2017年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容考试题

2017年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。

A：净收益包括有形收益和无形收益

B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C：通常只有客观收益才能作为估价依据

D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

E：工业用地的监测点评估价格

2、下列不属于间接融资优点的是。

A：筹资可以积少成多

B：安全性较高

C：安全性较低

D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

E：执行层的组织协调

3、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%

4、重新评估一般应由__进行评估。

A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构

C．房地产管理部门

D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

5、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

6、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格

7、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。 A：收益法

B：市场法

C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格

8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。

A．收益现金流风险

B．资本价值风险

C．比较风险

D．未来运营风险

9、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

10、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的__特性。

A．区位选择异常重要

B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C．易受政策影响

D．存在效益外溢和转移

11、下列关于物业使用人，表述错误的是。

A：物业使用人拥有物业的所有权

B：物业使用人是实际使用物业的人

C：物业使用人的基本权利、义务受到租赁合同的一定限制

D：物业使用人没有对物业的最终处置权

E：执行层的组织协调

12、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以为前提来进行工作。

A：公平、公正

B：诚实信用

C：公开

D：估价对象的合法权益

E：工业用地的监测点评估价格

13、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。(题干中假设土地出让合同未约定不可续期)

A：35

B：45

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

14、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。

A．544.10

B．555.10

C．1776.32

D．2109.38

15、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。

A：科学性

B：权威性

C：系统性

D：稳定性

E：执行层的组织协调

16、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。

A．减少

B．增加

C．不确定

D．不变

17、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。

A：相互影响性

B：寿命长久性

C：数量有限性

D：保值增值性

E：工业用地的监测点评估价格

18、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）

A．7.1%

B．12.0%

C．13.1%

D．19.1%

19、进度计划管理通常采用横道图和。

A：资金流动计划图

B：网络图

C：直方图

D：控制图

E：借款合同

20、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4

B．2281.9

C．2728.8

D．2741.95 21、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

22、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。

A：住房公积金管理委员会办公室

B：住房公积金管理中心

C：当地财政管理部门

D：受托银行

E：执行层的组织协调

23、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

A．房地产管理部门

B．工商行政管理部门

C．土地管理部门

D．建设管理部门

24、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由组织。

A：项目施工单位

B：项目监理单位

C：项目建设单位

D：建设行政主管部门

E：借款合同

25、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。

A．工程竣工

B．物业验收合格

C．购房人实际入住

D．开发企业向购房人交付房屋

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。

A：该建筑工程用地批准手续

B：取得的建设工程规划许可证

C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求

D：尚未确定施工企业

E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查

2、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。

A．国内金融市场

B．国际金融市场

C．广义的金融市场

D．狭义的金融市场 3、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A．统一采用总价

B．统一面积单位和内涵

C．统一付款方式

D．统一币种和货币单位

E．统一采用单价

4、房地产贷款担保的形式有。

A：保证

B：保险

C：质押

D：抵押

E：信用

5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

6、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。

A：12

B：24

C：36

D：48

E：执行层的组织协调

7、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。

A：接天线

B：引下线

C：上引线

D：接地线

E：接闪器

8、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。

A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记

B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请

C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章

D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更