国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力与处理

建设用地使用权：是指自然人、法人或其他组织，依法享有的在国有或集体所有的土地表面或其上下进行建筑，并且，保有建筑物、构筑物及其附属物设施所有权的用益物权，《民法典》在第二编：“物权编”，第三编：“用益物权编”中，第十二章使用“建设用地使用权”这一用语►一、概念建设用地使用权二、国有建设用地出让使用权国有建设用地出让使用权：是指使用人根据法律规定的使用权出让方式，有偿取得土地使用权。

《民法典》第344条，规定了“国有土地上三万建设用地使用权”。

（一）概念建筑用地使用权，具有传统民法地上权的性质。

1、此类土地使用权的使用目的，在于使用土地建筑房屋、其他建筑物、地上地下设施、城市绿化等；2、除全民所有制单位外，此类土地使用权的使用人对其在土地上建筑的房屋、其他建筑物、地上地下设施及栽植的花木等享有所有权；3、此类土地使用权，可依法转让、出租、抵押，也与地上权相同。

（二）性质《民法典》第345条，关于建设用地使用权设立，适用于“分层设立”的规定。

1、我国《民法典》第345条规定：“建设用地使用权可以在地表、地上或地下，分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

”2、许多学者认为，就《民法典》立法本意而言，其仍然沿袭了大陆法系的立法模式，采取了建设用地使用权包含“空间权”的做法。

建筑用地使用权，包括了对地上、地下以及空间的权利，空间属于建设用地使用权的范围，归建设用地使用权人利用。

3、实际上，《民法典》虽然将空间权置于建设用地使用权的部分规定，但采用“分别设立”的提法。

分别设立，是指地上、地下的空间权可以与建设用地使用权相分离而设立。

这就意味着，空间利用人可以与国家土地管理部门达成利用空间的协议，通过登记设立单独的空间利用权。

所以，《民法典》第345条实际上，承认了“空间权”可以成为独立的物权。

（四）取得1、方式与步骤（1）方式《民法典》第347条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

《国有土地使用权出让收支管理办法》2006年12月31日财综[2006]68号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（国土环境资源局、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），新疆生产建设兵团财务局、国土资源局，中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，副省级城市中心支行：为规范国有土地使用权出让收支管理，根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，我们制定了《国有土地使用权出让收支管理办法》（附件1）。

现印发给你们，请遵照执行。

执行中如发现有问题，请及时向财政部、国土资源部、中国人民银行反映。

附件：1.国有土地使用权出让收支管理办法2.国有土地使用权出让收支科目调整情况抄送：国务院办公厅，审计署，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。

附件1：国有土地使用权出让收支管理办法第一章总则第一条为规范国有土地使用权出让收支管理，根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，特制定本办法。

第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。

具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

土地估价师：土地估价实务试题(一)综合计算题1．某市一工业企业于19xx年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限xx年。

该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。

20xx年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。

保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。

为此，该估价机构搜集了如下可用资料：(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元／m2实例B：1420元／m2(2)该地块所处区域于20xx年10月出租的-工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元／m2，可收益年限xx年。

(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表4-1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。

表4-l(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7%，综合还原利率8％。

2．某甲房地产集团经过调查，于19xx年以出让方式取得某市一片生地xx年土地使用权。

该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30％。

根据调查，该市同类土地取得费用为10万元／亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1．4亿元／km2。

开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40％、30 9／6，20％。

贷款年利率一年期为6％、二年期为7 9／6、三年期为8％；投资利润率为12％。

天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法第壹章总则第壹条为贯彻《天津市土地管理条例》，加强国有划拨土地上房屋转让管理，明确政策界限，规范土地出让金收缴工作，依据《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》（津政发〔1998〕45号）、《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发〔2003〕51号）和《关于开展规范土地市场秩序治理违法违规用地工作的通知》（津政发〔2006〕67号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称国有划拨土地上房屋，是指于国有划拨土地上建成的房屋等建筑物及构筑物。

按房屋设计用途分为国有划拨土地上住宅房屋、国有划拨土地上和住宅相连的底层商业类非住宅房屋、国有划拨土地上其他用途类非住宅房屋。

第三条国有划拨土地上房屋转让活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。

第四条市国土资源和房屋管理局统壹负责全市国有划拨土地上房屋转让管理和监督工作。

第五条国土资源管理部门对国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金的管理按照以下权限分工：（壹）房屋位于外环线以内的，由天津土地交易中心办理有关手续；（二）房屋位于外环线以外的，由房屋所于地的国土资源管理部门办理有关手续。

