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【经济与法】Economics and Law2016年#2月刊(总第552期)浅析商品房预售法律制度的缺陷及其完单其满(中共滁州市委党校，安徽滁州239000)摘要：商品房预售法律制度的不完善是商品房预售纠纷产生的重要原因。
我国商品房预售法律制度存在商品房预售许可证制度不完善、预售款监管制度不健全、商品房预售预购方权益保障法律制度不健全等问题，需要通过建立商品房预售许可有效期制度、完善商品房预售款项监管法律制度、完善商品房预售预购方权益保障法律制度和强化政府相关部门监管等措施解决。
关键词：商品房预售；法律制度;缺陷；完善中图分类号:F293.91 文献标志码:A文章编号：1000-8772(2016)34-0171-02!'引言商品房预售法律制度的不完善是商品房预售纠纷产生的重要原因。
由于商品房预售纠纷往往牵涉面广,事关广大群众 住房的生存需求，如果不能得到及时稳妥的解决，就会影响社会的稳定。
针对商品房预售法律制度的缺陷提出具体的措施，才能预防减少商品房预售纠纷，维护广大购房者的合法权益，维护社会的稳定。
二、商品房预售法律制度的缺陷商品房预售法律制度是指房地产商在房屋建造过程中，提 前向买受人进行出售而受到法律的约束和监管的法律制度。
其 主要包括预售许可制度、预售合同制度、预售合同登记备案制度、预收款监管制度及相关救济制度。
从商品房预售法律监督管理角度看,虽然我国出台了很多法律和政策来规范商品房的预售，但是还存在很多缺陷和不足之处。
(一) 商品房预售许可证制度不完善我国还没有建立完善的商品房预售许可制度的准人机制和退出机制。
商品房预售许可制度目前只是一种行政制度，由其调整整个商品房市场的秩序。
这种制度只是一种片面的、静 止的状态，不能很好地保障房地产企业按照法律的规定进人或者退出市场。
这会导致大量良莠不齐的企业争相进人房地产市 场中牟利，在欠缺法律条件的基础上开始向市场预售房屋。
由于法律制度不健全，导致不符合条件的企业不能按照法律规定退出市场。
第06期2011年3月企业研究Business researchNo.06MAR.20111.商品房预售制度商品房预售制源于香港，1954年由香港立信置业公司首创。
我国对于商品房预售的法律定义出现于国务院颁布的《城市商品房预售管理办法》规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
”房地产预售这一新兴的交易制度被引入内地后便迅速地得到了广大房地产发展商的接受和推崇。
据统计，我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%~90%。
究其原因：（1）对房地产开发企业来说，采用预售的交易方式，不仅使企业可以在施工过程中获得部分建设资金，加快资金回笼，减轻借贷压力，而且大大地推动商品房的销售，有助于风险转移。
（2）对于预购人而言，预售楼价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，该差价也促使人们积极参与商品房预售。
2.商品房预售制度存在问题2.1预售制度本身的缺陷法律关系繁杂。
商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及开发商与施工承包人间的建筑工程承包关系，承包人如转包、分包还涉及承包人与次承包人、分包人等关系。
其中，任何一法律关系不履行债务或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行。
交易标的规格详情变动。
通常情形，在订立合同时，购房人据以参考的仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。
至于房屋完成的实际面积、建筑材料的品质、公共设施的有无等等问题，购房人无法预测，而这些往往是购房人决定是否交易的重要因素。
履行周期长。
在预售交易中，从订立合同到房屋竣工需相当时日。
在房屋建造过程中，开发商本身的履行能力容易受多方因素发生变化。
因此，购房人处于不利地位。
造成不平等或低效率竞争。
商品房预售制度降低了房地产业的门槛，只要能够获得廉价土地和低成本贷款就意味着项目成功，进而大量的中小房地产企业集聚，具有实力、品牌的企业竞争优势并不明显。
浅析我国商品房预售制度之完善摘要：商品房预售制度最早出现于香港，又称“炒楼花”，二十世纪末引入我国。
在我国商品房预售制度的广泛适用有其必然性。
但是，随着我国城市房地产市场的高速发展，加大对商品房预购人的保护力度势在必行。
本文旨在探讨我国商品房预售制度的主要问题，并提出完善我国商品房预售制度、加强对商品房预购人权利保护的法律构想。
关键词：商品房预售制度；预购人；完善立法Abstract: commodity house opens to booking system first appeared in Hong Kong, say again “fry corporation”, introduced into China in the twentieth century. In our commodity house opens to booking system widely used the inevitability. But, as our country city the high speed development of real estate market and intensify the commodity house of pre protection is imperative. This article aims to explore China commodity house opens to booking system problems, and puts forward to perfect our commodity house opens to booking a system, to strengthen the protection of human rights purchased commodity house legal conception.Keywords: commodity house to open to booking system; Pre people; Improve legislation根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。
