房地产企业所得税项目清算流程

企业所得税汇算清缴流程----------------------------及年度汇缴申报表相关内容讲解（一）、企业所得税汇缴期限1、企业所得税按纳税年度计算。

纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。

企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。

（《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条）2、企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。

3、企业依法清算时，应当以清算期间作为一个独立的纳税年度。

（《企业所得税法》第五十三条）纳税人在年度中间发生解散、破产、撤销等终止生产经营情形，需进行企业所得税清算的，应在清算前报告主管税务机关，并自实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税款；4、纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当自停止生产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。

（二）、企业所得税汇缴范围凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税汇算清缴管理办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。

范围包括：1、实行查账征收的居民纳税人2、实行企业所得税核定应税所得率征收方式纳税人3、按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业4、企业重组中需要按清算处理的企业。

注：实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。

（三）、汇总、合并纳税企业的汇缴规定汇总企业1、政策规定：居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。

（《企业所得税法》第五十条）汇总纳税企业实行"统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库"的企业所得税征收管理办法。

房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析一、房地产企业所得税汇算清缴的特点1.行业特点。

政策调控强、产业链长、资金密集、开发周期长、对地方财政收入的重大影响、社会影响大；2.概念。

纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。

应纳税所得额＝会计利润±纳税调整项目应补（退）企业所得税＝应纳税所得额*适用税率－年度内已预缴的企业所得税对财务人员要求很高3.会计核算的要求。

鲜明的行业特点，销售预售收入的特点决定了其核算的独特性，成本计算较复杂。

4.税收处理的特殊性。

--未完工销售的应纳税所得额、已完工销售的的应纳税所得额；--预售收入的特点；可作为广告和业务招待费计算基数，预缴的税费可以税前扣除，部分预提费用可以作为计税成本对待--新老项目的不同处理要求；老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

针对老项目有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和10%的增值税率计算缴纳增值税；二是选择采用简易计税方法，以当期不含税销售额*5%的征收率计税。

