无锡马山“圣芭芭拉”项目详细规划、一期建筑方案设计说明一、规划依据：1．无锡市规划局编号：锡规地许（2004）第0155号，建设用地规划许可证。
2．江苏省建设厅编制的《江苏省城市规划管理技术规定》3．无锡风水隆（国际）置业有限公司提供的《无锡马山项目整体定位与发展战略研究》，《无锡马山项目启动区定位和物业发展建议》。
4．无锡风水隆（国际）置业有限公司提供的项目用地红线图及地形图电子档案。
5．江苏省公安厅消防局文件，苏公消[2003]63号6．中华人民共和国关于住宅小区规划、建筑、消防设计的现行规范。
二、项目基本概况：1．区位：项目地所在马山，是无锡环太湖自然山水风光带的重要组成部分。
本项目通过十八湾公路连接市区，距无锡城中区约35公里。
地块位于马山镇中心，紧邻镇政府，东、南、西、北四向均有思源路、峰影路、乐山路和梅梁路等市政道路环绕，交通十分便利。
2．地块分析及特点：地块至西向东分为A、B、C三块地块间有市政道路相隔。
中央北侧有公共绿地被三地块围绕，A地块内还有一处泉眼，可开发为温泉直饮水，水质优良。
南侧有峰影河，东侧有垂钓中心，西侧可见灵山大佛，东南侧就是辽阔的太湖水面，以上环境构成了项目优良的外围环境。
3．发展目标：马山项目拟建成为一个以低层TOWNHOUSE及多层洋房为主的高端住宅小区。
三地块综合容积率为0.9，通过与美国加洲小镇“圣芭芭拉”的结合，力争在太湖之滨还无锡人民一座浪漫舒适的西班牙风格的小城。
三、规划概念：1．结合“主题房地产”概念，根据项目的区位环境及市场导向，我们寻访了加洲小镇“圣芭芭拉”，并以它作为整个项目的蓝本。
2．圣芭芭拉位于美国加洲美丽的西海岸边，是个充满吸引力的迷人小镇，拥有全年温和宜人的气温，安全高水准的生活环境，轻松休闲的生活气氛以及处处令人着迷的美丽景致。
圣芭芭拉拥有许多西班牙风格的建筑，充满了浪漫热情的拉丁风味，加之这里离加州大城洛杉矶仅一个半小时的路程，周边又有加州迪士尼，环球影城，拉斯维加斯等重要旅游点，许多艺人及富商选择在这里居住，因此这里也拥有高品质的生活环境。
3．圣芭芭拉小城悠闲、舒适的生活气氛，人们远离城市的喧嚣，尽情享受阳光，享受生活的平和心态，是我们设计中想努力带给居住者的最主要的生活理念，加上的独特的西班牙式的建筑形式，成熟有序的规划布局，也是我们设计中所追求的。
马山远离无锡市中区，也是相似的影视基地的周边辐射地区，同样拥有良好的自然景观，这一切都成为以“圣芭芭拉”为借鉴的基础。
也成为我们设计中的重要出发点。
四、规划设计：1．道路结构：项目周边城市道路系统发达，设计中充分利用这一点，同时为避免大量的城市车辆的穿越，又应采用一定方式削弱中间两条规划路的城市功能，尽可能减少外部车辆，降低车速，为区内住户及中央公园创造安全，安静的人居环境。
各区块内道路自成体系，在A、C地块中均采用环路形式，最高效率疏散车流，各有三个出入口与城市道路相接。
B地块占地较小，设一条主路贯穿东、西，即可解决车辆的引导和疏散。
2．停车：小区根据住宅产品，将停车分为四类，即地下、半地下、入户及少量室外停车场。
别墅及TOWNHOUSE考虑2辆/户停车量，公馆及普遍公寓考虑为1辆/户。
小高层基本采用全地下停车，利用结构埋深，同时解决人防要求的面积。
多层采用半地下，别墅及部分TOWNHOUSE采用停车入户，另一部分水域中央环境较好的位置，TOWNHOUSE采用集中式半地下停车，并尽可能做到就近停车。
半地下车库自然通风采光，会展中心及商业部分，考虑少量室外停车场，方便外来车辆的使用。
3．建筑形态：根据市场的需求和地块的利用原则，该项目拟建成为一个以低层TOWNHOUSE及多层洋房为主的高端住宅小区。
由于地块政府中心广场的分隔及两条规划路的切入，我们拟将会议、酒店、商业、会所等公共建筑环绕广场布置，与中心广场共同形成小区中心，而将大量住宅置于南侧，一方面原离市政干道和公共中心带来的嘈杂，另一方面与外围自然环境形成更多的交流。
我们基本采取北高南低的原则，小高、公寓沿北、东、西侧外围布置，TOWNHOUSE在各地块中心，沿主水系布局，内部环境较好，特别在C地块最大一处水域中心，将别墅按岛状布局，充分满足其私密性及景观别墅的要求。
4．组团：无论是哪种产品类型，设计中均组建相应规模的组团，加强私密感的同时，也应通过户型设计加强邻里交流，维护友善的社区关系，做到隔而不死，有分有合。
5．环境设计：环境设计需解决的难题，一是怎样减弱三块地的割裂感，另一个是A地块的泉眼利用及无锡人对水环境的传统偏爱。
为解决以上问题，设计中利用泉眼营造出一条贯穿地块的温泉水系，以此加强各地块间的联系。
水系在各地块中心结合泉眼形成组团中心，及各区域的SPA生活馆。
高尚住宅产品也尽可能布置于水系附近，以保证最大量的住户拥有潺潺流水的前庭和后院。
