香港的土地批租制度

每次的宏观调控中都少不了房地产，每次的重点都集中于对房价的调控，但为什么每次对房价的调控中却从来未涉及到对土地价格的调控,或对土地出让制度的调控或修改呢？自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，价格者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。

而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施，甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。

但是却始终不肯调整出让制度,宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。

从经济学角度看,土地的价格应由土地的产出能力决定，如能种水稻的土地要比只能种地瓜的土地值钱，因为水稻的产量高、价格高、收益大，因此土地的价格高，土地的产出预期决定着土地的价格.但中国的土地出让制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性的收取若干年的“批租制",这就扭曲了土地的价格。

如政府不出让种水稻的土地而只出让种地瓜的土地，于是饥饿就让民众不得不出更高的价格购买种地瓜的土地而去生产水稻.如果政府连种水稻都垄断和控制了，那么地瓜也能卖个水稻的价格，水稻就价格更高了.正是这种预期让土地的价格不断升高，而产出的不管是地瓜还是水稻价格都在上升并被扭曲了。

两年前全国工商联黄主席曾将土地问题的报告在全国两会上提交了大会发言，也曾引发一轮关于土地价格在房价中所占比重的争论，但并未最终得到解决。

今天这个问题则越演越烈、更加突出。

土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断的扩大，土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大的超越了房价的指数。

自2002年实施招拍挂制度之后,两者之间的差距则逐年加大,成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断的那个房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。

2000-2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8％，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123％，其中住宅用地价格累计上涨了163.5％，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。

中外地籍管理制度的比较（土管1班，201131160707何建明）地籍管理特点土地权属地籍管理组织土地登记制度相关法律基础中国国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。

核心是土地的权属问题。

土地公有制国土资源部地籍管理司下设四个处：土地登记处、土地权属处等强制登记没有一部专门的法律，多为部门规章和地方性法规美国所有的土地都实行有偿使用，美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租。

价格由市场供求关系决定，政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导美国还在自愿的原则基础上。

实行了土地发展权的转让制度。

以土地私有制为基础的完全市场模式隶属于内政部的国家土地管理局契据登记制、托伦斯登记制有许多相关的法律，《土地先购权法》、《宅地法》等澳大利亚澳大利亚由6 州、2 区组成，州自治管理。

在联邦政府层次上，政府职能部门较少；在州政府层次上，政府职能部门较多。

地方政府为第3个层次，一般由州政府规定其权力，各州之间差异较大。

一是州有租赁土地、二是保留地、三是私有土地土地和产权信息中心托伦斯登记制（以权利人的登记先后编制登记簿，登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式，确定权利性质的登记制度）土地管理法律体系非常健全，对不同的土地权利都有专门的法律规定土地转移法等德国联邦德国地籍管理具有以法律为基础、组织严谨、定义清晰、公证性、应用广泛、自动化程度高以及土地登记法院负责实施7 个显著特点。

多元化的混合所有制州的内政部，负责地籍事务，地籍局，独立的地籍局或测量地籍局权利登记制（对不动产的权利取得及变更进行登记，以保护产权、便利交易为目的）有完善的立法保障地籍管理措施的落实，例如地籍法，测量和不动产地籍法，不动产地籍管理条例等越南越南的地籍行政的主要任务有三项：确保政治稳定、社会公平和经济发展。

香港土地法律制度略论t陈绍方人们常用/寸土寸金0来形容香港土地的稀缺与珍贵。

若较之实际情况,这种形容并不为过。

香港辖香港岛、九龙半岛、新界,据1996年最新统计,总面积约为1092平方公里,人口达630余万,人口密度约为5890人/平方公里,其中香港岛、九龙、新九龙高达26130人/平方公里,是世界上典型的地少人稠地区之一。

然而就是在这么一个弹丸之地,却创造了一个个令世人瞩目的经济奇迹:世界重要的港口和航空中心、世界第三大金融中心、重要的国际贸易中心、国际信息中心、国际旅游中心,,创造这些奇迹的个中缘由固然有许多,其切合实际的土地制度及其有效的法律调控机制不能不说是一个最基本的原因。

因为土地乃是人类一项最基本、最重要的生活、生产要素,人类的其它活动都是在这个载体上才得以进行的。

一土地所有制与/两权分离0的土地权利运行机制香港作为英国的侵占地,与其它英属殖民地一样,基本沿袭了英国的土地所有制,即依照英国皇室土地法的规定,全部土地属英皇永久所有。

按照英国的习惯法,英皇对土地(包括英国本土、英属殖民地等)的所有权只是名义上、最终意义上的,对土地所有权的具体行使,则由英皇委托诸政府职能部门或地方政府(包括英属殖民地政府)来进行。