企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

二、汇算清缴的审核步骤1.收入的审核《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。

取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

房地产清算流程房地产清算流程房地产清算是指在某个房地产项目销售结束后，对项目进行结算和清理的过程。

这个过程通常由开发商或房地产公司的专业团队负责，旨在确保项目顺利结束并确保所有相关方的利益得到维护。

下面是房地产清算流程的一般步骤。

1. 市场分析：在开始清算之前，首先需要进行市场分析，了解当前房地产市场的情况。

分析包括该项目所处的地理位置、周边配套设施和竞争对手等因素，以确定项目的优势和劣势。

2. 收集销售数据：开发商需要收集项目销售的相关数据，包括销售合同、销售额、付款情况等。

这些数据将用于清算过程中的各项计算和统计。

3. 清算费用计算：在开始清算之前，需要计算所有与项目相关的费用，包括宣传费、销售佣金、广告费等。

这些费用将从项目的总收入中扣除。

4. 清算盈利分配：根据销售数据和清算费用计算的结果，开发商需要确定项目的盈利分配方案。

这涉及到与合作伙伴、投资者和销售人员的协商，以确定他们在项目的收益中的份额。

5. 处理未出售的房产：如果项目中还有未出售的房产，开发商需要确定这些房产的处理方式。

这可以是将其转变为租赁房产，或进行打折销售等。

6. 资金结算：房地产清算的最重要部分是资金结算。

开发商需要与购房者进行结算，包括向购房者支付尾款、抵押贷款的结清和退还预售款等。

7. 物业移交：在整个清算过程完成后，开发商需要将项目的物业移交给购房者。

这包括房产的所有权证书和相关的物业管理文件。

8. 项目结束报告：清算完成后，开发商需要准备一份项目结束报告，包括项目销售情况、清算费用、盈利分配等信息的总结。

这份报告可以作为以后类似项目的参考。

房地产清算是一个复杂而重要的流程，需要进行充分的计划和准备。

有一个专业的清算团队可以帮助开发商顺利完成这个过程，并确保所有相关方的利益得到充分保护。

此外，透明和及时的沟通也是确保清算顺利进行的关键。

只有通过合作与沟通，开发商、购房者和其他相关方才能达成共识，并推动房地产清算流程的顺利进行。

企业所得税清算申报企业所得税清算是指企业在注销前，根据国家相关法律、法规及规章，对其经营所得和其他所得进行核算、调整和申报的过程。

这一过程有助于确保企业财务报告的准确性和合规性，同时也有利于保障投资者的利益。

本文将探讨企业所得税清算申报的相关问题。

一、企业所得税清算申报的背景和意义企业所得税清算申报是企业在注销前必须完成的一项重要工作。

根据国家相关法律、法规及规章，企业在注销前必须对其经营所得和其他所得进行核算、调整和申报。

这是企业财务报告准确性和合规性的重要保障，也是保障投资者利益的重要手段。

二、企业所得税清算申报的流程1、制定清算方案：企业应制定清算方案，明确清算期间、清算范围、清算方法和清算程序等内容。

2、成立清算组：企业应成立清算组，由清算组成员按照清算方案进行具体操作。

3、发布清算公告：企业在清算期间应发布清算公告，向债权人、投资者等利益相关方告知清算情况和进展。

4、核算资产和负债：企业应核算其资产和负债情况，包括流动资产、固定资产、无形资产、流动负债和非流动负债等。

5、调整纳税事项：企业应根据国家相关法律、法规及规章，对纳税事项进行调整，如补缴税款、调整涉税事项等。

6、编制财务报表：企业应编制财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。

7、申报企业所得税：企业应按照国家相关法律、法规及规章，向税务机关申报企业所得税。

三、企业所得税清算申报的注意事项1、合法性原则：企业在进行所得税清算申报时必须遵守国家相关法律、法规及规章，确保合法性原则的贯彻执行。

2、准确性原则：企业在进行所得税清算申报时必须保证数据的准确性，确保财务报告的真实性和合规性。

3、完整性原则：企业在进行所得税清算申报时必须保证所有数据的完整性，不得漏报或瞒报。

4、及时性原则：企业在进行所得税清算申报时必须按照规定的期限及时申报，不得延迟申报或漏报。

5、透明度原则：企业在进行所得税清算申报时必须向公众披露相关信息，增加财务报告的透明度，保障投资者的知情权。

房地产清算流程房地产清算是指在房地产项目结束或者终止时，对项目进行资产和负债的结算和清理的过程。

清算流程是房地产项目结束后必须要进行的程序，其目的是保障各方的权益，合理分配项目的资产，解决项目的债务问题，从而实现项目的有序结束。

下面将介绍房地产清算的流程及相关事项。

1. 确定清算小组。

在房地产项目结束或终止时，首先需要成立一个清算小组。

清算小组的成员需要包括项目的投资方、开发商、监理单位、施工单位等相关方，以确保各方的利益得到充分的保障。

2. 收集资料。

清算小组成立后，需要全面收集项目的相关资料，包括项目的合同、工程款支付情况、工程进度、质量验收报告、土地使用证、规划许可证等相关文件资料。

3. 资产评估。

清算小组需要对项目的资产进行评估，包括土地、房屋、设备、未完成工程等资产的评估，以确定项目的实际价值。

4. 负债清理。

清算小组需要对项目的负债进行清理，包括未支付的工程款、未结清的供应商款项、未结清的税费等，确保项目的债务得到妥善清理。

5. 资产分配。

在资产评估和负债清理完成后，清算小组需要对项目的资产进行分配，按照各方的权益比例进行合理分配，以确保各方的权益得到保障。

6. 清算报告。

清算小组需要编制清算报告，对项目的清算流程、资产评估、负债清理、资产分配等情况进行详细说明，以供相关方参考和审阅。

7. 清算结果公示。

清算报告完成后，清算小组需要对清算结果进行公示，公示时间不少于30天，以确保各方的知情权和参与权。

8. 清算结案。

经过公示期后，清算小组将根据公示结果对项目进行最终的清算结案，完成项目的清算流程。

以上便是房地产清算的流程及相关事项。

在实际操作中，清算流程可能会因项目的特殊情况而有所不同，但总体的清算原则和程序是相似的。

希望本文能够对房地产清算流程有所帮助。

房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。

各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。

由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。

由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。

但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。

若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。

这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。

这是一个很好的税收筹划机会。

二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。

如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。

房地产公司税务清算流程与注意事项《说说房地产公司税务清算那些事儿》嘿呀，说起这房地产公司税务清算流程和注意事项啊，那可真有得聊啦！这可不是一件轻松的事儿，但咱也别怕，跟着我一步一步来。

