某项目市场调查分析报告(doc 15页)

中天星城项目市场调查分析报告 目 录 调查综述 3 第一章 衡阳宏观市场分析 4 1.1 城市与片区概况 4 1.2 经济概况 6 1.3 房地产市场概述 11 1.3.1 衡阳房地产市场供求特征 13 1.3.2 各板块开发及主要特点 13 1.3.3 衡阳市房地产存在的主要问题 15 第二章 衡阳商品住宅市场专项分析 20 2.1 调研范围 20 2.2 物业类型 21 2.3 建筑规模 22 2.4 户型构成 23 2.5 价格构成 24 2.6 产品特色 26 2.6 配套设施 26 2.7 物业管理 27 2.8 车位状况 29 2.9 客户细分 29 2.10 营销水平 30 2.11 销售价位 32 2.12 销售速度 34 2.13 广告媒体 34 第三章 竞争楼盘分析 36 3.1 竞争性楼盘选用原则 36 3.2 竞争性楼盘个盘分析 37 调查总结 1 总体评价 60

诚 蒙 金璧（湖南）置业发展有限公司和衡阳市中天建设开发总公司就衡阳中天国际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代理合作，2003年6-7月，我司进行了第一次深入地调查，并形成文字和撰写了第一本策划方案；2004年，现我司本着负责、客观、全面、深入、有效的原则对衡阳房地产市场再一次进行了有针对性的调查研究分析，最终形成第二部的《项目市场调查分析报告》将为本项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依据。 调查综述

1.1. 调查目的：对衡阳房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解衡阳市房地产发展现状及特征，分析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、价值论证、概念设计、营销推广提供决策参考依据。 1.2. 调查原则：客观、全面、深入、有效。 1.3. 调查方式：文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业内人士深度访谈、潜在消费群体座谈会。 1.4. 调查范围： n 区域范围：衡阳市整个市区规模较大、影响力较大的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。 n 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。 1.5. 调查时间： 第一次：2003年6月6日—8月6日 第二次：2004年11月10日—23日 n 文献调查：11月10日—11月20日 n 竞争楼盘调查：11月13日—11月28日 n 深度访谈、座谈会：11月17日—11月23日 第一章 衡阳宏观市场分析

1.1 城市与片区概况 1.1.1 城市概况 n 历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。 n 地理位置：衡阳地处东经110°32'16"～113°16'32"，北纬26°07'05"～27°28'02"。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。 n 土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。

>>衡阳市各辖区土地面积 地区 土地面积 地区 土地面积 地区 土地面积 地区 土地面积 珠晖区 24.9 市郊南 338.9 常宁市 2046.6 衡东县 933.2 雁峰区 17.0 南岳区 181.5 衡阳县 2647 衡东县 1924.0 石鼓区 13.7 耒阳市 2656.0 衡南县 2688.3 祁东县 1872.0

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1.1.2 行政划分 n 衡阳市辖雁峰、珠晖、蒸湘、石鼓、南岳5区和耒阳市、常宁2市和衡阳、衡南、衡东、衡山、祁东5县。全市共有104个镇、75个乡、l个民族自治区、23个街道办事处、564个居民委员会、4903个村民委员会 1.1.3 人口规模 n 2003年，全市总人口为713.9万人，比上年末净增人口4.44万人，增长0.60%；2004年10月底，全城区人口已达89万人。 n 其中市镇人口206.43万人，增长5.7%，占总人口的28.92%；乡村人口507.47万人，减少1.3%，占总人口的71.08%； n 年平均人口711.78万人，比上年增长0.35%；

n 年末总户数为201.31万户，比上年增长4.62万户； >>2003年衡阳市区人口分布情况 地区 年末总户数（户） 年末总人口（人） 衡阳市 2,013,151 7,139,250 市辖区 287,830 923,438 珠晖区 82,566 268,083

