房地产经济学房地产经济的宏观调控

政府宏观调控对我国房地产业发展的积极作用!张纪鹏一、我国房地产业的现状近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。

房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。

在这种形势下，作为我国的支柱产业的房地产业获得了长足的发展：!""!年，我国房地产开发总投资达到##$%&’亿元，占同期总固定资产投资的!(&)*；同年，全国商品房实现销售额+#!(&!亿元，占同期国内生产总值的+&%*。

房地产业已成为我国经济发展的“推进器”。

我国目前的城市化水平大约是’"*，而且城市化水平还在不断提高。

国际经验表明，城市化程度进入$"*到%"*之间是房地产市场的高速发展期。

我国房地产业存在住房价格过高,比如许多城市房价与居民家庭年收入之比已达到("-(以上，并且房价以高于("*的速度上涨.、商品房空置过多，房地产投资速度过快,全国房地产开发投资速度同比增长()))年为($&/*、!"""年为()&+*、!""(年为!+&$*、!""!年上半年高达$!&)*，其中全国#个省市房地产开发投资增幅超过’"*，/个省市新开工面积增幅超过’"*，个别省市房地产开发新购土地投资同比增长(+"*.的问题。

因而当前我国房地产业虽然总体运行基本健康，但已经出现局部过热甚至“泡沫”现象。

在这种情况下，如何防止局部“泡沫”扩散，促进房地产业健康发展是我国房地产业所面临的主要问题。

二、房地产泡沫及生成的机理按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。

当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生了。

一，名词解释：1.房地产：狭义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他地上附着物和由它们所衍生的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体的权益。

而广义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他附着物和水、森林、矿藏等及由它们所衍生的各种权益。

2.房地产业：房地产业是指从事房地产投资、开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

3.地租：是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。

4.级差地租：就是耕种某些较好的土地所获得的，被土地所有者占有的超额利润，由于这种地租与土地的等级差别相联系，所以称为级差地租。

5绝对地租：由于土地所有权的存在，不论租种什么样土地都必须缴纳的地租叫绝对地租。

6垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化形成的地租。

7. 土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等。

8.三通一平|：通水、通电、通路和进行了平整。

9.七通一平：通水、通电、通路，通气、通热、通邮、通排水和进行了平整。

10.工业区位论：工业区位论是关于企业合理选址的理论，即通过对运输成本、工资成本和集聚效益等因素及其相互关系的分析、计算，选择产品成本最低的点作为工厂理想区位的理论方法。

11房地产一、二、三级市场：房地产一级市场，简单讲就是土地市场，指土地所有权和土地使用权出让的市场，是由土地批租市场、土地租赁市场和土地征用市场组成。

房地产二级市场。

主要是房地产增量市场，是指由土地开发企业或房地产开发企业，在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按合同规定的用途和其他使用要求，有偿转让、转租给其他土地使用者，或者用来直接建造房屋并进行出售或出租所形成的房地产市场。

所以又称土地或房地产开发市场。

房地产三级市场。

主要是指存量房地产的再转让市场，是由土地使用者之间，在批租合同规定的期限内，按照合同要求或在补办有关手续，补交地价以后，将自己的土地使用权进行横向再转让、转租或抵押，或者由原有的房地产用户将自己的房地产产权进行再转让所形成的房地产市场。

