关于北京市大兴区33个试点区县集体经营性建设用地入市的简要分析1

干部学习讲稿：农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革及试点案例分析（上）周立中国人民大学农业与农村发展学院教授各位学员大家好！我是周立。

今天很高兴和大家交流一个题目“关于农村的土地征收，集体经营用地的入市，还是宅基地制度的改革”。

我会用一些试点的案例来做一些分析。

我今天主要的内容有如下的六个方面。

第一是围绕土地制度改革的一些争论展开讨论；第二是探讨当前正在进行的农村土地征收制度；第三部分探讨集体的经营性建设用地入市制度的改革；第四是讨论农村宅基地制度与改革。

这三部分主要的改革讲完以后，我会提若干试点的案例。

第六部分是最后一部分，是农村生产关系面临重大的一些变革做一些讨论。

一、围绕农村土地制度改革的争论（一）对现行土地制度的争论第一部分，围绕着农村土地制度改革的争论。

这些争论应该说现在在中国比较激烈。

我总结了一下大概有三个不同派别的观点。

第一个派别叫市场派。

市场派我可以举一个代表，比如说像周其仁，他是北京大学国家改革研究院执行的院长。

他近几年在土地制度上一直坚持要走市场化的道路。

他的一个言论是这样说的，说改革30多年，城乡土地制度还是一个二元的架构，城市的国有土地政府有权向市场转让，但农村的集体土地却仍然被限于自己自用，非被征用之后才可以经政府之手向市场转让，他说这是一个“半拉子”工程，这个“半拉子”工程形成了政府一手征地，一手卖地这样一个制度的“怪胎”。

资源配制的效率日趋低下，收益分配不公，日趋严重，引发社会冲突越来越难以承受。

他讲的这些现象在当前社会现实里面也常常出现，因为征地引发的纠纷与矛盾是政府特别棘手的一些问题。

所以他提出了政府的建议是收缩征地规模，扩大农地入市。

这样的话算不上一个最优的制度，但总比喂笼外虎要对头。

他又评讲了其他学者的一些观点。

比如说改革派的一个代表人物叫华生，华生教授受到周其仁老师这样的批评，他说，华生把收缩征地、农地入市批个半死，他自己的主张又是什么？读来读去，无非是主张绝不要触动现存的“政府征地+卖地的制度”，仅建言政府从近郊和农村征得的土地中拿出一块，为进城农民工提供带社会保障含义的住宅，这个是不够的，因为这样的话实现“人的城市化”和“农民工市民化”。

郑州轻工业大学学报（社会科学版）　２０２１年６月　第２２卷第３期 ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＺＨＥＮＧＺＨＯＵＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＯＦＬＩＧＨＴＩＮＤＵＳＴＲＹ（ＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥＥＤＩＴＩＯＮ）　Ｖｏｌ．２２Ｎｏ．３Ｊｕｎ．２０２１ ［收稿日期］２０２０－０１－２６［基金项目］河南省高等学校哲学社会科学应用研究重大项目（２０２０－ＹＹＺＤ－０１）；河南省哲学社会科学规划项目（２０２０ＢＪＪ００５）；国家自然科学基金面上项目（７１９７３０３９）［作者简介］张扬（１９７３—），男，河南省扶沟县人，河南财经政法大学教授，博士，博士生导师，主要研究方向：土地制度；师海猛（１９９６—），男，河南省项城市人，河南财经政法大学硕士研究生，主要研究方向：土地制度。

引用格式：张扬，师海猛．我国农村集体经营性建设用地入市改革探讨［Ｊ］．郑州轻工业大学学报（社会科学版），２０２１，２２（３）：４９－５４．中图分类号：Ｆ３２ 文献标识码：ＡＤＯＩ：１０．１２１８６／２０２１．０３．００６文章编号：２０９６－９８６４（２０２１）０３－００４９－０６我国农村集体经营性建设用地入市改革探讨ＤｉｓｃｕｓｓｉｏｎｏｎｔｈｅｒｅｆｏｒｍｏｆｅｎｔｅｒｉｎｇｔｈｅｍａｒｋｅｔｏｆｒｕｒａｌｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｏｐｅｒａｔｉｏｎａｌｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｉｎＣｈｉｎａ关键词：农地入市；经营性建设用地；入市改革张扬，师海猛ＺＨＡＮＧＹａｎｇ，ＳＨＩＨａｉｍｅｎｇ河南财经政法大学工程管理与房地产学院，河南郑州４５００４６摘要：农村集体经营性建设用地入市对于优化城乡要素配置、激活乡村振兴内生动力具有重要意义。