香港政府正是依据英国土地法和习惯法的这种基本原则、精神,代表英皇来行使香港的土地所有权的。

这也是香港全部土地俗称/官地0的由来。

当然新界的土地所有权与香港岛、九龙半岛有所不同,主要是新界作为租借地,其土地所有权有个租期(99年3)的限制。

在这个租期内,港英政府(按照其逻辑)拥有完全的土地所有权,其权利的行使与香港岛、九龙半岛并无二致。

世界不同土地所有制的国家在确定土地所有权与使用权关系模式上,主要有两种类型:一是土地所有权与使用权密不可分,土地使用权随所有权的转移而转移,不可独立出来单独行使,如美、法、德、日、前苏联、越南以及土地使用制度改革前的中国等。

二是土地所有权与使用权适当分离,土地所有权永不转移,使用权则可由所有权人有条件地让渡与他人行使,并可一再转让,如英国、英联邦国家、英属殖民地以及英国占领地香港等。

《香港地产业百年》读后感《香港地产百年》一书记述了1841年英国占领香港后开始拍卖土地，逐步形成香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开了近现代香港地产业的发展历史。

其实香港房地产业的发展历程也就是整个房地产发展过程的缩影。

通过阅读本书，让我对香港房地产的兴衰有了更全面的了解，也更加深刻地认识到了中国房地产行业的现状及未来的发展方向。

从1841年首次“卖地”以后的100多年，香港形成了自己的土地制度，这一时期香港地产行业发展缓慢，但逐渐完善的管理制度对香港地产业后面数十年的飞速发展奠定了良好的基础。

第二次世界大战后，经济复苏、香港人口增加及住房数量骤减等因素，香港的地产行业空前的繁荣。

1954年~1968年香港的地价、楼价飞涨，银行开始积极参与对地产业的投资，地产业的蓬勃发展加上利润丰厚，一时间地产置业公司激增。

在这一时期，除传统的住宅外，商业楼宇、厂房、货仓也成为新兴的地产市场。

在内地，这样的一些物业形态就是我们经常见到的商业地产、产业地产及物流仓储中心。

上世纪70年代香港地产业开始证券化和集团化，大批地产公司在香港股市挂牌上市，并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模，这个时期经济景气好，地产世道畅旺，形成地产与股市相互扯动上涨的局面。

1985年香港进入过渡时期，香港的土地供应发生改变，香港房地产市场供求严重失衡，而经过长期的发展，香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面，另一方面，因美国减息，大量资金涌向地产市场而形成“资产通胀”。

这一系列因素导致了香港地产“泡沫”的形成。

在1841年到1997年150余年的发展过程中，香港涌现出了许多地产业的巨擘，其中新鸿基的发展的模式非常成功。

在初始阶段，它将“分层出售、分期付款”售楼方式移植于工业楼宇，从而成功的在地产业站稳了脚跟。

新鸿基的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。

特别是在97香港回归前，他看好香港房地产的长远发展前景，因而在地产危机中以低价购入大量土地，发展物业，然后在市场复苏时高价出售，获得厚利。

香港物业土地使用年限满了怎么办？香港物业的土地使用年限差别很大，有的是999年，有的是75年，有的是50年，其中都有历史纠结。

过去，在英国统治香港的一百多年时间内，香港土地的租赁期有多次变化。

（1）港岛及九龙界线街以南的土地。

1841年港府第一次批租土地，当时租期未做明确规定。

1844年以后租期确定为75年，并不可续约；1848年，因承租人抱怨租期太短，港英政府把租期从75年延长至999年，而且不补交任何地价。

在随后的50年中，除大部分九龙半岛内陆块以及海旁地块外，香港港岛及九龙界线街以南批租的土地，租约都是999年租期。

1898年，港英政府认识到租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。

此后，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归（部分例外的情况是尖沙咀东部地块批租的土地期限亦为75年，但不可续约）。

（2）北九龙及新界土地。

1898年，北九龙及新界土地由英国政府向中国租借，由港府接管。

港府以99年减最后3天（由1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6月30日归还中国。

香港回归前，所有土地契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，1984年“中英联合声明”规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去。

1997年7月1日以前期满的土地契约可以续约；1997年7月1日到期的土地契约可以自动延长至2047年；租赁期限超过1997年7月1日的土地契约依然有效。

目前，港府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但新租约的期限最长只能到2047年。

了解不同物业的土地使用年限，对理解香港房价很有帮助。

香港的多种土地年限造成房屋投资价值的不同，香港的大发展商宁愿不停地在香港岛搞市区重建，也不愿意扩展到新界地区，内中原因，与港岛物业的土地租约长达999年有一定关系。

一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。

为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供给的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。

香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。

健全的土地管理制度。

香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。

香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。

政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。

所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。

既有垄断控制，又有自由转让。

在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供给的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供给的措施，以保持楼市的平稳发展。

完善的公屋制度。

香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。

到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达万，占全港人口的51%。

公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。

为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。

目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。

换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。

楼宇按揭成数调整。

楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。

2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法自测模拟预测题库(名校卷)单选题（共40题）1、集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的（）。