雁峰区 61,309 200,595 石鼓区 65,240 197,708 蒸湘区 60,089 206,555

<1.1.4 华新开发区现状： n 衡阳市高新技术开发区（华新开发区）是1992年成立的省级重点开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为15平方公里，首期开发5平方公里。高新区环境优美、交通便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关、大专院校等； n 市政府的整体搬迁至华新区，对衡阳整体形象的改善和品质提升起到关键的促进作用。并向其周边辐射，形成一个由酒店、金融、贸易、办公、商业、文娱等活动场所的“心脏”区位。

1.2 经济概况 n 概况：2003年，全市实现生产总值444.18亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%，增幅比上年快0.6个百分点。其中第一产业增加值105.13亿元，增长13.7%；第二产业增加值154.9亿元，增加13.7%；第三产业增加值184.15亿元，增长11.2%，从衡阳经济发展来看，经济不发达，工业基础薄弱，经济发展速度偏慢，没有良好的经济发展环境。 n 产业结构：经济结构调整取得进展，经济运行总体质量和效益不断改善。二、三产业比重上升，农业比重下降，产业结构不合理。 n 市场物价:2003年,衡阳市市场物价稳中有升，城市居民消费价格总水平比上年上升1.9个百点； n 财政收入：全年财政收入良好。全市实现财政总收入21.45亿元，增长11.07%； n 固定资产投资：固定投资规模扩大，固定资产投资完成额保持快速增长。 2003年全年共完成固定资产投资110.7亿元（不含跨区项目），比上年同期增长19.96%。全年城镇投资中用于城市基础设施建设投资32.79亿元，比上年同期增长19.5%，用于更新改造投资22.35亿元，比上年同期增长36.1%；

>>近年衡阳固定资产投资额（单位：亿元） n 进出口贸易：近几年来，衡阳市进出口贸易持续增长。2003年，衡阳市全年进出口总额10788万美元，比上年增长18.9%，其中出口总额8068万美元，比上年增长11.9%；进口总额2720万美元，比上年增长46.3%； n 外资利用：外资利用成效显著。全年新批准利用外资项目102个，比上年增长17.2%；批准合同外资金额18672万美元，比上年增加24.2%；实际利用外资15208万美元，比上年同期增加38.0%； n 社会消费品零售总额：消费市场活跃,全年社会消费品总额达到156.03亿元，比上年增加了10.3%，其中市区零售额85.74，比上年增长11.2%；2004年1—9月份，全市社会消费品零售总额已达129.01亿元，同比增长12.8%； >>近年衡阳市社会消费品零售总额（单位：亿元）

■ 储蓄余额：截止至2002年8月，衡阳市各项人民币存款达到407.36亿元，比年初增加61.9亿元，增加了17.92%。居民储蓄存款达到了323.48亿元，比年初增长了17.35%； >>近年来衡阳储蓄余额(单位:亿元)

n 居民可支配收入：2003年，全市城镇居民可支配收为7205元，比上年增长10.41%，考虑价格因素，实际增长8.36%，其中居民人均工薪收入5106元，增长4.32%。从以上数据来看，居民普遍的收入不高，仍停留在普遍低收入阶段，消费能力比较低，对高价、大资金投入性商品接受能力有限； n 居民消费性支出： 2003年，全市居民消费性支出为5799元，增长12.06%，扣除物价因素，实际增长9.95%，说明衡阳居民消费逐年增加，购买力逐年增长。2001年，衡阳的恩格尔系数为35.6%，比上年减少了2.3个百分点，恩格尔系数连年减少，说明衡阳人的生活水平不断提高；

>>2001年衡阳与全省14个地级城市比较位次: 生产总值（亿元） 总量 ±% 全省 4663.73 9.6 长沙市 928.22 14.0 岳阳市 493.6 10.8 常德市 485.03 11.0 衡阳市 444.18 10.0 株州市 383.09 11.1 郴州市 324.22 11.2 邵阳市 285.42 9.3 永州市 284.32 10.6 湘潭市 267.05 11.0 怀化市 249.61 9.8 益阳市 239.88 9.4 娄底市 209.92 9.0 湘西市 82.36 8.1