徐州市房地产市场报告
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北区住宅均价本季涨幅不大，较一季度的1477元/平方米上涨了 3.59％，达到1530元/平方，仍为全市房地产市场五区住宅均价最低的区 域。由于该区域新建住宅项目增多，人气得到进一步聚焦，特别是九龙 湖、马场湖、祥和小区周边环境不断得到改善，地块储备充足，市场前 景广阔，后期该区域房价在平稳运行的基础上有继续补涨的可能。 三、2005年第二季度徐州房地产市场主要经济指标
格将保持比较平稳的趋势。
徐州市商业地产及专业市场调查基础资料
一、东西中三大商圈基本状况 （一）东部商圈
东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上 新建温州购物广场进行了详细的调查。 温州购物广场 1．地址：位于东站广场原徐州饭店 2．经营业态：1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、KTV娱 乐等 3．经营规模：共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米 4．价格：一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均 价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。 5．预计租金：参照购物广场临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/ 平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。 6．经营状况、模式：一至三层已基本销售完毕，五层已被提前预 定，现仅四层对外销售。销售模式采取带租约销售，保租3年，年 收益保证10%（税前），并提前返还两年收益。投资人在第4年方 享有自主经营权，前3年由广场统一经营。 （二）中部商圈 中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。 金地商都 1、地址：位于彭城广场北与金鹰商场相望； 2、经营业态：地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳 超市（1.9万平方米），一层周边为精品广场，二层为金地百货，
随着徐州市国民经济的快速持续发展，城镇居民收入不断提高，改 善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。
目前，徐州市房地产市场中的投机性购房现象轻微呈现，由于资金 有限，规模较小，还不足以对整体市场构成影响，但已不容小 （二）价格走势分析——需求拉动房价稳步增长
2005年二季度二手房市场异常活跃，一方面说明市场新增住房供应 相对不足；另一方面的原因则是受宏观调控影响，大量购房者扎堆在新 政实施前办理交易。这直接拉动了二季度的房价上涨。
在40万左右。 （三）鑫源电脑商业街：
1、售价：只有1层和2层有部分门面售出，售价为8000－10000元/ ㎡。三层以上不出售。
2、出租价格：出租价格基本为75－90元/㎡月。四层出租价格为30 元/㎡月。一次性缴纳3个月租金，可免1个月租金；一次性缴纳6 个月租金，可免2个月租金；一次性缴纳1年租金，可免3个月租 金。但在免租月缴纳物业管理费。
租，租金未定
3、经营方式：三四层有整体招商做百货的打算。
公交大厦
1、整体规模：商业三层，面积约1万平方米
2、价格：一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建
路）
3、经营方式：没有整体招商的打算。
万通佳苑
1、整体规模：底商两层，面积约2000平方米
2、价格：一二层连卖6300-6900元/平方米
在国家对房地产业的市场调控政策和金融政策的影响下，2005年第 二季度我市房地产市场总体表现平稳。其主要表现为：土地供应充足， 可供销售住宅面积较上季有大幅增加，房屋交易量有明显上升，全市住 宅均价匀速上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳，市场为 较快发展态势。 1、商品房预（销）售情况： 表一：徐州市2005的一、二季度商品房预售面积比较表
米的基础上上涨16.26％，达到2502元/平方米，沿续了上季大幅上涨的 势头。西区房价在过去不到两年的时间里涨势迅猛，上涨了近千元左 右，加上二季度较一季度上涨了350元/平方米，使其取代了长期居于第 二位的南区。主要是由于西区滨湖花园、小康人家、华美沁园、南湖花 园等新增楼盘的带动，以及该区域居住条件的不断改善。预计在短期内 该区域房价不会有大幅波动。 5、北区：均价最低
东区在过去一年住宅均价走势平缓的局面下，二季度也有较大涨 幅，住宅均价为1608元/平方米，较一季度的1478元/平方米上涨了 8.8％。由于二季度该区域新建楼盘增加，且二手房交易非常活跃，促 动了住宅价格。另外块储备，市场开发前景看好，预计后期该区域住 宅价格仍有持续小幅上升。 3、南区：走势稳健
徐州市房地产市场报告
一、住宅销售价格 2005年第二季度徐州市房地产住宅均价在一季2047元/平方米的基