我国商品房预售制度之检讨与完善[摘要]我国商品房预售制度中存在严重的利益失衡。
文章基于保护预购人权益的视角，分析预购人所面临的主要法律风险，然后结合发达国家和地区的立法经验，从预售合同事先审查、预售信息披露和预购款托管三方面提出完善措施。
[关键词]预售制度；预购人权益；事先审查；信息披露；预购款托管商品房预售即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款(全部或部分)的行为。
[1]商品房预售制度对我国商品房市场的发展注入了活力，但同时也存在诸多问题，尤其是在预购人权益保护方面。
对预购人权益的保护己不仅仅关系到个体的利益，同时也关系到社会的稳定。
一、预购人面临的主要法律风险（一）预售人虚假宣传在签订预售合同时，由于商品房仍处于在建之中，预售人就商品房的宣传资料成为预购人了解商品房并决定是否购买的主要依据。
但在实践中经常出现开发商夸大其词，以吸引预购人前来购买。
我国法律虽然规定房地产开发企业不得进行虚假宣传，但对开发商虚假宣传行为只有行政处罚措施，而没有民事救济措施。
（二）预售人滥用格式条款和欺诈格式条款的滥用是指一方利用经济上的优势以及对方无力抗拒这种单方面风险转移的现实，在合同中单方拟定或使用由对方承担一切或主要风险和不利益的格式条款的行为。
[2]开发商通常凭借其优势地位，在格式条款中加入免除其损害赔偿责任和瑕疵担保责任、对其违约责任不作规定以及扩大不可抗力的范围的条款。
[3]欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意识表示的行为。
比如故意隐瞒没有取得预售许可证的事实或者提供虚假的预售许可证或者隐瞒土地使用权的瑕疵，实践中有些开发商在预售前己将土地使用权设定抵押，一旦其不能还款，预购人就可能面临有房无地的结局。
（三）预售人挪用预售款甚至携款潜逃我国目前法律仅规定了商品房预售款必须用于工程建设的用途，但在预售资金的监管上缺乏可操作性，而且也是只存在行政处罚措施，没有民事救济措施。
商品房预售法律制度的缺陷及其完善探讨自从商品房预售法律制度实施以来，现阶段已经成為我国商品房销售的主要方式和依据，它为我国房地产开发企业提供了更多的融资渠道，有助于改善住房紧张局面，促进了房地产产业市场发展。
但是由于商品房预售法律制度立法时间较短，在实施的过程中有关监管部门监测力度不够，造成我国商品房预售出现诸多缺陷。
本文立足于现实，首先分析商品房预售法律制度存在的缺陷，其次针对存在的缺陷和问题提出完善方案，希望具有一定的借鉴意义。
标签：商品房预售；法律制度；缺陷；完善措施随着市场经济制度的不断完善，国家所有土地使用权都可以进入市场进行交易，加以我国原有的住房制度逐渐改革等多种因素的共同作用下，我国房地产开发市场进入了繁荣发展的时期。
由于商品房预售法律制度有其自身的优势所在，因此这种销售方式能够长期在市场中焕发生机。
对于房地产开发企业来讲，商品预售制度减轻资金带来的压力，在施工前期能够保证拥有充足的资金来实施建设施工，后期在运营过程中资金周转符合需要。
而对于银行来讲，商品房预售延伸出来的信贷业务增加，促进了金融机构的发展，因此解决商品房预售法律制度中问题，减少不利影响的出现，是现阶段房地产市场发展的必然要求。
1、分析我国商品房预售法律制度存在的缺陷1.1 缺乏严格的准入和退出机制进入新世纪以来，我国房地产产业发展就表现出强势的劲头，由于我国购房者对于房产的硬性需求，使得大批投资者将目光聚焦于房地产交易市场中，以取得最高的经济效益，但是这些投资开发商的经济实力参差不齐。
我国颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》都对房地产开发企业的预售方资格做出了明确界定，其中涉及到企业的注册资金、施工设计专业技术人员资质和数量，施工原材料等诸多方面，但是这些制度对于实力良莠不齐的开发企业不能形成实质性的监管规定，制定的法律中具有一定的缺陷和漏洞。
虽然我国法律规定了开发商进入商品房预售市场的准入制度，但是其中缺乏对企业信用评价和公开信息的查阅平台，这种情况造成资信不良的房地产钻法律漏洞，带给房地产市场以消极影响。
论我国商品房预售法律制度的完善作者：何江来源：《法制与社会》2019年第05期摘要商品房预售制度因为其独特的销售方式得到了长足的发展，它不仅减少了房地产开发商的资金压力，促进了金融机构的发展，同时也减轻了购房者的压力。
这些优势给房地产市场不断注入新的活力，对我国的经济发展起到了良好的推动作用。
但是因为我国商品房预售法律制度并不完善，加之一些房地产开发企业不诚信的经营行为，导致在商品房预售环节中出现了很多的问题，严重损害了消费者的利益，甚至一度引起了是否应当废除这一制度的争论。
从促进房地产业健康有序发展来看，我国商品房预售制度主要应从资金监管、市场准入与退出机制、加强商品房预售中法律后果的制度设计等方面加以完善。
关键词商品房预售法律机制作者简介：何江，镇江市住房和城乡建设局政策法规处，研究方向：物权法和房地产法。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2019.02.1322018年9月21日，广东省房产协会向副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，提出逐步取消预售，全面限售，一时激起千层浪，关于取消商品房预售的声音此起彼伏，这其中以新闻类的标题党居多。
