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【精选】营改增后合作建房的税收筹划分析2019-08-06合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。
根据税法规定，合作建房有两种方式：一是纯粹“以物易物”方式；二是成立“合营企业”方式。
对于成立合营企业，要根据不同的分配方式来确定如何征税，这就给纳税人提供了税收筹划空间。
笔者以案例形式将合作建房不同的分配模式划分为九种情形，进而分析双方的税负情况。
案例基本情况：为简化分析，假设项目在城市，交易发生在2016 年 6 月，成交价均为不含税价，各个交易环节均取得增值税专用发票，甲乙均为房地产企业一般纳税人。
甲企业提供土地，土地取得成本800 万元，乙企业提供资金1110 万元欲共同建筑商铺。
建筑商铺造价1110 万元，获得施工方提供的金额1000 万元，增值税税额110 万元的增值税专用发票；建成后房屋经评估总价值3200 万元（契税税率3%）。
模式一：甲乙合作建房，甲负责开发，甲乙平分房屋双方均分房屋后均自用分析：( 一) 土地使用权没有发生转移，不产生土地转让环节相关税费。
( 二) 甲企业为建设单位，应分得房屋时未发生产权转移，因此不缴纳相关税费。
( 三) 乙企业分得房屋时，甲企业应按“销售不动产”缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、所得税；乙企业应缴纳契税、印花税；同时，乙企业提供资金1110 万元，获得了价值1600 万元的房屋，其差价490 万元应视为乙提供借款给甲企业的利息收入，应当开具利息发票，缴纳“利息收入”增值税。
本文为简化计算，假定按同期同类金融贷款利率计算的利息支出应为100万元，则甲企业在计算所得税时可以扣除的利息支出为100万元；在计算土地增值税时，该利息支出不能扣除。
1. 甲企业应缴纳的增值税＝（3200÷2 －800÷2）×11% －110 ＝22（万元）；2. 甲企业应缴纳的城建税等相关附税＝22×(7%＋3% ＋2%) ＝ 2.64（万元）；3. 甲企业土地增值税的扣除项目金额＝（800÷2＋1000÷2）×1.3 ＋2.64 ＝1172.64（万元）；甲企业应缴纳土地增值税＝（3200÷2 －1172.64）×30% ＝128.21（万元）；4. 甲企业应缴纳印花税＝3200÷2×0.0005 ＝0.8（万元）；5. 甲企业应缴纳所得税＝[3200÷2 －800÷2 －1000÷2 －（2.64 ＋128.21 ＋0.8）－100]×25% ＝117.09（万元）；6. 乙企业应缴纳利息收入增值税＝（1600 －1110）×6% ＝29.4（万元）；7. 乙企业应缴纳契税＝3200÷2×0.03 ＝48（万元）；8. 乙企业应缴纳印花税＝3200÷2×0.0005 ＝0.8（万元）。
代建、参建、合作建房、拆迁如何征税？1．代建：甲方与乙方签订代建合同，该建设项目的建设用地是甲方向另一单位购入，建设项目的立项手续也由甲方办理，乙方根据合同约定按期与甲方结算款项。
2．参建1：甲单位拟投资2亿元建成20层的办公大楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续取得了国有土地使用权，并申请领取了施工许可证。
通过招标，选定建筑施工企业开始房屋建设。
但在房屋建设过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签订了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。
3．参建2：甲单位拟投资2亿元建成20层的商住楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续取得了国有土地使用权，并申请领取了施工许可证。
通过招标，选定建筑施工企业开始房屋建设。
但在房屋建设过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签订了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。
但双方并未到计划部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。
当房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以3500万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者以办理产权证明。
4．合作建房1：联建合同，共同立项，土地未变更，乙方出资，甲方开发甲单位准备投资2亿元开发一房产项目，已单独向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土地使用权。
但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开发，即与乙单位签订联建合同，同时向计划部门办理了房产项目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。
在联建合同中，甲以成本价名义按4000元/平方米让乙联建1万平方米，共计4000万元，项目的开发建设工作仍由甲方负责。
合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。
一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。
