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我国不动产登记制度研究二三、我国不动产登记制度的演变(一)我国古代的土地登记制度我国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。
据学者考证，我国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。
《周礼•大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物。
”受社会经济发展水平制约，当时的土地登记仅具雏形。
唐代以后，我国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。
唐《均田令》规定：“凡买卖皆须经所部官司申碟，年终彼此除附。
若无文碟辙买卖，财没不追，地还本主。
”由此可见，唐代土地登记制度较前已有较大发展，不仅建立了为保障国家税收而进行的土地登记制度，而且初步建立了土地交易登记制度。
土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。
否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
北宋时期，随着商品经济的发展，土地登记制度进一步完善。
宋《方田均税条约并式》规定，由各县派遣官吏对土地丈量分等后进行公布，并在其四至设定标志，正式登记造册，作为交纳贡赋和处理产权纠纷的依据。
南宋时期，更颁布《经界法》，设置了专司土地登记管理工作的经界所，隶属转运司。
民户按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘后上报经界所，再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。
砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。
进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”，土地转让才发生效力。
可见，宋代的土地登记制度不仅相当发达，而且已出现了专司土地登记管理工作的机构。
元、明时期，由于土地关系极不稳定，土地登记制度也处于不断变化中。
元初为解决因长期土地兼并而出现的“强者田多而税少，弱者产去而税存”的问题，曾颁布《经理法》，对土地田产进行清查登记。
农村房地一体确权登记发证问题的研究【摘要】本文围绕农村房地一体确权登记发证问题展开研究，首先在引言部分介绍研究背景、研究意义和研究目的。
在分别从农村房地一体确权登记发证的基本概念、法律依据、存在问题、改革方向和实施路径进行深入探讨。
结论部分则提出对该问题的建议，展望未来研究方向，并对全文进行总结。
通过本文的研究，可以为农村房地一体确权登记发证制度的改进和完善提供参考，促进农村土地资源的合理利用和农民权益的保护。
【关键词】农村房地一体确权登记发证、农村土地制度改革、法律依据、问题、改革方向、实施路径、建议、未来研究方向、总结。
1. 引言1.1 研究背景农村房地一体确权登记发证问题是当前农村改革发展中的一个重要议题。
随着城乡一体化进程的推进，农村房地资源的确权登记发证工作受到了广泛关注。
农村房地资源作为农民的重要生产资料，其确权登记发证工作的规范化、制度化和法律化对于促进农村经济发展、保障农民权益具有重要意义。
目前我国农村房地一体确权登记发证工作仍面临诸多挑战和困难，如地籍调查不完善、权属界定不清晰、登记发证流程繁琐等问题，这些问题制约了农村房地资源的有效利用和流转。
有必要对农村房地一体确权登记发证问题进行深入研究，分析其存在的问题和原因，提出相应的改革措施，推动农村房地资源确权登记发证工作的规范化和健康发展。
1.2 研究意义农村房地一体确权登记发证问题是当前农村改革发展的重要课题，具有极其重要的研究意义。
农村房地一体确权登记发证直接关系到农村居民的财产权益，是农村经济发展的基础。
只有确保农村房地一体确权登记发证制度得以健全完善，才能保障广大农民的合法权益，促进农村经济的健康发展。
农村房地一体确权登记发证问题与农村社会稳定息息相关。
在农村，土地往往是农民最重要的财产，在土地确权登记发证的过程中，将涉及到土地的权属、使用权等各项问题，若处理不当，则容易引发土地纠纷和社会矛盾，影响农村社会的和谐稳定。
对农村房地一体确权登记发证问题进行深入研究，可以有效预防和解决土地纠纷，促进农村社会的稳定和谐发展。
