某写字楼市场主流客户需求分析(doc 4页)北京写字楼市场主流客户需求分析市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。
早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。
经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。
目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共计约130个项目，为数千家机构提供了办公场所。
这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。
上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。
CBD及东部城区CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。
根据世邦魏理仕公司抽样调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。
在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。
区域写字楼市场以租赁为主，但2003年，建外SOHO的入市，为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。
区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。
尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。
2、能承受的租金水平相对较高。
CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。
多数租户能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。
近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。
根据世邦魏理仕公司进行的抽样调查，IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。
写字楼客户分析
、平安大厦
注：去除平安自用的面积、盈泰商务中心
盈泰大厦其中两座整租给中国移动和中国电力，剩余一座零散租售，但以整层租售为主。
入住的企业金融行业所占面积比例高达。
、国际企业大厦
、英蓝国际金融中心
、新华保险大厦
、嘉里中心
嘉里中心主要客户是国外企业驻北京办事处、投资咨询与律师事务所。
客户中是外资企事业单位。
、财富中心
、双子座大厦
、理想国际大厦
通过对理想国际的调查，可以发现，新浪一家企业的入住，就占总入住面积的％以上。
而入住企业数量上仍是电子信息与技术和电子产品研发与制造占大多数。
这也是目前中关村西区新入市写字楼的经营趋势。
、辉煌时代大厦
通过对以上写字楼客户的分析可以看出，金融街区域的写字楼客户主要是以银行、基金、投资等金融机构为主。
的写字楼客户外资企业占相当高的比重。
中关村区域写字楼、电子信息技术业仍然是主要客户。
对于一层底商，银行营业厅是主要招商对象。
为大厦配套服务的
餐饮、邮递也是各大厦招商的选择。
而理想国际大厦一层引进宝马展示厅则提高了写字楼自身的档次。
一、合肥写字楼市场发展情况概述合肥写字楼发展时间起步较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，而且发展的起点低。
进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。
写字楼随着合肥市经济的发展也大致经历了以下几个阶段：第一阶段：分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。
作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。
目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。
随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。
此阶段写字楼呈现以下特点：投资方：主要是国家相关单位。
市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。
地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。
第二阶段：分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。
这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。
市场行为：出租为主，出售为辅。
地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。
虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。
并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。
但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。
第三阶段：分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。
这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。
写字楼客户定位分析一、写字楼客户划分1.按客户源划分这种划分方式采用以产业为分界进行划分，看客户来源于第一、第二还是第三产业，分为工业企业客户、贸易企业客户和其他客户。
2004年，宁波市第一产业实现增加值123.50亿元，第二产业1230.21亿元，第三产业804.33亿元，三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、60.4%和37.5%。
从上述统计资料显示，宁波市的工业和第三产业占据绝对优势，在第二第三产业中的制造业、化工业和贸易业是宁波市的产业支柱。
所以按客户源划分可以分为：（1）工业企业型客户这些客户主要来源于工业系统的企事业单位，随着宁波市先进制造业基地、化工基地等方案的提出；根据企业改制和转变增长方式要求、宁波市产业布局的调整，很多工业企业将对办公场所提出新的要求。
因此工业企业存在着很大一部分潜在的办公楼客户。
（2）贸易企业客户宁波港是中国最大的深水良港，每年的进出口额都名列前矛，宁波的进出口贸易公司和船坞公司比较多。
从目前可写字楼的统计来看，贸易公司是宁波市写字楼市场的最大客户，贸易公司在每个写字楼所占比重都超过20％，最高的达到73.8％。
贸易型客户是写字楼现存和潜在最大的客户群体，今后这部分客户群体还将保持其领先地位。
（3）其他客户这些客户比较分散，在客户比例中相对较小，但也是写字楼客户群的一部分，如银行的商业网点，电信行业营业网点等，还有各种咨询公司以及其他行业的从事智力性的企业。
2.按客户规模划分（1）企事业大户（办公面积需整层或以上）地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！这类客户的特点是经济实力雄厚，规模较大，需要较大的办公地点，主要从事一些非生产性的经济活动。
这类企业对办公楼单户需求大，同时对大楼的功能和配套服务等各方面要求很高。
而且这类企业更愿意采用整层购买的方式获得办公场所。
（2）散户（整层以下）散户又可分为企业型大散户和个人贸易型散户。
