城镇化
城镇化是指人口向城镇集中的过程，是由农业为主的传统社会向以工业和服务业、高新技术产业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程。
主要表现为两种形式，一是城镇数目的增多，二是城市内人口规模不断扩大。
城镇化伴随农业活动的比重逐渐下降、非农业活动的比重逐步上升，以及人口从农村向城市逐渐转移这一结构性变动。
改革开放以来，中国逐步放开对人口流动的控制，大量农民工流向城市，加快了城镇化进程。
据《2012中国新型城镇化报告》，新中国的城镇化发展历程大致包括1949-1957年起步发展、1958-1965年曲折发展、1966-1978年停滞发展、1979-1984年恢复发展、1985-1991年稳步发展、1992年至今快速发展6个阶段。
2011年我国城镇化率达51.27%，首次突破50%。
意味着城镇人口首次超过农村人口，城镇化进入新的阶段，成为继工业化之后推动经济社会发展的新引擎。
合理科学的城镇化进程能带动区域经济发展，促使生产生活方式、聚落形态、价值观等变化。
城市迅速发展，大量吸收农村转移人口就业，不仅利于解决农村现实矛盾，且能促进农业现代化实现带动农村经济发展，更有助于提高工业生产效率，为城镇化提供持续推进动力。
此外，城镇化进程还有利于促进科技文化交流，提高区域科技、信息化发展水平；利于城市乡村之间交流融合，缩小城乡发展差距
十八大以来，中央提出走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
推进新型城镇化，就是要以人为核心，以质量为关键，以改革为动力，使城镇真正成为人们的安居之处、乐业之地。
中国城市化进程即中国农村转化成城市的过程。
从十九世纪下半叶，到二十世纪中叶，由于受到世界列强的侵略，以及受到军阀割据的困扰，导致中国城市化的发展不均衡。
自50年代中期以后建立了城乡二元分割的社会结构，使得城市化长期处于停滞状态。
由于中国的城市化长期处于停滞状态。
改革开放以后，中国城市化进程明显加快。
如何依照可持续发展理论，积极稳妥地推进城市化进程，是21世纪中国必须面对的一个重大课题1978年以前1.城市化水平。
从1949年建国到1978年“三中全会”以前，中国大陆的城市化相当缓慢，在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中发展中国家由16.2%上升到30.5%，但是中国大陆仅由11.2%上升到19.4%。
这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上，正相反，改革开放前的29年，中国大陆的工业和国民经济增长速度并不算慢，工业总产值1978年比1949年增长了38.18倍，工业总产值在工农业总产值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社会总产值增长12.44倍，其中非农产业在全社会总上海产值中的比重，则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元(按当年价格计算)，提高7.41倍，其中非农产业在国民收入构成中的比重，也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。
从1950年到1973年，世界GDP总量年均增长4.9%，人均GDP增长2.9%，其中中国大陆GDP年均增长5.1%，人均增长2.9%，高于和等于世界平均水平，高于同期发展中国家平均水平。
2.城市化特点。
改革开放以前，中国的城市化呈现出以下几个特点：(1)政府是城市化动力机制的主体。
(2)城市化对非农劳动力的吸纳能力很低。
(3)城市化的区域发展受高度集中的计划体制的制约。
(4)劳动力的职业转换优先于地域转换。
改革开放以来，我国的城镇化速率逐年提高，这对改善城乡二元经济状况，缩小地区经济差距有重大作用，随着城镇化水平的增长，与之紧密相连的房地产业也得到了国家越来越多的关注，房地产业不仅是国民经济的支柱产业，而且也是推动城镇化的重要动力，怎样处理好城镇化与房地产业发展的关系，使他们良性互动，相互促进协调发展，是现阶段我国发展重要关注的焦点，这对我国经济的发展、人民生活提高有重大的现实意义。
【关键字】城镇化；房地产业；重要动力；协调发展引言随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康发展，导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使他们相互促进，达到和谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。
1 城镇化进程与房地产业的相互关系城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进、相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。
1.1 城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化，此外，人口的增加将会导致各种产业结构的变化的发展，工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。
1.2 房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障，房地产业是我国国名经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，只有以房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。
城镇化是社会发展的必然趋势，是世界各国发展的自然过程，是现代化的重要标志。
城镇化是指农村人口和生产要素不断向原有和新兴城镇转移和聚集的现象和过程，包括城镇人口和城镇数量的增加及城乡经济社会的现代化。
进入二十一世纪，城镇化已成为促进国民经济持续快速健康发展的主要动力，如何选择一条适合中国国情的城镇化道路，是推进城镇化快速发展的主要途径。
一、我国城镇化存在着严重滞后1.我国城镇化滞后于工业化自1949年至今的半个世纪以来，我国城镇化进程有了较大的发展，城镇化率从1952年的12.46％增加到1999年的30.9％，年均增加0.39个百分点。
但与我国工业化进程相比城镇化仍严重滞后，1952年城镇化滞后工业化5.14个百分点，到1978年扩大到26.4个百分点；1978年改革开放以来，我国政府重视了城市的发展，逐步将生产性城市向消费性城市转变，调整了城镇发展方针，鼓励发展中小城市，城镇化滞后于工业化的程度有所减缓，但仍然滞后，1990年滞后10.6个百分点，1998年滞后11.7个百分点。
我国城镇化滞后于工业化的状况，恰恰与世界发展中国家城镇化超前于工业化呈鲜明的对比。
美国经济学家钱纳里对近100个发展中国家在1950～1970年间城镇化与工业化水平的比较分析表明，发展中国家城镇化过程始终超前于工业化过程。
当人均GNP在200美元左右时，城镇化速度开始加快，人均GNP在300美元左右时，城镇化明显高于工业化水平。
2.我国城镇化滞后于同等收入国家的城镇化水平据对世界有关国家1997年的GNP和城镇化水平分析表明，我国城镇化与同等收入国家城镇化水平相比仍然滞后，从表中分析可知，同我国人均GNP水平相当的13个国家城镇化平均水平为45％，我国为30％，滞后了15个百分点（见表1）。
表1 发展中国家城镇化水平与工业化水平比较（钱纳里的发展模型）土库曼斯坦喀麦隆科特迪瓦刚果洪都拉斯人均GNP（美元/人）630 650 690 660 700城镇化率（％）45 46 57 29 45人均GNP（美元/人）750 750 800 840 950城镇化率（％）38 33 23 59 62人均GNP（美元/人）1010 1040 1110 814 713城镇化率（％）42 71 37 45 30 我国城镇化滞后于工业化的深层原因在于我国政府实行的传统计划经济体制、城乡分割体制和赶超型工业化战略，延缓了城市的发展，造成了城镇化的滞后。