我国农村集体经营性建设用地经过隐形入市、探索入市、深化改革和授权入市四个阶段，逐步形成了新型综合类用地模式、异地调整入市模式、集体土地整备中心入市模式和集地券入市模式，但还存在着入市与征地之间的矛盾、收益分配机制不健全和入市配套规划缺失等问题。

十三届全国人大常委会第七次会议经表决延长“三块地”改革试点授权期限修改农村土地承包法等3则作者：暂无来源：《资源导刊》 2019年第1期十三届全国人大常委会第七次会议经表决延长“三块地”改革试点授权期限修改农村土地承包法为了进一步深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点，更好地总结试点经验，为完善土地管理法律制度打好基础，并做好试点工作和《中华人民共和国土地管理法》修改工作的衔接，十三届全国人大常委会第七次会议决定，将《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定的调整实施有关法律规定的期限延长至2019年12月31日。

会议还表决通过了关于修改农村土地承包法的决定。

新修改的农村土地承包法明确，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权；土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；国家保护进城农户的土地承包经营权，不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。

此外，新修改的农村土地承包法进一步保护农村妇女的土地承包经营权。

司法部、自然资源部联合印发意见：构建两部门间信息查询共享机制2018年12月18日，为深化“放管服”改革，保障当事人合法权益，司法部、自然资源部联合印发《关于推进公证与不动产登记领域信息查询共享机制建设的意见》（以下简称《意见》），部署推进两部门间信息查询共享机制建设，提升公证服务和不动产登记工作服务效率和水平。

《意见》明确了部门信息共享的目标。

两部应积极推进部门间“总对总”信息查询共享机制，实现基于全国数据库查询结果的传输交换，满足公证和不动产登记领域对跨地区业务办理的需要。

各地司法行政机关和自然资源主管部门应积极推进同级部门间“点对点”信息查询共享机制建设和“点对总”信息查询共享机制建设，实现跨地区查询不动产登记信息和公证信息。

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考【内容提要】伴随我国工业化和城市化的快速发展，农村集体建设用地的资产价值日益凸显，流转大量存在，已是不争的事实。

而法律却严格限制集体建设用地流转，导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。

本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出，集体建设用地直接入市是一种制度创新，并对其进行了理论上的分析。

最后提出了规范集体建设用地流转对策。

论文关键词：集体建设用地,直接入市,建设用地统一市场据测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标，需要增加1.5亿亩建设用地。

而在18亿亩耕地红线下，未来13年实际可以增加的建设用地不足3000万亩。

1.2亿亩建设用地缺口已成为我国经济发展最严重的资源约束。

[1]民革中央在去年的全国政协上提交了的《关于促进农村集体建设用地流转，推进我国工业化城镇化进程的提案》中指出，解决建设用地缺口的关键在于城镇化进程中促进农村集体建设用地向城市建设用地合理有序有效流转，这对我国的土地制度改革以及城乡一体化发展具有重要意义。

一、集体建设用地流转的现状分析（一）集体建设用地流转模式的分析与评价自1999 年底国土资源部批准安徽省芜湖市为全国第一个农民集体所有建设用地使用权流转试点，全国各地对集体建设用地流转管理进行了有益的探索，在此基础上，形成了“转权让利”、“保权让利”和“规划区内外分别对待”三种基本模式。

分析、比较各模式的利弊，对于创新我国集体建设用地流转制度具有重要的现实意义和法律意义。

1、“转权让利”模式“转权让利”模式是指在集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。

这种模式通过国家征地使集体土地所有权变为国家土地所有权，统一由国家作为土地使用权出让主体在一定年限内统一出让给土地使用者，并根据“谁投资，谁受益”和公平分配的原则，按一定比例给予原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者合理的补偿。

宁波大学2019年硕士研究生招生考试初试试题(B 卷)(答案必须写在考点提供的答题纸上)第 1 页 共 2 页科目代码： 823总分值：150科目名称：土地经济学一、名词解释（每题5分，共30分）1、土地利用2、土地使用权终止3、土地金融4、土地利用规划5、土地价格6、土地国家管理制度二、简答题（每题8分，共40分）1、中国土地市场有何特点？2、分析农村集体建设用地流转的经济功能。