实事上，对于法律制度还不健全的我国房地产市场来说，这一制度的贡献还是有目共睹的，盲目废除不可取，形成完备的商品房预售机制才是解决之道。
一、我国商品房预售制度概述（一）商品房预售制度的产生商品房预售制度源于香港，1953年，香港人口暴增，住房短缺，香港政府和开发商的储备金严重不足，无法满足市场高额需求。
香港立信置业有限公司率先提出了分层出售建筑和分期付款的支付方式，后被引入大陆，并成了商品房销售的主要方式。
我国商品房预售制度的建立，推动了我国房地产企业的发展，从制度价值方面来分析，商品房预售制度以其独特的优势而存在于房地产市场当中，为我国的住房商品化发展做出了重要贡献。
（二）我国商品房预售制度能够存在的原因我国商品房预售制度能够长期存在的主要原因是房地产开发企业开发建设资金不足，在资本市场没有形成之前，开发商融资多是通过银行贷款，资本市场建立之后，国家逐渐允许个人贷款买房，因为融资渠道少，房地产开发商只能通过资金回笼等手段来融资，先让消费者交完房款再交房；另一个原因是商品房的供应小于需求，我国人口众多，城市化进程加快，市场上商品房需求与日俱增，通过预售能有效解决；此外，预售房价相对比较优惠，对大多数的家庭来说，一次性交付全部的购房款难度还是很大的，预售房比现房的价钱要低，还可以贷款，满足了很多家庭的实际需求。
试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题的开题报告一、研究背景及意义随着城市化进程的不断加速和人民收入水平的提高，房地产市场在我国经济中占据了越来越重要的地位。
而在房地产市场中，商品房是最为重要的一个组成部分。
商品房预售是当前市场上最为普遍的销售方式之一，也是商品房销售利用资金最为灵活的方式，房地产公司和购房者都可以从中获得利益。
商品房预售制度是一个复杂的系统工程，它涉及到国家政策、开发商规划、购房者利益、银行贷款等多个方面。
然而，当前商品房预售制度在我国存在着许多问题，如买房难、买房贵、买房风险大等。
因此，在当前经济形势下，如何进一步完善商品房预售制度，让其更好地适应市场需求，提高购房者的满意度，促进房地产市场的稳定发展，成为了一项非常重要的研究方向。
本文旨在分析商品房预售制度在我国的存在及改良问题，明确其研究意义和必要性，并探讨其改善措施，为相关管理部门提供参考和建议。
二、研究目的及内容本文旨在就我国商品房预售制度存在的问题进行研究，探讨其改良与完善的措施。
研究内容包括：1、商品房预售制度的基本概念和发展历程。
2、商品房预售制度存在的问题，包括房价虚高、开发商资金链断裂、购房者维权难等。
3、针对问题提出的改良措施，包括引导市场理性发展、严格核发预售许可证、加强购房者保护等。
4、商品房预售制度改进措施的可行性和效果评估。
三、研究方法本文采用文献综述和案例分析相结合的方法，通过搜集关于商品房预售制度的相关文献资料，总结国内外研究成果，结合各地区的实际情况，运用SWOT分析法，提出改进措施，并对其可行性和效果进行评估。
四、预期成果本研究旨在发现我国商品房预售制度的问题，并提出相应的改进措施，探讨开展这些改进措施的可行性和效果。
通过研究，预期将获得以下成果：1、全面了解商品房预售制度在我国的现状及存在问题。
2、提出可行的改进措施，帮助业界和政府更好地进行房地产市场的规划和管理。
3、为购房者提供更好的购买体验，减少不必要的经济和法律风险。
我国商品房预售制度的利弊与未来走向一、商品房预售制度在我国的发展以及效力（一）商品房预售制度在我国的发展商品房预售制度最初起源于香港，也就是我们大家都熟悉的“卖楼花”，即开放商将正在修建的未取得产权证的房屋预先出售给买方，允许买方在支付一定金额后，与之签订房屋预售合同的制度。
自从 1980年 4月 2日，因邓小平同志的讲话启动了我国的房改，已经 30 年有余了。
在对分配公房转为自购商品房方面，国家作出了许多努力。
商品房预售制度就是鼓励房改的措施之一。
我国在 1994 年的《城市房地产管理法》中建立了预售许可制度。
（二）商品房预售制度的效力《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
由此我们可以看出，商品房的预售登记是具有物权效力的，是能够充分保护预告登记权利人的利益的。
但是商品房预售的特点又决定了预售过程不是绝对安全的。
商品房预售就像是证券交易中的期货交易，是约定在未来某个日期交付标的物的行为。
不同的是，商品房预售并没有期货交易如此完善的制度保护，在这段时间内，房屋会发生什么情况是谁也不能预料的。
二、商品房预售制度在我国经济与法律体制下的消极影响不可否认的是，商品房预售制度带动了我国的房地产市场，但是在我国这个商品房预售制度不够健全的社会，房地产预售制度的缺陷也是显而易见的。
总的来说有以下几点：（一）侵害了商品房预购者的财产安全权很多情况下，开发商为了资金的充足，就将正在修建的房屋向银行抵押贷款。
商品房预购人也会缴纳预购款给开发商。
这时，如果开发商携款潜逃，那么利益受到损害的就是银行和购房者。
这种行为严重侵害了购房者的财产安全，并且很难得到赔偿。
2012年 6月 27日，江西省住房和城乡建设厅公布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，以加强预售资金的监管。
我国商品房预售制度的现状与完善刘博2010级法学研2010210654摘要商品房预售作为商品房销售的一种方式，是房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。
我国商品房预售制度是在商品房供给严重不足，建设资金匾乏的情况下得以确立和发展，成为商品房销售的一种主要方式。
从实践看，商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金周转、提高资金使用效率、阳氏开发成本等方面发挥了重要作用。
