组团以及相应的居住社区逐步凸现，环城市居住区的产业带已经形成。
在各产业园及开发区中，昌南板块拥有昌南工业园、小兰工业园、银三角开发区等三大基地，围绕工业基地的建设，各种工业、制造业主题的市场相继落户昌南板块。
新市场的开发在提升片区产业架构的同时，纷纷在市场规划及管理方面突出创新，相对于洪城大市场传统日用品批发的落后局面，昌南板块大有后来居上之势。
在南昌市的城市用地特征方面，南昌市东南方向拥有得天独厚的土地资源，大面积的平原以及相对便利的交通，非常适合工业发展的需要，相信该区域在未来的产业带中将得到政府的政策倾斜。
项目定位补充：“依托青云谱区的工业产业优势，结合江西丰富的资源优势，工贸联动，将本项目建设成为辐射全省、周边省市乃至全国，以冶金制品、机器设备、建筑材料、辅助设备、运输工具、燃料、有色金属原材料、各种辅助材料、半成品及零部件为一体具有展示、交易功能的大型工业生产资料博览城”，是同致确认的本项目的定位方案，在上述分析的基础上，我们对本项目的定位进行了补充，具体内容如下：服务南昌整体产业带，完善南昌制造业产业链的“产业CBD”，昌南板块的物流核心，昌南工业园片区的区域中心，以冶金制品、机器设备、建筑材料、辅助设备、运输工具、燃料、有色金属原材料、各种辅助材料、半成品及零部件为一体具有展示、交易功能的大型工业生产资料博览城”。
新定位在原有基础上，增加了产业CBD、物流核心、区域中心三大元素，从根本上摆脱了直面竞争的尴尬局面，在开发商为市场定位苦心思索的局面中，本项目以服务产业带、服务周边市场、服务昌南片区占领了市场高端，以最大的兼容性完成了对市场机会的占领，确保了市场价值的最大体现。
同时，CBD概念、区域中心的提出，为项目规划功能中的公寓提供了设定基础，公寓的建设无疑是本项目规避开发规避的最佳手段。
经营门类的确定项目总体定位A、B地块为商业市场，C地块为配套公寓。
根据市场调研情况分析显示，摩托车、电动车整车及其配件市场与市场需求不同步，市场可提升空间大，因此作为项目投放市场的首选经营门类，设置在商业价值最大的A地块，首期开发。
B地块经营门类的选择，必须与市场整体推广概念，即工业制造业相吻合，并且应与一期市场经营类别形成产业链，同时结合市场开发空间，以达开发市场的认同和经营市场的繁荣。
因此，同致将其定位于五金机电及其相关的金属制品为主的，电子工业产品为补充的工业产品交易市场。
定位分析B地块是整个项目的发展提升部分，从前期对市场的充分调研情况上看，南昌市作为长江流域经济协作区（六省一市）之一的省会城市、京九线上唯一的单核城市，近年国民经济高速发展，同时政府重拳打造制造业基地，以工业发展带动城市发展，以房地产为首的第三产业更是日渐成熟，相应带动了与其相关的各类产品市场，其中以五金机电产品的市场需求量增长最为迅速，而南昌市现有五金机电交易市场不能与市场发展同步。
同时，当今世界已全面进入电子化时代，电子产业的发展一日千里。
中国现已成为世界电子产业发展大国之一。
中国电子技术的发展前景和电子产业的广阔市场，电子产业迎来了发展机遇，而南昌市乃至江西省也为电子产业产品提供巨大的市场空间和无限的商机。
2)、开发流程：项目定位确认后，谁能够第一个站出来启动市场，进而提升整个项目的土地价值，怎样的开发流程设计可以最大限度的发挥土地价值，流程设计是执行的关键。
同致在综合分析以后，提出了如下的开发思路：思路分析：提升板块含金量是项目成败的关键，如果该项计划无法或未能达到预期效果，本项目势必会落入与周边市场直接竞争的尴尬局面。
在板块价值整体提升的基础上，利用较小的投入撬动市场的启动，进一步提升区域价值，同时展开项目的推进工作。
项目启动后，选择商业价值最低的区域，利用回报率较低的功能展开二期开发，一方面积极回笼资金，另一方面在前期板块价值提升的基础上，借助周边项目的开发，为后期开发储备足够的市场机会以及地块含金量。
发展提升阶段，则是选择最具商业升值潜力的地块，同时选择地块价值与资金回报率的最佳搭配，最大限度的获取市场回报。
面对市场的不断发展，同致将上述建议统一整理如图，作为逃离射程的核心计划：在整个推盘计划中，由板块含金量入手，以提升昌南工业园含金量为市场推广切入点，最大限度地整合了昌南片区的优势资源，为项目的后期推广提供了足够的宣传亮点，从根本上逃离了片区相对差强人意的商业现状。
决策思路选择在目标客户群中，地块形象的提升为项目的推售进行了很好的推动，适时进行一期商铺的销售，给期待投资的人群一个实施计划的机会。
结合一期的销售市场反映，“逃离射程”针对市场反映的不同，提供了两种开发决策思路。
1.市场反映良好的状况下，再次提升板块及地块含金量，推出二期市场；本项目体量大，在采用整体滚动开发模式的策略上，首期市场以平稳的状态投放面市，以试探市场认知情况。
在市场反映良好的状况下，乘胜追击，及时推出二期市场，把剩余客户引导进入二期的同时，对二期商业物业进行全国范围内的推广。
根据二期市场定位，其经营产品的辐射范围明显在一期基础上有所扩大，市场容量也随之增加，二期市场在更深层次的提升了物业价值。
