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2020年第6期经济与社会发展基于大数据的二手房价格空间分布及影响因素分析—以南宁市为例李青香，周小玲，毛蒋兴，蒋丽娟[摘要]房价作为一项重要的经济指标，一定程度上能反映城市的经济发展状况。
文章利用G IS空间分析、空间自相关分析、kriging插值和特征价格模型等分析方法，对南宁市中心城区二手房价格的空间分布及其影响因素进行了分析。
研究发现，南宁市二手房价格在空间上形成了由朝阳广场、南湖商圈 和东盟商务区组成的高价集聚中心以及五象新区热点集聚区；二手房价格与到地铁站的直线距离、到公交站的直线距离、到公园的直线距离、到小学的直线距离、到大型超市的直线距离、到银行网点的直线距离、房龄呈负相关，到商业中心的直线距离、最近地铁站是否为换乘站、到三甲医院的直线距离、到中学的直线距离、停车位、容积率、绿化率、是否有对口学校呈正相关。
[关键词]二手房价格；空间分布；影响因素；南宁市[作者简介]李青香，南宁师范大学地理科学与规划学院硕士研究生；周小玲，南宁师范大学地理科学与规划学院硕士研究生；毛蒋兴，南宁师范大学地理科学与规划学院教授，理学博士；蒋丽娟，南宁师 范大学地理科学与规划学院硕士研究生，广西南宁530001[中图分类号]F299.23 [文献标识码]A[文章编号]1672-2728(2020)06-0031-08―、问题的提出用地越来越紧缺，住宅供需成为城市发展亟须解决的一大问题。
二手房数量占城市住宅总量的比重较高，并且大多数二手房占据城市配套成熟的优越位置，因此成为城市居民解决刚性需求的重要选择。
城市是一个复杂的系统，二手房作为城市的“细胞”，其价格受许多要素影响，不同城市的二手房价格在空间分布上有所不同。
通过研究 二手房价格空间分布及影响因素，对房地产健康发展具有重要的意义。
目前，国内外相关研究取得了一定的成果。
国外学者主要运用Hedonic Price Model(特征价格模型，简称HPM)、Kriging 等分析方法对二手房的空间分布进行研究，并利 用定标符号、竞租曲线、等值线和三维效果图等对二手房价格空间分异进行分析1u21|3]。
东莞城区房地产市场调研慨况及分析一、城区房地产市场总体供求情况（一）近年城区房地产市场供求情况单位：万平方米从上述预售面积，销售面积及空置面积等三个指标来看，城区房地产市场已摆脱前几年的低迷状态，市场开始升温，成交量逐步放大，供应与需求同向增长，市场容量不断增大，这表明城区房地产开发已经步入稳定增长的轨道，但另一方面，由于开发结构及市场供需失衡，空置面积进一步加剧，给发展商造成极大的压力，相信今后的竞争将更趋白炽化。
(二）城区商品房开发结构分析（1）按层高分类单位：万平方米从上述数据可以看到:1）小高层及高层的空置面积较大，这主要是前几年开发过程中因设计落后，环境欠佳，或配套设施不全而不为市场接受所遗留下来的单体楼盘，如东盛大厦、东湖花园等早期楼盘，但一另方面，小高层及高层的预售面积和销售面积逐年增大，显示市民渐渐认同它们，可以预见，小高层及高层的市场份额将会越来越大。
2）预售面积及销售面积亦逐年增加，但增幅较小高层和高层要低，这主要是受城区规划影响和莞城地小人多的客观条件所限制，因此，多层的开发逐渐转移到城区边缘，由于居住环境相对较市区欠佳，因而较小受置业者青睐，但由于价钱相对便宜，因而吸引较多外地来莞打工或经商人士购买，成为城区楼市的另一个支撑点。
3）别墅的空置面积逐年相差不大，一方面显示别墅的供求相对稳定，另一方面亦说明滞销的别墅年年滞销，即地段，环境及规划好的别墅年年售馨，地段、环境及规划不好的别墅年年滞销。
（2）按档次分类单位：万平方米档从上述数据可以看到:(1）各档次楼盘都逐年增加，增幅较大的是中档及中高档楼盘，但从销售面积看，中高档楼盘比中档楼盘更受市场欢迎，显示市民购房为改善自身居住环境的目的逐渐突出，市民消费能力逐渐增强。
(2)中档楼盘仍是楼市主力，价位介于2500-3000元/m2之间，较好地反映绝大部分市民现阶段收入水平，并易为市民所接受。
(3）中低档楼盘空置面积较大，主要是这些楼盘一般规模较小，居住环境稍逊，在成本利润局限下，开发商一般都被动地推盘，较大为置业者所认识，因而空置多年亦非鲜见。
2007年1——11月东莞楼市分析报告一、土地市场分析1 、2007 年1-11 月土地供求月度走势2007 年1-11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地共计293.48 万㎡，共成交宗地293.48 万㎡，供需比为1.1：1；其中商住用地为219.1 万㎡，占总成交量的75%；折合容积率计算共399.1 万㎡的商住建筑面积。
按照2007 年1-11 月东莞楼市住宅574.01万㎡的消化量，结合1.1：1 的供需比分析，2007 年的土地供应相对不足。