但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致预购人在购买预售房时，面临许多不确定因素，如延期交房、预售款被非法挪用、房屋质量不合格、规划变更，房地产开发商的种种违规、欺诈等行为屡见不鲜，严重地损害了预购人的利益，导致了商品房预售中购房人与开发商之间权利义务的失衡，使得商品房预售的风险归集于银行和预购人，扰乱了商品房预售市场秩序，进而影响整个房地产市场健康、有序的发展。
我国关于商品房预售制度的立法层次较低，而且各地的立法、司法实践不相统一。
本文通过对商品房预售制度相关理论的研究，从完善商品房预售相关法律，加强对商品房预售行为的监管，切实保护商品房预购人权益等方面进行探讨，以期能有益于我国商品房预售市场的健康发展。
关键字：商品房；预售；完善AbstractPresale of commercial residential building, as a way of commercial residential building sale, is a legal act by which the real estate enterprises pre-sells the house under construction and delivers it to the buyers on a determined future day and the buyers prepays an amount of deposit or purchase price. The system of presale of commercial residential building has been established and developed under a serious shortage of supply of commercial residential building and lack of construction funds, and now it becomes a principal way of commercial residential building sale. In practice, the system plays an important role in the development of real estate on accelerating cash flow and improving efficiency and reducing costs. On the other hand, because of its own defects and the imperfection of the laws and weak presale management, the system also results in some question, such as unbalance of rights and duties between buyers and sellers and almost all risks burdened by the banks or buyers, which affect the development if the entire real estate market. So it is necessary to discuss the issue.Key words：commercial residential building；presale；perfection目录摘要 (1)Abstract (2)第一章商品房预售制度概述 (4)一、商品房预售的概念 (4)二、商品房预售的法律性质 (4)（一）商品房预售是房屋买卖合同行为 (5)（二）商品房预售是远期交易行为 (5)（三）商品房预售是本约合同 (5)（四）商品房预售不是分期付款的买卖行为 (6)（五）商品房预售不是一种附期限的法律行为 (6)第二章我国商品房预售制度的现状 (7)一、商品房预售制度在我国的发展 (7)二、我国商品房预售的立法现状 (8)三、我国商品房预售制度存在的缺陷 (9)（一）商品房预售行为自身蕴涵的风险 (9)（二）助长了开发商种种违规、欺诈行为 (10)（三）缺乏风险共担机制，风险几乎全部转嫁于银行 (10)（四）预购者将承担更大的风险 (11)第三章我国商品房预售制度的完善 (12)一、健全我国商品房预售的相关制度 (12)（一）完善房地产开发企业的管理制度 (12)（二）建立我国商品房预售的风险担保制度 (13)（三）健全不动产预告登记制度 (15)二、扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用 (16)结论 (18)参考文献 (19)第一章商品房预售制度概述一、商品房预售的概念商品房是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善法所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。
十多年的进展表明,这项制度对培养我国房地产市场、推动房地产业的进展起到了重要的历史性作用。
然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
2005年8月15日,中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》称:“专门多市场风险和交易咨询题都源于商品房的预售制度。
目前经营良好的房地产商差不多积存了一定的实力,能够考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。
”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市赶忙表态,目前可不能取消房地产的预售制度。
8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内可不能取消商品房的预售制度。
中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所烈火讨论的焦点话题。