3、分析土地价格的特点。

4、依据经营主体，我国农业土地规模经营组织形式是如何划分的？5、分析土地税收的功能。

三、论述题（每题20分，共60分）1、论述土地所有制与土地使用制之间的内在联系与相互作用。

2、试述当前我国农村土地管理中存在的问题及其改革与完善对策。

3、土地利用目标的实现可以依靠哪些手段？四、材料分析题（20分）2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅下发71号文件，对农村土地制度改革涉及的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点进行了顶层设计，同时决定在全国33个县开展三项改革试点，即所谓农村“三块地”改革。

2017年11月4日通过的全国人民代表大会常务委员会关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定指出，为了进一步深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点，更好地总结试点经验，为完善土地管理法律制度打好基础，第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议决定：2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定施行期限届满后，试点期限延长一年至。

农村集体经营性建设用地入市带来的4大挑战与8大机遇（附案例）农村集体经营性建设用地入市带来的4大挑战与8大机遇（附案例）国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。

文件提出，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。

允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。

启动新一轮农村宅基地制度改革试点，参与试点的13个城市，为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

本文分析即将迎来的新形势，并探讨集体经营性建设用地入市对相关市场主体带来的机遇以及挑战，为推进城乡一体化发展深化改革献计献策。

"什么是集体经营性建设用地入市？2004年《土地管理法》规定，建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，如果是城市内集体所有的土地，必须在征收为国有土地后方可出让使用权。

《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。

《国有土地使用权出让收支管理办法》规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，其中出让收入全部缴入地方国库，这就为土地财政提供了来源。

而农村集体经营性建设用地入市政策推行之后，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》）修正案，自2020年1月1日起实施。

《土地管理法》自1986年出台以来历经了三次修改，而此次改动为最大程度的一次修改。

新法在农村集体经营性建设用地入市、土地征收及宅基地制度等方面均进行了完善，标志着我国土地管理制度再次进入新纪元。

1《土地管理法》七大突破此次《土地管理法》的修订，带来了七个方面的重大突破，包括允许集体经营性建设用地入市、对土地征收制度进行改革、已进城落户农民可自愿有偿退出宅基地、将基本农田提升为永久基本农田制度、为“多规合一”改革预留法律空间、对中央和地方的土地审批权限进行了调整和土地督察制度正式入法。

动态·全国人大常委会将农村“三块地”改革试点期限延长一年等3则作者：暂无来源：《农村工作通讯》 2017年第22期1 全国人大常委会将农村“三块地”改革试点期限延长一年为进一步深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点，全国人大常委会近日审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33 个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案，拟将农村土地制度三项改革试点期限延长至2018 年12 月31 日。

2 国家粮食局、发改委、财政部解决农民实际困难帮助农民售粮变现日前，国家粮食局联合发改委、财政部共同发布《关于进一步做好2017 年秋粮收购工作有关问题的紧急通知》。

《通知》指出，有关地区和中央企业要按照中晚稻最低收购价执行预案要求，切实抓好组织实施，执行中不搞变通、不打折扣，确保中央的强农惠农富农政策落到实处。

要准确把握、严格执行最低收购价稻谷收购质量标准和质价政策，准确定等，既要防止收储不符合质量标准的稻谷，又要避免压级压价等行为损害农民利益。

执行中晚稻最低收购价政策的省份，不符合最低收购价政策质量和安全标准的稻谷，由各地按照粮食安全省长责任制的要求组织收购，检验和处置等费用可在省级粮食风险基金中列支，风险基金不足部分由省级财政负担并列入省级预算解决。

3 国家能源局印发《关于加快推进深度贫困地区能源建设助推脱贫攻坚的实施方案》国家能源局近日印发《关于加快推进深度贫困地区能源建设助推脱贫攻坚的实施方案》的通知，要求进一步加大倾斜力度，合理开发利用深度贫困地区能源资源，在深度贫困地区优先布局重大能源投资项目和安排资金，促进资源优势尽快转化为经济发展优势。