税务清算流程就像是走一条有点崎岖的路，但只要方向对了，就不怕到不了终点。

首先得准备好各种资料，就像战士上战场得带好自己的武器一样，什么账本啦、合同啦、发票啦等等，一个都不能少。

然后呢，就得仔细算算各种税，这就像咱平时过日子得算计着花钱一样，不能稀里糊涂的。

在这个过程中啊，可一定要小心各种“坑”。

比如说有些费用到底能不能抵扣，这可得瞪大眼睛看清楚了，不然一不小心就掉坑里啦。

还有啊，清算时间可不能拖太久，不然就像过期的食品一样，可就不好了。

注意事项呢，那也不少。

比如说税务政策可得搞清楚，别到时候用错了政策，那就麻烦大了。

就像你出门穿错了衣服，那多尴尬呀！咱得随时关注政策的变化，就像天气预报一样，及时调整自己的行动。

而且啊，和税务部门打交道也得有技巧。

可别跟他们对着干，要像和朋友相处一样，友好沟通。

人家也是为了工作嘛，咱好好配合，事情就好办多了。

还有啊，公司内部的财务管理也得做好。

不能乱糟糟的，不然到时候都不知道从哪里找资料。

这就像家里要打扫干净一样，不然找个东西都找不到。

总之呢，房地产公司税务清算流程和注意事项虽然有点麻烦，但只要咱认真对待，一步一个脚印，就一定能够顺利完成。

就把这当成一次挑战吧，等完成了之后，那感觉就像打了一场胜仗一样，倍儿有成就感！咱可不能被这些困难吓倒，要笑着面对，加油干！大家一起努力，让税务清算变得不再那么可怕，反而变得有趣起来。

哈哈，就这么定啦！。

房地产公司清算流程是怎样的前⼏年房地产⾮常⽕爆的时候很多⼈也跟风投⼊到了这个⾏业，但由于政策⽅⾯的影响再加上公司本⾝实⼒不强等等的原因，所以很多房地产公司经营的并不好⽽倒闭，倒闭的时候需要完成好房地产公司清算流程，店铺⼩编为你详细介绍相关知识。

房地产公司清算流程1、公司权⼒机构决议公司权⼒机构(股东会或董事会)在公司解散事由出现之后应及时召开股东会或者董事会，表决通过公司解散决议。

2、清算组的成⽴和备案公司在解散事由出现之⽇起15天内公司即应成⽴清算组，有限责任公司清算组由全体股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东⼤会确定的⼈员组成，也可选任注册会计师、注册律师或其他熟悉清算事务的专业⼈员作为清算组成员，清算组成员不得少于三⼈。

⾃清算应当⾃成⽴之⽇起10⽇内须将清算组成员、清算组负责⼈名单向所在的公司登记机关备案。

3、清算公告和债权登记清算组应当⾃成⽴之⽇起⼗⽇内通知债权⼈，并于六⼗⽇内在报纸上公告。

债权⼈应当⾃接到通知书之⽇起三⼗⽇内，未接到通知书的⾃公告之⽇起四⼗五天内，向清算组申报其债权。

债权⼈申报其债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。

清算组应当对债权进⾏登记。

清算组核定债权后，应当将核定结果书⾯通知债权⼈。

书⾯通知和清算公告应包括企业名称、住址、清算原因、清算开始⽇期、申报债权的期限、清算组的组成、通讯地址及其他应予通知和公告的内容。

根据《公司法》的规定，清算组依法从公司原法定代表⼈处接管公司的管理权，接管的主要内容有：1、清算公司公章的接交和管理，并从接交之⽇起建⽴公章使⽤审批登记制度，指定专⼈保管。

须移交的公司公章包括：(1)公司公章;(2)公司内各职能部门的印章;(3)各种财务印章及合同印章;(4)独⽴法⼈分⽀机构的印章;(5)⾮独⽴法⼈的分⽀机构的印章。

2、债权债务清单，要求不能遗漏，按清算组的要求详细填写相关内容。

3、资产清单，按流动资产、固定资产分类登记，按清算组的要求详细填写相关内容。

房地产企业如何计算企业所得税？在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。

大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。

国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。

最典型的是企业所得税预缴和清算办法。

请问：下列说法是否正确?（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。

（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。

（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。

（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。

（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。

（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。

以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。

（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。

（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。

（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。

合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。

（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。

（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。

该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。

对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。

房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。

此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。

房地产开发商在项目竣工销售环节,涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种.一、企业所得税（一）完工时的税务处理《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009］31号)第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额.因此，纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。

（二）完工条件的判断国税发[2009］31号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的,就应进行完工时的税务处理.2009年6月26日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函［2009]342号）一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009］121号)批复中,强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工.并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

房地产企业涉及税种分析一、主要环节及涉及的主要税种一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得、规划设计、融资、建设施工、房屋预售、项目清算、使用、运营管理等环节，涉及的主要税种如表2.1所示：序号环节权利许可证等证明涉及主要税种契税1土地取得土地出让合同土地使用权证印花税土地使用税耕地占用税项目立项备案2规划设计建设用地规划许可证建设工程规划许可证34融资建设施工借款合同建设工程施工许可证印花税（借款类合同）印花税（建安类合同）营业税（销售不动产）城市保护建设税商品房销售许可证、5预售国有土地使用权变更登记转让证明书。