我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:第一,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够查找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。
而这三者的现实基础是否具备值得我们认真摸索。
一、商品房预售制度考察:文本与实践房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严峻不足,需求庞大。
霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。
随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。
从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃进展。
炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。
而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。
奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(p ositivelaw)。
1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权能够按照法律规定转让。
从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。
同年全国人大通过新《中华人民共和国土地治理法》。
此后,我国房地产立法地位不仅提升,房地产法调整的对象和范畴也持续扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。
然而由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步时期的房地产企业普遍面临开发资金短缺的咨询题。
为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场,1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国都市房地产治理法》。
这部全面规范都市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《都市房地产开发经营治理条例》、建设部《都市商品房预售治理方法》、《都市房地产转让治理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。
由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容要紧包括以下几个方面:(一)商品房预售归口治理制度。
2004年7月20日建设部修正的《都市商品房预售治理方法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口治理全国都市商品房预售治理;省、自治区建设行政主管部门归口治理本行政区域内都市商品房预售治理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产治理部门负责本行政区域内都市商品房预售治理。
(二)商品房预售条件法定制度。
出于对《都市房地产治理法》第44条的细化,2004年修正的《都市商品房预售治理方法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房运算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并差不多确定施工进度和竣工交付日期。
(三)商品房预售许可证制度。
房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产治理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。
房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。
同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当讲明理由。
(四)商品房预售广告限制制度。
《都市房地产开发经营治理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
此外,《都市商品房销售治理方法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《都市商品房预售治理方法》和《商品房买卖合同示范文本》。
否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(五)商品房预售合同登记备案制度。
《都市商品房预售治理方法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产治理部门和市、县人民政府土地治理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产治理部门应当主动应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续能够托付代理人办理。
托付代理人办理的,应当有书面托付书。
(六)商品房预售款专用制度。
《都市房地产治理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
《都市商品房预售治理方法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体方法,由房地产治理部门制定。