础上上涨6.94％，达到2189元/平方米，中心区住宅均价首次突破3000元 大关，达到3031元/平方米，同时西区住宅均价在五区中增长最快，取 代南区占居第二位置，达到2502元/平方米，较上季增涨16.26％ 二、各区房价对比 1、中心区：价格继续领跑
型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短 缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供 应增长的速度。
从二季度交易的活跃度来看，市场仍潜在大量需求。目前，我市住 房消费以本地消费为主，且“以旧换新”是购房者的主流，市民的住房正 在从“实用型”向“比较舒适型”过渡。此外，城市人口的迅速增长、新婚 用房、拆迁都带来较大的需求。
20.86
2005年二 4323 季度
25.79
交易金额 （亿元） 2.91
4.92
2.71
3.39
3、资金供应： 表三：徐州市2005年一、二季度住房按揭比较表
项目
2005年一季度
2005年二季度
户数
1292
2304
面积（万㎡）
15.26
26.76
抵押额（亿元） 1.53
2.66
四、市场总体分析 在国家对房地产的新政出台后，市场反映较为强烈，大量的交易行 为赶在新政发布前完成，各项指标均有不同幅度的增加。
随着中心区房地产开发接近饱和，建设用地逐渐减少，地价涨势明 显。且受容积率限制，中心区新建住宅多为高层，建筑成本高，整体来 看，可供住宅楼盘在减少，这些都支撑了该区域房价一直在全市五区居 于领先位置。中心区二季度住宅均价一季度2789元/平方米的基础上上 涨8.68％，首次突破3000元大关，达到3031元/平方米。预计后期该区房 价仍有进一步小幅上升可能。 2、东区：市场潜力增大
3、经营面积：一二层基本为36－50平方米之间，3层基本为16－25平 方米之间，4层为独立的办公室或仓库。 4、经营范围：经营电子、电脑等IT业。出租率40％左右。 5、经营情况：目前市场内来访人流量很小，大多生意不太好。
6、物业费用：目前要缴纳至少2个月的物业费和2000元的质量保证 金，用电押金200元，物业费另交为10元/㎡月（免租月内交）。
南区在二季度是五区中住宅均价上涨幅度最小的区域，均价为2456 元/平方米，较一季度的2385元/平方米上涨了2.98％。由于南区自然环 境优越，生活配套完善，已成为全市最适宜长期居住的区域。长期以来 购房者积极踊跃，区域内的楼盘一直供不应求。预计后期价格走势将趋 于平稳，大幅波动可能性不大。
4、西区：均价超越南区，跃居第二 西区是全市二季度住宅均价涨幅最高的区域，在一季度2152无/平方
三层为中国·博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广 场。 3、经营规模：总建筑面积约10万平方米，共6层，地下两层地上四 层。地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位 4、售价：一层8000、1.5万（内）、2.5-3万（超市入口处及沿 街）
二层8400元/平方米 三层6250元/平方米 四层5200元/平方米 5、租金水平：一层沿街招租租金1万（沿街少量），里面1万-1000 元/月，4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平 方米（使用面积）小店租金5000元/平方米.月，按月交。 6、经营方式：自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市 （下个月改名为家乐福），二层整体交给金地百货经营（天信和 百货大楼合股成立），三层整体出租给博库书城和永乐家电，四 层整体出租给金海马家具。 黄河景园： 1、售价：目前售价为一层均价17300元/㎡，二层为5000－7000元/ ㎡。 2、经营面积：一层面积约为4000平方米，每个单位面积约为100㎡左 右，作为沿街门面。也可以合起来使用。二层分割成小门面，每 个单位门面约为10－30㎡，也可合起来使用。 3、经营范围：服装和美容业。 4、物业费用：2.8元/㎡月 5、经营时间：2005年2月20日上房，2005年4月18日开业经营。 中部其他地方租金参考： 黑与白服饰店 以经营外贸服饰鞋帽为主，月租金6500元，约28平
方
黑眼睛包店 经营南韩时尚包袋，月租金6200元，约25平方
板栗店
经营珍珠奶茶，板栗，香肠等，月租金2000元，约10
平方
（三）西部商圈
西部商圈调研以目前在建3个楼盘为主要对象。
新都大厦
1、整体规模：商业四层，面积1.3万平方米，单层3300平方米
、价格（租金）：一二层连卖1.5万元/平方米（面积最小350平方米），三四层出
当前，政府对闲置土地的清查和土地出让金清欠力度加大，进入土 地市场的门槛提高。同时开发商向银行贷款的难度也在加在，“生存规 则”越来越严，他们必然要另辟融资渠道，难免要加大融资成本和融资 风险，所增加的融资费用和风险成本，最终也会反映和体现到房价上。 因此也将在一定程度上造成住宅房价上升。
预计2005年下半年徐州房地产市场走势仍是需求拉动市场，住房价
类型
2005年一季度 2005年二季度 两季度对比
住宅（万㎡） 25.49
83.05
增加225.81％
