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8 吉林省房地产经纪人《制度与政策》：住房公积金的提取和使用考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《业主大会规程》规定，筹备组应当自组成之日起日内组织业主召开首次业主大会会议。
A：15
B：28
C：30
D：45
E：权利型房地产投资信托
2、财务管理目标是实行财务目标管理的前提，它要能够起到组织动员的作用，要能够据以制订经济指标并进行分解，实现职工的自我控制，进行科学的绩效考评，这样，财务管理目标就必须具有。
A：可操作性
B：稳定性
C：层次性
D：综合性
E：客户资金代收代付风险
3、室外装饰装修要根据建筑物的性质、重要程度或档次、周围环境等因素，理性地对其室外装饰装修进行定位，既不盲目追求豪华气派，又不过度降低标准，这体现了室外装饰装修的。
A：大众性原则
B：地域性原则
C：经济性原则
D：时代性原则
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
4、城镇体系规划中，由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。
A：全国城镇体系规划
B：省域城镇体系规划
C：市域(镇域)城镇体系规划
D：县域城镇体系规划
E：权利型房地产投资信托
5、物业管理服务企业中，管理规约是物业管理中的一个重要的文件。
A：指导性
B：综合性
C：基础性
D：强制性
E：权利型房地产投资信托
6、在存量房买方代理业务流程中，看房的目的是。 百度文库 - 让每个人平等地提升自我
8 A：让委托人对房源状况进行了解，激发委托人对房源的购买兴趣，促成交易
B：根据客户的要求对房源进行筛选，找出适合客户的房源并推荐给客户
C：协助或代理买方与业主合理磋商价格，对双方的差异进行弥补，力争使双方达成一致
张桂玲：房地产投资信托研究述评
房地产投资信托研究述评
——基于公共租赁住房融资视角
张桂玲
（郑州航空工业管理学院会计学院河南郑州４５００１５）
摘要：２Ｏ世纪６０年代以来，全球诸多国家与地区纷纷设立了房地产投资信托，在成功的解决了房地产 公司融资问题的同时，使得普通投资者能以较少的资金投资不动产、享受不动产不断增值的益处。目前我国
一方面资金问题成为发展公共租赁住房的瓶颈，另一方面，投资者缺乏多样化的投资渠道，与此同时，房地产
信托的规模逐年增大，因此，中央政府提出运用房地产投资信托解决公共租赁住房融资问题。本文对国内外 房地产投资信托研究成果进行了评述，以期为发展公共租赁住房投资信托提供参考。
关键词：房地产投资信托公共租赁住房美国模式香港模式投资集中
一、引言 房地产投资信托于１９６１年首次在美国上市，标志着房地产投资信托的诞生，经过调整与发展后，９０年代进入快速发展时期。２０
世纪末亚洲房地产投资信托蓬勃发展起来，马来西亚（１９９３年）、新加坡（１９９９年）、日本（２０００年）、韩国（２００１年）、中国台湾和香港
地区（２００３年）分别制定了房地产投资信托法规。在我国内地，由于２００３年央行实行严格控制房地产信贷规模的政策，以及２００４年
香港领汇的上市，形成了发展房地产投资信托的热潮；近期房地产投资信托再次被热议，主要源于解决保障性住房尤其是公共租赁
住房的融资难题。纵观国内外对房地产投资信托的研究，美国起步较早，房地产投资信托产品最为成熟与发达，是世界各国学习的模
板，因而研究成果也最为丰富；在亚洲，香港地区房地产投资信托最为典型，研究成果也较为成熟与深入。从研究方法上看，２０世纪
８０年代之前主要为定性研究，之后以定量研究为主。从研究内容看，主要包括两方面：一是从法学的角度出发，研究相关的法律制
度；二是从经济学的角度出发，研究融资、投资组合与报酬问题。因此，本文基于公共租赁住房融资角度，主要从制度设计、投资组合、
85证券房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究 ——以“鹏华前海万科REITs”为例 ◇ 王新逾
我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs的全球市值已经达到了1.8万亿美元。特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。作为国内第一只公募的REITs产品，鹏华前海万科REITs受到人们的广泛关注。它开启了公募REITs产品的发行，利于房地产企业的去杠杆进程，使投资者享受到房地产发展的福利，为国家进行房地产调控提供新的途径。Copyright©博看网 . All Rights Reserved.86证券（二）国内研究现状对于REITs的运作模式，戴金明认为REITs是一种从一级市场进行融资并将其投资到房地产市场的共同基金，而不是一般金融类证券。何正荣研究了美国和澳大利亚等发达国家的成熟产品，分别介绍以上国家具体的REITs制度和法律法规。宋易（2014）从运作模式、结构类型、政策规定、运作流程等方面对美国、新加坡、日本和香港的REITs产品进行对比，阐述各自特点。