也确实是讲在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。
(七)预售商品房权属登记制度。
《都市商品房预售治理方法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产治理部门和市、县人民政府土地治理部门办理权属登记手续。
开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。
由于开发企业的缘故,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有专门约定外,开发企业应当承担违约责任。
以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。
通过十几年的进展,目前各大要紧都市的商品房预售比例普遍都在8 0%左右,部分都市甚至高达90%以上。
预售差不多成为商品房销售的要紧方式。
国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,定金和预收款达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发资金的43. 1%,成为房地产开发的第一大资金来源。
企业自筹资金占房地产开发资金的30.8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18. 4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际差不多达到了52%以上。
”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积存。
同时我们也观看到:房地产商在房产预售中的体会法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。
一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提升,另一方面由于现时期我国的商品房预售及有关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情形屡见不鲜,严峻损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的治理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采纳政府规章的形式,严格商品房预售许可治理,完善房地产市场信息系统,提升房产交易成本,以期打击投机需求、爱护房价稳固;作为预售商品房的购买者的体会法则则是在奇异、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。
市场参与各方的体会法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。
二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。
同时预售在实际操作中也是咨询题多多。
因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法咨询题,而且也是事关房地产业健康进展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的咨询题。
我们必须慎重地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析:第一,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳固和连续。
因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。
要取得房产预售证,需投入人力、物力。
同时开始预售只是猎取现金流的开始,离投资目标的实现还相差专门远,开发商还要防范和操纵各种风险,和谐各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康进展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,要紧是预售制度的有关配套制度没有跟进,应该进一步加大对预售的有效监管。
其次,商品房预售制度废止论:②政府制定和调整房地产政策是由房地产业进展状况和要紧矛盾决定的,任何政策的稳固和连续差不多上相对的。
房地产起步时期为培养市场,制定宽松的预售政策,有利于扩大投资规模、缩短生产周期、增加市场供应。
但当市场显现供过于求就要适当调整政策,提升准入条件,操纵投资规模。
在目前商品房空置率连年上升的背景下,取消预售制度是必要的。
因为:商品房预售制的差不多特点是为开发商卖期房。
其正常运转需要建立在两个基础之上:其一,商品住宅市场显现供不应求现象;其二,社会信用体系完备而有效。
③然而,由于国内对商品房预售制缺乏相应的管制而导致许多法律纠纷。
同时,它不仅大大降低了房地产行业的入市门槛,也使国家行政的、经济的制约手段相形见绌,削弱了政府行政的和经济的宏观调控措施的阻碍力度。
“法律三度讲”认为,法律必须具备时刻度(DimensionofTime)、空间度(t heScopeofValidity)和事实度(DimensionofPoint)。
④这是研究法律的三个专门差不多的维度,我们同样能够用它来衡量商品房预售法律制度。
我们应当正视社会分化导致共识分野对法律的阻碍。
尽管目前少有从法律角度分析商品房预售制度存与废的文章,但现有的不管是商品房预售制度保留论依旧商品房预售制度废止论差不多上值得我们正视和摸索的。
从“事实度”上讲: 2005年是我国房地产业的政策调整年,中央政府采取了一系列“组合拳”式的政策来遏制投机,防止房价过快增长。
然而事实是,2005年中国各大都市的房价仍旧以较高速度增长,同时房屋空置率加大。