教育附加税地方教育费附加土地增值税(预征)企业所得税(预征)印花税（商品房销售合同）企业所得税（完6项目清算满足一定条件工开发产物）土地增值税清算营业税（出租）城市维护建设税教育费附加7租赁/自用租赁合同地方教育费附加印花税（租赁合同）房产税（出租）房产税（自用）营业税（管理服务）8运营管理物业管理合同、委托管理协议城市维护建设税教育费附加地方教育费附加表2.1房地产企业各环节涉及的税种房地产运营企业房地产开发/运营企业、承租人承租人房地产开发企业房地产开发/运营企业房地产开发企业房地产开发企业、购房人房地产开发企业印花税（设计加工类合同）房地产开发企业、合同另外一方房地产开发企业征税主体二、契税在房地产开发前期取得土地使用权时和房地产销售阶段产权过户时会产生契税纳税义务。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税。

其中：土地权属转移指的是土地使用权的转移，包括国有土地使用权出让和土地使用权转让两种方式；房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。

特点：1、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税；2、契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。

税率：契税实行幅度比例税率。

税率幅度为3%-5%。

具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。

第一章房地产开发企业基本常识与特点1、房地产企业行业介绍与特点2、房地产企业一般经营模式与流程3、房地产开发企业的会计科目4、房地产开发阶段的划分与涉及税种第一节房地产企业行业介绍与特点一、房地产行业的发展概述房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50如上.房地产行业发展历程在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮” ，在全国各地很普遍。

那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪SOHO潘石屹等等95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。

到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。

一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程二、房地产企业的基本业务介绍房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、白行等项目的产业。

三、房地产行业的特点房地产行业是一个资源整合型企业开发产品类型多，用途多样性开发流程长、资金密集房地产行业涉及行政主管部门多销售收入种类多，销售行为接受政府监管第二节房地产企业一般经营模式与流程一、经营模式（开发与白持物业）房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展白己的物业公司、也有投资房地产中介、后期白持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。

二、房地产开发流程签江土地出止合同初I 步设计亩萱有批 L I 曾国斤囱工.占直.item.叵土.噪声、防利m故程虹建设工［诚削井可;正一 i ------------------ 合同斧宾W 办理隘工许可证 ■■■--完阜您缶吾旦 办理商品房会修许可■-.—史全监旨登记J 专业嗟收窿工睑收办证—丈房 第三节 房地产开发企业的会计科目一、会计科目设置会计科目案其提供会计信息的详细程度不同， 可以分为总分类科目和 明细分类科目，根据【会计准则】的统一规定，并结合房地产开发企 业经营的特点和会计核算的需要，房地产开发企业设置五大类会计科 目：资产、负债、所有者权益、成本、损益类1.资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况， 其中包括流动资 产和各项长期资产。

例：甲公司（A0%，张先生40%）于2001年7月5日成立，2011年11月20日股东会决议停止经营，解释并注销甲公司。

企业：缴清所有税款，缴销发票，税务登记证件等资料，并书面申请注销。

主管税务机关：对生产经营期间的纳税情况实施检查，查补入库税款、滞纳金、罚款，然后予以注销税务登记。

请思考：税务做法是否正确。

答：错误，对生产经营期情况检查不是清算。

清算是一个特殊期间。

公司注销：1、经营期届满，不再延期，股东会决议注销。

2、经营期未满，经营不善，股东会决议注销3、财务困难被起诉法院宣告破产4、由于政策因素政府要求关停而注销5、被其他公司合并6、解散分立以上都需要清算注销税务登记，其中1-4必须履行清算手续，而5-6不通过清算程序。

1-4必须申报清算所得或损失（国税函（2009）388号）。

5-6属于一般重组视同清算计算清算所得或损失，合并方或分立企业取得资产的计税基础按公允价值确定；特殊重组不计算清算所得或损失，合并方或分立企业取得资产的计税基础按原计税基础确定。

被分立、合并企业在合并、分立时适用特殊重组，但由于在12个月内被合并、分立企业的主要股东（持股达20%以上）将合并、分立取得的支付额对外转让，应适用一般重组处理，需追溯调整，基于被合并、分立企业已经注销，合并、分立企业负有连带责任，被合并方、分立企业清算所得应纳税额由合并方、分立方承担。

清算基本程序：1、资产处置2、偿还债务3、剩余财产分配股东会决议---公告----成立清算组（由股东代表组成）---申报债权（国地税主管税务机关对生产经营期纳税情况实施检查；债权人死亡失踪主动放弃）----资产处置----按顺序偿还债务----剩余财产分配---出具清算报告----税务机关审核确认（股东留存确认投资损益报主管税务机关备案）---收回发票、税务登记等证件—注销税务登记—注销营业执照。

税务处理：一、拟注销企业的税务处理（一）增值税1、一般纳税人计算方法：17%，13%。