对于REITs产品在我国发展的可行性，袁翠芳对美国REITs市场和亚洲REITs市场的上市条件进行了研究，对我国的REITs产品上市提出了要求，并且说明了我国REITs产品上市面临的阻碍。周超琨在株洲市住房租赁市场改革方案中，研究了引入REITs模式对株洲市住房租赁市场发展的推进作用。葛丰指出，目前REITs产品的发行可以在一定程度上拓宽我国居民的投资融资渠道，对于机构投资者来说，REITs产品也具有吸引力。在风险方面，高瑛认为REITs作为一种房地产封闭式基金，既受到房地产本身和资本市场的风险所带来的一系列不确定因素的影响，又面临着基金运作管理过程中的诸多隐患，因此可以把REITs的风险归结为投资风险和运作风险两大类。彭敏瑜运用Copula函数和GARCH模型对REITs的市场风险和传染机制进行了实证研究。二、鹏华前海万科REITs案例介绍（一）万科REITs的基本信息2015年6月26日，鹏华前海万科REITs（以下简称万科REITs）正式发行，是万科企业联手鹏华基金管理有限公司发起的国内首只公募型房地产信托投资基金。具体情况见表1。（二）万科REITs的组织结构万科REITs为封闭式基金，在封闭期内投资深圳市万科前海公馆建设管理有限公司（以下简称目标公司）的股权（目标公司持有的万科前海企业公馆，为前海区域的优质甲级写字楼），以获取商业物业租金收益为目标，认购起点为10万元，上市后在深圳交易所场内交易的最低份额为1万元。而鹏华基金以12.6682亿元的价格获得目标公司50%的股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。万科REITs的投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。见图1。三、鹏华前海万科REITs案例分析（一）运作模式分析对于鹏华前海万科REITs的运作模式，本文则根据其招募说明书整理出图片来更加直观地说明。见图2。（二）标的资产分析1.投资标的实质为租金收益权万科REITs在房地产投资标的上，选择深圳万科与前海管理局签订的前海公馆BOT
2020年第8期《发展研究》
55加快推进不动产投资信托基金
（REITs）顶层设计的政策建议
●闫 妍 张世国 李逸飞
[内容提要] 不动产投资信托基金（REITs）是以发行受益凭证的方式，公开或非公开募集资金，交由专门投资机构持有并经营不动产，获得租金收入后按一定比例派发给投资人。近年来，REITs多次出现在部委文件中，并且国内私募REITs发展已初具规模，但是我国还没有关于REITs的法律规定。本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场，并以全球第一和第二大REITs市场为例，分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。最后，提出政策建议：对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计；给予REITs税收优惠支持；考虑极端风险，制定REITs退市触发条款和退市程序；允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市；在推动基础设施REITs上市的同时，亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。[关键词] 不动产投资信托基金（REITs） 顶层设计 政策建议
中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）8-0055-05
2017年，住建部等9部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出：加快推进租赁住房建设，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。虽然部委文件中多次提到REITs，但是国内目前仍没有关于REITs的法律规定。不动产投资信托基金(REITs)是一大类金融工具，对于这样一个潜在规模庞大、对国家宏观经济、投融资领域都可能产生重要影响的金融市场，需要加快推进REITs的顶层设计，然后再根据不同领域的投融资需要，陆续推出分领域的REITs，而不是一事一议。一、我国REITs发展中的法律法规缺失国内私募REITs发展已初具规模。根据中国资产证券化分析网的数据，截止到2020年5月15日，国内累计发行73支私募REITs，融资规模1449.21亿元，资金投向包括写字楼、购物中心、零售门店、长租公寓、零售仓储等商业地产。国内私募REITs通常是以信托模式设立资产支持专项计划，然后通过企业资产证券化、信贷资产证券化和资产支持票据的方式向特定投资者非公开定向发行，多数有到期期限，且只能被动地管理物业，不能主动投资和开发，不利于发挥REITs的投融资功能和专业化运作及业务拓展。国内REITs距离公募发行还有一段距离。国内至今没有法律法规对REITs的合法形式、发行条件和信息批露等做出规定，更缺乏对REITs税收优惠方面的制度安排。REITs作为大类财政金融