第六条下列国有划拨土地上房屋禁止转让：（壹）无合法的房地产权属证书；（二）房屋、土地权属有争议的；（三）共有房地产，未经共有人书面同意的；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（五）依法收回土地使用权的；（六）经县级之上人民政府批准列入近期土地收购整理储备范围内的；（七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第七条按份共有的国有划拨土地上房屋的共有人转让房屋时，其他共有人于同等条件下，有优先购买权。

第八条国有划拨土地上的房屋抵押期间，抵押人转让房屋时应当通知抵押权人，且告知受让人转让房屋已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，其转让行为无效。

福建省国有土地使用权出让和转让办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 福建省人民政府令（第９号）《福建省国有土地使用权出让和转让办法》已经省人民政府同意，现予发布施行。

省长贾庆林一九九三年九月二日福建省国有土地使用权出让和转让办法第一章总则第一条为合理开发、利用、经营国有土地，加强土地资产管理，促进城镇建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内国有土地使用权的出让和转让，必须遵守《条例》和本办法。

划拨土地使用权的转让、出租、抵押，按省人民政府的有关规定办理。

第三条县级以上地方各级人民政府土地管理部门主管本辖区内国有土地使用权出让的具体事务。

房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产交易，由建设（房地产）行政管理部门主管。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转移，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

土地管理部门依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第四条依照本办法取得土地使用权并按照出让合同规定的条件进行开发和建设，其使用权可以在使用年限内依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

第五条转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。

转让、抵押地上建筑物、其他附着物，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。

第六条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及地上建筑物、其他附着物的转让、出租、抵押，当事人必须依照本办法规定，分别向市、县土地管理部门或房地产管理部门办理评估和权属变更登记手续。

IPO上市过程中涉及土地、房屋的事项安排锦天城律师事务所黄治国土地是生产制造型企业实施生产、经营的重要资产，是建筑物所依附的对象，“皮之不存，毛将焉附？”。

证监会对拟上市公司是否合法、合理使用土地，比较关注。

国内拟上市公司申请公开发行上市过程中，除了最常见的以出让方式取得土地使用权之外，还有如下所述的一些使用土地的特殊情况。

一、划拨用地的处理对以往业已审核通过的案例分析，证监会对拟上市公司使用划拨地的问题非常关注。

从法律角度，上市公司使用《划拨用地目录》范围内的划拨用地并不违法，但实践中证监会从《上市公司重大资产重组管理办法》第十条“重大资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍”角度，一般要求公司按照出让地价缴纳土地出让金，将划拨用地变更为出让地。

相关案例如下：1、铁岭财经借壳上市铁岭财京投资有限公司（以下简称“铁岭财京”）拟借壳四川中汇医药（集团）股份有限公司（股票代码000809）上市，铁岭财京全资子公司铁岭公用拟将采取划拨方式取得的67亩国有土地使用权注入上市公司。

证监会对该划拨土地予以重点关注，并就这个问题要求律师就是否违反《国务院关于促进节约集约用地的通知》[国务院（2008）3号]出具反馈意见，虽然律师认为国务院（2008）3号文并未禁止城市基础设施用地采用划拨的形式，仅要求积极探索实行有偿使用制度。

铁岭公用拟取得的67亩土地是用于建设净水厂，符合《划拨用地目录》，属于可以划拨供地的范围，且铁岭公用以划拨方式取得上述土地使用权需缴纳20万元每亩的安置补偿费用，并不违反国务院（2008）3号文规定。

但证监会对这样的反馈意见不认同，最后铁岭公用还是在证监会的要求下缴纳了出让金将划拨地变更为出让地。

对于划拨用地的转让和使用问题，1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定划拨地转让和出租必须补交土地出让金，即实行有偿使用。

但根据2001年《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》的规定，“企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。

辽宁省土地权属确定和争议处理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 辽宁省人民政府令（第６９号）《辽宁省土地权属确定和争议处理办法》，业经１９９６年４月２０日辽宁省人民政府第９９次常务会议通过，现予发布施行。