重点推进在“三区三州”规划建设的重大水电项目。

完善西部水电基地外送通道建设，确保西藏水电开发与消纳。

加快推进甘肃通渭风电基地、四川凉山风电基地建设。

15.5 亿亩目前，全国共划定15.5 亿亩永久基本农田，超过全国土地利用总体规划确定的15.46 亿亩保护目标，并全部实现上图入库、落地到户。

集体土地入市程序与典型案例分享题外话：昨天有人在群里留言“芽哥，能不能写一篇关于关于集体土地开发的文章”。

嗯，这个课题确实非常值得投拓人员学习和关注，其实，关于集体土地，我们在《投资拓展绿皮书》中，有这么一小节，新芽这里摘录部分片段：2019 年 8 月第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》的规定，允许集体经营性建设用地入市，从根本上扫除了集体经营性建设用地直接入市出让的法律障碍。

其法律政策修改流程如下所示：注：图片看不清的可向小助手豆芽索要（xinya534）新修订的土地管理法的核心内容主要体现在四个方面：直接入市交易、可融资、抵押、后续可转让及市场化企业参与拿地。

具体而言，删除了“从事非农业建设必须使用国有土地或者将原集体土地征为国有的规定，增加规定了集体经营性建设用地在满足一定条件的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使同时使用者在取得集体经营性建设用地之后还可以转让、互换、出资或抵押等方式进行再次转让或融资”。

01集体土地的入市程序？针对集体经营性建设用地的入市程序来说，需要明确其相应的入市主体、入市前提、用途管制、定价方式与收益分配等五个方面的规定。

①入市主体根据相关法律法规所确立的原则，允许其首次入市的法定主体为集体经营性建设用地的所有权人。

而再次入市的，允许的入市主体即为已经取得集体经营性建设用地使用权的使用权人。

回溯集体经营性建设用地的所有权与入市主体的匹配形式，主要存在三种情形，分别如下对应所示：在实操中，入市主体一般由经济合作组织实施入市，或委托股改后的有限公司代为上市。

②入市前提根据本次修订的《土地管理法》，拟通过出让、出租等方式入市的集体经营性建设用地须至少满足以下4项前置条件：1）拟入市的土地应当是经过土地利用总体规划、城乡规划所确定为工业、商业等经营性用途，且需在每年的土地利用年度计划中作出相应安排。

I ShouD u ZhiLi I首都治理I 推进京郊农村集体建设用地入市法制化吴文嫔2017年数据显示,北京市3566平方公里建设 用地中，集体建设用地1557平方公里，占比为 44%,发展潜力巨大。

统筹好这些存量建设用地,可大大缓解农村用地紧张问题，把低端低效、不符 合首都功能定位的业态疏解出去，吸纳中心城区 的一些高端优质项目落地。

党的十八届三中全会 提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集 体经营性建设用地出让、租赁、人股，实行与国有 土地同等人市、同权同价。

经营利用好农村土地, 无论对农业发展还是促进农民增收，无论是推进 乡村振兴战略还是破解“大城市病”，都将产生巨 大的促进作用。

京郊农村集体建设用地入市情况调查集体经营性建设用地人市改革，打破了我国 长期存在的城乡不同权属建设用地使用制度的二 元结构。

这一方面缓解了现阶段的土地储备压力，丰富了 土地供给来源，促进城乡经济社会可持 续发展；另一方面实现了不同权属建设用地使用 制度的“同地同权”,进而真正保障农民权益，实现 城乡统筹。

农村集体建设用地入市的积极探索。

2014 年2月，北京市确定通州区宋庄、台湖等6个乡镇 作为统筹利用农村集体经营性建设用地试点。

2015年,北京提出以“三起来”(土地流转起来、资 产经营起来、农民组织起来）引领农村改革与发 展，促进农村土地集约髙效利用。

2015年2月27日，中央授权国务院在北京市大兴区进行农村集 体经营性建设用地人市的改革试点。

北京市集体 经营性建设用地人市迈出了坚实的步伐。

2016 年丨月，大兴区第一块集体经营性土地顺利上市 交易，土地成交楼面价髙达1.5万元/平方米，仅略 低于周边地区的国有商业用地出让价格，得到了 较好的市场认可。

