万科房屋维修标准方案说明
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维修施工方案目录一、目的⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 5二、使用范围⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 5三、依据⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 5四、维修方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 6 （一）室内空鼓、裂缝⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 61、墙面空鼓⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 62、地面空鼓⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 63、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 74、墙面裂缝（有空鼓）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯75、地面裂缝⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8 （二）外墙面⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯81、外墙涂料（脱层、起鼓）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯82、外墙面砖（开裂、空鼓）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9 （三）感观质量⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯101、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯102、地坪翻砂⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯103、地坪平整度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10 （四）渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11 1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯112、厨卫间地面（结构板渗水）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯123、厨卫间墙面（预埋管渗漏）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯134、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯145、外墙渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14 5.1外墙分格缝渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15 5.2外墙裂缝渗漏：⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16 5.3伸缩缝渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16 5.4对拉螺杆洞渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17 5.5外墙脚手眼处渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17 5.6外墙管道支架或栏杆接头处渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 185.7冲淋要求⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 186、屋面渗漏⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯197、门窗边渗水⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯208 、空调机位渗水⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21 （五）铝合金及塑钢门窗⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯211、五金配件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯212、门窗开启不灵活⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯223、门窗框周边胶开裂、脱落⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯224、玻璃划痕、破裂⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯225、门窗框安装偏差⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22 （六）铝合金栏杆、百叶⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯231、松动、插销、铰链问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯232、型材⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯233、栏杆玻璃⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23 （七）铁花栏杆⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23 1、生锈、脱焊、脱漆⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23 （八）入户门⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯241、门扇变形、起跷，开关时有异响⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 242、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 243、五金配件、锁具⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯244、密封胶条、隔音胶条脱落⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯245、门框边胶条开裂、脱落⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24 （九）给排水工程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25 1、地漏堵塞⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯252、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯253、室内给水管打不起压或水表自转⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯254、卫生间马桶排污管离墙距离偏差⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26 （十）电气工程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 26 1、线路跳闸、短路、漏电故障⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26 2、配电箱、空气开关、漏电开关263、维修电源插座、电话插头、按钮开关⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 274、房间灯不亮⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 27（十一）弱电⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 27维修施工方案一、目的保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。
适用范围适用于项目的维修工作。
三、依据维修工程必须符合相关国家、地方及行业标准，主要包括但不限于：1、工程建设标准强制性条文》2002 年版2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－20013、《建筑装饰工程施工及验收规范》GB50210－20014、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327－20015、《屋面工程质量验收规范》GB50207－20026、《聚合物水泥防水涂料》JC/T －894－20017、《高分子防水涂料》GB18173－20008、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242－20029、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268－9710、《砌体工程施工及验收规范》GB/T50203－2002四、维修方案：（一）、室内空鼓、裂缝1、墙面空鼓1.1维修方案：1.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；1.1.2清理并润湿基层；1.1.3刮 1：1 水泥砂浆一遍；1.1.4补 1：2.5 水泥砂浆，分两遍成活，超过 2.5cm 的部位需分三遍成活；1.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。
若一面墙修补面积大于 50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。
1.2维修时间： 7 天。
1.3注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。
2、地面空鼓2.1维修方案：2.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；2.1.2清理、并润湿基层；2.1.3扫素水泥浆一道；2.1.4补 C20细石混凝土，并压光找平，一遍成活。
2.2维修时间： 5 天。
2.3注意事项：细石混凝土修补完成后，需做好养护。
3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）：3.1维修方案：3.1.1将抹灰层裂缝轻剔至基层，宽 5mm；3.1.2清理缝内；3.1.3缝内满打透明密封胶；3.1.4补刮腻子两遍。
3.2维修时间： 3 天。
4、墙面裂缝（有空鼓）4.2维修方案：4.1.1采用切割机切割裂缝及空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；4.1.2清理并润湿基层；4.1.3刮 1：1 水泥砂浆一遍；4.1.4补 1：2.5 水泥砂浆，分两遍成活，超过 2.5cm 的部位需分三遍成活；4.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。
若一面墙修补面积大于 50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。
4.2维修时间： 6-7 天。
4.3注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。
5、地面裂缝：5.1维修方案：5.1.1采用切割机将裂缝左右 5CM范围内延裂缝方向切除地坪砂浆，并将切缝处凿毛；5.1.2扫素水泥浆一道；5.1.3补1：2.5 水泥砂浆，压光找平，一遍成活。
5.2维修时间： 2 天。
二）、外墙面1、外墙涂料（脱层、起鼓）：1.1维修方案：1.1.1用小刀割除外墙涂料层；1.1.2剔除外墙腻子，并清理基层；1.1.3按照外墙涂料施工工艺重新施工：外墙腻子－底漆－中间漆－面漆。
若维修部位位于房屋样露台处，需整面墙重做外墙涂料，其余大面墙需尽量避免色差，并保证维修部位成方形。
1.2维修时间： 4-5 天。
2、外墙面砖（开裂、空鼓）：整理分享2.1维修方案：2.1.1仅外墙砖开裂，抹灰层未开裂、空鼓：2.1.1.1用切割机沿砖缝切割开，并剔除外墙砖，范围比开裂部分大一块砖；选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；聚合物水泥砂浆沟缝。
2.1.2抹灰层开裂、空鼓：2.1.2.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛；2.1.2.2清理并润湿基层；2.1.2.3刮 1：1 水泥砂浆一遍；2.1.2.4补 1： 2.5 水泥砂浆，分两遍成活，较厚的部位需分三遍成活；2.1.2.5选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；2.1.2.6采用聚合物水泥砂浆勾缝，保证灰缝密实。
2.2维修时间：若抹灰层无空鼓 3 天；若抹灰层空鼓则需 7天。
（三）感观质量：1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直：1.1维修方案：1.1.1偏差在 6mm以下，用内墙腻子进行找补，到达规范要求。
1.1.2偏差在 6mm以上（含 6mm），需根据实际情况剔凿墙面基整理分享层以到达规范要求，补刮腻子二遍。
新旧腻子交接处需挂抗裂玻纤布。
1.2维修时间： 3-4 天。
2、地坪翻砂：2.1维修方案：2.1.1铲除翻砂部分，清理并润湿基层；2.1.2翻砂部分满刮水泥胶浆（ 805胶水与水泥砂浆混合），需保证粘接牢固，避免脱层。
2.2维修时间： 3 天。
3、地坪平整度：3.1维修方案：3.1.1根据实际情况局部处理偏高或偏低的部位。
3.1.2将偏低的部位凿毛或将偏高的部位剔凿至合适标高，清理并润湿基层后，满刮水泥胶浆（ 805胶水与水泥砂浆混合）。
3.2维修时间： 3 天。
（四）渗漏1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）：1.1问题原因：管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。
1.2维修方案：1.2.1剔凿管道周边和烟道周边地坪混凝土至结构层；1.2.2继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深2cm；1.2.3清理基层，采用堵漏剂进行封堵，高于结构层 5-8mm，大于管道周边 5cm；1.2.4管道周边和烟道周边 30cm范围内做 2mm厚 JS 防水涂膜与原防水层搭接 15cm。
1.2.5厨卫间满闭水 24 小时；1.2.6恢复地坪。