省长闻世震一九九六年五月七日辽宁省土地权属确定和争议处理办法第一章总则第一条为了妥善处理土地权属争议，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》，下同）和有关法律、法规、政策，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法所称土地权属争议，是指公民之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间，对土地所有权、使用权归属的争议。

第三条本办法适用于我省行政区域内土地权属的确定和争议的处理。

但法律、法规另有规定的除外。

第四条土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，由乡（含镇，下同）以上人民政府处理。

县（含县级市、区，下同）以上人民政府处理土地权属争议，由土地管理部门具体负责。

2第五条乡以上人民政府应当按照下列管辖范围处理土地权属争议：（一）农民（含在农村的非农业户口居民，下同）之间、农民与农村集体经济组织（或者村民委员会、村民组，下同）之间的土地使用权争议，由争议土地所在地的乡人民政府处理；（二）除前项规定以外的土地权属争议，由争议土地所在地的县或者市人民政府处理；（三）争议土地涉及两个以上行政区域的，由有关人民政府共同的上一级人民政府处理。

第六条处理土地权属争议，必须遵循下列原则：（一）依照法律、法规、规章和政策；（二）尊重合法契约；（三）兼顾历史与现实；（四）公平和公正。

第七条在土地权属争议解决前，任何一方不得擅自改变土地现状，不得破坏地上建筑物、附着物。

重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知文章属性•【制定机关】重庆市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2008.09.28•【字号】•【施行日期】2008.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】机关工作正文重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知各区县（自治县）国土局（分局）、国土房管局、房管局、土地房屋权属登记中心、房屋产权监理所：为贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》，结合重庆市实际，现就办理土地房屋登记的有关问题通知如下：一、土地房屋登记类别（一）初始登记；（二）转移登记；（三）变更登记；（四）注销登记；（五）抵押权登记；（六）地役权登记；（七）预告登记；（八）其他登记（异议登记、更正登记、查封登记）。