2 、2007 年11 月土地出让公告总体情况2007 年11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地16 宗，共计414761 ㎡。
商住用地7 宗，合计291983 ㎡，占出让土地总面积的70.4%；分别位于南城、东城、莞城、常平、樟木头、厚街、洪梅等区镇；从近期的土地供应来看，年底土地放量明显，在短期市场观望气氛浓厚下加大土地供应将对地价起到一定的平抑作用，土地交易回归理性在所难免。
3 、2007 年11 月土地出让成交情况2007 年11 月东莞土地市场共成交宗地10 宗，共计470992.4 ㎡，总成交额180448.5万元。
其中成交商住用地6 宗，合计230916 ㎡，分别位于南城、寮步、企石、厚街；楼面地价分别为3951 元/㎡3629 元/㎡、1103 元/㎡、1244 元/㎡。
其中南城新基村宏图路北侧一宗占地面积为60668 平方米，容积率2.6 的商住地块进行公开拍卖。
该地块最终以6.5 亿价格成交，折合楼面地价为4121 元/平方米。
其后，两块位于南城西平村东骏路北侧的小幅商住用地进行公开拍卖，最终为同一家开发商竞得。
两幅用地合计占地26900 ㎡、合计容积率为2.12，两幅用地合计楼面地价为3592元/㎡。
二、新增商品房供应1 、新增供应总体情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2007 年11 月份，共29 个楼盘项目新增供应，总供应面积为87.8 万㎡，环比10 月大幅增加90.5%；其中住宅供应量为83.1万㎡，共6389 套，按面积计算占总供应的94.6％；住宅供应按面积环比增加123.4%，按套数计算增加74.3%。
2024年东莞房地产市场分析现状引言东莞作为中国的制造业重镇，近年来也逐渐崭露头角，成为了一个具有活力和潜力的城市。
房地产市场作为一个国家经济的重要组成部分，在东莞也有着举足轻重的地位。
本文将对东莞房地产市场的现状进行分析，并探讨未来的发展趋势。
1. 房价东莞的房价一直以来都被认为是相对较低的，这也是吸引了很多人前来购房的一个重要原因。
然而，近年来随着城市的发展和经济的增长，东莞的房价逐渐上涨。
根据最新的数据显示，东莞的平均房价已经超过了全国平均水平，并且还在继续上升。
2. 房屋供需关系随着东莞经济的发展和人口的增加，房屋供需关系也在不断变化。
最近几年，东莞的房地产市场表现出明显的供应过剩的特点，房屋的供应量远远大于需求量。
这导致了一些楼盘的住户入住率不高，甚至有些楼盘在一段时间内无法售出。
3. 政策调控为了控制房地产市场的过热发展，东莞市政府出台了一系列的楼市调控政策。
这些政策旨在限制房价的过快上涨，减少投资投机，保护购房者的利益。
例如，东莞实施了限购政策，限制非本地户籍人口购买房产的数量和面积。
4. 未来趋势虽然目前东莞房地产市场可能面临一些困难，但是东莞的发展潜力依然巨大。
随着“粤港澳大湾区”建设的推进，东莞将成为重要的交通枢纽和经济中心，这将为房地产市场带来新的机遇。
预计未来东莞的房价将继续稳步上涨，房屋供需关系也会逐渐得到平衡。
结论综上所述，东莞房地产市场目前面临一些挑战，但也蕴藏着巨大的发展潜力。
政府的调控政策对于市场的稳定起到了积极的作用。
未来随着东莞的发展，房地产市场也会逐渐趋于稳定并取得更好的发展。
东莞房地产市场报告引言东莞市位于广东省南部，是中国重要的制造业基地之一。
随着工业的发展，东莞的房地产市场也得到了迅速发展。
本报告将对东莞房地产市场的现状进行分析，并展望未来趋势。
1. 市场概况东莞房地产市场是一个充满活力的市场，年复合增长率超过10%。
市场供需平衡度较高，需求和供应相对稳定。
下面是市场的一些关键指标：•房地产项目数量：东莞市目前有大约200个房地产项目。
•房价水平：东莞市的房价相对较低，中等收入家庭也能够负担得起。
•购房者市场：东莞市的购房者以刚性需求和改善性需求为主。
•供应商市场：市场上有多家大型开发商，竞争激烈。
•租赁市场：随着人口流动性的增加，租赁市场也在逐渐兴起。
2. 市场驱动因素东莞房地产市场的增长得益于以下因素：•工业发展：东莞是中国重要的制造业基地之一，吸引了大量劳动力的流入。
这些劳动力需要住房，推动了房地产市场的需求。
•城市化进程：东莞市正在加速城市化进程，人口流动性增加，对住房的需求也在不断增加。
•地理位置：东莞市地处珠江三角洲地区，交通便利，吸引了更多投资者和购房者。
3. 市场挑战和风险东莞房地产市场也面临一些挑战和风险：•过度供应：由于市场竞争激烈，一些开发商过度供应房产，导致市场供应过剩，可能对房价产生一定的压力。
•贷款政策调控：政府对房地产市场的贷款政策进行调控，可能会影响购房者的购买能力和购买意愿。
•经济波动：宏观经济因素对房地产市场产生重大影响，经济波动可能导致市场需求的不稳定性。
