物业管理示范住宅小区标准评分细则

1 物业管理示范住宅小区标准评分细则

检查标准 检查内容 评分细则

一、基础管理 32分

1、建设用地规划许可证； 符合1分，现场与规划不符的发现一处扣

2、建设工程规划许可证； 0.2分，（有批准文件的不扣分）；材料中

3、规划图纸（六图二书）；即1∕1000比例尺 每缺一项扣0.2分；其中第3项中缺4种以

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规 上的扣0.2分；第5项无临建房屋的不扣分。

划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划 注：市级只检查前三项（若是1985年前建

图、详细规划说明书、环境预评价书； 成投入使用的小区规划图纸只要求有规划

4、与规划部门往来文件； 总平面图、市政设施管网综合规划图和

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。 绿地规划图）

备注：所有资料、图纸要有相关审批部门加盖

审批章

2、已办理接管验收手续 一、物业公司验收记录及问题处理情况

符合1分，每缺一项扣0.1分 二、物业公司收集资料

1、小区竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养

技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

1、企业营业执照

2、物业管理资质证书

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 3、服务项目分承包方营业执照 符合1分，每缺一项扣0.5分，没有分承包

4、服务项目分承包方资质证书 项目的第3、4、5项不扣分

5、服务项目分承包合同或协议

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业 与建设单位或原产权单位签订的前期物业服 符合1分，有服务合同但内容不完整扣0.5

签订书面前期物业服务合同，双方责权利明确 务合同 分，没有服务合同扣1分

5、物业买受人在签订买卖合同时应与建设单位签订

业主临时公约书面承诺书，双方责权利明确 已签订业主临时公约书面承诺书 符合2分，有公约的为基本符合1分，而内容

不符合规定的扣1分

6、建立维修资金，其管理、使用、续筹符合有

关规定 1、建立维修资金交纳单据记录 符合1分，已建立维修资金但管理、使用、 2 2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批

准及使用的各类票据）

续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使

用或续筹的不扣分），未建立扣1分(单一产权

的采取其他形式的不扣分）

1、房屋使用手册

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约 4、绿化管理制度 完善2分，基本完善1分（第1—3项每缺一

等各项公众制度完善 5、卫生保洁管理制度 项扣0.5分），第4—8项每缺一项扣0.2分

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停

放管理及机动车停车场管理）

8、消防管理制度

1、成立业委会的申请

符合2分，每缺一项扣0.5分 2、业委会章程或业主大会议事规则

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 3、业委会成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合

与业委会签订的物业管理服务合同 符合2分，有服务合同但内容不完整为基本

同，双方责权利明确 符合1分，没有服务合同扣2分

10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案， 1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别 符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分，未

并经业主委员会同意 写） 经书面同意扣0.5分

2、争创材料经业委会签字盖章

一、各项管理制度

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分，每缺一

4、回访制度 项扣0.1分（其中没有管理的不扣分）；2、有

11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗 5、供水管理制度 岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、

位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 6、供暖管理制度 考核记录、具体落实措施、考核办法建立健

7、电梯管理制度 全1分，每发现一处不符合扣0.5分

8、消防管理制度

9、收费管理制度

10、保洁管理制度

11、绿化管理制度

12、保安管理制度

13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机 3 动车）

14、财务管理制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序

工作标准、考核办法、考核记录及具体落实

措施和考核办法

1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管

理人员）

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持 2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机 符合2分，1、管理人员、专业技术人员，每

证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规 电工、会计等）；分包项目操作人员也要求 发现1人无证书扣0.1分；2、着装及标志符

范，作风严谨 有上岗证书 合0.5分，发现有1人不符合扣0.1分（最多

3、员工统一着装 不得超过5人）

4、员工佩戴工作牌

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控

等）设备的使用情况 符合2分，使用计算机、有智能化设备的

二、计算机查询资料包括： 为基本符合1分，其中没有智能化设备（在

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现 1、房屋、设备的基数 设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，可

代化管理手段，提高管理效率 2、分户档案 查询资料中有一项得0.2分

3、费用收支情况 注：市级检查第二项中的1—5项内容

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

1、各类收费标准（物业管理收费标准、代收

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、

税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次 费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标 符合2分，1、收费标准公布并符合规定的1

准）要求在明显位置公布；超出或高于文件 分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开

物业管理服务费用收支情况 规定的收费要有物价部门的批准文件，实行 无照片或无记录的扣0.5分（酬金制的要求

市场调节价的除外。 公开，包干制的仅公开公共服务收费的费

2、有费用收支的凭证和各类财务报表 用的收支情况）。

3、物业管理服务费用公开有记录或照片

一、房屋及设备基础资料 符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房

1、房屋总平面图 屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类 2、地下管网图 用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计

成册，管理完善，查阅方便 3、规划批准文件 安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.1分（最

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求） 多十处）；3、查阅方便得0.5分，每发现一处

不方便扣0.1分

二、物业管理经营管理资料 4 1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途分类统计表

3、居住小区情况表

4、房屋安全普查表（上年度和本年度）

5、房屋完损等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备运行记录

8、共用设施设备台帐

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和

使用记录

三、资料分类成册，有目录并查阅方便。

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，

查阅方便 1、住用户档案 符合2分，档案、清册各占1分，内容与实

2、房屋及配套设施产权清册 际情况不符的每发现一处扣0.2分

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受 1、执行值班制度情况（值班表和值班记录） 符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；2、

业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、

问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并 2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码 未设服务电话扣0.5分；3、发现一处处理

3、来电、接待记录和处理记录 不及时扣0.2分，（最多不超过三处）；4、

及时处理，有回访制度和记录 4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合

要求(30%)并按月统计、装订） 回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分

（最多不超过四次）5、回访率不符合要

求的扣0.3分，无回访记录扣0.5分

1、征询意见单

符合2分，每缺一项扣0.5分 18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，

对合理的意见及时整改，满意率达95％以上 2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到

95％）

3、整改措施

4、整改措施落实情况记录

19、建立并落实便民维修服务承诺制；零修急修 1、在明显位置公布维修服务的承诺 符合2分，1、建立并落实1分，建立但未

及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录 2、服务承诺的落实情况 落实扣0.5分，未建立扣1分；2、及时率

3、派工单和统计表（及时率、返修率） 符合0.5分，每降低1个百分点扣0.1分；返

4、回访记录（见第17条要求） 修率符合0.3分，不符合0分

二、房屋管理及维修养护 14分

1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有 1、小区平面图 符合2分，无示意图扣0.5分，无路标扣0.3

路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 2、路口设路标 分，幢、单元、户号每缺一项扣0.1分

3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全

2、无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现

象 对照规划图现场查看 符合2分，发现一处私搭乱建或擅自改变房

屋用途均扣1分

3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖、涂料等装饰

材料无脱落、无污渍 1、外墙清洁 符合2分，每发现一处不完好、不整洁、脱落

、污损扣0.2分（其中市级检查要求污损面积 2、外墙完好，无破损、脱落