房地产权属登记制度研究瞿张莉（西南政法大学民商法学院重庆401120）【摘要】房地产权属登记是房地产登记制度的重要组成部分。
随着房地产市场的日益活跃，房地产登记制度也先得越来越重要。
由于我国还未建立科学、系统的房地产权属登记制度，本文通过对房地产登记制度的立法现状，结合《物权法》、《城市房地产权属登记管理法》、《房屋登记管理办法》、《担保法》等相关法律，从房地产权属登记的分类，性质以及功能价值上分析，并结合我国房地产登记制度的现状，为建立完善的房屋产权属登记制度的，保证我国房地产市场静态和动态的交易安全提出微薄的建议。
【关键词】房地产权属登记；效力；物权法一、房地产权属登记概述（一）房地产及其权属登记的概念我国学者大多将房地产做出广义与狭义的分类。
广义上的房地产包括一切作为财产的土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离部分。
狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产【1】。
可见，广义上的房地产广泛的包括了所有的不动产，本文研究的是作为商品交易的房产和地产权属登记制度，故本文采用了狭义上房地产的定义。
房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门登记薄上记载确认的一种制度【2】。
结合现行建设部《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国担保法》等规章、法规和法律，本文研究的房地产主要指狭义上的城市规划区国有土地范围内的房地产的房屋权属登记。
（二）房地产权属登记的分类《城市房屋权属登记管理办法》将房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
笔者认为可以从权属登记的目的将其分为两类：维护静态安全的总登记、初始登记和他项权利登记为静态登记；维护动态安全的转移登记、变更登记和注销登记为动态登记。
总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记，是为方便国家对房地产市场的宏观调控而作的登记；初始登记是房屋所有权属的初步确认，确定房地产最初的权利所有人；他项权利登记是指在房屋所有权的基础上创设他人对于此不动产的权利，在不改变房地产所有权的前提对房屋所有人设置的权利约束。
不动产登记制度研究论文随着中国房地产市场的发展，土地资源的稀缺以及产权问题的不稳定性越来越显著，不动产登记制度的改革已成为当下中国不可避免的问题之一。
自2016年7月起，中国国务院开始全面推行“不动产登记制度的全面推行计划”，旨在逐步建立全国范围内的不动产登记制度。
同时，不动产登记制度研究论文的撰写也越来越受到人们的重视。
不动产登记制度的意义不动产登记制度是指对不动产权利人、不动产权利、不动产负有的限制和不动产的形态等方面进行登记以及管理的制度。
其在土地资源管理、国土安全保障、保护产权等方面都具有重大的意义。
首先，不动产登记是监管和证明不动产的真实权属归属的重要途径。
在房地产投资领域，很多投资者都因为无法确认房产的所有权、限制权等问题而面临着重大的风险。
如通过不动产登记制度的建立，可以有效地解决这一问题，增强了不动产市场透明度，确保房地产市场的稳定。
其次，不动产登记的建立有效推动房地产市场的规范化，促进了合规经营发展。
在实践中，不动产交易中诸多合同纠纷大多是因为双方对房产的真实权属不明确所导致的。
因此，一旦建立良好的不动产登记制度，就能够有效促进房地产市场的规范化，并且推进合规发展。
最后，不动产登记的实施也能够推动政府的公共服务工作。
通过不动产登记制度，能够更好地把握各种不动产资源的数量、分布和规模等核心数据信息，及时地和准确地进行分析，并制定出相关政策和规划。
不动产登记制度研究论文的主要内容在不动产登记制度研究方面，目前国内的研究内容主要涵盖从不动产登记制度的设计到制度实施等多个方面，如不动产权的确认、标的范围的确定、登记信息的完备性和核查监管等方面进行论述。
首先，论文围绕不动产权属的确认问题展开研究。
此类研究主要关注不动产权属确认模式的设计以及相应的实现方式，如固定不动产权属确认制度、有限责任制，权属清理制度等一些创新性的制度设计。
此外，这类论文还涉及到不动产登记实务中权属争议的解决问题。
其次，论文探讨如何确立不动产登记的标的范围问题。
不动产登记制度研究摘要不动产登记制度是我国房地产管理中的重要制度之一，经过多年的建设和实践，已经成为我国不动产交易的重要基础制度。
本论文从不动产登记制度的内涵、历史和现状等方面入手，分析了现行不动产登记制度的优点和亟待改进的方面，并提出了相应的完善措施。