二、土地房屋登记的一般程序（一）申请受理1、由申请人提出书面申请并依法提交相关材料。

对提交材料齐全且符合法定形式的，受理人员应即时出具《登记受理通知书》。

对提交材料不齐全或者不符合法定形式的，如申请人能当场补正，在补正后出具《登记受理通知书》；如不能当场补正，应不予受理，并出具《不予受理通知书》，说明理由。

2、对申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项应向当事人询问。

询问结果应当经当事人签字确认，并归档保留。

（二）权属审核1、由审核人员对申请人的申请事项和提交材料进行审核，对已登记的土地房屋应查阅登记簿。

2、对申请登记土地房屋的有关情况需要进一步证明的，应出具《补充材料通知书》，告知申请人于5日内需补充的相关材料。

逾期未按要求补充材料的，应退回受理岗位，并由受理岗位出具《不予登记通知书》，说明理由，作退件处理。

补充材料时间不纳入登记时限。

3、办理土地房屋初始登记、在建工程抵押权登记、因土地房屋灭失导致的土地房屋注销登记等，应当在规定的登记时限内实地查看。

4、对符合登记条件的，应当予以登记；经审核不符合登记条件的，经部门负责人批准，在登记时限内作出不予登记的决定，并由受理岗位出具《不予登记通知书》。

国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知国土资发200144号,为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和依据;根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法的规定,国有划拨用地是指国家机关用地,军事用地,城市基础设施用地,公益事业用地,国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地等等;划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权,同时也是国家在一定年期内,继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地;实际上,伴随城市土地市场的进一步改革,国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定,提出国有企业使用的划拨土地使用权,应当依法逐步实行有偿使用制度;对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资入股和保留划拨用地方式予以处置;不论哪种方式,划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场中有所体现,明晰这些价值属性及其结构,对于提高土地集约化效益,合理进行土地收益的分配具有重要意义;一般而言,划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金;根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定,土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定;出让金的高低是由多种因素决定的,而使用划拨土地因没缴纳出让金,所以没有明确受那些因素的限定,这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了;因此,需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数;本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上,结合具体案例进一步讨论;二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法新的城镇土地估价规程明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念,在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法;为了确切掌握划拨土地的价值构成,首先需要了解基准地价的价值构成;根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定,即各土地级别或均质区域内的,“五通一平”或“七通一平”土地开发程度下,平均容积率下,同一用途完整土地使用权的平均价格;基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格,通过对不同类别和级别的基准地价的修正,得到委估对象评估价值的方法;基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型;基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价;在实际运用中,如果没有特别说明,基准地价一般是指具有级别的地面熟地价;对于地面熟地价而言,其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益;由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现,所以划拨用地的价值主要由前两项构成,土地取得成本和土地开发成本,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本;其基本公式是：土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数;对于划拨用地的估价,我们同样可以套用其他常用基本估价方法,例如在用成本法计算出让土地价格时,划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润;在用收益还原法估算划拨用地的价值时,用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益;再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益,划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率;在用市场比较法估算划拨用地的价值时,可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格;出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格,通过对扣减出让金,得到委估对象评估价值的方法;其基本计算公式是：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格－土地使用权出让金,或者：划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×1－出让金比例;三、案例分析根据划拨用地的价值构成,划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成,工业划拨生地的土地价值主要由土地的平均取得成本构成;本案例的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂,分为主厂区和工厂专用水库两部分;其中主厂区500,000平方米,占用的是耕地,专用水库1,500,000平方米,占用耕地500,000平方米,非耕地1,000,000平方米;经过估价人员的现场调查和了解,发现主厂区土地开发程度可以设定为“五通一平”通路、通上下水、通热和通电及土地平整的I类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得和开发成本;专用水库的情况比较复杂,首先当地的耕地和非耕地的征地成本不同,其次水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别,水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑物的成本之中,因此划分为没有实现五通一平的II类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得成本,可以分解为IIa非耕地和IIb耕地两种生地类型;本估价报告拟分别对这3种工业用地类型进行评估;根据城镇土地估价规程以下简称规程,通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法假设开发法、成本法、基准地价法等;本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估;一、土地价值评估过程1、I类工业划拨土地价格评估1成本法以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权,并达到现有土地开发程度,所需发生的成本和费用的现行标准为基础,运用成本法进行测算,基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用;征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用;根据中华人民共和国土地管理法办法中有关规定,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍;具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定;莲花市实施的是2000年某省实施中华人民共和国土地管理法办法,三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍;莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：表1不同耕地产值表类别优质经济作物粮食作物劣质农田级别一类二类三类产值元/亩50001300800产值元/平方米7.51.951.2根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况,确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍,即39元/平方米;有关税规费包括：耕地占用费,土地管理费等等,按征地费的6.26%计,合计2.44元/平方米;则土地取得费为41.44元／平方米;土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态;根据电力工程建设投资估算指标,结合本地区目前土地开发基本费用,土地“五通一平”的基本费用20元/平方米;利息：根据待估宗地的规模,调查电厂的土地开发周期,确定土地开发周期为2年,投资利息率按目前建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计,土地取得费为一次性年初投入,土地开发费为2年中均匀投入;则利息＝2×41.44×5.31％+41.44×5.31％2+20×5.31％＝4.4+0.12+1.06=5.58元/平方米利润：根据城镇土地估价规程的标准,当土地开发作为一种企业的行为时,企业用于土地的投资应当计算利润,综合考虑本地的投资回报率,确定年投资利润率为8％;则利润＝41.44+20×8%＝4.92元/平方米最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润=41.44＋20＋5.58＋4.92=71.94元/平方米或47960元/亩2基准地价法根据莲花政字200312号公布的基准地价,委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区,上应该作地价区位条件的减值处理;其基本计算公式为：土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期,所以修正系数为1；年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮,所以修正系数为1.03；区位因素修正系数：由于委估对象位于工业3级地价区的外围地区,区位因素修正系数为0.80；权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值,因此按照40%的出让金计算,权属因素修正系数为0.60；最终土地价格确定：I类国有划拨土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数区位因素修正系数权属因素修正系数=15011.030.800.60=74.16元/平方米或49440.00元/亩3加权平均法获得I类国有划拨土地价格由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取I类国有划拨土地价格,考虑到两种对本类土地估价都比较客观,因此分别赋予权重0.5,结果如下：I类国有划拨土地价格=0.5成本法结果+0.5基准地价法结果=0.571.94+0.574.16=73.05元/平方米或48700元/亩2、II类划拨土地价格评估1成本法评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权,由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程,其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中,因此本估价报告作为生地其价值;基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费＋税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用;根据莲花电厂水库周边土地的实际情况,确定II级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍,即35.1元/平方米;有关税规费包括：耕地占用费,土地管理费等等,合计2.19元/平方米;对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍,即23.4元/平方米;有关税规费包括：耕地占用费,土地管理费等等,合计1.46元/平方米;则：耕地土地取得费为37.29元／平方米,非耕地土地取得费为24.86元／平方米;利息：根据待估宗地的规模,调查电厂专用水库的土地开发周期,确定土地开发周期为1年,投资利息率按建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计,土地取得费为一次性年初投入;则：耕地土地取得费利息＝37.29×5.31％=1.98元／平方米非耕地土地取得费利息＝24.86×5.31％=1.32元／平方米利润：综合考虑本地的投资回报率,确定年投资利润率为8％;则：耕地土地利润＝37.29×8%＝2.98元/平方米,非耕地土地利润＝24.86×8%＝1.99元/平方米;最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润II类国有划拨耕地土地价格=37.29＋1.98＋2.98=42.25元/平方米或28166.67元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=24.86＋1.32＋1.99=28.17元/平方米或18780元/亩2基准地价法根据莲花政字200312号公布的基准地价,委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区,上应该作地价区位条件的减值处理;基准地价法的基本计算公式为：土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期,所以修正系数为1；年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮,所以修正系数为1.03；区位因素修正系数：由于区位等因素的,因素修正系数为0.70；权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值,因此按照40%的出让金计算,权属因素修正系数为0.60；土地熟化程度的修正：由于委估对象的价格定义是生地,土地熟化程度的修正系数为0.70；土地利用类型的修正：由于委估对象存在耕地与非耕地的区别,因此对非耕地增加修正系数为0.65；最终土地价格确定：II类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数区位因素修正系数权属因素修正=15011.030.700.600.70=45.42元/平方米或30280元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数区位因素修正系数权属因素修正土地熟化程度修正=15011.030.700.600.700.65=29.52元/平方米或19680元/亩3加权平均法获得II类国有划拨土地价格由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取II类国有划拨土地价格,考虑到估价对象距离莲花市基准地价区较远,所以成本法赋予权重0.65,基准地价法赋予权重0.35.结果如下：II类国有划拨耕地土地价格=0.65成本法结果+0.35基准地价法结果=0.6542.25+0.3545.42=43.36元/平方米或28906.33元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=0.65成本法结果+0.35基准地价法结果=0.6528.17+0.3529.52=28.64元/平方米或19093.33元/亩二、估价结果本次对某省莲花发电厂委托评估的两宗分别位于莲花市区东部6公里处的主厂区以及12公里的水库区的土地进行评估,土地评估结果详见一览表2.土地总面积：2,000,000平方米土地总价值：86,845,000元,合8684.5万元人民币大写：捌千陆百捌拾肆万伍千元整四、结论对于国有划拨土地,存在一种观点,认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的,所以不具有价值;实际上,划拨土地需要通过征地获得,因而具有土地取得成本;为了实现单位或的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程,因而具有开发成本,正是这些成本构成了划拨土地的价值基础;本文在划拨用地的基本价值属性基础上,通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本;。

湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法省政府令第45号（1993年6月17日湖北省人民政府令第45号发布，根据1998年1月1日起施行的《湖北省人民政府关于修订、废止有关行政规章的决定》进行修正）第一章总则第一条为了合理开发、利用国有土地资源，推动国有土地使用制度的改革，加强土地管理，促进现代化建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省各市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国有土地（以下简称土地）的使用权，均可依据《条例》和本办法的规定出让和转让，但地下资源、埋藏物、市政公用设施等除外。

土地使用权的出让和转让，均须在城镇规划的指导下进行，并符合城镇规划的要求。

第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《条例》和本办法的规定，在本省取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。

第四条依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

依法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。

土地使用者开发、经营土地的活动，应遵守国家法律、法规和本省的有关规定，不得损害社会公共利益。

土地使用者应当依法纳税。

第五条县以上人民政府土地管理部门，依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、进行监督检查，保证国家作为土地所有者在经济上的利益得以实现。

第六条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，土地使用者应依法向土地管理部门申请办理土地使用权登记手续。

有关的地上建筑物、其他附着物，按国务院的有关规定向房产管理部门办理登记手续。

登记文件可以公开查阅。

第二章土地使用权出让第七条土地使用权出让，由市、县人民政府负责。

出让土地由市、县纳入用地计划（旧城区改造和已开发的建设用地除外），按现行土地利用计划编制程序进行。