同时为保证小区有通透的景观视线，各地块均有从水系中心辐射出的景观轴线，主要绿化带及结点均沿轴线布置，保障发展商的开发利益的同时，也给予住户视野开敞、疏密得当的舒适感。
五、消防专篇：项目产品类型除少量小高层外，以多层洋房及低层TOWNHOUSE为主。
小高层布置于A地块西北角，各栋均有车道或供消防车专用的植草砖通道环绕，各栋均设封闭楼梯间，消防控制室位于A地块西入口北侧，一层超市东南角，直接对外。
多层及低层均有组团级车道穿过，并根据消防要求设置消火栓。
区内消防车道均保证双车道大于6M，单车道大于4.5M，植草砖承载强度为大于30吨。
六、一期建筑设计1．建筑形态一期建筑形态多样，由联排别墅、公寓、公馆及会展中心配套商业、大型超市共同组成。
联排别墅区位于小区中央位置，公馆以一水之隔环抱其侧，呈半围合形态布局，公寓则位于地块最外围，临梅梁路和乐山路一路展开，会展中心毗邻小区中央广场成为小区的门户，超市及商业位于公寓底层面向梅梁路。
整个小区建筑形态呈外高内低之势，既可有效屏闭外围环境的各种干扰，为小区营造静逸舒适的内部气氛，同时又令小区沿梅梁路远远地便可映入眼帘，展现其独特优美的形象。
2．建筑平面一期各类建筑功能定位清晰，特点鲜明。
联排别墅力求在有限的开间及进深中，营造丰富别致而富有情趣的空间，通过内庭院的形式将中部最不利的区域演变为绿色花园。
在有效改善室内采光通风等居住条件的同时，亦令空间形态得以产生质的提升，变无趣为有趣，变无味为品味，此外，以平面中部楼梯间为核心将各层空间有序地串连在一起，假以家庭厅及各类情趣空间的点缀，令整座住宅充满了灵动。
公寓采用崭新的退台式设计理念，既每上一层均向北作适度的后退，形成南向阶梯式的露台叠错，以营造出层层各不相同的平面布局。
此外，垂直交通的组织也别具匠心，二层及以上的住户由室外特色楼梯直接经由二层花园平台进入垂直交通核，而一层住户则拥有了不受干扰的独立入户条件，如此令公馆空间别致而极富变化。
公寓设计遵循体贴舒适的原则，分区明确，布局合理，每一寸空间均得到高效的利用。
同时，顶层的复式设计，进一步提升了公寓的居住品质，多样化的户型设置可以满足不同的需求，更令公寓充满生命力。
会展中心位于梅梁路旁，与小区中央广场一路之隔，显要的位置使其成为小区重要的标志性建筑。
会展中心功能丰富多样，集休闲健身和商务于一体，临梅粱路的北区为商务客房和餐饮，可以满足大中型商务活动的需求，面向中央广场的南区则主要为健身、休闲场所，可为小区内外居民提供优质的服务。
整个会展中心内部空间迂回曲折而又穿插有序，各自独立却又相互渗透，步移景象的视觉效果足以令人赞叹。
小区商业集中于沿梅梁路公寓的首层裙房，向西南一直延伸到乐山路，各色商铺以及大型中央超市足以满足小区乃至周边居民的日常生活需要，而循着公寓平面错列布置衍生而成的商业内街，首尾相连，疏密有致，更因其独特的风情成为小区的又一道美丽风景。
不同功能的建筑相互合作，彼此衬托，令整个小区成为一个严谨的有机体，成熟而理性。
3．建筑立面设计灵感来源于位于美国西海岸的加洲阳光小镇圣芭芭拉，这里阳光明媚，四季宜人，红瓦白墙映衬着蓝天，拱门晒台眺望着美景，典型西班牙风格的建筑形式恰到好处地突现了本设计所追求的理念，休闲舒适，远离喧嚣，心静如水，思绪随风。
联排别墅、公馆、会展中心以及商业街的设计，充分揉合了西班牙建筑风格的元素与符号：平缓的屋顶，便于更多地接纳阳光，纯净的墙面，暗示着平和的心态，拱斗与花墙，洋溢着对生活细细的品味，而院落组团的分合围裹，更使空气中浓浓地弥漫着对家园的眷慕。
公寓设计则结合现代小高层建筑简约的设计手法，点缀以西班牙式建筑风格的语汇，使原本的生硬冷冰变得亲切而随和。
同样的细节把握，精心的节点花窗，纯洁的色彩，相似又不似的组合，无序而有序的排列，使整个小区各类建筑形式和谐而统一执着而倔强地展现着卓而不群，绵绵而不可抗拒的魅力。
七、经济技术指标·占地面积361359.00㎡·总建筑面积410250.26㎡其中：计容：324554.50㎡地下：85695.76㎡·容积率：0.898·建筑密度：24.96%·绿化率：51.14%·停车：2562辆其中：住宅：2447辆公建：115辆·总户数：1948户·层数：住宅：2至11+1层公建：1至3层八、一期经济技术指标·占地面积168774.00㎡·总建筑面积226010.26㎡其中：计容：170694.50㎡地下：55315.76㎡·容积率： 1.011·建筑密度：25.02%·绿化率：50.78%·停车：1289辆其中：住宅：1239辆公建：50辆·总户数：1020户·层数：住宅：2至11+1层公建：1至3层九、各期面积分配指标一览表。
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