同时，本文也介绍了国外不动产登记制度的发展情况，为我国不动产登记制度的未来发展提供了一定的借鉴意义。
关键词：不动产登记制度、历史、现状、改进、发展正文一、不动产登记制度的内涵和历史不动产登记制度是指国家为保护不动产权益，规范不动产交易而建立的一套登记制度。
它是不动产交易的基础制度，是保护不动产交易各方利益的基础保障。
我国的不动产登记制度，最早可以追溯到明朝时期的官印制度，该制度规定了土地的产权归属关系，为当时的土地交易提供了一定的法律保障。
随着时代的演变，不动产登记制度也逐渐得到了完善，成为了现代不动产交易的必要制度之一。
二、现有不动产登记制度的优缺点现行不动产登记制度具有以下优点：一是可以提高不动产交易的透明度，保护消费者权益；二是可以规范不动产交易过程，防止非法交易的发生；三是可以提高房地产市场的稳定性，促进经济的发展。
然而，现行不动产登记制度也存在一些亟待改进的方面，这些方面主要包括以下几个方面：1.登记标准不统一目前我国的不动产登记标准不统一，各个地区和部门之间的登记标准存在差异，这会导致不动产登记信息在不同地区之间不具备相互可靠性，同时也增加了不动产交易的风险。
2.登记时限过长现行不动产登记制度在办理登记时限方面存在一定的问题，造成申请人等待登记申请结果的时间过长，不利于不动产交易的快速完成。
3.登记费用较高不动产登记费用过高，成为影响不动产交易成本的主要因素，这也给消费者造成了一定的经济负担。
三、改进不动产登记制度的措施针对以上存在的问题，本文提出了以下几个改进不动产登记制度的措施：1.统一不动产登记标准加强各地之间的协作，制定和实施统一的不动产登记标准，保障不动产登记信息在不同区域内的可靠性，降低不动产交易风险。
浅析房地产登记制度立法及其完善[摘要]房地产登记制度是现代房地产制度的基础和核心。
无论是房地产产权制度，房地产交易制度还是房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。
[关键词]房地产；登记制度；立法一、房地产登记制度的立法现状我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。
其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。
虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
房地产权属登记制度研究瞿张莉（西南政法大学民商法学院重庆401120）【摘要】房地产权属登记是房地产登记制度的重要组成部分。
随着房地产市场的日益活跃，房地产登记制度也先得越来越重要。
由于我国还未建立科学、系统的房地产权属登记制度，本文通过对房地产登记制度的立法现状，结合《物权法》、《城市房地产权属登记管理法》、《房屋登记管理办法》、《担保法》等相关法律，从房地产权属登记的分类，性质以及功能价值上分析，并结合我国房地产登记制度的现状，为建立完善的房屋产权属登记制度的，保证我国房地产市场静态和动态的交易安全提出微薄的建议。
【关键词】房地产权属登记；效力；物权法一、房地产权属登记概述（一）房地产及其权属登记的概念我国学者大多将房地产做出广义与狭义的分类。
广义上的房地产包括一切作为财产的土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离部分。
狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产【1】。
可见，广义上的房地产广泛的包括了所有的不动产，本文研究的是作为商品交易的房产和地产权属登记制度，故本文采用了狭义上房地产的定义。
房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门登记薄上记载确认的一种制度【2】。
结合现行建设部《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国担保法》等规章、法规和法律，本文研究的房地产主要指狭义上的城市规划区国有土地范围内的房地产的房屋权属登记。
（二）房地产权属登记的分类《城市房屋权属登记管理办法》将房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
笔者认为可以从权属登记的目的将其分为两类：维护静态安全的总登记、初始登记和他项权利登记为静态登记；维护动态安全的转移登记、变更登记和注销登记为动态登记。