该地块由所在镇成立镇级联营 公司统筹进行人市操作。

“建立城乡统一的建设用 地市场”,在大兴区首战告捷。

城乡集体建设用地建设租赁住房试点工作进 展状况。

2011年，随着城市建成区的扩展和提升，北京城乡用集体土地建设租赁房的试点地区 获得国土资源部批准。

北京农村集体经营性建设用地统筹运营的五个经验2014-12-04 16:41:24 来源：中房网农村集体经营性建设用地如何使用、如何管理，一直都是我国土地政策演变过程中所涉及的重要部分。

而随着城市化进程的推进，城市规模的扩大也带来了城市建设需求与农村土地性质之间的矛盾。

在政府提出新型城镇化的背景下，如何合理有序地管理集体土地，并进而推进城镇化建设水平便成为了我们当下的一个重要议题。

北京，作为我国城市化进程中的先行者，上述矛盾可谓长期存在也更加复杂，其实践经历无疑对其他后发城市有着极佳的借鉴意义。

这里，北京市五个集体经济组织的成功做法值得我们关注。

一、西红门——集体用地统筹增量办法西红门镇位于北京市大兴区最北端，镇域面积31.5km2。

镇域内有五环、及京开高速过境。

全镇建设用地主要集中在大兴新城北部，其余用地位于北京第二道绿化隔离带范围内。

受2000年北京鼓励建设村级工业大院影响，全镇各村开始大量建设工业大院，面积总计为953hm2。

其中有集体土地使用证和国有使用权证的仅占面积的约21%，其余用地无使用手续。

在粗放条件下建设起来的工业大院中，由于小企业众多，产业规模小，导致镇内经济发展乏力。

同时，由于镇域内土地产权不明，高端产业难以进入，临近北京的地缘优势也难以发挥，工业大院的违规占地也给北京二道绿隔的建设形成了阻碍。

为集约利用土地，实现产业升级、生态改善。

区政府提出了通过拆除10平方公里工业大院，还建约2平方公里建设用地，实现8平方公里规划绿地来达成规划调整，得到了市政府认可。

此后，镇内开始了以村集体为主工业大院拆迁工作，并予以企业合理补偿，拆迁工作得以顺利进行。

通过这些努力，西红门镇最终实现了变20%的工业大院用地为产业用地，实现土地集中，并由镇级联营公司集中管理的工作目标。

有了这个基础，镇内统一制定的“退二进三”产业战略得到实施，为西红门镇建立以现代服务业为基础的，以文化创意产业及都市产业为补充的产业体系打下了基础。

北京市大兴区人民政府关于印发《大兴区农村宅基地及房屋建设管理实施意见（试行）》的通知文章属性•【制定机关】北京市大兴区人民政府•【公布日期】2021.01.06•【字号】京兴政发〔2021〕1号•【施行日期】2021.01.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文北京市大兴区人民政府关于印发《大兴区农村宅基地及房屋建设管理实施意见（试行）》的通知各镇人民政府，区政府各委、办、局（公司）、中心，各街道办事处：《大兴区农村宅基地及房屋建设管理实施意见（试行）》已经2020年12月19日第69次区政府常务会议和2020年12月24日五届区委常委会第136次会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

北京市大兴区人民政府2021年1月6日大兴区农村宅基地及房屋建设管理实施意见（试行）为落实户有所居，加强大兴区农村宅基地及房屋建设管理，推进乡村振兴战略实施，加快美丽乡村建设，根据《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号），结合实际，制定本实施意见。

一、总体要求（一）主要目标尊重全区农村村民意愿，通过加强农村宅基地及房屋建设管理，充分保障村民居住权益，适度放活宅基地使用权，形成人、地、房相匹配的农村宅基地制度，整体改变农村生活和生产环境，加快建设产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的农民美好家园。

（二）基本原则1.坚持户有所居。

根据实际情况，综合采取多种方式，分类落实村民户有所居，有效解决人口增长带来的居住问题。

2.坚持因村制宜。

各镇根据村庄情况和村民意愿，指导各村确定村庄宅基地整体改造方式，实现特色化、差异化改造，充分体现当地历史文化、地区特点和乡村风貌。

3.坚持规划先行。

各镇加快编制和完善村庄规划，为宅基地及房屋建设管理提供依据。

村庄规划应当合理安排宅基地用地，对村民住宅建设布局、建筑风貌、房屋间距、层数和高度以及基底面积和高度等作出规范。