（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。
一是以物易物模式，具体分为两种形式。
其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。
其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。
二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。
房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。
若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。
（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。
然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。
例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。
此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。
农村合作建房协议甲方：乙方：甲方作为集体土地使用权人、乙方作为出资方，双方合作兴建住宅楼。
甲、乙双方遵循自愿、平等、互利的原则,经协商一致，达成并订立如下协议：一、合作方式1、甲、乙两方合作建房，甲方提供使用权属自己的、位于宅基地一块，基底面积合计约平方米（集体土地使用证号分别为：）, 乙方负责出资在上述土地上建造地上层的住宅楼一幢，总建筑面积约平方米。
2、甲、乙方同意以甲方的名义建房，甲方负责办理相关报建手续及承担因办理报建手续产生的费用，负责协调与有关主管部门的关系和相邻关系；乙方承担本协议所约定因施工需要的材料费、人工费等费用。
二、产权分配房屋在约定施工期限内完工后，按以下方法分配，双方对房屋均享有同等处分权及收益权。
所有出售、出租等收益由双方共同分配。
房屋建成后，如遇拆迁、征收或征用，相关经济补偿费由甲乙双方共同分配。
三、在建造过程中，如果发生土地权属、相邻关系纠纷等问题，则由甲方负责解决，所需的费用由甲方承担。
四、若因甲方原因（包括但不限于不能办理合法的建房手续、不能处理好相邻关系等）导致该房屋不能建成或者只建成部分，则甲方应足额赔偿乙方及丙方因建房所支出所有金额，对于已建成部分由甲方所有并享有一切权益。
若因甲方原因、相关组织部门原因或法律法规政策原因导致乙方无法获得分配房屋所有权及相应权益（包括因拆迁、征收等原因产生的权益），则乙方可要求甲方按建房所支出金额标准或权益丧失时乙方所分配房屋及利益价值标准予以补偿。
五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
如有未尽事宜，由各方协商解决,并签订补充协议,作为本协议之附件，与本协议具有同等法律效力。
六、甲乙丙三方履行本协议过程中如发生争议，先由各方协商解决。
若协商不成，各方约定向房屋所在地人民法院提起诉讼。
且，守约方因解决本协议纠纷所产生的一切费用由违约方承担，该费用包括但不限于律师费、公证费、鉴定费、交通费、差旅费及诉讼保全担保、保函费等费用。
合作建房的财税处理与税收筹划合作建房相关会计处理问题案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
合作建房税务处理流程咱就来唠唠合作建房的税务处理流程这事儿。
一、合作建房的概念。
合作建房呢，简单说就是双方或者多方合作来盖房子。
这其中可能一方出地，另一方出钱，或者还有其他各种各样的合作方式。
就像小伙伴们一起搭积木，只不过这个积木是真正的房子，而且还涉及到税务这个有点复杂的事儿。
二、土地增值税方面。
1. 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的情况。
这种情况下呢，暂免征收土地增值税。
为啥呢？这就像是大家一起做了个项目，自己用自己那份成果，没拿去卖钱盈利，所以税务上就比较宽松啦。
2. 要是建成后转让的，那就得交税了。
这时候计算土地增值税可就有不少门道了。
要先确定扣除项目金额，比如土地成本、开发成本、开发费用等等。
就好比你做生意算成本一样，这些都是在计算增值额的时候要扣除的部分。
增值额算出来了，再根据对应的税率来计算土地增值税。
三、契税方面。
1. 土地使用权交换、房屋交换。
如果交换价格相等，免征契税。
这就像是以物换物，价值一样的话，就不用再额外交契税啦。
感觉就像小伙伴们公平交换玩具一样，税务也很公平呢。
2. 要是交换价格不相等，那就由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
这就好比你得到了更值钱的东西，那就得交点契税表示一下啦。
四、营业税方面（现在营改增之后对应的增值税情况类似）1. 在合作建房过程中，如果是共同承担风险的情况，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税（现在增值税相关规定也类似这种思路）。
这就像是大家合伙做生意，风险共担，税务上就会有优惠政策。
2. 但是如果不承担风险，取得固定收益的话，那就得按照规定交税了。
比如说一方只管出钱，然后不管房子建得咋样，最后都拿固定的一笔钱，这种情况就不能享受那种优惠啦。
五、企业所得税方面。
1. 合作建房企业在分配开发产品时。
如果是按照应分配的开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