2、房地产交易情况：
表二：徐州市房地产交易情况对照表
年度
户数
交易面积 （万㎡）
增量住宅 （商品住 宅）
2005年一 季度
2005年二 季度
1644 2675
19.42 28.45
存量住宅 2005年一 3328 （私房） 季度
格将保持比较平稳的趋势。
徐州市商业地产及专业市场调查基础资料
一、东西中三大商圈基本状况 （一）东部商圈
东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上 新建温州购物广场进行了详细的调查。 温州购物广场 1．地址：位于东站广场原徐州饭店 2．经营业态：1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、KTV娱 乐等 3．经营规模：共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米 4．价格：一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均 价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。 5．预计租金：参照购物广场临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/ 平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。 6．经营状况、模式：一至三层已基本销售完毕，五层已被提前预 定，现仅四层对外销售。销售模式采取带租约销售，保租3年，年 收益保证10%（税前），并提前返还两年收益。投资人在第4年方 享有自主经营权，前3年由广场统一经营。 （二）中部商圈 中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。 金地商都 1、地址：位于彭城广场北与金鹰商场相望； 2、经营业态：地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳 超市（1.9万平方米），一层周边为精品广场，二层为金地百货，
随着徐州市国民经济的快速持续发展，城镇居民收入不断提高，改 善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。
目前，徐州市房地产市场中的投机性购房现象轻微呈现，由于资金 有限，规模较小，还不足以对整体市场构成影响，但已不容小 （二）价格走势分析——需求拉动房价稳步增长
2005年二季度二手房市场异常活跃，一方面说明市场新增住房供应 相对不足；另一方面的原因则是受宏观调控影响，大量购房者扎堆在新 政实施前办理交易。这直接拉动了二季度的房价上涨。
在40万左右。 （三）鑫源电脑商业街：
1、售价：只有1层和2层有部分门面售出，售价为8000－10000元/ ㎡。三层以上不出售。
2、出租价格：出租价格基本为75－90元/㎡月。四层出租价格为30 元/㎡月。一次性缴纳3个月租金，可免1个月租金；一次性缴纳6 个月租金，可免2个月租金；一次性缴纳1年租金，可免3个月租 金。但在免租月缴纳物业管理费。
租，租金未定
3、经营方式：三四层有整体招商做百货的打算。
公交大厦
1、整体规模：商业三层，面积约1万平方米
2、价格：一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建
路）
3、经营方式：没有整体招商的打算。
万通佳苑
1、整体规模：底商两层，面积约2000平方米
2、价格：一二层连卖6300-6900元/平方米
在国家对房地产业的市场调控政策和金融政策的影响下，2005年第 二季度我市房地产市场总体表现平稳。其主要表现为：土地供应充足， 可供销售住宅面积较上季有大幅增加，房屋交易量有明显上升，全市住 宅均价匀速上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳，市场为 较快发展态势。 1、商品房预（销）售情况： 表一：徐州市2005的一、二季度商品房预售面积比较表
米的基础上上涨16.26％，达到2502元/平方米，沿续了上季大幅上涨的 势头。西区房价在过去不到两年的时间里涨势迅猛，上涨了近千元左 右，加上二季度较一季度上涨了350元/平方米，使其取代了长期居于第 二位的南区。主要是由于西区滨湖花园、小康人家、华美沁园、南湖花 园等新增楼盘的带动，以及该区域居住条件的不断改善。预计在短期内 该区域房价不会有大幅波动。 5、北区：均价最低
东区在过去一年住宅均价走势平缓的局面下，二季度也有较大涨 幅，住宅均价为1608元/平方米，较一季度的1478元/平方米上涨了 8.8％。由于二季度该区域新建楼盘增加，且二手房交易非常活跃，促 动了住宅价格。另外块储备，市场开发前景看好，预计后期该区域住 宅价格仍有持续小幅上升。 3、南区：走势稳健
徐州市房地产市场报告
一、住宅销售价格 2005年第二季度徐州市房地产住宅均价在一季2047元/平方米的基
础上上涨6.94％，达到2189元/平方米，中心区住宅均价首次突破3000元 大关，达到3031元/平方米，同时西区住宅均价在五区中增长最快，取 代南区占居第二位置，达到2502元/平方米，较上季增涨16.26％ 二、各区房价对比 1、中心区：价格继续领跑