总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记，是为方便国家对房地产市场的宏观调控而作的登记；初始登记是房屋所有权属的初步确认，确定房地产最初的权利所有人；他项权利登记是指在房屋所有权的基础上创设他人对于此不动产的权利，在不改变房地产所有权的前提对房屋所有人设置的权利约束。
总登记、初始登记和他项权利登记都是确认房屋产权归属后不改变房地产所有权属的静态登记，三者从不同的角度维护着房地产市场的静态安全。
转移登记是房地产所有权发生转移的变更登记；变更登记是房地产所有权的内容变更的权利变更；注销登记是一种房地产所有权的一种灭失。
此三个登记都是对房屋产所有权权属变更后的确认，属于动态登记，在房地产市场中不但增加了房屋交易的效率，同时在维护房地产动态交易市场的安全方面起着重要的作用。
（三）房地产权属登记的价值功能房地产权属登记的制度承担着由不同社会职责构成的制度功能，概括说来当代社会的不动产等级制度至少承担着以下几方面的制度功能。
1、私权保护的功能第一，公示功能，公示是指公告并告示，是向社会大众广泛传递信息的并具有一定法律效力的一种告知方式。
房屋登记制度是对房屋所有权的归属和性质明示的一种界定。
登记制度的建立，从根本上解决了不动产物权因权属不明而带来的诸多问题。
通过登记将房地产权属的主体、客体的范围、权力的性质、权利的变动等事项记载于登记薄中，并将登记薄向社会公开，一旦登记，就是对物权的最有效的界定。
【6】物权公示使物上权属的状况公之于众，明确了权利的归属，客可起定纷止争的作用，不论对所有权还是他物权，都使义务人负不侵犯物权的义务。
物权公示制度的这一权利归属宣示功能，对于保护物权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。
【3】第二，保护交易安全。
保障各种市场主体之间的交易能够安全、有序地进行，是促使社会经济稳定持续发展的重要条件。
房地产作为经济发展中及其重要的生产和生活资料，其交易的安全尤为重要。
在房地产市场交易中，只有双方当事人充分了解交易客体的权属状况，包括物权的归属和物权上的他物权的基础上，才能公平的交易，不给交易欺诈行为提供机会。
物权的公示不仅对权利人自己能够正当合适的行使权利是必要的，而且对稳定社会正常的物权秩序也是必须的。
【4】凡是在房地产房屋登记薄上登记的事项，都可以得到法律的保护，具有权利推定的作用和保护善意第三人的作用。
权利推定是静态交易安全的有力保障，而对善意第三人的保护既是对房地产市场的动态交易安全的保护。
登记薄为房地产的权利归属和房地产的物上权提供了的合法依据，即使登记薄本身上存在错误，善意第三人也可以基于信赖登记薄而受到法律的保护。
这为房地产交易市场的交易秩序提供了有力的法律保障。
2、国家的监督调控功能依我国法学界以及实际工作部门的解释，房地产登记时国家对房地产市场进行监督管理的重要手段。
【5】完善的房地产权属登记制度可以为国家宏观调控房地产业，提高宏观调扩决策管理水平提供第一手的真实资料，有利于增强决策的科学性和管理的高效性。
因此，建立一种合理、完善、透明的商品房权属登记制度，对于我国房地产业健康、规范发展以及整个社会的稳定都有着极其重要的影响。
（四）房地产权属登记的性质1、公法上行为说。
认为从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为【6】。
它体现的是国家对房地产物权关系的干预，旨在明晰各种房地产物权，依法保护物权人的合法权益。
2、证明行为说。
避免公、私法性质上的判断，认为“房地产权属管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备交付条件，房屋产权变更登记本身，也只是对双方履行买卖合同结果的确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查批准。
”【7】著名法学教授梁慧星认为“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。
【8】3、私法上行为说。
认为登记本质上应为私法行为。
第一，登记请求权为私权。
登记申请是当事人向行政机关申请登记的行为，登记效力发生于登记的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所做的其他为登记所必须的意思表示，当事人或相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。
【9】可见房地产权登记的效力的发生脱离申请人的意思是不能发生法律效力的，其行为本质上是一种事实行为。