第1篇一、引言合作建房，是指多个单位或个人在政府批准的土地上，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物的一种方式。
在我国，合作建房具有悠久的历史，近年来随着城市化进程的加快，合作建房逐渐成为一种常见的房地产开发模式。
为了规范合作建房行为，保障各方合法权益，我国制定了一系列法律法规。
本文将就合作建房的法律规定进行详细阐述。
二、合作建房的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的根本大法，其中对合作建房的规定主要体现在以下几个方面：（1）合作建房的定义：第十一条：合作建房是指两个以上的单位或者个人，按照法律规定，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物。
（2）合作建房的条件：第十二条：合作建房应当符合以下条件：①建设用地的土地使用权取得合法、有效；②合作各方具备建设项目的投资能力；③建设项目的规划、设计符合国家规定；④合作各方签订的合作协议合法、有效。
2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》对合作建房用地的取得、使用、转让等方面进行了规定，为合作建房提供了法律依据。
3.《中华人民共和国合同法》《合同法》对合作建房合同的法律效力、履行、变更、解除等方面进行了规定，保障了合作各方的合法权益。
4.《中华人民共和国建筑法》《建筑法》对合作建房的规划、设计、施工、监理等方面进行了规定，确保了合作建房的合法、合规。
5.《中华人民共和国物权法》《物权法》对合作建房的产权归属、使用、收益、处分等方面进行了规定，明确了合作建房的产权关系。
三、合作建房的法律程序1.申请建设用地合作建房首先需要申请建设用地，按照《土地管理法》的规定，合作各方应当向土地管理部门提出用地申请，并提交相关材料。
2.签订合作协议合作各方在取得建设用地后，应当签订合作协议，明确合作各方的权利、义务、责任等。
3.办理土地使用权证合作各方应当依法办理土地使用权证，确保土地使用权取得合法、有效。
4.办理建筑工程规划许可证合作各方应当依法办理建筑工程规划许可证，确保建设项目的规划、设计符合国家规定。
第1篇建房合作法律规定一、引言随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，房屋建设成为社会经济发展的重要支撑。
在房屋建设中，个人或单位之间往往需要合作，以实现资源的优化配置和项目的顺利进行。
为了规范建房合作行为，保障各方合法权益，维护社会和谐稳定，我国制定了一系列法律法规。
本文将围绕建房合作法律规定，从合作主体、合作方式、合同签订、权利义务、风险防范等方面进行详细阐述。
二、合作主体1. 个人个人作为建房合作的主体，应具备以下条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）具有合法的房屋所有权或使用权；（3）具备一定的经济实力和信用状况。
2. 单位单位作为建房合作的主体，应具备以下条件：（1）具有法人资格；（2）具备一定的经济实力和信用状况；（3）具备相应的房屋建设资质。
三、合作方式1. 股份合作股份合作是指合作各方按照出资比例，共同出资组建一个法人实体，以该实体的名义进行房屋建设。
股份合作方式具有以下特点：（1）风险共担，利益共享；（2）管理规范，责任明确；（3）有利于资源的整合和项目的推进。
2. 协作合作协作合作是指合作各方在不改变各自法人地位的前提下，通过签订合作协议，共同承担房屋建设项目的风险和收益。
协作合作方式具有以下特点：（1）灵活多样，适应性强；（2）风险分担，责任明确；（3）有利于各方优势互补，提高项目成功率。
3. 代理合作代理合作是指一方作为代理人，代表另一方进行房屋建设。
代理合作方式具有以下特点：（1）简化手续，提高效率；（2）降低风险，保障权益；（3）有利于各方专注于各自领域，提高项目质量。
四、合同签订1. 合同内容建房合作合同应包括以下内容：（1）合作主体、合作方式；（2）合作项目、建设规模、建设地点；（3）出资比例、出资方式；（4）项目进度、质量标准、验收标准；（5）收益分配、风险承担；（6）违约责任、争议解决方式。
2. 合同签订程序（1）协商：合作各方就合同内容进行充分协商，达成一致意见；（2）起草：由一方或双方共同起草合同文本；（3）审查：对合同文本进行审查，确保其合法、合规；（4）签订：合作各方在合同上签字盖章，合同生效。
合作建房的税务处理（一）企业所得税的处理国税法[2009]31号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1、开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2、开发合同或协议中约定分配项目利润的，按以下规定进行处理：（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
”国税法[2009]31号第三十七条："企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
”例：乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。
方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。
（1）方案一的涉税分析根据《企业所得税法》《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。
由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。