型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短 缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供 应增长的速度。
从二季度交易的活跃度来看，市场仍潜在大量需求。目前，我市住 房消费以本地消费为主，且“以旧换新”是购房者的主流，市民的住房正 在从“实用型”向“比较舒适型”过渡。此外，城市人口的迅速增长、新婚 用房、拆迁都带来较大的需求。
20.86
2005年二 4323 季度
25.79
交易金额 （亿元） 2.91
4.92
2.71
3.39
3、资金供应： 表三：徐州市2005年一、二季度住房按揭比较表
项目
2005年一季度
2005年二季度
户数
1292
2304
面积（万㎡）
15.26
26.76
抵押额（亿元） 1.53
2.66
四、市场总体分析 在国家对房地产的新政出台后，市场反映较为强烈，大量的交易行 为赶在新政发布前完成，各项指标均有不同幅度的增加。
随着中心区房地产开发接近饱和，建设用地逐渐减少，地价涨势明 显。且受容积率限制，中心区新建住宅多为高层，建筑成本高，整体来 看，可供住宅楼盘在减少，这些都支撑了该区域房价一直在全市五区居 于领先位置。中心区二季度住宅均价一季度2789元/平方米的基础上上 涨8.68％，首次突破3000元大关，达到3031元/平方米。预计后期该区房 价仍有进一步小幅上升可能。 2、东区：市场潜力增大
3、经营面积：一二层基本为36－50平方米之间，3层基本为16－25平 方米之间，4层为独立的办公室或仓库。 4、经营范围：经营电子、电脑等IT业。出租率40％左右。 5、经营情况：目前市场内来访人流量很小，大多生意不太好。
6、物业费用：目前要缴纳至少2个月的物业费和2000元的质量保证 金，用电押金200元，物业费另交为10元/㎡月（免租月内交）。
南区在二季度是五区中住宅均价上涨幅度最小的区域，均价为2456 元/平方米，较一季度的2385元/平方米上涨了2.98％。由于南区自然环 境优越，生活配套完善，已成为全市最适宜长期居住的区域。长期以来 购房者积极踊跃，区域内的楼盘一直供不应求。预计后期价格走势将趋 于平稳，大幅波动可能性不大。
4、西区：均价超越南区，跃居第二 西区是全市二季度住宅均价涨幅最高的区域，在一季度2152无/平方
三层为中国·博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广 场。 3、经营规模：总建筑面积约10万平方米，共6层，地下两层地上四 层。地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位 4、售价：一层8000、1.5万（内）、2.5-3万（超市入口处及沿 街）
二层8400元/平方米 三层6250元/平方米 四层5200元/平方米 5、租金水平：一层沿街招租租金1万（沿街少量），里面1万-1000 元/月，4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平 方米（使用面积）小店租金5000元/平方米.月，按月交。 6、经营方式：自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市 （下个月改名为家乐福），二层整体交给金地百货经营（天信和 百货大楼合股成立），三层整体出租给博库书城和永乐家电，四 层整体出租给金海马家具。 黄河景园： 1、售价：目前售价为一层均价17300元/㎡，二层为5000－7000元/ ㎡。 2、经营面积：一层面积约为4000平方米，每个单位面积约为100㎡左 右，作为沿街门面。也可以合起来使用。二层分割成小门面，每 个单位门面约为10－30㎡，也可合起来使用。 3、经营范围：服装和美容业。 4、物业费用：2.8元/㎡月 5、经营时间：2005年2月20日上房，2005年4月18日开业经营。 中部其他地方租金参考： 黑与白服饰店 以经营外贸服饰鞋帽为主，月租金6500元，约28平
方
黑眼睛包店 经营南韩时尚包袋，月租金6200元，约25平方
板栗店
经营珍珠奶茶，板栗，香肠等，月租金2000元，约10
平方
（三）西部商圈
西部商圈调研以目前在建3个楼盘为主要对象。
新都大厦
1、整体规模：商业四层，面积1.3万平方米，单层3300平方米
、价格（租金）：一二层连卖1.5万元/平方米（面积最小350平方米），三四层出
当前，政府对闲置土地的清查和土地出让金清欠力度加大，进入土 地市场的门槛提高。同时开发商向银行贷款的难度也在加在，“生存规 则”越来越严，他们必然要另辟融资渠道，难免要加大融资成本和融资 风险，所增加的融资费用和风险成本，最终也会反映和体现到房价上。 因此也将在一定程度上造成住宅房价上升。
预计2005年下半年徐州房地产市场走势仍是需求拉动市场，住房价
类型
2005年一季度 2005年二季度 两季度对比
住宅（万㎡） 25.49
83.05
增加225.81％
2、房地产交易情况：
表二：徐州市房地产交易情况对照表
年度
户数
交易面积 （万㎡）
增量住宅 （商品住 宅）
2005年一 季度
2005年二 季度
1644 2675
19.42 28.45
存量住宅 2005年一 3328 （私房） 季度