房地产经济学12房地产周期理论房地产经济学是一门研究房地产市场和相关行业的学科，其核心内容之一是房地产周期理论。

房地产周期理论是指房地产市场经历的波动周期，包括繁荣期、衰退期、底部期和复苏期。

在这篇文章中，我们将深入探讨房地产周期理论的发展与应用。

一、房地产周期理论的发展史房地产周期理论的起源可以追溯到19世纪末的经济学家亨利·乔治。

他认为土地的可用性是引发房地产市场波动的主要因素之一。

随后，经济学家阿瓦隆·弗雷德里克·莱夫勒提出了“土地价值循环理论”，强调土地价值和经济周期之间的相互关系。

他认为土地价值的增长会引发经济繁荣，而土地价值的下跌则会导致经济衰退。

随着时间的推移，房地产周期理论逐渐丰富和完善。

经济学家尼尔·斯密斯提出了“土地循环理论”，强调土地供应和需求波动对房地产市场的影响。

而奥地利经济学派的创始人路德维希·冯·米塞斯则从更宏观的角度，提出了“投资波动理论”，强调资本投资对房地产周期的影响。

二、房地产周期理论的核心观点1. 土地价值循环：房地产周期理论认为土地价值的涨跌是引发房地产市场周期波动的重要因素。

土地价值的上涨会带动经济繁荣，从而推动房地产市场的需求增加。

而土地价值的下跌则会导致经济衰退，使房地产市场陷入低迷。

2. 土地供求关系：房地产周期理论认为房地产市场的波动主要受土地供应和需求的影响。

当土地供应不足时，房地产市场将进入供应紧张状态，房价会上涨。

相反，当土地供应过剩时，房地产市场将面临供应过剩压力，房价可能走低。

3. 资本投资周期：房地产周期理论强调资本投资对房地产市场的影响。

投资波动理论认为，当投资繁荣时，资本将涌入房地产市场，推动市场繁荣。

而当投资衰退时，资本将从房地产市场撤离，导致市场衰退。

三、房地产周期理论的应用1. 宏观调控：房地产周期理论为政府宏观调控提供了理论基础。

政府可以通过监管土地供应、调整利率和贷款政策等手段，来稳定房地产市场，防范金融风险。

简述宏观经济调控下房地产经济如何发展【摘要】2011年中国的总体经济形势良好，保持较快的稳定增长，国家的经济运行也都在政府的宏观经济调控之下。

房地产作为前几年的经济热点，随着国家宏观经济政策的调整，高房价时代已然远去，商品房价格开始逐渐的理性的回落，用于改善居住条件的自用住房成了房地产市场的主要消费目标。

按照我国的总体经济形势判断：最近5—10年我国的经济都会保持稳定增长，国家的经济环境很好，国家的宏观经济政策也会朝着稳中求进发展，在这种大环境下，房地产必然朝着理性回归的方向发展。

【关键词】宏观调控；房地产；经济1 目前我国房地产整体形势和现状我国的宏观调控政策是有特色的社会主义市场经济下的一种控制手段，这种调控的特点是根据国家的经济形势进行综合分析后，对具体经济行为进行调控。

经过实践证明，宏观经济调控成效显著。

目前房屋价格已经经过了几轮的上涨，有些地方房屋价格已经超出了原有价格的2-3倍，已经背离了价值规律。

根据经济学原理来分析，已经到了价格拐点。

恰巧在这时，国家也意识到了房屋价格过高现象的存在，意识到房屋价格过高已经影响到居民的正常生活水平。

所以，在这时，国家适时的出台了对房地产的宏观调控政策，这是及时的也是必要的。

对房屋价格的调控，国家的原则是明确的，即房屋价格要按照市场经济规律走，既防止过快上涨，也防止过快下跌，总的房屋价格趋势要保证稳定，要符合市场定价规律。

从这种宏观调控可以看出，国家是根据经济学原理办事的，是尊重客观规律的。

我国已经实行多年的市场经济，更多经济行为就应该按照经济规律来执行，而不是依靠行政命令来解决，从这一点上看，国家是极具科学眼光的。

目前的我国的整体房地产经济形势是从过快增长向平稳增长转变，从数量增长向质量增长转变，实现由量的增长向质的增长的转变，使房地产经济健康持续发展。

所以，目前房地产经济的总体形势是在国家的宏观政策的调控下，从房屋价格过快上涨向房屋价格稳定的方向发展，从房地产经济过热向房地产经济健康持续发展方向转变。

关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。

回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。

[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。

房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。

一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。

据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。

施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。

商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。

销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。

从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。

德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。

当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。

总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。

由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。

土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。

二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。

房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。

三是购房者的预期及非理性行为。

消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。

房地产调控的宏观视角（河北省邯郸市墙体材料革新建筑节能办公室河北邯郸056000）【摘要】房地产行业是我国国民经济行业的重要支柱产业，在近几十年间都对我国的社会经济发展有着很大的影响作用。

一直以来，国家都对房地产行业的发展采取一丁点宏观调控政策，以缓解市场需求不断增多的情况下，房地产的高价格与人民低收入之间的矛盾。

现本文主要是基于宏观经济的角度，对房地产的宏观调控问题进行了研究探讨。

文章主要是从经济增长和经济周期这两方面来探讨了其与房地产业之间的相互影响作用，并就房地产宏观调控的思路、目标以及政策措施进行了简要探讨。

【关键词】房地产；调控；宏观经济；经济周期自建国以来，我国的社会经济、科技文化、医疗水平等都有了很大的提升，直接促使了我国人口的大幅度增长和城市建设的快速发展。

人口增多势必需要更多的住房来满足需求，因而房地产的雏形逐渐形成。

在改革开放以后，我国的经济体制发生了转变，市场经济体制的制定与实施促使了我国的社会经济又上升到一个新的台阶，房地产行业也随之得到了迅猛的发展。

尤其是近几年，房地产行业的价格上涨现象愈演愈烈，买房难逐渐成为了全民问题。

在此情况下，我国一直出台各种宏观政策与财政政策来对房地产行业进行宏观调控，尤其是在2004年出台的“管严土地，看紧信贷”的宏观调控政策更是紧紧扼住了房地产的两大命--土地与资金。