4. 展望未来尽管面临一些挑战，东莞房地产市场仍然具有很大的发展潜力。
以下是未来市场的一些趋势：•住宅需求：随着城市化进程的加速，居民的住房需求将持续增长，尤其是中等收入家庭对房地产市场的需求将保持稳定增长。
•租赁市场：随着人口流动性的增加，租赁市场将呈现出更大的潜力，投资者可以考虑在租赁市场进行投资。
•产业升级：随着东莞市制造业的转型升级，房地产市场将出现更多商业地产的需求，投资商业地产可能具有较好的回报。
《空间计量模型的理论和应用研究》篇一一、引言随着社会科学和数据科学的发展，空间数据及其在众多领域的广泛应用越来越受到研究者的关注。
空间计量模型作为处理和分析空间数据的重要工具，具有广泛的学术研究价值和实际应用价值。
本文旨在全面阐述空间计量模型的理论基础，并探讨其在各个领域的应用。
二、空间计量模型的理论基础1. 空间计量模型概述空间计量模型是一种运用统计学和地理学原理，结合计算机技术，对空间数据进行收集、处理、分析和解释的计量方法。
其基本思想是将空间数据看作具有空间属性的变量，运用适当的模型和方法进行空间数据的分析。
2. 空间计量模型的分类根据不同的研究目的和数据处理方式，空间计量模型可以分为多种类型，如空间自回归模型、空间误差模型、空间滞后模型等。
这些模型各有其特点和适用范围，需要根据具体的研究对象和问题选择合适的模型。
3. 空间计量模型的数学基础空间计量模型的数学基础包括空间自相关、空间异质性、空间权值矩阵等概念。
这些概念为空间计量模型提供了理论基础和数学工具，使得研究者能够更加精确地处理和分析空间数据。
三、空间计量模型的应用研究1. 地理学领域的应用空间计量模型在地理学领域的应用广泛，如城市规划、区域发展、土地利用等。
通过运用空间计量模型，可以分析不同地区之间的空间关系和相互作用，揭示地理现象的内在规律，为政策制定提供科学依据。
2. 经济学领域的应用空间计量模型在经济学领域的应用也十分广泛，如房地产市场分析、区域经济发展等。
通过分析房地产价格的空间分布和变化规律，可以揭示房地产市场的发展趋势和规律；通过分析区域经济的空间结构和相互关系，可以优化资源配置，提高经济效益。
3. 社会学领域的应用空间计量模型在社会学领域的应用主要包括社会网络分析、人口迁移等。
通过运用空间计量模型，可以分析社会网络的空间结构和关系，揭示社会现象的内在规律；通过分析人口迁移的空间模式和影响因素，可以了解人口流动的规律和趋势，为政策制定提供依据。
08年4月东莞楼市分析报告一、宏观经济回顾3月全国CPI同比上涨8.3% 东莞市CPI同比上涨6.7%,一季度，全国居民消费价格总水平上涨8.0%(3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点。
其中，城市上涨7.8 %，农村上涨8.7%。
3月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.7%，涨幅比2月份收窄1.2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降1.5%，一季度累计上涨7.1%，上涨势头有所放缓。
其中居住类价格同比上涨8.4%，环比下降0.1%，自有住房价格同比上涨9.2%，建房及装修材料价格同比上涨4.8%。
70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％国家发改委、国家统计局公布的调查显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。
中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
证券交易印花税下调至千分之一经国务院批准，中国财政部和税务总局宣布，从4月24日起，证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。
这是继2007年上调证券交易印花税税率后，中国又一次对该税率进行大的调整。
证监会公告－上市公司解除限售存量股份转让指导意见为规范和指导上市公司解除限售存量股份的转让行为，证监会对上市公司存量股份的转让提出意见，意见强调：持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1%的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份；上市公司的控股股东在该公司的年报、半年报公告前30日内不得转让解除限售存量股份；本次解除限售存量股份转让后导致股份出让方不再是上市公司控股股东的，股份出让方和受让方应当遵守上市公司收购的相关规定；持有或控制上市公司5%以上股份的股东及其一致行动人减持股份的，应当按照证券交易所的规则及时、准确地履行信息披露义务。