A.担保物权B.自物权C.用益物权D.所有权【答案】 C2、甲公司依法取得一块国有林地使用权，拟将该林地使用权作价入股乙公司。

双方签订了出资入股合同，并且移交了林地。

不久之后，丙公司提出，该林地使用权属于丙公司，为此与乙公司发生林地使用权归属争议。

下列哪一表述是正确的?A.甲公司用该林地使用权作价出资，不必经批准B.该林地使用权归属争议应由县级以上政府处理C.该出资入股合同效力应由县级以上政府确定D.在林地使用权归属争议解决期间，乙公司可以砍伐林木【答案】 B3、香港土地批租授予一般用地者（）的权利。

A.地上权B.永业权C.物业权D.租业权【答案】 D4、征收与征用两者的主要区别体现在（）。

A.是无偿还是有偿B.被征者是否能够拒绝C.行为是否导致土地所有权的变化D.行为的主体不同【答案】 C5、住在A市的甲和住在B市的乙就C市的一座房屋的所有权发生争议，诉诸法院，根据规定，该案件应当由（）的人民法院管辖。

A.A市B.B市C.C市D.A.B或者C市【答案】 C6、地方政府代表国家行使所有权以（）为基础。

A.所有权代表的资格B.地方人民代表大会的授权C.中央政府的授权D.全国人大常委会的授权【答案】 C7、甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。

后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以市价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。

对此，下列哪一选项是正确的?A.买卖合同有效，房屋所有权未转移B.买卖合同有效，房屋所有权已转移C.买卖合同无效，房屋所有权已转移D.买卖合同无效，房屋所有权未转移【答案】 B8、农村土地产权制度沿革经历了以下过程：①农村土地集体所有制的建立；②农民土地所有制的建立；③农村家庭联产承包经营责任制的建立。

香港地租制度
香港地租制度是指香港特别行政区的土地租赁政策和规定。

根据香港的土地政策，土地属于国家所有，由政府通过土地租赁方式向私人或企业提供使用权。

以下是一些关于香港地租制度的主要特点：
土地租赁：香港政府以长期租约的形式将土地出租给个人、企业或机构使用。

土地租期一般较长，可以达到50年或更久。

地租收入：租赁土地的使用者需要向政府支付土地租金，称为地租。

地租收入是香港政府的重要财政来源之一。

土地拍卖：政府会定期举行土地拍卖活动，以确定土地使用权的归属。

有意向购买土地使用权的人可以通过参与拍卖竞标来获得土地使用权。

土地供应和规划：香港政府负责土地的供应和规划，以满足不同行业和社会需求的土地使用要求。

政府根据发展需要划定不同用途的土地，例如住宅、商业、工业、农业等。

香港的地租制度是为了有效管理和利用有限的土地资源，促进土地的合理开发和利用。

这种制度在一定程度上反映了香港特区政府对土地的管理和控制，并为经济发展和社会建设提供了必要的土地支持。

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香港土地批租制度的起源2002年香港人口达到680万，土地面积总计为1070平方公里，其中80%为丘陵地带不适于开发，香港是世界是人口密度最高的城市之一。

尽管香港缺乏自然资源，70-90年代中期香港经济出现了快速增长，被称为亚洲四小龙（其余包括新加坡、台湾和韩国）。

一些人认为，香港经济的成功主要得益于英国式的放任型经济管理模式。

的确，在企业经营与劳资关系方面，英国政府尽量不予干预；在商品或资本贸易方面，也没有限制措施；企业和个人收入所得税（income tax）很低，以鼓励私人投资。

1997年香港回归后，治理经济的上述原则并没有发生改变。

香港是世界上资本主义特征最显著的城市，但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源--土地。

政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。

鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。

最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。

只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。

在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。

尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。

下面我简要地介绍政府在一系列试验与挫折后，如何确立了现在的公共土地批租制度。

1841年，香港大部分地区都是陡坡地不能居住。

尽管地形不好，但大批土地尚未开发，英国政府立即意识到控制土地的重要性，以及通过分配土地资源筹集公共资金的可能性。

香港土地批租制度对我国内地的启示
李昱民
【期刊名称】《上海投资》
【年(卷),期】2005(000)009
【摘要】土地是政府宏观调控的重要手段，也是影响房地产业发展的基本要素。

2002年7月发布的土地交易制度改革至今已经执行了近三年，“城市土地经营”、“城市土地储备”等概念也成为了学术界争论的热点。

如何建立和完善内地的城市土地制度还存在一系列尚未解决的难题，香港土地批租制度的经验能为我们提供一些借鉴。

【总页数】2页(P57-58)
【作者】李昱民
【作者单位】复旦大学
【正文语种】中文
【中图分类】F810.424
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4.土地有偿使用改革与中国的城市发展--来自香港特别行政区公共土地批租制度的启示 [J], 田莉
5.土地批租制度和公屋政策——香港市政建设的启示之三 [J], 许迪
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