随后几年中，国家一直将对房地产的调控作为宏观经济调控中的重要内容，并大力实施调控紧缩政策。

由此可见，房地产在我国社会国民经济发展中的地位越来越重要。

1、房地产行业是我国经济增长的主要动力在我国逐渐大力发展城市现代化与工业化的进程中，不但给我国社会经济的增长提供了更大的发展空间，促进了我国国民经济的迅速提升，同时也给房地产行业的形成与发展带来了契机，并反而促使了城市化与工业化的进一步发展，成为我国经济增长的主要动力。

也就是说，我国城市化与工业化的发展是我国经济水平提升的基本原动力，房地产与其两者之间的关系为相互促进，共同发展的关系，同时，房地产业的形成与快速发展也是城市化、工业化进程中的必然发展趋势。

宏观经济政策不确定性对房价的影响1. 引言1.1 宏观经济政策不确定性对房价的影响宏观经济政策不确定性对房价的影响是一个复杂而深远的议题。

在现代市场经济中，政府的宏观经济政策对整个经济体系起着至关重要的作用，其中包括货币政策、财政政策和产业政策等方面。

而政策的不确定性则会导致市场的波动和不确定性，进而影响到房地产市场的供需关系、房价波动、投资者信心、资金流动性等方面。

宏观经济政策不确定性对房地产市场供需关系的影响是显而易见的。

政府政策的变化和不确定性会影响到市场的预期和信心，导致购房需求的波动和不稳定性。

市场供求关系的变化会直接影响到房价的走势，从而影响到整个房地产市场的运行情况。

宏观经济政策不确定性也会直接影响到房价波动。

政策的松紧与调整会直接影响到市场的资金流动和投资者的决策，进而引起房价的波动和变化。

特别是在政策调整频繁或政策方向不明朗的情况下，市场的波动会更加剧烈和不稳定。

宏观经济政策不确定性还会影响到房地产投资者的信心。

投资者通常会根据政策的走向和预期来做出决策，而政策的变化和不确定性会影响到他们的信心和行动，进而影响到市场的稳定和发展。

宏观经济政策不确定性对房价的影响是一个多方面的过程，其中涉及到供需关系、波动、投资者信心等方面。

只有通过深入分析和研究，才能更好地理解和应对这一问题。

2. 正文2.1 宏观经济政策不确定性对房地产市场供需关系的影响宏观经济政策的不确定性会影响到房地产市场的需求。

投资者和购房者对未来的经济走势和政策环境感到不确定，可能会减少购房意愿，导致需求下降，进而影响房价的稳定性。

尤其是当政府频繁调整宏观调控政策或者出台不确定性因素较大的法规时，市场参与者往往会持观望态度，导致需求的不确定性增加，进一步影响房地产市场的供需关系。

宏观经济政策的不确定性也会影响到房地产市场的供给。

政府对于房地产市场的调控政策不确定性会影响开发商的信心，进而影响他们的开发计划和投资决策。

分析宏观调控下我国房地产经济的变化摘要：我国出台了许多宏观调控政策，以良性发展房地产经济。

当然，宏观调控也会使房地产市场发生变化，主要是由“开发商”与“购房者”的变化。

房地产经济的发展离不开国家的宏观调控，宏观调控规范和调适房地产市场。

关键词：宏观调控；中国；房地产经济；变化中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-012011年2月末国家出台限购政策(以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房)。

同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务。

其目的在于调整房地产供应结构，增加供应种类，满足不同层次的需求，使房地产行业进入一个较健康的发展道路。

2011年5月，发改委下达指令，发布《商品房销售明码标价规定》的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。

两个月后限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。

2012年4月3日，博鳌亚洲论坛“债务危机：衰退的导火索”分论坛讨论，经济学家、成都大学副校长张其佐在分论坛上发言：调控短期化的问题在于：需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力；而调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而影响正常的投资和消费。

因此，今后房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快跳出‘短期化’怪圈，构建一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制国家一系列的宏观调控政策，如“一房两证”、“购房绿卡”、“限价令”等，给我国房地产经济带来什么样的变化呢？一、我国房地产市场保持稳定首先，国家宏观调控促进二线城市房地产发展。

中商情报网发表了一则数据，关于“2012年1-13周中国部分城市楼市成交量同比变化”，其中主要包括深圳、杭州、天津、南京、成都、广州、背北京、苏州、上海、重庆等房地产高集中区城市。