东莞市房价上涨原因及对策中国楼市，在各方面因素的推动下，价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。
面对这种形势，国务院连续推出了一系列稳定房价的政策措施。
但部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。
保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
位于珠江三角洲地区的东莞，房价近几年来也呈现出上涨的趋势，让我们一起浅析东莞市房价上涨的原因及对策。
一、东莞市房地产概况东莞市经过二十多年来的努力，取得了举世瞩目的成就，综合实力显著增强。
2010年东莞市生产总值（GDP）4246亿元，人均生产总值达,66344元，增长14.6%，而2011年上半年东莞完成生产总值2107亿元，按可比价计算，同比增长8%，是一个富裕且快速发展的城市，连续蝉联“全国相对富裕地区”排行榜的榜首。
此外，东莞市1小时车程可抵达珠江三角洲各主要城市，这种得天独厚的地理位置优势使东莞市很容易融入珠江三角洲“一小时经济圈”。
水、陆、空交通十分便利，广深高速、莞深高速、常虎高速等纵横交错。
至深圳宝安机场仅30分钟车程，距香港80公里、广州60公里。
境内拥有东莞火车站、虎门港等口岸，东莞市房地产行业发展起步迟，但是发展很迅速。
到目前为止，东莞市共有房地产开发企业350多家，而且不乏上规模的开发企业，比如光大集团、中惠集团等。
全年完成房地产开发投资277.66亿元，比上年增长2.3%。
商品房施工面积2223.4万平方米，增长11.3%；竣工面积188.83万平方米，下降60.5%；销售面积604.11万平方米，增长18.1%，其中商品住宅销售面积585.68万平方米，增长25.2%。
全年商品房销售额353.17亿元，增长22.4%，其中商品住宅销售额336.86亿元，增长36.9%。
同国内的其它地区一样，东莞市的房价最近几年来快速攀升，到底是什么原因使东莞房价一直保持了快速增长势头的呢？二、东莞市房价上涨的原因探讨房价上涨原因，众说纷呈。
土地市场1、土地供应情况分析2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6 宗工业、3宗商住、2 宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010就、就、31379就，总计供应土地面积就。
本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。
2、土地交易情况分析2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为就，总金额35400万元。
工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7 宗为 1 月份挂牌上市。
2月成交工业土地12宗，面积万就，地面地价540元/就。
目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902 m2o2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。
2 月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001 的商住用地以底价8250 万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。
石龙的地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业开发有限公司以底价3187 万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。
2009G003 与2009G004 两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。
2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124 m,起始价亿元，起始楼面地价702元/m,在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。
这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。
3、商住用地价格走势情况东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11 月及2009年1 月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。