第二，登记的意义在于不动产物权变动的公示及公信，其目的在于确认不动产的所有权以及和所有权有关的权属的动态或静态的归属问题，并且对于不动产的登记申请，登记机关必须按照法律规定办理，登记既是登记机关的权力也是登记机关的义务。
第三，在登记制度中的预告登记、异议登记、撤销登记向法院提起的诉讼均为私法上的诉权，并且登记机关应负登记错误的赔偿责任。
笔者认为，房地产权属登记的价值不是简纯的对房地产买卖双方交易成立的证明，也不是仅仅旨在国家的行政监督管理，而是着重在对公民私权的保护。
房地产权属登记是公民房屋所有权的权属和性质明示的一种界定，具有公示公信力；也是保护房地产交易市场买卖人双方合法房地产权属的重要保障，对公民私法行为的保护和约束。
故房地产权属登记性质上应属于私法行为，其特殊之处在于其中有由国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。
故立法者在保护交易安全的同时应兼顾登记的私法属性，摒弃单纯的批准式的行政观念，使登记机关在作为一个行政监督机关的同时也作为一个行政服务机关，使其依法为当事人服务，建立一个安全有序的房地产登记制度。
二、我国房地产权属登记制度的现状与缺陷（一）立法体系不完善自1997年10月24日第六次部常务会议通过的《城市房屋登记管理办法》，我国房地产登记制度开始走向成熟，2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》废止了《城市房地产权属登记管理法》。
但我国目前的房地产登记法律制度仍然存在体系散乱，而且内容多有矛盾，尤其在管理职能法规方面，彼此关联的部门及其实施细则不相呼应，难以混成一个统一的整体。
而最重要的是现行登记制度只以实现行政管理为目的，而不能贯彻物权公示原则，这使现行的房地产登记法规依其性质均属于行政法，而不属于保护公民合法私人权利的民法。
为了满足现行体制的房地产管理的需要，房地产登记的各种规章均由各地各负责登记的部门根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》制定，不但法律效力不足，而且散乱不一，达不到物权公示的效果。
（二）法律行为引起的房地产权属登记效力认定不一致对于房地产权属登记效力的认定，我国相关法律、法规和司法解释对房地产权属登记效力的规定不一，如《担保法》第41条：“抵押合同自抵押登记之日起生效。
”《城市房地产管理法》第31条：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
”而《物权法》第187条、188条明确规定，登记是抵押权的成立要件，未办理抵押登记债权人不享有抵押权，仅享有一般债权，不能对抗善意第三人。
对于不同的法律关系和法律事实中运用不同的法律就会造成不同的法律后果，这样就给法律适用者增加了不必要的困扰。
笔者认为，随着房地产交易市场在世界经济的大环境中日益活跃，只依靠旧法废除新法的原则还不能彻底解决权属登记效力认定不一致的矛盾，我国房地产权属登记制度应该进一步作出调整以彻底解决交易市场出现的旧法不能解决的法律问题，以及旧法与新法矛盾部分给适用法律带来的麻烦，使房地产登记制度成为一个完善的体系。
（三）登记机关和发证主体不统一根据现行法律、法规，我国房地产权属登记机关和发证主体存在的两大特点；第一，登记机关和发证主体为两类，即颁发土地使用证的是“政府”，土地管理部门代表政府负责核实、登记，颁发房屋所有权证、进行房屋产权登记的是“房屋管理部门”①；第二，登记机①《城市房地产管理法》，第61条，第63条。
关和发证主体为多级，即发证主体是不固定的多个级别的政府和政府房产管理部门，登记机关是不固定的多个级别的管理部门。
【10】《城市房地产管理法》第60条之规定了“县级以上”人民政府房产管理部门颁发土地使用权证书，土地管理部门负责土地登记，但具体是县以上的哪级并未规定。
实践中各地通过制定各地方性法规来明确这一问题，故各地方性法规规定的发证主体和登记机关的级别不同，就产生了“多级”登记机关和发证主体。
在房地产交易市场中，“两类多级”的登记制度给当事人进行登记造成了不便，给当事人查阅交易信息增加了负担。
这中分散的登记制度，造成了房地产分别抵押和商品房重复抵押的不正常现象，损害了当事人正当权益，影响了正常的房地产交易秩序。
【11】（四）登记申请权制度不完善《房地产开发经营管理条例》第33条规定“现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
”该条虽规定了开发商的辅助义务，但却没有明确规定买受人具有登记请求权，规定本身存在很多的缺陷。
